Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Re: Grunderwerbssteuer bei Schenkung

fat boy — Sun, 21 Oct 2012 12:54:53 GMT

nur zur Info, weil ich auch gerade damit beschäftigt bin:

Was beim Wohnrecht beachtet werden muss in Liegenschaftsrecht

Autor:
RA Mag. Bernd Trappmaier
In Schenkungs- und Übergabsverträgen über Liegenschaften wird in der Praxis gerne zu Gunsten der Übergeber ein Wohnrecht vereinbart. Die Intention dafür ist in der Regel, dass die Übergeber zwar zu Lebzeiten bereits die Rechtsnachfolge regeln wollen, die Nutzungsverhältnisse aber – so lange die Übergeber leben – nicht wesentlich geändert werden sollen. Das heißt, die Übergeber wollen weiterhin die Liegenschaft und die darauf errichteten Gebäude zu Wohnzwecken nutzen dürfen.

In rechtlicher Hinsicht sind bei diesen Gestaltungen einige Punkte zu beachten.

Wohnrecht als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht?

Das Wohnrecht ist rechtlich eine persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Wohnberechtigten. Diese Dienstbarkeit kann als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet werden. Nach § 521 ABGB handelt es sich im Zweifel um das Gebrauchsrecht an dem Wohngebäude. Wenn sich das Wohnrecht aber auf alle bewohnbaren Teile des Hauses bezieht und der Wohnungsberechtige das Gebäude ohne Einschränkung nutzen (also etwa auch vermieten) darf, liegt ein Fruchtgenussrecht vor.

Ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht vorliegt, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln.

Das Wohnungsgebrauchsrecht bezieht sich nur auf eine Wohnung oder einen Teil des Hauses. Außerdem gilt hier die Einschränkung auf den persönlichen Gebrauch des Berechtigten. Der Berechtigte darf die überlassene Wohnung nicht vermieten.

Das Wohnungsfruchtgenussrecht erstreckt sich hingegen auf das gesamte Gebäude oder auf alle bewohnbaren Teile desselben. Ferner darf der Berechtigte die Wohnung auch vermieten.

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (z.B. OGH 11.5.1999, 5 Ob 135/99k) muss sich aus dem Schenkungsvertrag oder Übergabsvertrag eindeutig ergeben, ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht eingeräumt werden soll. Ist der Vertrag hier nicht eindeutig, muss das Grundbuchsgericht den Antrag auf Einverleibung des Wohnrechtes abweisen.

Steuer: Das Wohnrecht ist eine Gegenleistung

Bei der Schenkung einer Liegenschaft ist Grunderwerbssteuer zu entrichten. Diese beträgt 3,5% (bei Schenkungen von durch Ehegatten oder eingetragene Partner, Eltern oder 2%) des dreifachen Einheitswertes der Liegenschaft.

Wenn aber in einem Schenkungsvertrag ein Wohnrecht für den Übergeber vereinbart ist, und der Wert dieses Wohnrechts den dreifachen Einheitswert der Liegenschaft übersteigt, ist der Vertrag steuerlich nicht mehr als Schenkungsvertrag, sondern als Kaufvertrag zu qualifizieren. Die Einräumung des Wohnrechts ist nämlich aus steuerrechtlicher Sicht eine Gegenleistung des Geschenknehmers an den Übergeber. In diesem Fall ist die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung, also des Wohnrechts zu bemessen.

Wert des Wohnrechts

Der Wert des Wohnrechts ist nach dem Bewertungsgesetz (BewG) zu ermitteln. Grundsätzlich ist von den üblichen Mittelpreisen des Ortes auszugehen, an dem sich die Liegenschaft befindet. Es ist also zu fragen, wie hoch der durchschnittliche fremdübliche Mietzins für die vom Wohnrecht umfassten Räumlichkeiten ist.

Das Wohnrecht ist idR. eine wiederkehrende Nutzung, die auf Lebenszeit des Wohnberechtigten eingeräumt wird. Wiederkehrende Leistungen sind auf den Stichtag der Übergabe zu kapitalisieren. Nach § 16 BewG ergibt sich der Wert von wiederkehrenden, auf Lebenszeit eingeräumten Nutzungen aus der Summe der von der Erlebenswahrscheinlichkeit abgeleiteten Werte sämtlicher wiederkehrenden Nutzungen. Zur Ermittlung der Erlebenswahrscheinlichkeit hat der Bundesminister für Finanzen eine Verordnung erlassen (ErlWS-VO 2009).

Re(3): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

spende — Fri, 19 Oct 2012 07:35:16 GMT

bitte, und was ist nun für dich dabei rausgekommen?

Re(2): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Thu, 18 Oct 2012 13:27:39 GMT

Danke für die Info, werd ich mir anschaun!

Re: Grunderwerbssteuer bei Schenkung

spende — Thu, 18 Oct 2012 12:38:00 GMT

Heute gibt es dazu einen Bericht in: Heute Konkret & €co!

Re(9): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

AVS_reloaded — Wed, 17 Oct 2012 16:02:59 GMT

weil es so gerechnet würde, wenn es sie noch gäbe. Und vermutlich wieder gerechnet würde, wenn sie wieder käme.

Sags mir, wenn ich dirs übersetzen soll.

Re(8): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Heimkehrer — Tue, 16 Oct 2012 18:18:59 GMT

Wozu erwähnst du das überhaupt? Es gibt keine Schenkungssteuer. Also ist das wäre fehl am Platz.

Re(7): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

AVS_reloaded — Tue, 16 Oct 2012 16:32:20 GMT

was an "wäre" muß ich dir erklären?
Funktioneller Analphabet?

Re(6): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Heimkehrer — Tue, 16 Oct 2012 16:23:18 GMT

ach geh, was du nicht sagst!

https://forum.geizhals.at/t806896,6917701.html#6917701

Re: Grunderwerbssteuer bei Schenkung

spende — Sun, 14 Oct 2012 13:34:00 GMT

Das nenne ich ja schon Enteignung vom Staat!

Re(4): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

kaufinator1 — Fri, 12 Oct 2012 18:29:44 GMT

Der Kaufpreis sollte dem GGG, Gerichtsgebührengesetz , optimal angepaßt sein.
Siehe § 32 TP 11, E. Beglaubigungen und Beurkundungen, hier geht es aber um
eine Schenkung, und daher nicht relevant.

Re(5): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

AVS_reloaded — Fri, 12 Oct 2012 08:34:39 GMT

ach geh, was du nicht sagst!

Re(4): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Fri, 12 Oct 2012 08:24:47 GMT

die Aufhebung des § 26 Abs 1 und 1a GGG und die aktuellen Folgen

Danke für deinen Beitrag!

genau aus diesem Grund werd ich den Vertrag inkl. Vergebührung Anfang nächster Woche gleich noch machen

Re(2): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Fri, 12 Oct 2012 05:45:16 GMT

beglaubigen muss ich den Vertrag ohnehin beim Notar - das kostet aber bei weitem keine 2-3 tausend Euro ... das enspricht absolut nicht der Gegenleistung!

Re(8): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Fri, 12 Oct 2012 05:43:50 GMT

mit fingierter Übergabe!

wie soll denn das funktionieren .... glaub kaum, dass der Notar sowas beglaubigen würde!?

kompliziert ists eigentlich erst dann, wenn man sich im Detail damit befasst bzw. diverse Rechte und Pflichten einbinden möchte - ein 08/15 Übergabevertrag ist mM nichts aufregendes

aber Danke für deinen Beitrag, dass mit dem Wohnrecht wurde mir auch vom RA so mitgeteilt

Re(10): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

AVS_reloaded — Thu, 11 Oct 2012 22:04:02 GMT

nach kurzer recherche: Das ist wie seinerzeit mit der Schenkungssteuer

Re(9): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

kaufinator1 — Thu, 11 Oct 2012 20:28:10 GMT

Unterricht kostet

Im Ernst, du findest die Antwort in den ersten drei Treffern, wenn du Grest und Wohnrecht in Google eingibst!

Re(8): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

AVS_reloaded — Thu, 11 Oct 2012 20:16:41 GMT

Übrigens liegt AVS falsch. Die GrESt wird durch das Wohnrecht beeinflusst.

ich lerne gern dazu und lausche wißbegierig

Re(7): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

kaufinator1 — Thu, 11 Oct 2012 20:07:54 GMT

hab auch eine Vorlage von einem RA

Hoffentlich ist das nicht eine Vorlage mit fingierter Übergabe! Das kann böse ins Auge gehen. Die Wahrscheinlichkeit, dass das so ist ist hoch, weil der RA keine Schenkungsverträge ohne Übergabe machen darf.

Wie du siehst, alles sehr kompliziert. Daher:

typisch Geizhals halt!

Du sparst an der falschen Stelle.

Übrigens liegt AVS falsch. Die GrESt wird durch das Wohnrecht beeinflusst.

Re: Grunderwerbssteuer bei Schenkung

kaufinator1 — Thu, 11 Oct 2012 19:54:07 GMT

Warum gehst du damit nicht zu einem Notar? Den brauchst du für die Einverleibung sowieso.

Re(2): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Thu, 11 Oct 2012 12:07:47 GMT

Wenns um VIEL geht

für mich als kleinen Staatsdiener schon, aber "global" gesehen ists nix aufregendes

Re: Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Paulas_Papa — Thu, 11 Oct 2012 12:00:01 GMT

Wenns um VIEL geht kannst du überlegen, ob es nicht interessant wäre wenn eine GmbH das Ding kauft. Ab dann sind weitere Übertragungen (von dir auf deine Kinder, Verkauf etc) deutlich günstiger. Der Steuerberater ist dein Freund. Der Notar/Anwalt versteht wenig bis nichts von Steuern und Lebens-Strategien.

mfg
lukas

Re(7): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

AVS_reloaded — Thu, 11 Oct 2012 11:59:36 GMT

nur noch vom RA "absegnen" lassen

wenn er das anständig absegnet, ist es eh OK.
Aber rein selbständig würde ich sowas nicht machen, denn da sind einfach zu viele Fallen im Weg.

Und behaupte mal, sowohl von Immobilien als auch von Steuern ein klein wenig Ahnung zu haben.

Re(6): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Thu, 11 Oct 2012 11:56:54 GMT

Bezüglich Wohnrecht und Pflegeleistungen gehts mir weniger um bei der Übergabe fällige Steuern, sondern vielmehr um künftige finanzielle Verpflichtungen - jetzt bitte nicht falsch verstehen, ich würde für meine Eltern das "letzte Hemd" hergeben, aber ich möchte nicht, dass sich Vater-Staat in Zukunft immer bei mir abputzt und meine Eltern keine staatlichen Leistungen erhalten (Pflegegeld, Heimplatz, etc.)

Beim Notar lass ich nur noch beglaubigen - den Vertrag (hab auch eine Vorlage von einem RA) möchte ich soweit wie möglich selbst machen bzw. auf meine Bedürfnisse anpassen und dann nur noch vom RA "absegnen" lassen ..... typisch Geizhals halt!

Re(5): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

AVS_reloaded — Thu, 11 Oct 2012 11:26:12 GMT

das Wohnrecht senkt den Wert der Schenkung.
Du hast dann:
wert Immobilien (Einheitswert)
- wert Wohnrecht
= wert der schenkung

Das war wichtig, als es noch eine Schenkungssteuer gab. Die gibts jetzt eh ned, also ist das egal. Und für die GrErwSt zählt der Einheitswert.

Ich GLAUBE (!!!!, nix wissen!) nicht, daß das Wohnrecht einen Einfluß auf die GrErwSt hat.

Aber das kann dir jeder notar besser beantworten als ich und den Notar brauchst eh sowieso.

Re(4): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Thu, 11 Oct 2012 11:04:52 GMT

Sehr gut, dann brauch ich nur noch so Details wie Wohnrecht und Pflegeverpflichtung klären und auf zum Notar!

Re(4): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Thu, 11 Oct 2012 11:03:43 GMT

genau anhand dieser beiden links hab ich mich bisher orientiert - wobei ich von der Info der WKO zuerst ziemlich irritiert war, da es sich dort großteils um Übertragungen von gewerbl. Liegenschaften handelt .... find ich ja auch toll, dass es dort wieder eine Freigrenze von 365.000,00 gibt

Vertragerrichtung und Entrichtung der Gebühren ist auf alle Fälle noch bis Ende Oktober geplant, hängt derzeit nur am Wohnrecht, Pflegeverpflichtung etc. - kann mich mit meinen Eltern auf alles einigen, möchte nur verhindern, dass die Finanz mehr als nötig mitschneidet!

Re(3): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

ufo12 — Thu, 11 Oct 2012 10:22:55 GMT

Es gibt derzeit keine Schenkungssteuer! Es wird aktuell an einer Verteuerung der Eintragungsgebühren gearbeitet. Zuwarten ist in keinem Fall gut, es kann nur teurer werden.

Alle Infos hier:

http://www.bmf.gv.at/Steuern/Brgerinformation/GrundstckeundSteuern/Grunderwerbsteuer/_start.htm

und hier:

http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?angid=1&stid=455212&dstid=0&titel=Grunderwerbsteuer

Re(3): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

ufo12 — Thu, 11 Oct 2012 10:22:55 GMT

Re(3): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

AVS_reloaded — Thu, 11 Oct 2012 09:44:19 GMT

Schenkung jetzt, da steuerfrei versteh ich jetzt nicht ganz -
Grunderwerbssteuer muss doch auf jeden Fall bezahlt werden?!

Schenkungssteuer wäre zusätzlich zur Grunderwerbsteuer zu zahlen!!!

ob die Grunderwerbssteuer nur für mich oder zusätzlich auch für die Übergeber
(meine Eltern) anfällt?

nur für den ERWERBER (also dich)

Re(2): Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Thu, 11 Oct 2012 09:14:59 GMT

Danke für die rasche Info!

OK, Schenkung auf Todesfall war eh nicht "geplant" - bin nur bei meinen Recherchen drübergefallen und hab nicht ganz verstanden, worums da geht

Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie Wohnrecht hab ich bereits erfasst - vom Fruchtgenussrecht wurde mir aber abgeraten (könnte auch dann vom Pflegeheim geltend gemacht werden), ebenso von etwaigen Pflegevereinbarungen (wenn, dann nur mit genau definierten Leistungen und Höchstgrenzen).

Notar brauch ich schon - muss ja die Eintragung ins Grundbuch beglaubigen lassen.

Schenkung jetzt, da steuerfrei versteh ich jetzt nicht ganz - Grunderwerbssteuer muss doch auf jeden Fall bezahlt werden?!

Weißt du diesbezüglich Bescheid, ob die Grunderwerbssteuer nur für mich oder zusätzlich auch für die Übergeber (meine Eltern) anfällt?

Rechtsanwalt wird ohnehin noch beigezogen - da er mir aber nichts verrechnet (befreundet), möchte ich so viel wie möglich selbst im Vorfeld vorbereiten.

Re: Grunderwerbssteuer bei Schenkung

ufo12 — Thu, 11 Oct 2012 08:43:42 GMT

Bitte keine Schenkung auf den Todesfall!!!

Szenario 1,

Geschenkgeber wird ein Pflegefall, das Haus wird bis zum Anschlag vom Pflegeheim belastet, übrig bleibt am Ende nichts. Kenne so einen Fall wo der Geschenkgeber jahrelang von der beschenkten Familie im Haus gepflegt wurde, daher die Schenkung des Hauses. Nach ein paar weiteren Jahren Pfelgeheim wo das Haus gleichzeitig verkommen ist (gehört ja noch nicht den Beschenkten) ist nichts geblieben.

Szenario 2,

Geschenkgeber wird im Alter etwas senil, dement etc. und macht ein Testament wo er das Haus vererbt oder , bzw. gibt es der Nachbarin in Leibrente. Kenne eine Fall wo beides passiert ist und der Notar der die Schenkung auf den Todesfall nicht ins Grundbuch eintragen ließ keine Haftung gegenüber dem Beschenkten hatte da er dazu nicht verpflichtet ist!! Bekommen hat es übrigens der mit der Leibrente, ist wie ein Kauf und war damit vor dem Ableben gültig.

Szenario 3,

Bis die Schenkung eintritt, werden von unseren Steuergeldverschwendern neue Abgaben uns (Schenkungs)Steuern erfunden, was die Schenkung viel teurer macht als es zur Zeit wäre.

Daher:

Schenkung jetzt, da steuerfrei und rechtssicher! Wenn der Schenker drin wohnen will, Belastungs- und Veräußerungsverbot eintragen, sowie Fruchtgenuss/Wohnrecht auf Lebenszeit. Zu klären wäre wer die Erhaltungs- und Betriebskosten zahlt.

Die Kosten sind vernachlässigbar, es ist nicht einmal ein Notar nötig, was aber ohne entsprechende Kenntnisse nicht zu empfehlen ist.

Grunderwerbssteuer bei Schenkung

Barney — Thu, 11 Oct 2012 08:17:43 GMT

Ich komm mit der Auslegung der derzeitigen Rechtslage auf keinen grünen Zweig ....
Konkret steht eine Schenkung der Liegenschaft meiner Eltern an mich auf dem Programm.

Grunderwerbssteuer:
2% vom dreifachen Einheitswert - soweit, so klar
aaaaaber wie ist das jetzt mit dem Wohnrecht - steigt dadurch die Bemessungsgrundlage oder nicht?
muss die Grunderwerbssteuer nur von mir oder zusätzlich auch vom "Übergeber" geleistet werden (grundsätzlich von beiden, soweit ich das verstanden hab, aber da gibt es noch die "Schenkung auf den Todesfall")?

Grundbuchsgebühr:
1,1% vom Einheitswert (nur für mich als Beschenkten) und aus?