Wohnung kaufen und vermieten

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

Paulas_Papa — Fri, 03 Jan 2014 21:53:02 GMT

http://www.amazon.de/Vermieter-Ratgeber-rentabel-vermieten-Matthias-N%C3%B6llke/dp/3648012657/ref=pd_sim_sbs_b_7

Ich denke, du solltest mal einen Steuerberater aufsuchen. Der wird einen Großteil deiner Fragen beantworten.

Besonders deine Idee der späteren Eigennutzung ist sehr gefährlich.

Mfg lukas

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

Silfed — Fri, 03 Jan 2014 20:50:34 GMT

Hmm

Ich finde es gut das man die Finazkosten 66 Jahre Absetzten kann. wusste ich garn nicht.

Das heisst

Kreditzinsen
Wartungskosten
Steuerberater
alles absetzbar gut zu wissen
ohne Steuerberater hört sich das fast unmöglich an

Du solltest ein gutes Einkommen haben, sodass die Abschreibungen auch eine steuerliche Wirkung haben.
Was ist mit gutem Einkommen ?? Gibts da ungefähre Zahlen

Realistische Mieteinnahmen bei einer 40- 50m2 Wohnung
Davon Netto gewinn (ungefähr muss jetzt nicht so genau sein)

Mein Ziel ist es ja so schnell wie möglich abzu bezahlen und davon ein Gewinn zu erziehlen
Dem Finanzamt was zurück zu zahlen darauf ist glaub ich keiner so heiss.

marktüblicher Zins anzusetzen --- versteh ich nicht so ganz

Gehe davon aus, dass du jährlich 1% des Kaufpreises an Erhaltungskosten haben wirst.
Ist ok werde ich in meine berechnungen mit einkalkulieren

Gehe davon aus, nach jedem Mieterwechsel Sanierungen durchführen zu müssen.
Jep das ist klar Sanierung würde ich aber selber machen.

Du musst immer wieder an geltende technische Normen adaptieren und auch den Erwartungen der Mieter bezüglich Wohnstandard. Andernfalls wirst du nie die von dir geträumten Mieten erzielen.
Ist klar aber wie kann ich mich auf dem aktuellen halten bei solchen sachen gibt es irgendwo Infos

Wenn du befristet vermietest sind die Einnahmen deutlich geringer.
Nur befristet anderes Überhaupt nicht

Leerstehungen kosten Geld.
Ist klar

Jeder Mieterwechsel kostet Aufwand.
Jep

Bei Problemen mit dem Mieter wirst du einen Anwalt benötigen. Auch der Vertrag sollte mit dem Anwalt durchgegangen werden.
Das wäre sowieso mein erster Schritt. Ohne Anwalt geht da gar nichts

Wenn irgendwas in der Wohnung nicht stimmt, nervt der Mieter dich oder kürzt sogar die Miete. Bei Fehlern in der BK Abrechnung nervt er dich genauso.
Jep

Beim Verkauf der Wohnung trifft dich die neue Immobilien Spekulationssteuer.
Ein verkauf ist nicht angedacht. Aber wieviel PRozent wären das?

Allgemeine Frage zahlt es sich aus der ganze Aufwand ?
Kann man damit gute Rendite erziehlen?

Jedenfalls VIELEN DANK FÜR DIE INFO
DAS WAR WIRKLICH EINEN GROße HILFE

Re(5): Wohnung kaufen und vermieten

Paulas_Papa — Fri, 03 Jan 2014 15:55:48 GMT

Da schon ewig in der Familie gibts keinen Beschaffungswert, daher ist die Afa relative Ermessenssache. Ist aber gering und wurde in der Steuerprüfung hinterfragt und akzeptiert. Die Invests 2013 werden natürlich jetzt die Afa anheben, aber so viel, dass ich daraus eine saftige Verlustzuweisung generieren kann, wirds wohl auch nicht werden.

Mfg lukas

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

mjy@geizhals.at — Fri, 03 Jan 2014 14:30:36 GMT

Davor Jahresgewinn vor Einkommenssteuer für ein Zinshaus mit 350 m2 Nutzfläche ca 1500€. Du merkst, dass man als Hausbesitzer mit Maßanzug und Zigarre
rumläuft.

Vor Einkommensteuer, aber nach der rel. großzügigen AfA?

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

Paulas_Papa — Fri, 03 Jan 2014 13:46:53 GMT

Nein, nur 2013. Eine Wohnung saniert, ca 45.000, Dach übergangen 11.000.

Davor Jahresgewinn vor Einkommenssteuer für ein Zinshaus mit 350 m2 Nutzfläche ca 1500€. Du merkst, dass man als Hausbesitzer mit Maßanzug und Zigarre rumläuft.

Mfg lukas

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

mjy@geizhals.at — Fri, 03 Jan 2014 12:11:59 GMT

Mir wars egal, ich lasse alles durch Hausverwaltung und Steuerberater
abwickeln. Daher habe ich auch keine Gewinne

Liebhaberei?

Bitte keine Beiträge als die "meinigen" vortäuschen

Weissbier — Fri, 03 Jan 2014 09:20:44 GMT

Warum ich den Beitrag gemeldet habe: Es handelt sich um inhaltlichen Schwachsinn, ohne Bezug zum zum eigentlichen Thema und vor allem: Dieser Mist wurde vom Vorposter so geschrieben, dass es wie MEIN Beitrag aussieht

WB.

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

Weissbier — Fri, 03 Jan 2014 08:53:45 GMT

Welche Szenarien? Oder geht es dir frei von irgendwelchen Inhalten eh nur ums Pöbeln (was deine übrigen Beiträge durchaus nahelegen)?

WB.

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

Weissbier — Fri, 03 Jan 2014 08:53:45 GMT

Welche Szenarien? Oder geht es dir frei von irgendwelchen Inhalten eh nur ums Pöbeln (was deine übrigne Beiträge durchaus nahelegen)?

WB.

Re: Wohnung kaufen und vermieten

Paulas_Papa — Thu, 02 Jan 2014 17:39:15 GMT

Mach dich schlau über sogenannte Bauherrenmodelle. Da wird mit deinem Geld und dem Geld weiterer Investoren ein Haus gekauft und saniert. Daraus gehört dir dann eine bestimmte Wohnung, die im Rahmen eines Mietenpools vermietet wird. Dadurch streut sich das Risiko und die Verwaltung wird dir abgenommen. Die Finanzierung kann auch über das Modell erfolgen. Wichtig dabei ist, einen Anbieter zu wählen, der schon viele Jahre am Markt ist. Die aus dem Modell erwachsenden Verlustzuweisungen wirfst du dann in deine Steuererklärung.

Auch wichtig: die Finanz prüft derzeit intensiv alle neuen Immobilienprojekte, die Verluste geltend machen. Ich hatte vor Weihnachten Steuerprüfung. Daher denk daran, sehr steuerehrlich zu sein, sie prüfen streng. Mir wars egal, ich lasse alles durch Hausverwaltung und Steuerberater abwickeln. Daher habe ich auch keine Gewinne

MfG Lukas

Re: Wohnung kaufen und vermieten

Paulas_Papa — Thu, 02 Jan 2014 13:59:07 GMT

Du kannst jährlich 1.5 % der Wohnung abschreiben. Der Grundanteil von ca 20% kann nicht abgeschrieben werden.

http://www.partner-treuhand.at/content/stb_wp/spezialthemen/f%C3%BCr_vermieter_immobilien/abschreibung_des_mietobjektes_bei_eink%C3%BCnften_aus_vermietung_und_verpachtung/index_ger.html

Du kannst die Finanzierungskosten (nur die Zinsen) abschreiben.
Du kannst Wartungskosten abschreiben.

Du musst die Umsatzsteuer auf die Miete abführen.
Du brauchst in den ersten Jahren einen Steuerberater, den du aber abschreiben kannst.

Du solltest ein gutes Einkommen haben, sodass die Abschreibungen auch eine steuerliche Wirkung haben.

Deine Mieteinnahmen sind unrealistisch.

Du musst am Ende des Tages - spätestens nach 20 Jahren - mit der Immobilie Gewinn machen, weil es sonst steuerlich als Liebhaberei gewertet wird und du alle Steuerabzüge zurückzahlen darfst. Eine Katastrophe, die einem Freund passiert ist.

Wenn du selbst oder deine Kinder irgendwann einmal drin wohnen, ist ein marktüblicher Zins anzusetzen.

Gehe davon aus, dass du jährlich 1% des Kaufpreises an Erhaltungskosten haben wirst.

Gehe davon aus, nach jedem Mieterwechsel Sanierungen durchführen zu müssen.

Du musst immer wieder an geltende technische Normen adaptieren und auch den Erwartungen der Mieter bezüglich Wohnstandard. Andernfalls wirst du nie die von dir geträumten Mieten erzielen.

Wenn du befristet vermietest sind die Einnahmen deutlich geringer.

Leerstehungen kosten Geld.

Jeder Mieterwechsel kostet Aufwand.

Bei Problemen mit dem Mieter wirst du einen Anwalt benötigen. Auch der Vertrag sollte mit dem Anwalt durchgegangen werden.

Wenn irgendwas in der Wohnung nicht stimmt, nervt der Mieter dich oder kürzt sogar die Miete. Bei Fehlern in der BK Abrechnung nervt er dich genauso.

Beim Verkauf der Wohnung trifft dich die neue Immobilien Spekulationssteuer.

Mfg lukas

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

Weissbier — Wed, 01 Jan 2014 13:23:07 GMT

1: Bin kein Steuerexperte, darum nur Stichworte zur weiteren Abklärung: Als Privater kannst du nicht beliebig absetzen, sondern hast ein Limit. Ich schöpfe das schon zur Gänze aus mit dem Sanierungsdarlehen der Genossenschaft bei meiner Mietwohnung.Viel Spielraum ist da nicht. Unbedingt persönlich durchrechnen mit Steuerberater.

2: Die Instandhaltung nicht vergessen. Sowohl das Akonto der WEG als auch deine eigene für die Wohnung. Auch Mietausfälle sind ein Thema. Und wie gesagt ist der Mietertrag nicht brutto = netto.

Deine beiden Szenarien sind wie ein Tisch, der auf drei Beinen wackelt, wenn du sonst keine Reserven hast.

WB.

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

Silfed — Wed, 01 Jan 2014 13:07:04 GMT

Du hast schon recht

Szenario 1
ist sehr hoch gesetzt ohne sonstige reserven
ist in diesem Fall etwas riskant
Wenn was passiert wird es schlimm
In diesem Fall ist es doch möglich hier Steuerlich was ab zu setzten oder ??

Szenario 2
Natürlich hast du recht.
Bei einer 45m2 Wohnung 550€ Miete zu verlangen ist noch ok.
Man muss hier berücksichtigen von den 550€ - ca. 150€ Betriebskosten
Rein 400€ + zusätzlich 200€ (Monatlich selbst dazulegen) dies müste doch realistisch sein
Hier ist zu beachten das dies später nur als Vorsorge dienen soll

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

Weissbier — Wed, 01 Jan 2014 12:03:03 GMT

Szenario 1 :
Eine Eigentumswohnung mit ca 80m2 Preis 140 - 150 000€
EK ca 40000€ und rest Bank Kredit
Monatliche Raten 750 - 800€
Laufzeiz 10 - 15 Jahre
Einkommen 1800€ netto

Ist das realistisch würde dies gehen ?

Bei einem angenommenen Zinssatz von 3% und Kreditvolumen von 110.000 Euro und einer Monatsrate von 800 Euro hast du eine Laufzeit von 14 Jahren. Bei 4% sind es bereits 15,5 Jahre.

Ob du es dir realistisch leisten kannst, musst du selber wissen. Hängt davon ab, wieviel dir von dne 1800 netto tatsächlich frei verfügbar übrigbleiben. Für mich klingt obiges Szenario nicht sonderlich vernünftig - wenn irgendwas passiert, dann haut es dir die Rechnung zusammen.

Szenario 2 :
Eine Eigentumswohnung mit ca 40 - 50m2 Preis 60 - 75 000€
EK ca 40000€ und rest Bank Kredit
Monatliche Raten 500 - 600€ ( also die Komplette Miete quasi )
Laufzeit so kurz wie möglich

Hier einer der vielen Kreditrechner, die du online findest. http://www.raiffeisen.at/eBusiness/01_template1/1006637000974-1006622331426-61650591836822737-NA-30-NA.html

Es irrtiert mich, dass du die Rückzahlungsrate mit der Mieteinnahme gleichsetzt. Die Mieteinnahme setzt sich zusammen aus Hauptmietzins und Betriebskostenakonto, steht dir also nicht zur Gänze frei zur verfügung. Aber selbst wenn du tatsächlich einen derart hohen HMZ lukrieren könntest: Das ist ein Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, welches du versteuern musst.

WB.

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

Weissbier — Wed, 01 Jan 2014 11:54:26 GMT

Polemischer Schwachsinn

WB.

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

Silfed — Wed, 01 Jan 2014 11:25:15 GMT

Ich hätte zu diesem Thema auch paar Fragen.

Szenario 1 :
Eine Eigentumswohnung mit ca 80m2 Preis 140 - 150 000€
EK ca 40000€ und rest Bank Kredit
Monatliche Raten 750 - 800€
Laufzeiz 10 - 15 Jahre
Einkommen 1800€ netto

Ist das realistisch würde dies gehen ?

Szenario 2 :
Eine Eigentumswohnung mit ca 40 - 50m2 Preis 60 - 75 000€
EK ca 40000€ und rest Bank Kredit
Monatliche Raten 500 - 600€ ( also die Komplette Miete quasi )
Laufzeit so kurz wie möglich
Einkommen 0€ ( in diesem Fall ist kein Einkommen ausser der von der Mieteinnahme )

Mit welchen abzügen müsste ich hier rechnen ?

btw. kann ich auch das File haben würde gerne selber etwas kalkulieren

Ich denke das mit dem Vermieten so eine Glücksache ist. Schwarze schafe gibt es ja immer.

Wie sieht es Absetzen vom Finanzamt aus wie und was wäre den da möglich?
Bei Szenario 1 müsste doch thoretisch alles absetzbar sein
Bin momentan schwer am überlegen welchen weg ich nehmen soll
Würde euch bitten mich da mal ein wenig auf zu klären

THx

Re: Wohnung kaufen und vermieten

wassollichtun — Tue, 31 Dec 2013 11:10:25 GMT

Hallo,Spiele mit dem Gedanken mir eine kleine Wohnung fürs Alter zu kaufen.
Nicht zu groß, 65m² in Wien für knappe 130.000 Euro. Entweder Hälfte Kredit +
Ratenzahlung, oder mit etwas Hilfe komplett ausbezahlt.Würde die Wohnung, bis
ich sie benötige, gerne vermieten für etwa 650 Euro im Monat ohne BK.Habe
derzeit ein Nettoeinkommen von ca.2000 Euro. Meine Frage ist nun, zahlt sich
das überhaupt aus ? Was bleibt von den 650 Euro wirklich übrig ? Zieht der
Fiskus tatsächlich knappe 50 Prozent aus dem Gewinn ab ? Mit Kosten für den
Steuerberater, usw... bleibt am Ende des Jahres nicht mehr viel übrig. Ist das
den Aufwand überhaupt wert ? Wäre für eure pro/contra Meinungen sehr dankbar.

Vergiß nicht das Spiel mit den bunten Energieausweis. Du zahlst die monatliche Vorschreibung von ca. € 140,-- bei einer wirtschaftlichen und verläßlichen Hausverwaltung für die 65 m2 Wohnung. Bei einer unwirtschaftlichen Hausverwaltung welche mit Hilfe des bunten Papieres eine MINDESTENS 20 cm Wärmeschutzfassade,... den Eigentümern einredet zahlst Du dann von heute auf morgen ca. € 800,-- pro Monat - bis der Hauskredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren bezahlt ist.

Das positive danach: du ersparst Dir ca. € 280,-- PRO JAHR an Heizkosten. Lichtenergiekosten werden höher.

Ein Verkauf oder Vermietung dieser Wohnung ist dann nicht mehr möglich -Vorschreibung höher als Mieteinnahme!!!! Für diesen "privaten Konkurs" haben die Berufspolitiker bis dato kein Gesetz im Wirtshaus gebastelt.

Re: Wohnung kaufen und vermieten

wassollichtun — Tue, 31 Dec 2013 11:10:25 GMT

Hallo,Spiele mit dem Gedanken mir eine kleine Wohnung fürs Alter zu kaufen.
Nicht zu groß, 65m² in Wien für knappe 130.000 Euro. Entweder Hälfte Kredit +
Ratenzahlung, oder mit etwas Hilfe komplett ausbezahlt.Würde die Wohnung, bis
ich sie benötige, gerne vermieten für etwa 650 Euro im Monat ohne BK.Habe
derzeit ein Nettoeinkommen von ca.2000 Euro. Meine Frage ist nun, zahlt sich
das überhaupt aus ? Was bleibt von den 650 Euro wirklich übrig ? Zieht der
Fiskus tatsächlich knappe 50 Prozent aus dem Gewinn ab ? Mit Kosten für den
Steuerberater, usw... bleibt am Ende des Jahres nicht mehr viel übrig. Ist das
den Aufwand überhaupt wert ? Wäre für eure pro/contra Meinungen sehr dankbar.

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

NoName2007 — Mon, 30 Dec 2013 15:26:37 GMT

könnte ich das auch haben?

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

NoName2007 — Mon, 30 Dec 2013 15:21:43 GMT

hab in wien 17. vor nem halben jahr eine 80m2 wohnung um 165000 gekauft und vermiete sie momentan für 980€ mit betriebskosten... die wohnung liegt sehr gut und wird von 3 studentinnen als wg genützt

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

NoName2007 — Mon, 30 Dec 2013 15:21:43 GMT

hab in wien 17. vor nem halben jahr eine 80m2 wohnung um 165000 gekauft und vermiete sie momentan für 980€ inkl. betriebskosten... die wohnung liegt sehr gut und wird von 3 studentinnen als wg genützt...

ist also durchaus möglich

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

reset — Mon, 30 Dec 2013 11:02:08 GMT

Grübele schon den ganzen Tag, jongliere mit Zahlen, denke über Pro und Contra
nach.

Ich hoffe du hast bzgl. deiner Zahlen bereits das Mietrechtsgesetz (MRG) berücksichtigt. Falls nein, dann google mal nach Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich. Nicht, dass du mit € 750 Bruttomiete rechnest und in Wahrheit gar nicht soviel verlangen darfst (und dein Mieter rückwirkend das zuviel bezahlte Geld gerichtlich retour verlangt).

Lg

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

Sowinetz — Sun, 29 Dec 2013 23:31:34 GMT

Ich denke, dass uns unterscheidet, dass ich bereits seit einigen Jahren
mehrere Wohnungen vermiete. Und Kraft dieser Erfahrung kann ich davon eher nur
abraten.

Und da lese ich schon nicht mehr weiter.

Habe bestimmt mehrere Wohnungen vermietet. Und hatte bisher keinen Ausfall.
Woran das liegt? Eventuell an der Auswahl der Mieter, Lage, ...

Was denkst du eigentlich von anderen Leuten oder von dir selbst?
Auch andere Menschen leben nicht schlecht. Oder sogar besser?

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

Sowinetz — Sun, 29 Dec 2013 23:31:34 GMT

Ich denke, dass uns unterscheidet, dass ich bereits seit einigen Jahren
mehrere Wohnungen vermiete. Und Kraft dieser Erfahrung kann ich davon eher nur
abraten.

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

Paulas_Papa — Sun, 29 Dec 2013 23:22:58 GMT

Ich denke, dass uns unterscheidet, dass ich bereits seit einigen Jahren mehrere Wohnungen vermiete. Und Kraft dieser Erfahrung kann ich davon eher nur abraten.

Mein Vater hatte eine Vorsorgewohnung, die wir nach einem Mieter quasi Komplettsanieren durften.
Meine Mutter hatte eine Mieterin, die soziale Zuwendung brauchte und die wir nicht mehr loswurden.
Freunde hatten einen Mieter, bei dem de facto alles gelogen war, was er sagte. Der war arbeitslos, pleite und größenwahnsinnig. Den haben sie schlussendlich mit Hilfe eines Bodyguards physisch vor die Tür befördert und dann das Schloss getauscht.

Wenn jemand beruflich ins Immobiliengeschäft will, kann er das machen. Aber als reine Veranlagungsform ist es nur mühsam. Da ist es einfacher, einen Immo-Fonds zu kaufen.

Mfg lukas

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

Sowinetz — Sun, 29 Dec 2013 22:46:08 GMT

Wieder mal Worst-Case-Scenario?!
Erst mal eine kaufen, dann zwei, dann vier, dann acht, ...
100 bekommt der TO bestimmt nicht auf einmal.
Wie soll das gehen?

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

Herb Melnick — Sun, 29 Dec 2013 22:40:04 GMT

Könnte das File auch gut brauchen, wär dir dankebar dafür!

Re(5): Wohnung kaufen und vermieten

AVS_reloaded — Sat, 21 Dec 2013 20:38:29 GMT

850-900€

wie kommst auf das?
Er will um 10€/m² vermieten, das ist realistisch. 250€BK für 65m² hat kein Haus, das sind 4€/m²/Monat = völlig überzogen. Eher um die 2, also ist er bei 800.
Wenn ers ned los wird, geht er halt auf ~9€/m² runter und landet irgendwo zwischen 700 und 750. Und das ist schon erzielbar.

Ust hat er als Kleinstvermieter ja keine.

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

dEUS@offline — Sat, 21 Dec 2013 20:32:29 GMT

as sind 2k/m², also für älteren Neubau geht das schon.

Das schon, aber nicht in einer Gegend, wo man das Ding um 850-900€ vermieten kann..

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

AVS_reloaded — Sat, 21 Dec 2013 20:28:30 GMT

es kann ja insofern relevant sein,

nein.
NETTO ist immer wurscht, es kommt immer aufs BRUTTO an. Denn Netto ist NACH Steuern und wieviel dir die Steuer abzieht, hängt vom Brutto, den absetzbaren Aufwendungen uvm ab.

Beim Rest hast aber absolut recht.

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

AVS_reloaded — Sat, 21 Dec 2013 20:28:30 GMT

es kann ja insofern relevant sein,

nein.
NETTO ist immer wurscht, es kommt immer aufs BRUTTO an. Denn Netto ist NACH Steuern und wiueviel dir die Steuer abzieht, hängt vom Brutto, den absetzbaren Aufwendungen uvm ab.

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

Edd — Sat, 21 Dec 2013 19:35:26 GMT

Deine 2000 netto interessiert keine Sau , es interessiert nur brutto: das
müßten etwa 3200 brutto sein und damit ca 45k im Jahr, macht nach Abzug von ca
18% DN-Anteil zur SV somit rd 37k steuerpflichtiges Jahreseinkommen.
Da hast du einen Grenzsteuersatz von 43%.

Naja, es kann ja insofern relevant sein, als im ersten Jahr sicher und in den Folgejahren vielleicht noch Verluste anfallen, die die gesamte Einkommenssteuer mindern.

Ich kenne Fälle bei denen der "Gewinn" der Vermietung hauptsächlich die Verschiebung der Einnahmen um 10 Jahre ist. Also Kauf+Renovierung, Renovierungskosten über 10 Jahre abschreiben, macht in den ersten 10 Jahren ordentlichen Verlust (der den Gesamtsteuersatz mindert), danach Gewinne (und man ist schon in Pension und bekommt weniger Geld).

1.5% jährliche AfA kannst Du noch erhöhen, wenn Du ein Gutachten hast, dass Die eine Restnutzungsdauer<65 Jahre zeigt. Die Gutachterkosten sind natürlich auch eine Betriebsausgabe.

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

AVS_reloaded — Sat, 21 Dec 2013 19:13:43 GMT

65qm Wohnung um 130.000

das sind 2k/m², also für älteren Neubau geht das schon.

um 850 mit BK vermieten lässt?

Angebot, Nachfrage

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

dEUS@offline — Sat, 21 Dec 2013 18:46:38 GMT

Wo in Wien bekommt man eine 65qm Wohnung um 130.000 die sich um 850 mit BK vermieten lässt?

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

User220621 — Sat, 21 Dec 2013 18:23:20 GMT

Damit du 100 zusammenbekommst musst du halt mal mit einer anfangen ...

Indem du die Lage (und damit die Zielgruppe) & (evtl.) Mieter richtig wählst, lassen sich Mietnomaden grossteils verhindern.

V.a. sobald du mal ca. 6 Wohnungen (Gesamtvolumen eigtl. irrelevant unter der Annahme, dass du immer Wohnungen derselben Preisklasse kaufst & alle Preisklassen dieselbe EK Rendite geben würden; aber zb ca 2.500.000) zusammenhast, kannst du dann schnell expandieren; d.h. durch die EK Rendite und Glättung des FK über alle Immobilien (zb Bündelung aller Immos in einer Kapitalgesellschaft) hast innerhalb von 20 Jahren 100 Immobilien zusammen der Preisklasse deiner ersten 6 zusammen.
Die Schwierigkeit ist dann einfach ab Immobilie 50 noch genügend attraktive Objekte pro Jahr zu finden, damit du eine ordentliche EK Rendite bekommst, weil du sonst besser in Aktien/Bonds investierst.

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

User220621 — Sat, 21 Dec 2013 18:23:20 GMT

Damit du 100 zusammenbekommst musst du halt mal mit einer anfangen ...

Indem du die Lage (und damit die Zielgruppe) & (evtl.) Mieter richtig wählst, lassen sich Mietnomaden grossteils verhindern.

V.a. sobald du mal ca. 6 Wohnungen (Gesamtvolumen eigtl. irrelevant unter der Annahme, dass du immer Wohnungen derselben Preisklasse kaufst & alle Preisklassen dieselbe EK Rendite geben würden; aber zb ca 2.500.000) zusammenhast, kannst du dann schnell expandieren; d.h. durch die EK Rendite und Glättung des FK über alle Immobilien (zb Bündelung aller Immos in einer Kapitalgesellschaft) hast innerhalb von 20 Jahren 50 Immobilien zusammen der Preisklasse deiner ersten 6 zusammen.

EDIT: Edit, da wir nur von investieren - vermieten & nicht invest - renovieren/entwickeln - vermieten - verkaufen ausgehen und da andere Renditen erzielt werden.

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

User220621 — Sat, 21 Dec 2013 17:47:35 GMT

Hab dir mal ne xlsx geschickt, mit der ich normalerweise die (schnelle) Kostenkalkulation für eine Immobilie mache.
Üblicherweise entscheiden wir dann aufgrund der EK Rendite (eigene xlsx), aber da du vermutlich ohnehin keine anderen Investitionsmöglichkeiten in Betracht ziehst und dir der absolute Betrag wichtig ist, hast du mit der xlsx alles was du brauchst.
Einfach die zahlen die bei dir zutreffen ändern, der Rest berechnet sich automatisch. Falls du fragen hast, einfach melden.

Re: Wohnung kaufen und vermieten

registry — Sat, 21 Dec 2013 16:09:30 GMT

Vielen Dank erstmal für eure zahlreichen Meinungen.
Grübele schon den ganzen Tag, jongliere mit Zahlen, denke über Pro und Contra nach.
Ich gebe aber ehrlich zu, dass ich mit meinem derzeitigen kleinen Geldpolster auch ruhig schlafen kann.
Langfristig gesehen wäre es natürlich eine tolle Investiton, da die Wohnung für ihre zentrale Lage doch recht günstig ist. Das Haus ist in einem guten Zustand mit Wärmschutzfassade, Rücklagenfond ist auch vorhanden. Kleinere Sanierungen der Wohnung wären notwendig. Mich würde vorallem interessieren, wieviel letztlich bei einer Vermietung übrig bleibt, welche Beträge genau absetzbar sind, aber wo finde ich jetzt um die Weihnachtszeit einen Steuerberater der das mit mir durchrechnet ?

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

GREIFVÖGEL — Sat, 21 Dec 2013 15:00:31 GMT

Die Sanierung des Hauses ist ein kalkuliertes Risiko, es reicht aus, wenn man nach der Rücklage fragt und die Liegenschaft besichtigt und schätzt ob es sich um eine Bruchbudde oder um ein brauchbares Gebäude handelt.

Richtig: die Preise sind zuletzt für Investoren nicht mehr lustig. Ich finde jedoch immer noch mögliche zu investieren, jedoch würde ich genauso so machen: Gemischt, eventuelle Selbstverwendung, bei Bedarf Vermietung. Wichtig bei Bewirtschaftung durch Vermietung ist dass es sich um keinen Altbau handelt, weil da müßte man die Richtwertzins (solang es gibt) verwenden und nicht mehr verlangen.
Bei Neubau wäre die Vermietung interessanter.

Wir sind noch nicht wie Spanien, deiene Anmerkung ist jedoch nicht ganz verfehlt, in den 80 Jahren gab es bei uns eine Parifizierungshysterie und Zinshäuser wurde wie warmsemmel verkauft. Viele der damaligen Möchtgerninvestoren sind in den Konkurs gegangen, weil die Renditen eingebrochen sind (danke massiver Förderungen) und auch die Zins teurer geworden sind.

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

GREIFVÖGEL — Sat, 21 Dec 2013 14:52:20 GMT

Richtig, du hast es nicht falsch gepostet.
Es hat nur die Anmerkung dafür gefehlt, dass dabei sich um gefördertes Objekt handelt. Bei denen muss man die Wohnung als Hauptwohnsitz bewohnen, und man darf kein anderes Objekt im gleichen Bundesland (wenn es sich um Landesförderung handelt).

In der Privatwirtschaft jedoch ist Hauptwohnsitz kein Thema.

Re: Wohnung kaufen und vermieten

mjy@geizhals.at — Sat, 21 Dec 2013 14:38:38 GMT

Bei deinen Berechnungen solltest du Sanierungskosten für das Haus (allgemeine Teile) nicht vergessen. Die können ganz schön ins Geld gehen und einige Jahre Mieteinnahmen auffressen wenn was Größeres gemacht wird.

Als Einnahmequelle taugt das bei den heutige Preisen m.E. nicht mehr (das wäre bei einer Rendite von 6-7% interessanter), nur als indexgesicherte Vermögensanlage.

Bei Kreditfinanzierungen sollte man immer auch an Spanien denken. Gut möglich, dass es hier auch mal einen "Bau-boom" gibt, der sich so auswirkt.

Re: Wohnung kaufen und vermieten

User220621 — Sat, 21 Dec 2013 13:06:02 GMT

Wo in Wien findest du eine (neue) Wohnung für 2000€ pro qm (mit Ausnahme von 1110, wo du aber vermutlich - aus Gründen - nicht im Alter wohnen willst...)?
Wenn du die findest, die Lage halbwegs passabel ist & das Gebäude & Grundriss gut, dann aufjedenfall zugreifen.
Mit 40% EK finanzieren, 60% FK Libor. Cap ist unnötig, gegebenfalls kannst du je nach Laufzeit des Liborkredits ohnehin nach ein paar Jahren auf Fix ändern (zb für den Fall das die Zinsen steigen, was aber in den nächsten Jahren nicht passieren wird, da zb. die Erste an Mitarbeiter einen i=5,5% Cap bis 2020 gratis abgibt).
Je nachdem wie lange es noch dauert bis du in Pension gehst, musst du die FK/EK Rate evtl. anpassen, wenn du dein EK (sofern mehr als 40% vorhanden) nicht anderweitig zb in Aktien,... investieren willst.

Nehme an, dass du gegenwärtig auch in einer Eigentumswohnung wohnst. D.h. wenn der Kredit hier getilgt ist, dann kannst du bei der anderen Immobilie einen höheren FK Wert nehmen und mit deiner jetzigen Wohnung zusätzlich besichern (falls die Bank das wg. zu geringen EK's bzw. zu hohen Alters benötigt), da du so mehr Zinsen absetzen kannst & dadurch nochmal Steuern sparst.

Re: Wohnung kaufen und vermieten

Weissbier — Sat, 21 Dec 2013 09:37:39 GMT

Wie schon von anderen erwähnt: Unterschätze nicht das Mietausfallrisiko - sei es durch Leerstand oder (weit schlimmer) weil der Mieter drinhockt und nicht zahlt. Bei Leerstand kannst du die Wohnungskosten wenigstens steuerlich geltend machen (musst nur nachweisen können, dass du ernsthaft an einer Vermietung interessiert bist, zB 1x Zeitungsinserat schalten).

Danach NUR auf 3 Jahre befristet an jemanden vermieten, der einen nachvollziehbar seriösen Hintergrund hat und 6 Monatsmieten Kaution.

Spekulativ bleibt das Ganze dann leider immer noch, aber die größten Risiken als kleiner Vermieter hast du dann reduziert.

WB.

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

AVS_reloaded — Fri, 20 Dec 2013 23:58:56 GMT

Ein Mietnomade und die potentiellen Gewinne des Projekts sind auf 10 Jahre
weg.

das ist richtig, das Risiko hast immer

Bei 20 Whg kannst den Totalausfall einer Whg verkraften, aber bei nur einer Whg stehst vorm Ruin.

Re(4): Wohnung kaufen und vermieten

AVS_reloaded — Fri, 20 Dec 2013 23:57:35 GMT

DAS ist was ganz anderes, da wirst du recht haben, davon hab ich keine Ahnung.

Aber bei der Steuer ist es genau umgekehrt: bist du dort gemeldet und wohnst du dort, ist das dein Privatwhg und du kannst die Kreditzinsen NICHT absetzen, das geht eben nur, wenn du nicht drinnen wohnst, sondern die Whg mit Gewinnabsicht vermietest

Re: Wohnung kaufen und vermieten

Paulas_Papa — Fri, 20 Dec 2013 23:15:25 GMT

Ein Mietnomade und die potentiellen Gewinne des Projekts sind auf 10 Jahre sind weg. Ich würde eine Wohnung nur zur eigenen Nutzung kaufen. Bei 100 oder 1000 Wohnungen ist es ein Geschäft, bei einer nur Arbeit und Risiko.

Mfg lukas

Re: Wohnung kaufen und vermieten

Paulas_Papa — Fri, 20 Dec 2013 23:15:25 GMT

Ein Mietnomade und die potentiellen Gewinne des Projekts sind auf 10 Jahre weg. Ich würde eine Wohnung nur zur eigenen Nutzung kaufen. Bei 100 oder 1000 Wohnungen ist es ein Geschäft, bei einer nur Arbeit und Risiko.

Mfg lukas

Re(3): Wohnung kaufen und vermieten

ramski — Fri, 20 Dec 2013 23:06:53 GMT

Vielleicht gilt das nur für Geförderte Kredite?

Re(2): Wohnung kaufen und vermieten

AVS_reloaded — Fri, 20 Dec 2013 23:03:54 GMT

ob Du dann dort nicht gemeldet sein musst, sonst kannst den Kredit nicht
Steuerlich absetzen.

sorry, aber das ist 1000% pure bullshit!

Re: Wohnung kaufen und vermieten

ramski — Fri, 20 Dec 2013 23:02:56 GMT

Wenn Du einen Kredit für die Wohnung aufnimmst musst aufpassen, ob Du dann dort nicht gemeldet sein musst, sonst kannst den Kredit nicht Steuerlich absetzen.
Ausserdem brauchst Wahrscheinlich eine Versicherung für den Kredit?
wenn in der vermieteten Wohnung Reparaturen, musst für die auch Aufkommen.
Rechnet sich das dann noch, wenn Du die Offiziell vermietest?

Re: Wohnung kaufen und vermieten

AVS_reloaded — Fri, 20 Dec 2013 22:59:30 GMT

650MM macht 7800 im JAhr (indexgesichert bitte!)
von den 130 Anschaffungskosten kannst jährlich 1,5 als fiktive AfA absetzen, also 1950
bleiben (steuerlich) mal 5850 Rohgewinn p.a. (7800 cashflow!)

Deine 2000 netto interessiert keine Sau , es interessiert nur brutto: das müßten etwa 3200 brutto sein und damit ca 45k im JAhr, macht nach Abzug von ca 18% DN-Anteil zur SV somit rd 37k steuerpflichtiges Jahreseinkommen.
Da hast du einen Grenzsteuersatz von 43%.

Also gehen von deinem oben errechneten Rohgewinn von 5850 ca 43% an den Fiskus, dir bleiben rd 3300 p.a. über.

Steuerberaterkosten kannst als Aufwand natürlich geltend machen, ebenso Renovierungskosten o.ä., das schmälert dann deine Steuerbasis. Auch Verluste aus V+V sind mit deinem anderen Einkommen ausgleichsfähig!

Und jedenfalls tw. über Kredit finanzieren, denn die Kreditzinsen sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig (die ZINSEN, nicht die ganze Kreditrate!!!)

Wohnung kaufen und vermieten

registry — Fri, 20 Dec 2013 22:23:32 GMT

Hallo,

Spiele mit dem Gedanken mir eine kleine Wohnung fürs Alter zu kaufen.
Nicht zu groß, 65m² in Wien für knappe 130.000 Euro.
Entweder Hälfte Kredit + Ratenzahlung, oder mit etwas Hilfe komplett ausbezahlt.
Würde die Wohnung, bis ich sie benötige, gerne vermieten für etwa 650 Euro im Monat ohne BK.
Habe derzeit ein Nettoeinkommen von ca.2000 Euro.
Meine Frage ist nun, zahlt sich das überhaupt aus ? Was bleibt von den 650 Euro wirklich übrig ? Zieht der Fiskus tatsächlich knappe 50 Prozent aus dem Gewinn ab ? Mit Kosten für den Steuerberater, usw... bleibt am Ende des Jahres nicht mehr viel übrig. Ist das den Aufwand überhaupt wert ? Wäre für eure pro/contra Meinungen sehr dankbar.