vorsorgewohnung?!

Re(6): vorsorgewohnung?!

ronsen — Thu, 07 Mar 2013 09:34:11 GMT

sehr richtig

Wobei ich der Meinung bin, dass (vorausgesetzt alle Parameter stimmen) es keinen Grund geben sollte den Vorsteuerabzug auszuschließen.

lustig wirds dann aber mit der missbräuchlichen Praxis nach § 22 bao und der eugh rechtsprechung (Rs C-255/02, Halifax; ...)

Re(5): vorsorgewohnung?!

ronsen — Thu, 07 Mar 2013 09:10:36 GMT

-> gmbh kauft und vermietet zu fremdüblichen konditionen an mich als privatperson?

ja, wie AVS geschrieben hat, hier fangen (nicht nur) die UST - Probleme an. Irgendwann wird die Finanz nämlich durch den hohen Vorsteuerabzug eine Sonderprüfung durchführen und dir wahrscheinlich die betriebliche Veranlassung des Gebäudekaufs in Abrede stellen. Das Gebäude wird dann ins "außerbetriebliche" Vermögen der GmbH eingeordnet, Aufwendungen sind dann nicht mehr steuerrelevant und die Umsatzsteuer musst auch nachzahlen.

Man muss viel berücksichtigen, wesentliche Fragen klären und man muss immer bereit sein mit der Finanz streiten zu gehen, und vor allem sollte man damit rechnen USt zu bezahlen und eventuell (worst case) auch 25% KeSt (!) (das Geld sollte verfügbar sein!) - Wie steht es um die GmbH - Jahresumsatz/gewinn? Kapitalausstattung der GmbH? Wie lange besteht sie? Wie ist die Beschaffenheit des zu kaufenden Objekts (Standardwohnung / gehobene Wohnansprüche)?

Re(5): vorsorgewohnung?!

AVS_reloaded — Thu, 07 Mar 2013 08:52:46 GMT

genau da fangen dann deine UST-Probleme so richtig an

Re(4): vorsorgewohnung?!

dr_med — Thu, 07 Mar 2013 06:33:12 GMT

jetzt wird's interessant - weil gmbh ist vorhanden

gmbh kauft und vermietet zu fremdüblichen konditionen an mich als privatperson?
oder privatperson kauft und vermietet an gmbH als Büro zu fremdüblichen Konditionen?

Re(3): vorsorgewohnung?!

ronsen — Wed, 06 Mar 2013 19:53:27 GMT

Wenn er sich selbst im Rahmen der Eigennutzung keine marktübliche Miete
verrechnet

Das ist so auch gar nicht möglich -> an sich selbst kann man keine (steuerrechtlich relevante) Miete bezahlen. Allenfalls kann man versuchen das Ganze im Zuge in einer Gesellschaft (beliebt ist/war GmbH) aufzuziehen. Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses ist auch hier eine Voraussetzung um die Unternehmereigenschaft zu begründen und einen Vorsteuerabzug zu erhalten.

Re(6): vorsorgewohnung?!

ronsen — Wed, 06 Mar 2013 19:39:23 GMT

zwischen einkommens- und umsatzsteuerrechtlicher beurteilung muss man trennen. das umsatzsteuerrecht ist unionsrechtlich harmonisiert und die Mehrwertsteuersystemrichtlinie besagt (in groben Zügen), dass keine gewinne erwirtschaftet werden müssen um eine unternehmereigenschaft isd UStG begründen zu können. Die Meinung der Finanzverwaltung ist im übrigen wohl europarechtswidrig, die einzige höchstgerichtliche Entscheidung inklusive Vorabentscheidungsansuchen an den EuGH wurde durch Klaglosstellung der berufenden Partei abgewendet.

Re(3): vorsorgewohnung?!

AVS_reloaded — Wed, 06 Mar 2013 19:00:07 GMT

da käme jetzt letzmalig darauf an, wann Baubescheid und -beginn waren, wann die MV beginnen, wer der Mieter ist, usw.
Ich sag ja: das ist jetzt soooooo kompliziert, da sag ich aktuell gar nix dazu.

Re(2): vorsorgewohnung?!

dr_med — Wed, 06 Mar 2013 18:16:46 GMT

Da ich aber sehr bezweifle, daß du überhaupt jemals irgendwann einen VST-Abzug
geltend machen kannst, istz das eh kein Thema für dich, denn wo keiun Abzug,
da auch keine Rückzahlung

also das versteh ich jetzt garnicht? wenn ich eine Vorsorgewohnung kaufe, dann ist ja grad das der unterschied, dass ich die UST vom Finanzamt zurückbekomme?!

Re(5): vorsorgewohnung?!

AVS_reloaded — Wed, 06 Mar 2013 17:23:04 GMT

die WKO beschreibt das in den Beispielen eh sehr gut und sagt prinzipiell das, was ich gesagt hab. Ich weiß aber, auf was du anspielst: Augabe der Vermietung nach Verlustjahren.

Da käme es dann wirklich drauf an, ob kleine oder große Vermietung der Fall war.

Aber, wenn man halbwegs "gscheit" ist, dann versucht man solche Verlustjahre IMMER nach Möglichkeit zu vermeiden, dann stellt sich die Frage erst gar nicht.

Re(4): vorsorgewohnung?!

Paulas_Papa — Wed, 06 Mar 2013 13:58:42 GMT

Vermutlich bist du Experte...

3. Die „große“ Vermietung
Hier wird geprüft, ob innerhalb eines Zeitraumes von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung,maximal innerhalb von 28 Jahren (stichtagsbezogen) ab dem ersten Anfallen von Aufwendungen, ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist. Nur wenn dies zutrifft, liegt keine Liebhaberei vor.

http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?angid=1&stid=457387&dstid=0

Lies die auch das Thema Verjährung durch. Durch vorläufigen Bescheiden kann die Finanz den Verjährungszeitraum auf 15 Jahre strecken. Dann zahlst du 15 Jahre Einkommenssteuer zurück. Recht happig u.U. für DrMed.

mfg
lukas

Re(3): vorsorgewohnung?!

AVS_reloaded — Wed, 06 Mar 2013 13:44:48 GMT

Nein, so stimmt das nicht.

Liebhaberei entsteht ab der 1. Sekunde,. wenn die Unternehmung keine Chance hat, Gewinne einzufahren (binnen 15-max 20J)

Hört er aber nach 5 Jahren auf damit, dann wars keine Liebhaberei, wenn in den 5J der Liebhabereitatbestand nicht gegeben war.

Re(2): vorsorgewohnung?!

Paulas_Papa — Wed, 06 Mar 2013 13:40:23 GMT

Liebhaberei! Wenn er sich selbst im Rahmen der Eigennutzung keine marktübliche Miete verrechnet, fällt er potentiall irgendwann in die Liebhaberei und kann alle abgezogenen Einkommenssteuern zurückzahlen.

Das schmerzt dann, ist schon reicheren Menschen mit ihren Gestüten passiert.

mfg
lukas

Re: vorsorgewohnung?!

AVS_reloaded — Wed, 06 Mar 2013 09:52:41 GMT

der unterschied ist zwischen einer "Vorsorgewohnung" und einer
"freifinanzierten eigentumswohnung" in Bezug auf die Vermietung des Objekts?

ev. die Frage der Finanzierung und der damit zulässigen maximalen Miete. Wäre zwar ausgesprochen ungewöhnlich, wenn für eine Vorsorgewhg eine Förderung in Anspruch genommen worden wäre, aber auzuschließen ist es nicht.

Die UST-Frage ist nach der letzten Novelle so dermaßen kompliziert geworden, das kann dir nur dein Bauträger in Kombination mit deinem Steuerberater beantworten.

Re: vorsorgewohnung?!

AVS_reloaded — Wed, 06 Mar 2013 09:52:41 GMT

der unterschied ist zwischen einer "Vorsorgewohnung" und einer
"freifinanzierten eigentumswohnung" in Bezug auf die Vermietung des Objekts?

kann ich eine Vorsorgewohnung trotzdem "irgendwann" mal selbst nutzen, ohne
steuerliche Nachteile zu haben?

welche sollten das sein?
Ich kann mir vorstellen, daß du die anteilige UST-Rückerstattung meinst, deren Frist nun von 10 auf 20J ausgeweitet wurde.
Da ich aber sehr bezweifle, daß du überhaupt jemals irgendwann einen VST-Abzug geltend machen kannst, istz das eh kein Thema für dich, denn wo keiun Abzug, da auch keine Rückzahlung

Re: vorsorgewohnung?!

Weissbier — Wed, 06 Mar 2013 08:36:31 GMT

.) kann ich eine Wohnung an eine Firma als Büro vermieten? gibt's da
Unterschiede zwischen "Vorsorgewohnung" und freifinanzierter?

Vorsicht bei Vermietung als Büro oder auch an Private, welche einen Teil der Wohnung als Büro nutzen und das beim Finanzamt als Betriebsausgabe absetzen. Für Vermietungen ab 01.10.2012 gibt es umfassende umsatzsteuerliche Änderungen, welche sich auf die Vorsteuerberichtigung auswirken.

Es wäre zu umfassend, das jetzt hier zu erläutern, aber informiere dich unbedingt bei einem kompetenten Steuerberater, bevor du eine Investition unter falschen Voraussetzungen tätigst.

WB.

vorsorgewohnung?!

dr_med — Wed, 06 Mar 2013 08:08:23 GMT

kann mir wer erklären, was der unterschied ist zwischen einer "Vorsorgewohnung" und einer "freifinanzierten eigentumswohnung" in Bezug auf die Vermietung des Objekts?

.) UST? muss ich bei der Vorsorgewohnung nicht zahlen, wenn ich sie vermiete, oder? aber was ist bei einer freifinanzierten? wenn ich diese nur vermiete und nicht selbst nutze, bleib ich dann auf der UST sitzen, oder kann ich die auch irgendwie zurückfordern?

.) kann ich eine Wohnung an eine Firma als Büro vermieten? gibt's da Unterschiede zwischen "Vorsorgewohnung" und freifinanzierter?

.) kann ich eine Vorsorgewohnung trotzdem "irgendwann" mal selbst nutzen, ohne steuerliche Nachteile zu haben?