Heizung - Austausch Ventile

Re(9): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Thu, 27 Dec 2018 17:27:36 GMT

Re(9): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Thu, 27 Dec 2018 17:27:36 GMT

ich bekomme morgen eine Whg zurück, bei der 2 Ventile bei der Erstbegehung defekt waren. Eines war nur locker, da fehlte die Schraube des Kopfes. Beim anderen war der Ventilkopf (der Drehknopf aus Kunststoff) zerbrochen. Ich werd sehen, ob die das repariert/getauscht haben. Wenn nicht, werde ich ein Foto posten. Dann kannst du sehen, wofür Kaution ZU RECHT einbehalten wird.

update:
Whg wurde rückübergeben. Der Mieter ließ sich von Anwalt (der bereits bei der Vorbesichtigung anwesend war) vertreten. Beide beanstandeten Ventile waren repariert, eines wieder zusammengesetzt und montiert, das andere wurde getauscht. Kaution wurde rückerstattet, gegensetiger Forderungsverzicht unterzeichnet.

So viel dazu, die Mieter seien eingeschüchtert und/oder dumm und/oder meine Forderung überzogen/unzulässig/sonstwas.

Re(8): Heizung - Austausch Ventile

PacMan — Thu, 27 Dec 2018 09:44:28 GMT

das sagt nur aus, dass du entweder
a) dumme Mieter hast
oder
b) du sie zu sehr einschüchterst

lass das einfach so im raum stehen

Re: Heizung - Austausch Ventile

Rheumon — Mon, 24 Dec 2018 12:08:20 GMT

Nachdem ich mich nunmehr insg. 4-5 Stunden mit dieser Frage beschäftigt habe, bin ich ziemlich sicher, und es ergeht - auf Basis des genannten dürftigen Sachverhaltes- folgende Entscheidung:

Die Genossenschaft  hat die gesamt anfallenden Kosten für Tausch und das Heizungsventil zu tragen.

Begründung:

Allgemeines:
Für Heizkosten  gilt wie auch sonst
die Unterteilung in Betriebskosten und Erhaltungskosten der gemeinsamen Heizungsanlage.

Bei den Heizungskosten gibt es verbrauchsabhängige Heiz-Betriebs-Kosten und
nicht verbrauchsabhängige Kosten, die sonstigen Heiz-Betriebs-Kosten (Ablesung, Wartung etc).

Die gemessenen verbrauchsabhängigen Kosten (Heizungsenergie) jedes Wohnungsnutzers werden natürlich nicht auf alle im Verhältnis der Wohnungsgröße/Nutzwertes aufgeteilt und umgekehrt.

Die sonstigen Betriebskosten der gemeinsamen Heizungsanlage werden auf die Wohnungs-nutzer verhältnismäßig aufgeteilt.

Die Erhaltungskosten sind grundsätzlich (Ausnahme § 8 Abs 1 MRG) direkt von der GBV (Gemeinnützige Bauvereinigung; Gen. oder GesmbH oder AG) zu tragen, die diese wiederum auf die Mieter durch den EVB (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) überträgt.

Mögliche anzuwendende Rechtsgrundlagen:
1.
WGG:
§§  14a Abs 1 und Abs 2 Zi 2a und 2b iVm § 8 Abs 1 MRG, §14 Abs 3

2.
HeizKG :
§§  1, § 2 Zi2, 3,  4 Abs 2 iVm § 7;  § 2 Z 8 u10,

3. MRG
§ 8 Abs 1 betreffend Pflichten des Mieters und
§ 3 Abs 2 Z 2 u 2a betreffend Pflichten des Vermieters

Die Vor-Frage
ist  nun, ist der Austausch des Heizungsventils einer bestimmten Wohnung unter „sonstige Heiz-Betriebs-Kosten“ oder unter „Erhaltungskosten der gemeinsamen Zentralheizungsanlage“  gem § 2 Z 9 bzw. 10 HeizKG zu subsumieren.

Dazu ist zunächst zu klären ob der Heizkörper samt Ventil einer Wohnung  gem § 2 Zi 2 HeizKG zur  gemeinsamen
Wärmeversorgungsanlage zählt ???:
= „eine Einrichtung, die für ein oder mehrere Gebäude einer oder mehrerer abgeschlossener wirtschaftlicher Einheiten, von denen zumindest eine mindestens vier Nutzungsobjekte um-fassen muß, Wärme erzeugt und bereitstellt;“

ME eindeutig nein,  und begründe das mit § 3 Abs 1 Z 3 MRG, weil der Heizkörper (samt Ventil) einer bestimmten Wohnung  nicht der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlage wie z:B. eine zentralen Wärmeversorgungsanlage ist. Ebenso § 14a Abs 2 Z 3 WGG, der iZhm der gemeinsamen Benützung den Personenaufzug auch die zentrale Wärmeversorgungsanlage aufzählt.

Damit bleibt für die Anwendung von § 4 Abs 2 HeizKG keine Anwendung, sofern man davon ausgeht, dass der Ventiltausch überhaupt zum Erhaltungsaufwand zählt.

Ebenso ist  § 4. Abs 1 HeizKG augenscheinlich irrelevant (für vorliegenden Fall):
"Sonstige bundesgesetzliche oder vertragliche Regelungen über die Heiz- und Warmwasserkosten sind nur anzuwenden, soweit sie nicht mit diesem Bundesgesetz in Widerspruch stehen. "

§ 4 Abs 2  HeiZKG:
"Wird ein Gebäude (eine wirtschaftliche Einheit) mit Wärme versorgt, die
1. nicht im Gebäude (in der wirtschaftlichen Einheit) erzeugt wird oder
2. von einem gewerbsmäßigen Wärmeerzeuger mit Zustimmung der Wärmeabnehmer im Gebäude (in der wirtschaftlichen Einheit) erzeugt wird,
richten sich die Erhaltungspflichten betreffend die gemeinsame Wärmeversorgungsanlage nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Wärmelieferungsverträgen. Liegen solche Vereinbarungen nicht vor, ist § 7 anzuwenden."
Diese Norm ist ebenfalls irrelevant, weil Heizkörperventil einer bestimmten Wohnung eben nicht zur gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage zählt.)

Da mE die § 2 Z 8-10 (Energiekosten, sonstige Heizkosten) HeizKG sich auf § 2 Z 2 HeizKG, gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, beziehen, sind diese Normen ebenfalls irrelevant für den vorliegenden Fall. Dies gilt auch für den dort genannten Erhaltungs- u. Verbesserungsaufwand der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage, weil – wie schon bereits gesagt -  der Heizkörper samt Ventil  einer bestimmten Wohung mE mit Verweis auf § 3 Abs 1 Z 3 MRG dazu nicht zählt. Ebenso § 14a Abs 2 Z 3 WGG, der iZhm der gemeinsamen Benützung den Personenaufzug auch die zentrale Wärmeversorgungsanlage aufzählt.

Die in Frage kommenden gesetzl. Regelungen sind  mE daher nur mehr die Regelungen betreffend Erhaltung der vermieteten Wohnungen in:
§ 14a Abs 2a und 2b WGG iVm § 8 Abs 1 und § 3 MRG

§ 14a Abs 2 Z 2a und Z 2b WGG: (im Gleichklang mit § 3 und 8 MRG)

§ 14a Abs 2 Z 2a WGG lautet (vereinfacht formuliert):
Die Erhaltungs-Arbeiten im Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand,
die zur Behebung von ernsten Schäden der Baulichkeit oder zur Beseitigung einer vom Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsge-fährdung erforderlich sind, hat die Bauvereinigung=Genossenschaft zu tragen (Anm: und fließen indden EVB (Erhaltungs- u. Verbesserungsbeitrag § 14d) ein).

Unter diese Z 2a, Fall 1, läßt sich das Heizungsventil mE keinesfalls subsumieren, allenfalls unter Fall 2, wenn dadurch die nötige Wärme in der Wohnung fehlt, sodass eine erhebl. Gesundheitsgefährdung angenommen werden muss, weshalb die Genossenschaft den Austausch und Ventil zahlen muss.

§ 14a Abs 2 Z 2b WGG lautet (vereinfacht formuliert):
Die Erhaltungsarbeiten (nur) in Wohnungen zur Erhaltung der Miet- und sonstigen Nut-zungsgegenstände samt ihrer Ausstattung, also sie zu reparieren oder – im Fall der Unwirt-schaftlichkeit einer Reparatur – zu erneuern, trägt ebenfalls die GBV(Gemeinn. BauVereini-gung=Genossenschaft).

Davon ausgenommen sind aber  jene Maßnahmen (Anmerk: Wartung u. Instandhaltung der Wohnung und ihrer vermieteten Einrichtunsteile) die nach § 8 Abs. 1 MRG dem Mieter obliegen. Überdies obliegen der Ersatz von Beleuch-tungsmitteln, die Vornahme von Bagatellreparaturen sowie die Erhaltung von Malerei und Tapeten nicht der Bauvereinigung sondern dem Mieter. Die Beseitigung normaler Abnützungen der sonstigen Innenflächen des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes (wie insbesondere Bodenbelag und Verfliesung) obliegt der Bauvereinigung nur dann, wenn deren Brauchbarkeit wesentlich beeinträchtigt ist, sonst dem Mieter.

Gem § 3 Abs 1 und 2 Z 2 u 2a MRG hat der Vermieter den Mietgegenstand zu erhalten und
und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner/Mieter zu beseitigen mit der Ein-schränkung, und zwar betreffend
1. Mietgengenstand (Wohnung, Haus):
Erhaltungspflicht der Vermieters nur bei ernstem Schaden des Hauses vorliegt (z. B. Was-serrohrbruch, Mauerfeuchtigkeit, undichte Gasleitung, feuergefährliche Elektroleitungen),

und weitere Einschränkung betreffend
2. Bewohner/Mieter:
Erhaltungspflicht des Vermieters nur bei erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner (hier der TE) oder wenn ein freigewordener Mietgegenstand vor der Wiedervermietung brauchbar gemacht werden muss;

Gem § 3 Abs 2a MRG  ist seit 1.1.2015 der Vermieter (auch bei vorher geschlossenen Verträgen!) in den Mietgegenständen (Wohnung etc) auch zu Arbeiten verpflichtet, die zur
Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonsti-gen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind.

§ 8 Abs 1 MRG:
Umfang des Benützungsrechts
§ 8. (1) Der Hauptmieter ist berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen. Er hat den Mietgegenstand (Wohnung) und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im besonderen (=beispielsweise Aufzählung) die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, so instand zu halten, daß dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Hauptmieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen.

Sollte durch das defekte Heizungsventil die  Wohnung nicht mehr so geheizt werden können, sodass der Mieter (hier der TE) krank wird, dann muss es der Vermieter= dieGenossenschaft auf ihre Kosten tauschen.

Die dort genannten Maßnahmen sind also insb. 1. die  Wartung und 2. bei defekten Teilen die Instandhaltung (Austausch der defekten Teile) des Mieters  betreffend Wohnung und dort beispielsweise genannten Einrichtungsteile, aber nur, wenn dadurch der Vermieter (GBV) oder andern Mietern ein Nachteil (mE am übrigen Teil des Hauses oder der übrigen Wohung oder übrigen Wohnungsteile des Mieters) erwachsen würde, was bei einem Heizkörperventil in der Wohnung des TE nicht der Fall ist.

Bleibt die Wartung des Heizkörperventils: Der Austausch eines defekten Heizkörperventils kann keine Wartung sein, weil es schon eine Instandhaltung(=Austauch eines defekten Teiles) ist.

Fazit: Die GBV= Genossenschaft muss das Heizkörperventil samt Austausch bezahlen, außer es handelt sich um eine Bagatellreparatur, dann müßte es der Mieter (TE) der Genossenschaftswohnung zahlen.

Aber nach 6Ob81/09v ist nicht einmal eine Silikonfugenerneuerung eine  bloße Bagatellreparatur.
„Die fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen ist auch keine bloße Bagatellreparatur, die der Mieter selbst vornehmen könnte.“

In der AK-Broschüre „Mietrecht für Mieter“, auf der Papierseite 131 bzw im pdf-Document auf der Seite 133 wird auch der Grund für die Unklarheit ausgesprochen: Die Begriffe Wartung und Instandhaltung seien unklar, ebenso weitere Teile des § 8 MRG.

Nach Meinung der AK, die sich auf den OGH beruft, sind defekte Teile nicht mehr Wartung, sondern Instandhaltung, zu der der Mieter nicht verpflichtet sei. Etwaige solche vereinbarte vertragl. Regelungen seien nicht wirksam, sodass nach der Rechtsansicht der AK der Vermieter, im vorliegenden Fall also die GBV (=Genossenschaft)  zu zahlen hat.

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/index.html

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Mietrecht_fuer_Mieter_2018.pdf
siehe Papier-Seite 133 bzw. 133 pdf-Seite

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Betriebskosten_2017.pdf

Re: Heizung - Austausch Ventile

Rheumon — Mon, 24 Dec 2018 12:08:20 GMT

Nachdem ich mich nunmehr insg. einen 4-5 Stunden mit dieser Frage beschäftigt habe, bin ich ziemlich sicher, und es ergeht - auf Basis des genannten dürftigen Sachverhaltes- folgende Entscheidung:

Die Genossenschaft  hat die gesamt anfallenden Kosten für Tausch und das Heizungsventil zu tragen.

Begründung:

Allgemeines:
Für Heizkosten  gilt wie auch sonst
die Unterteilung in Betriebskosten und Erhaltungskosten der gemeinsamen Heizungsanlage.

Bei den Heizungskosten gibt es verbrauchsabhängige Heiz-Betriebs-Kosten und
nicht verbrauchsabhängige Kosten, die sonstigen Heiz-Betriebs-Kosten (Ablesung, Wartung etc).

Die gemessenen verbrauchsabhängigen Kosten (Heizungsenergie) jedes Wohnungsnutzers werden natürlich nicht auf alle im Verhältnis der Wohnungsgröße/Nutzwertes aufgeteilt und umgekehrt.

Die sonstigen Betriebskosten der gemeinsamen Heizungsanlage werden auf die Wohnungs-nutzer verhältnismäßig aufgeteilt.

Die Erhaltungskosten sind grundsätzlich (Ausnahme § 8 Abs 1 MRG) direkt von der GBV (Gemeinnützige Bauvereinigung; Gen. oder GesmbH oder AG) zu tragen, die diese wiederum auf die Mieter durch den EVB (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) überträgt.

Mögliche anzuwendende Rechtsgrundlagen:
1.
WGG:
§§  14a Abs 1 und Abs 2 Zi 2a und 2b iVm § 8 Abs 1 MRG, §14 Abs 3

2.
HeizKG :
§§  1, § 2 Zi2, 3,  4 Abs 2 iVm § 7;  § 2 Z 8 u10,

3. MRG
§ 8 Abs 1 betreffend Pflichten des Mieters und
§ 3 Abs 2 Z 2 u 2a betreffend Pflichten des Vermieters

Die Vor-Frage
ist  nun, ist der Austausch des Heizungsventils einer bestimmten Wohnung unter „sonstige Heiz-Betriebs-Kosten“ oder unter „Erhaltungskosten der gemeinsamen Zentralheizungsanlage“  gem § 2 Z 9 bzw. 10 HeizKG zu subsumieren.

Dazu ist zunächst zu klären ob der Heizkörper samt Ventil einer Wohnung  gem § 2 Zi 2 HeizKG zur  gemeinsamen
Wärmeversorgungsanlage zählt ???:
= „eine Einrichtung, die für ein oder mehrere Gebäude einer oder mehrerer abgeschlossener wirtschaftlicher Einheiten, von denen zumindest eine mindestens vier Nutzungsobjekte um-fassen muß, Wärme erzeugt und bereitstellt;“

ME eindeutig nein,  und begründe das mit § 3 Abs 1 Z 3 MRG, weil der Heizkörper (samt Ventil) einer bestimmten Wohnung  nicht der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlage wie z:B. eine zentralen Wärmeversorgungsanlage ist. Ebenso § 14a Abs 2 Z 3 WGG, der iZhm der gemeinsamen Benützung den Personenaufzug auch die zentrale Wärmeversorgungsanlage aufzählt.

Damit bleibt für die Anwendung von § 4 Abs 2 HeizKG keine Anwendung, sofern man davon ausgeht, dass der Ventiltausch überhaupt zum Erhaltungsaufwand zählt.

Ebenso ist  § 4. Abs 1 HeizKG augenscheinlich irrelevant (für vorliegenden Fall):
"Sonstige bundesgesetzliche oder vertragliche Regelungen über die Heiz- und Warmwasserkosten sind nur anzuwenden, soweit sie nicht mit diesem Bundesgesetz in Widerspruch stehen. "

§ 4 Abs 2  HeiZKG:
"Wird ein Gebäude (eine wirtschaftliche Einheit) mit Wärme versorgt, die
1. nicht im Gebäude (in der wirtschaftlichen Einheit) erzeugt wird oder
2. von einem gewerbsmäßigen Wärmeerzeuger mit Zustimmung der Wärmeabnehmer im Gebäude (in der wirtschaftlichen Einheit) erzeugt wird,
richten sich die Erhaltungspflichten betreffend die gemeinsame Wärmeversorgungsanlage nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Wärmelieferungsverträgen. Liegen solche Vereinbarungen nicht vor, ist § 7 anzuwenden."
Diese Norm ist ebenfalls irrelevant, weil Heizkörperventil einer bestimmten Wohnung eben nicht zur gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage zählt.)

Da mE die § 2 Z 8-10 (Energiekosten, sonstige Heizkosten) HeizKG sich auf § 2 Z 2 HeizKG, gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, beziehen, sind diese Normen ebenfalls irrelevant für den vorliegenden Fall. Dies gilt auch für den dort genannten Erhaltungs- u. Verbesserungsaufwand der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage, weil – wie schon bereits gesagt -  der Heizkörper samt Ventil  einer bestimmten Wohung mE mit Verweis auf § 3 Abs 1 Z 3 MRG dazu nicht zählt. Ebenso § 14a Abs 2 Z 3 WGG, der iZhm der gemeinsamen Benützung den Personenaufzug auch die zentrale Wärmeversorgungsanlage aufzählt.

Die in Frage kommenden gesetzl. Regelungen sind  mE daher nur mehr die Regelungen betreffend Erhaltung der vermieteten Wohnungen in:
§ 14a Abs 2a und 2b WGG iVm § 8 Abs 1 und § 3 MRG

§ 14a Abs 2 Z 2a und Z 2b WGG: (im Gleichklang mit § 3 und 8 MRG)

§ 14a Abs 2 Z 2a WGG lautet (vereinfacht formuliert):
Die Erhaltungs-Arbeiten im Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand,
die zur Behebung von ernsten Schäden der Baulichkeit oder zur Beseitigung einer vom Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsge-fährdung erforderlich sind, hat die Bauvereinigung=Genossenschaft zu tragen (Anm: und fließen indden EVB (Erhaltungs- u. Verbesserungsbeitrag § 14d) ein).

Unter diese Z 2a, Fall 1, läßt sich das Heizungsventil mE keinesfalls subsumieren, allenfalls unter Fall 2, wenn dadurch die nötige Wärme in der Wohnung fehlt, sodass eine erhebl. Gesundheitsgefährdung angenommen werden muss, weshalb die Genossenschaft den Austausch und Ventil zahlen muss.

§ 14a Abs 2 Z 2b WGG lautet (vereinfacht formuliert):
Die Erhaltungsarbeiten (nur) in Wohnungen zur Erhaltung der Miet- und sonstigen Nut-zungsgegenstände samt ihrer Ausstattung, also sie zu reparieren oder – im Fall der Unwirt-schaftlichkeit einer Reparatur – zu erneuern, trägt ebenfalls die GBV(Gemeinn. BauVereini-gung=Genossenschaft).

Davon ausgenommen sind aber  jene Maßnahmen (Anmerk: Wartung u. Instandhaltung der Wohnung und ihrer vermieteten Einrichtunsteile) die nach § 8 Abs. 1 MRG dem Mieter obliegen. Überdies obliegen der Ersatz von Beleuch-tungsmitteln, die Vornahme von Bagatellreparaturen sowie die Erhaltung von Malerei und Tapeten nicht der Bauvereinigung sondern dem Mieter. Die Beseitigung normaler Abnützungen der sonstigen Innenflächen des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes (wie insbesondere Bodenbelag und Verfliesung) obliegt der Bauvereinigung nur dann, wenn deren Brauchbarkeit wesentlich beeinträchtigt ist, sonst dem Mieter.

Gem § 3 Abs 1 und 2 Z 2 u 2a MRG hat der Vermieter den Mietgegenstand zu erhalten und
und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner/Mieter zu beseitigen mit der Ein-schränkung, und zwar betreffend
1. Mietgengenstand (Wohnung, Haus):
Erhaltungspflicht der Vermieters nur bei ernstem Schaden des Hauses vorliegt (z. B. Was-serrohrbruch, Mauerfeuchtigkeit, undichte Gasleitung, feuergefährliche Elektroleitungen),

und weitere Einschränkung betreffend
2. Bewohner/Mieter:
Erhaltungspflicht des Vermieters nur bei erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner (hier der TE) oder wenn ein freigewordener Mietgegenstand vor der Wiedervermietung brauchbar gemacht werden muss;

Gem § 3 Abs 2a MRG  ist seit 1.1.2015 der Vermieter (auch bei vorher geschlossenen Verträgen!) in den Mietgegenständen (Wohnung etc) auch zu Arbeiten verpflichtet, die zur
Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonsti-gen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind.

§ 8 Abs 1 MRG:
Umfang des Benützungsrechts
§ 8. (1) Der Hauptmieter ist berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen. Er hat den Mietgegenstand (Wohnung) und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im besonderen (=beispielsweise Aufzählung) die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, so instand zu halten, daß dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Hauptmieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen.

Sollte durch das defekte Heizungsventil die  Wohnung nicht mehr so geheizt werden können, sodass der Mieter (hier der TE) krank wird, dann muss es der Vermieter= dieGenossenschaft auf ihre Kosten tauschen.

Die dort genannten Maßnahmen sind also insb. 1. die  Wartung und 2. bei defekten Teilen die Instandhaltung (Austausch der defekten Teile) des Mieters  betreffend Wohnung und dort beispielsweise genannten Einrichtungsteile, aber nur, wenn dadurch der Vermieter (GBV) oder andern Mietern ein Nachteil (mE am übrigen Teil des Hauses oder der übrigen Wohung oder übrigen Wohnungsteile des Mieters) erwachsen würde, was bei einem Heizkörperventil in der Wohnung des TE nicht der Fall ist.

Bleibt die Wartung des Heizkörperventils: Der Austausch eines defekten Heizkörperventils kann keine Wartung sein, weil es schon eine Instandhaltung(=Austauch eines defekten Teiles) ist.

Fazit: Die GBV= Genossenschaft muss das Heizkörperventil samt Austausch bezahlen, außer es handelt sich um eine Bagatellreparatur, dann müßte es der Mieter (TE) der Genossenschaftswohnung zahlen.

Aber nach 6Ob81/09v ist nicht einmal eine Silikonfugenerneuerung eine  bloße Bagatellreparatur.
„Die fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen ist auch keine bloße Bagatellreparatur, die der Mieter selbst vornehmen könnte.“

In der AK-Broschüre „Mietrecht für Mieter“, auf der Papierseite 131 bzw im pdf-Document auf der Seite 133 wird auch der Grund für die Unklarheit ausgesprochen: Die Begriffe Wartung und Instandhaltung seien unklar, ebenso weitere Teile des § 8 MRG.

Nach Meinung der AK, die sich auf den OGH beruft, sind defekte Teile nicht mehr Wartung, sondern Instandhaltung, zu der der Mieter nicht verpflichtet sei. Etwaige solche vereinbarte vertragl. Regelungen seien nicht wirksam, sodass nach der Rechtsansicht der AK der Vermieter, im vorliegenden Fall also die GBV (=Genossenschaft)  zu zahlen hat.

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/index.html

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Mietrecht_fuer_Mieter_2018.pdf
siehe Papier-Seite 133 bzw. 133 pdf-Seite

https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Betriebskosten_2017.pdf

Re(9): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Sun, 23 Dec 2018 16:37:57 GMT

du bekommst bei Einzug eine Heizung mit funktionierenden Thermostatventilen (meist Danfoss)
Wenn bei Auszug eines davon hin ist (meist mechanisch kaputt, weil schlichtweg abgebrochen), dann zieh ich dir das von der Kaution ab. So einfach

Re(8): Heizung - Austausch Ventile

s3chaos — Sun, 23 Dec 2018 15:52:24 GMT

Wer bestimmt die Qualität die eingebaut wird. Das kann dann aber nur der Mieter sein?

Re(7): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Sun, 23 Dec 2018 12:13:03 GMT

hast du Beweise
dafür!?

meine Mieter

Re(6): Heizung - Austausch Ventile

PacMan — Sun, 23 Dec 2018 10:15:04 GMT

das glaube ich nicht, hast du Beweise dafür!?

Re(9): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Sat, 22 Dec 2018 10:32:39 GMT

OK, du redest von Großanlagen, ich von Etagenheizungen.

bei den Thermostatventilen neuerer Bauart reicht es das Innenleben zu tauschen
das geht sogar unter Druck.

eben

Des öfteren gibt es nicht mal Wohnungabsperrventile oder sie sind nicht dicht

wenns undicht sind, gehören sie getauscht. Auf allgemeinkosten.
Wenn sie fehlen, gehört der, der so Pfusch baut, sowieso mim nassen Fetzn erschlagen.

Re(4): Heizung - Austausch Ventile

Weissbier — Sat, 22 Dec 2018 09:55:39 GMT

MaW, ich gehe also davon aus, dass die Heizkörper samt Ventilen in der Wohnung
des TE nicht zur gemeinsamen Zentralheizungsanlage gehören und er deshalb das Ventil selbst zahlen muss.

Ob nur das Ergebnis oder auch die Ableitung meiner Antwort/Ergebnis/Beantwortung der gestellen Rechtsfrage richtig oder falsch ist, weißt Du als Praktiker und Fachmann auf diesem Gebiet viel besser als ich.

Unabhängig von der Juristerei (die exakte Antwort zur Kostentragung weiß ich selber nicht) halte ich es in der Praxis so:

Eigentumswohnung --> der ET darf selber einen Installateur beauftragen und zahlen.

Mieter --> ich schicke ihm einen Installateur und zahle die Kosten aus dem EVB, bevor der Mieter kreativ wird und mit Billigpfuscherei vielleicht noch mehr Schaden anrichtet. Das auch mit dem Hintergrundwissen, dass die Thermostate+Ventile teils "uralt" sind und der Mieter sie schon in so einem Zustand übernommen hat. Mein Arbeitskollege hingegen wirft am Telefon lieber mit Paragrafen um sich, die der Mieter sicherlich nicht versteht

Re(8): Heizung - Austausch Ventile

s3chaos — Fri, 21 Dec 2018 21:29:54 GMT

lol und die Arbeitskosten?
Des öfteren gibt es nicht mal Wohnungabsperrventile oder sie sind nicht dicht da fängst dann mal an Die gesamte Heizungsanlage des Hauses zu entleeren. Da sind ein paar tausender gleich beisammen.
Muss natürlich nicht immer sein bei den Thermostatventilen neuerer Bauart reicht es das Innenleben zu tauschen das geht sogar unter Druck. Kommt halt immer drauf an. Aber diese Kosten sind niemals den Mieter aufzuerlegen. Auch nicht die Materialkosten wenn 1 zu 1 getauscht wird

Re(7): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Fri, 21 Dec 2018 18:19:06 GMT

geh bitte, Thermostat-Ventile kosten 20-50€/Stück

Aber die Heizung funtzt auch ohne die. An ist an und aus ist aus.

Re(2): Heizung - Austausch Ventile

pong — Fri, 21 Dec 2018 17:42:16 GMT

Ablesegerätemontage siehst als Ablesekosten auf deiner Energierechnung

pong

Re(6): Heizung - Austausch Ventile

s3chaos — Fri, 21 Dec 2018 16:36:35 GMT

Wie gesagt bei meinen 30 Verwaltungen wird das immer bezahlt. Und wie gesagt das kann bei manchen Heizungsanlagen ein paar Tausend Euro kosten sehr oft reichen aber auch 150 Euro. Kommt eben auf die Anlage drauf an.

Erklär mir den Unsinn bitte?
Die Therme und das Ventil gehören beides zur Heizung. Bei der Therme ist eine Wartung einmal im Jahr durchzuführen die Kosten obliegen dem Mieter. Reparaturen durch Abnutzung der Therme obliegen dem Vermieter.
Wartung für die Ventile ist in keinem Mietvertrag vorgesehen. Das wäre ja super der Vermieter baut billige Ventile ein und der Mieter soll für ein paar tausen Euro nach einem halben Jahr wechseln. Das geht nie durch.
Ein reines Ventil wird genau so hin. Entweder werden sie undicht oder stecken fest und lassen sich dadurch nicht mehr regeln.

Re(5): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Fri, 21 Dec 2018 08:45:41 GMT

Nach der Argumentation ist auch eine Kombitherme ein Verschleisteil.

Unsinn.

Heizkörperventil

wir müssen unterscheiden zwischen reinem Ventil (=Absperrhahn) und Heizkörperhermostat.
Ein reines Ventil wird ned hin. Noch nie erlebt.
Thermostate hingegen werden hin. Und wenn du bei Einzug an jedem Heizkörper einen funktionierenden Thermostat hast und bei deinem Auszug welche davon nicht mehr gehen, dann verrechne ich dir die.

Re(2): Heizung - Austausch Ventile

Weissbier — Fri, 21 Dec 2018 06:11:06 GMT

Die gestellte Rechtsfrage beantwortet mE das
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10007277
Heizkostenabrechnungsgesetz

Das liewgst du ausnahmsweise mal völlig falsch, indem du von Anfang an eine falsche Rechtsgrundlage heranziehst.

Das HeizKG regelt lediglich finanziell, welche Positionen in welcher Weise an wen zu verrechnen sind, sofern die Umlegung der Heizkosten überhaupt in dne Anwendungsbereich fällt (zB HeizKG erst ab 4 Wohnungen - das Mietrecht insbes auch WGG gilt aber natürlich auch, wenn das HeizKG gar nicht anwendbar wäre, zB Etagenheizung).

Das HeizKG regelt aber keine mietrechtlichen Zuständigkeiten.

Re(4): Heizung - Austausch Ventile

s3chaos — Fri, 21 Dec 2018 04:57:29 GMT

woher hast du das?
Nach der Argumentation ist auch eine Kombitherme ein Verschleisteil.
Es gibt keine Wartungsvorschriften für ein Heizkörperventil. Ein Ventiltausch in manchen Anlagen die ich kenne kann mehrere Tausend Euro kosten (Extremfall) das ist nie vom Mieter zu tragen.

Re: Heizung - Austausch Ventile

Rheumon — Thu, 20 Dec 2018 07:24:52 GMT

Die gestellte Rechtsfrage beantwortet mE das
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10007277

Heizkostenabrechnungsgesetz und dort insb

§ 2 Begriffsbestimmungen
Ziffer 5 Nutzungsobjekte: darunter sind zu verstehen:

die mit Wärme versorgten Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge - diese jedoch nur, wenn der Verbrauch durch Messung zugeordnet und vom Wärmeabnehmer beeinflusst werden kann - im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002, einschließlich solcher, die der allgemeinen Benützung dienen, und jener, deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht (wie Hobbyraum und Sauna);

§ 2 Begriffsbestimmungen und dort
Ziffer10 sonstige Kosten des Betriebes: darunter sind zu verstehen:

alle übrigen Kosten des Betriebes (Anm: der gemeinsame Wärmeversorgungsanlage § 2 Z2 leg.cit., also der gemeinsamen Zentralheizungsanlage), zu denen die Kosten für die Betreuung und Wartung einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen - insbesondere von Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile - und die Kosten der Abrechnung, nicht aber der Aufwand für Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage (Anmerkung: und damit sind eben nach der Unterscheidung in § 2 Z 5 z.B. Wohnungen im Gegensatz zu den Räumlichkeiten, die der allg. Benützung zählen, nicht umfasst) zählen;

und weiters

§ 12 :Aufteilung der nicht verbrauchsabhängigen Anteile an den Heiz- und Warmwasserkosten
Die nicht verbrauchsabhängig aufzuteilenden Energiekosten und die sonstigen Kosten des Betriebes (§ 2 Z 10) sowie ein verbrauchsunabhängiger Anteil im Sinn des § 10 Abs. 2 (Grundpreis, Meßpreis) sind nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche der mit Wärme - sei es Heizung oder Warmwasser - versorgten Nutzungsobjekte aufzuteilen.

Daraus könnte man mE zwanglos ableiten, dass der Heizkörper samt allen Bestandteilen wie Heizungsventil einer ganz bestimmten Wohnung nicht zur „gemeinsamen“ Wärmeversorgungsanlage/Zentralheizungsanlage gem § 2 Z 2 gehört und daher nicht auf die Allgemeinheit aller Wohnungsbenutzer aufgeteilt werden sollen, sondern nur auf den jeweiligen.

Der Vollständigkeit halber führe ich noch an:
Heizkosten-Antragsverordnung
siehe
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10007557

Für dieses Verfahren ist das AußerstreitG und subsidiär die ZPO anzuwenden.

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20003047

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001699

Re(4): Heizung - Austausch Ventile

bernhardg — Wed, 19 Dec 2018 13:37:36 GMT

Hab mir das ganze nochmal angesehn bei uns ist die Heizung komplett an die Wien Energie Fernwärme vor einigen Jahren ausgelagert worden - geht alles zu Lasten dieser ...

Re: Heizung - Austausch Ventile

Rheumon — Wed, 19 Dec 2018 08:25:12 GMT

Eines vorweg: Ich bin kein Wohnrechtsspezialist.
Daher kann ich Dir die Frage nicht konkret beantworten.
Aber vielleicht hilft Dir das weiter.

Eine ganz kurze Recherche hat mich zu diesem grundlegendem Info geführt:
"Mieter für Wohnungen von Genossenschaftswohnungen"
https://media.arbeiterkammer.at/PDF/Genossenschaftswohnungen.pdf

Dort auf der pdf-Seite 80 (bzw. Papierseite 78) heißt es:

"Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen, Grünflächen: Die
Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (.... Zentralheizung, etc)
sind im Mietrechtsgesetz als „besondere Aufwendungen“ bezeichnet.

Grundsätzlich dürfen nur die Kosten des Betriebes,
nicht aber auch der Erhaltung direkt auf die Mieter überwälzt
werden.

Die Erhaltungskosten sind aus den eingenommenen Erhaltungs-
und Verbesserungsbeiträgen (EVB) zu finanzieren.
Dieses Prinzip wird aber durch das Heizkostenabrechnungsgesetz aus
dem Jahr 1992 hinsichtlich der Kosten von Zentralheizungsanlagen
durchbrochen, da dort der Ersatz von Verschleißteilen als
Kosten des Betriebes definiert ist.

Zu den Betriebskosten der Gemeinschaftsanlagen gehören zB
die Energiekosten, aber auch Wartungskosten. Da Reparaturen
grundsätzlich nicht dazu gehören, auch wenn sie noch so geringfügig
sind, gibt es Abgrenzungsprobleme bei Vollwartungsverträgen
(die auch Reparaturleistungen umfassen),....

Auf pdf-Seite 94 (Papierseite 92) heißt es dort:
"Verteilung der sonstigen Kosten des Betriebs
Die sonstigen Kosten des Betriebs der Wärmeversorgungsanlage –
also alle laufenden Kosten, die nicht für Energie aufgewendet werden
– sind nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen. Hier
zählen auch die Kosten des Auswechselns von Verschleißteilen zu
den – auf die Bewohner aufzuteilenden – „sonstigen Kosten des Betriebs“. "

Ich verstehe das vorerst so:
Der ganze Heizkörper ist Teil der Zentralheizungsanlage, die eine Geimeinschaftsanlage ist.
Der Erhalt dieser Gemeinschaftsanlage wird durch den Mieter in Form des EBV schon finanziert.
Aber durch das HeizkostenabrechnungsG wird dies insoweit eingeschränkt, als ersetzte Verschleißteile von Zentralheizungsanlage (dazu gehören Heizkörper als Ganzes) ausnahmsweise nicht zum Erhalt der Gemeinschaftsanlage Zentralheizung gehören, sondern per Gesetz zu den Betriebskosten wie z.B. Energiekosten oder Wartungskosten der Zentralheizungsanlage zählen.

Wenn nun die Arbeitskosten für den Austausch Wartungskosten sind, dann wären das Betriebskosten, die auf alle (nach Wohnungsgröße) aufgeteilt werden.

Wenn das Austausch-Ventil zu den "sonstigen Kosten des Betriebes" ist, dann wären sie nach der beheizbaren Nutzfläche auf alle Bewohner aufzuteilen.

Vielleicht ist es aber auch möglich, diese spezifisch einer Wohnung zurechenbaren sonstigen Kosten des Betriebes wie eben ein Heizungsventil einer bestimmten Wohnung gleich direkt dem jeweiligen Wohnungsnutzer direkt zu verrechnen und nicht über die Betriebskostenabrechnung anteilsmäßig auf alle ??? Im Gegenzug zahlst Du dann auch nicht für das Ventil eines anderen Wohnungsnutzers.

Hier gibt es eh Praktiker und Wohnrechtsspezialisten, die wissen das viel besser.
Schau Dir dieses AK-Broschüre näher an. Möglich, dass darin auch diese Frage direkt oder indirekt beantwortet wird. Ich habe sie nur überflogen. Schau selbst.

Re: Heizung - Austausch Ventile

Rheumon — Wed, 19 Dec 2018 08:25:12 GMT

Re: Heizung - Austausch Ventile

Rheumon — Wed, 19 Dec 2018 08:25:12 GMT

Re(3): Heizung - Austausch Ventile

reddi — Tue, 18 Dec 2018 21:53:03 GMT

Ich hätte gerne die Grundlage dazu, warum das von der HV übernommen werden soll. Dann kann ich bei Der Genossenschaft nachfragen...

Re(3): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Tue, 18 Dec 2018 15:01:20 GMT

es geht ums Ventil. Das ist ein Verschleißteil

Re(2): Heizung - Austausch Ventile

bernhardg — Tue, 18 Dec 2018 14:29:49 GMT

Der Austausch von Heizkörperventilen ist keine Schönheitsreparatur. Der Vermieter muß die Funktionalität der Heizung gewährleisten, da in der Miete die Kosten für die Heizungsanlage umgelegt werden. Evenutell Beschwerde über einen Mieterverein veralassen.

Re: Heizung - Austausch Ventile

bernhardg — Tue, 18 Dec 2018 14:28:10 GMT

Alles was sich jedoch im Inneren der Wohnung befindet – so auch die Temperaturregler und die damit verbundenen Ventile – sind dem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt zuzuordnen und daher sind die Kosten vom jeweiligen Eigentümer des Objektes zu tragen.

Re(2): Heizung - Austausch Ventile

bernhardg — Tue, 18 Dec 2018 14:26:23 GMT

Wird die gemietete Wohnung durch eine Zentralheizung beheizt, ist der Heizkörper ein Teil dieser Gemeinschaftsanlage. Für die Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen ist der Vermieter zuständig. Die Kosten für die Reparatur oder den Austausch eines schadhaften Heizkörpers hat daher der Vermieter zu tragen.

Re: Heizung - Austausch Ventile

bernhardg — Tue, 18 Dec 2018 14:23:41 GMT

Hab vor zwei Monaten sogar einen ganz neuen HK bekommen wohne auch in einer Genossenschaftswohnung - hab gar nix zahlen müssen ..wieso auch bin ja nur Mieter
Ist schon der dritte HK den ich tauschen lies .. Hat immer alles die Genossenschaft übernommen
auch dann wenn die ISTA danach kommt wegen Ablesegerätmontage am HK.

Re(5): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Mon, 17 Dec 2018 18:41:14 GMT

Dichtungen und Ventile sind Wartungssachen. Die gehören eigentlich immer dem Mieter (kostenmäßig). Ist das bei Genossenschaften denn anders?

Re(5): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Mon, 17 Dec 2018 18:41:14 GMT

Dichtungen und Ventile sind Wartungssachen. Die gehören eigentlich immer dem Mieter (kostenmäßig), sogar im extremen MRG. Ist das bei Genossenschaften denn anders?

Re(6): Heizung - Austausch Ventile

s3chaos — Mon, 17 Dec 2018 18:14:27 GMT

Die Frage ist warum wurde das Ventil getauscht und wie alt war es.
Wenn das Ventil tropft oder sich nicht mehr drehen läßt kenne ich es nur so das die kompletten Kosten übernommen werden.
Wenn statt einen normalen Auf/Zu Ventil ein Thermostatventil vom Mieter verlangt wird sind die Ventilkosten von ihm zu tragen. Gesetzliche Links habe ich keine, nur Erfahrung von so ca 30 verschiedenen Verwaltungen mit denen ich zusammenarbeite

Re(5): Heizung - Austausch Ventile

soul — Mon, 17 Dec 2018 15:47:17 GMT

instandhaltung von mitvermieteten inventar - zahlt der mieter
handelt sich ja nur um die heizkörper - nicht, boiler, therme oder sonstige wärmeerzeugungsgeräte.

Re(4): Heizung - Austausch Ventile

PacMan — Mon, 17 Dec 2018 14:59:30 GMT

ähmmm, und wieso dass? Es handelt sich hier um eine Genossenschaft, und die Heizung gehört somit nicht ihm!

Re(3): Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Mon, 17 Dec 2018 12:57:22 GMT

die kann ich dir auch nicht beantworten.
Eigentlich hättest DU alles zahlen müssen. Also freu dich und halt die Füße still

Re(2): Heizung - Austausch Ventile

reddi — Mon, 17 Dec 2018 12:55:59 GMT

Ich bin froh darüber - nur beantwortet das nicht meine Frage.

Re: Heizung - Austausch Ventile

AVS_reloaded — Mon, 17 Dec 2018 12:32:04 GMT

sei froh, daß du nicht alles zahlen mußt

Heizung - Austausch Ventile

reddi — Mon, 17 Dec 2018 12:22:39 GMT

Hallo,

mir wurde heute ein Ventil einer defekten Heizung getauscht. Die Kosten für die Arbeit wird über die Genossenschaft abgewickelt - das Ventil selbst muss ich zahlen. Gibt es dazu eine gesetzliche Grundlage, warum das so ist? Mich wundert diese "Aufteilung" etwas.