Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Re(10): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Mon, 08 Mar 2021 10:29:56 GMT

Das was du beschreibst geht nur mit einer Personengesellschaft, bei der die
Gesellschafter am Gewinn und am Verlust beteiligt sind.

richtig.

Das waren diese KG-Steuersparmodelle, die die Finanz längst abgedreht hat.
Was da heute noch möglich ist, taugt nicht zum Steuersparen, das sind dann echte Unternehmen.

Und bei der GMBH bleibt der Verlust IMMER in der GMBH. Ausschütten kann man nur Gewinn (mit 27,5% KEST), aber keinen Verlust. Eine Verlustzuweisung geht nur in einer Personengesellschaft.

In der GMBH bleibt der Verlust allerdings gefangen. Dafür ist er dort unbegrenzt ausgleichs- und vortragsfähig.

Re(9): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

kaufinator1 — Mon, 08 Mar 2021 10:20:47 GMT

Ich hätte nie gedacht, dass ich AVS mal Recht geben muss, aber das ist wirklich falsch.

Bei einer gmbh haftet der Gesellschafter nicht für Verluste der Gesellschaft. Daher kann er sie auch steuerlich nicht geltend machen.

Das was du beschreibst geht nur mit einer Personengesellschaft, bei der die Gesellschafter am Gewinn und am Verlust beteiligt sind.

Ich bleibe allerdings dabei, dass sich die Gründung einer Gesellschaft für eine einzige Wohnung nicht lohnt.

Re(9): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Mon, 08 Mar 2021 10:15:41 GMT

Die GMBH kauft die Immobilie mit Kredit.
Die Immobilie wird saniert, sie wird abgeschrieben, die Kreditraten fallen an,
Ust wird fällig etc, Aufwände (Laptop, Kilometergelder...) werden fällig.
Alles fällt in den Betrieb der GMBH und ist daher voll steuerlich geltend zu
machen.
Es fallen daher enorme Anlaufverluste an.
Und diese Verluste machst du in deiner PRIVATEN Einkommenssteuererklärung
geltend. Wodurch du plötzlich privat keine Steuer zahlst.

EINSPRUCH!!!!
Das ist kompletter UNSINN und absolut FALSCH!!!

Re(8): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Mon, 08 Mar 2021 10:02:18 GMT

Du gründest eine GMBH.
In die bringst du das Kapital ein.
Die GMBH kauft die Immobilie mit Kredit.
Die Immobilie wird saniert, sie wird abgeschrieben, die Kreditraten fallen an, Ust wird fällig etc, Aufwände (Laptop, Kilometergelder...) werden fällig. Alles fällt in den Betrieb der GMBH und ist daher voll steuerlich geltend zu machen.
Es fallen daher enorme Anlaufverluste an.
Und diese Verluste machst du in deiner PRIVATEN Einkommenssteuererklärung geltend. Wodurch du plötzlich privat keine Steuer zahlst.
Und GENAU um das geht es!

Natürlich muss sich das in 20 Jahren gedreht haben - sonst droht Liebhaberei und ein Katastrophe tritt ein.

Es gibt hier im Forum jemanden, der aus seinen Immos jährlich 100.000 Verlust bezieht. Und damit natürlich wunderbar die wunderschönen arbeitslosen Einnahmen aus einer anderen Firmenbeteiligung ausgleicht.

Reiche Leute zahlen keine Steuern! Die wollen das gar nicht.

Und richtig, das ist hauptsächlich eine Steuer-STUNDUNG. Denn Ziel muss ja sein, in 20 Jahren Gewinn zu produzieren. Aber wenn klar ist, dass man JETZT viel verdient und in Zukunft vielleicht weniger, hat es auch einen schönen Progressionseffekt.

Und zusätzlich kannst du sämtliche Ausgaben rund um die GMBH geltend machen. Ohne es eine Sekunde überhaupt diskutieren zu müssen. Handy, Laptop, Drucker, Kilometergelder, Steuerberater, Anwalt...

Re(8): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Mon, 08 Mar 2021 10:02:18 GMT

Re(11): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Mon, 08 Mar 2021 09:56:59 GMT

siehst, jetzt bist wieder an dem Punkt, wo deine ganze Unwissenheit durchbricht, du dich ob deiner Ahnungslosigkeit bloßstellst und deine ARgumentation so armselig wird, daß man nur mehr Mitleid mit dir haben kann:

s kann ja jeder deine unwahren (dümmliche) postings nachlesen.

so wie hier, wo ich dir das für dich Unmögliche beweise, daß man trotz Steuerehrlichkeit besser aussteigen als mit Schwarzarbeit?
Also: wer ist hier der Dumme?

Hellraiser
https://forum.geizhals.at/t901950,8062189.html#8062189

du verlinkst aufs falsche posting. Also: wer ist hier der Dumme?
der Gescheite lernt aus seinen Fehlern (und editiert), du versteifst auf deine Unwissenheit: Also: wer ist hier der Dumme?

Suremo
https://forum.geizhals.at/t901957,8062372.html#8062372

entweder hast ein anderes posting verlinken woll (Also: wer ist hier der Dumme?) oder du hast NULL verstanden. Also: wer ist hier der Dumme?

Aber du hast recht: jetzt bist du wieder auf einem Niveau, so tief kann und will ich mioch nicht bücken.

Daher EOD.

Re(7): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

kaufinator1 — Mon, 08 Mar 2021 09:46:12 GMT

Ich gebe zu, dass Buchhaltung nicht meine stärke ist, aber ich glaube, man muss die Anschaffungskosten der immobile über mehrere jahre abschreiben. Das würde jedes Jahr zu einem Verlust führen. Wenn du Pech hast, ist dieser höher als die eingenommene miete. Vor allem wenn du noch andere Ausgaben hast. Dann hast du keinen gewinn und die mindest-köst wird wieder schlagend.

Deinen verweis auf die gesparte Einkommensteuer verstehe ich nicht, weil die gmbh den Verlust hat und nicht der Gesellschafter. Wieso sollte ein Verlust der gmbh die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer beim Gesellschafter verringern?

Re(10): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Sun, 07 Mar 2021 19:15:44 GMT

Es kann ja jeder deine unwahren (dümmliche) postings nachlesen.
Somit gibt es hier auch keinen Diskussionsbedarf mehr.

Hellraiser
https://forum.geizhals.at/t901950,8062189.html#8062189

Suremo
https://forum.geizhals.at/t901957,8062372.html#8062372

Re(12): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sun, 07 Mar 2021 19:04:37 GMT

Gates hat einen beträchtlichen Teil seines Vermögens in Berkshire Hathaway investiert

Bei Bezoz weiß man nicht ob er noch andere Aktien hält...

Re(11): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Sun, 07 Mar 2021 13:19:34 GMT

Gates hat AFAIK einen Teil seiner AKtien versilbert, der hat wirklich auch GELD.
Und Buffet ist so diversifiziert, daß der kein Kurserdbeben auslöst, wenn er mal was verkauft. Was er ja auch ständig tut und woanders reinvestiert.

bei Musk/Bezoz führen viele nur das als Argument gegen deren Vermögen an

weils nur EIN Unternehmen ist

Re(10): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sun, 07 Mar 2021 12:03:41 GMT

Ja, aber bei Musk/Bezoz führen viele nur das als Argument gegen deren Vermögen an, bei Buffet, Gates und anderen wird das unter den Teppich gekehrt

Re(9): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Sun, 07 Mar 2021 10:45:32 GMT

ich streite mich mit dir nicht über Accounting. Du bist ja unbewaffnet.
Und für meine eigen Bilanz kann ich bilanzieren was immer ich möchte

den Unsinn lassen wir mal unkommentiert so stehen

Re(9): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Sun, 07 Mar 2021 10:42:59 GMT

eben. Drum sind deren theoretischen Vermögenswerte genau das: THEORIE

Re(7): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sat, 06 Mar 2021 21:13:55 GMT

Ich stimme dir voll und ganz zu!

Re(6): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Sat, 06 Mar 2021 20:54:51 GMT

1) Wer in Österreich kann Prozentrechnen? Wer VERSTEHT Begriffe wie Inflation, Klumpenrisiko etc? Erinnere dich an die Fremdwährungskredite!
2) Wer liest Bücher über die Materie? Oder wendet sich an GUTE Berater?
3) Und wenn du 80% der Bevölkerung hernimmst, haben die Eigentumsfetischisten sogar recht. Wenn jemand in Österreich über Vermögen verfügt, dann ist das in den meisten Fällen eine Immobilie. Wodurch der Umkehrschluß in der Volksmeinung entsteht, dass man eine Immobilie braucht, um zu Vermögen zu kommen.

Re(18): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sat, 06 Mar 2021 19:17:53 GMT

Passt, ich wollt's nur klarstellen - hätte ja auch ein "Angriff" sein können. Es gibt ja genügend die eine feine Klinge beherrschen

Es ging mir nur darum, dass junge Leute halt einfach mal etwas machen sollten.
Anstatt vorsichtig abzuwarten.

Dem will ich auch nicht grundsätzlich widersprechen. Aber man muss sich im Vorfeld Wissen aneignen, und zumindest einen Plan haben. Wenn man einen Plan hat, kann man den zumindest anpassen, und hat etwas woran man seinen Erfolg messen kann. Zudem kann man dann für das nächste Projekt entsprechend Maßnahmen setzen, etc.
Viele gehen aber leider völlig ahnungs- und planlos in so ein Abenteuer.

Re(8): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Sat, 06 Mar 2021 19:16:32 GMT

Du kannst es einfach nicht lassen. Nein, ich streite mich mit dir nicht über Accounting. Du bist ja unbewaffnet.
Und für meine eigen Bilanz kann ich bilanzieren was immer ich möchte. Aber dafür bist du zu engstirnig.

Suremo erzählst du etwas von: Er darf es nicht schwarz machen weil es sich sonst nicht rechnet.
Hellraiser erzählst du, er kann auf ein Konto seiner Wahl zahlen.
...
Im schlimmsten Fall verlieren sie mehrere tausend Euro.
Soviel zu deinem Unsinn den du verbreitest.

Ich erkenne an, dass du dich da irgendwie reingewurschtelt hast, sehe aber keine Basis für weiterführende Diskussionen. Deine Aussage gegenüber suremo habe ich ja widerlegt.

Bleibe du bei deinem Handwerk und für mich ist deswegen jetzt auch EOD.

Re(8): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Sat, 06 Mar 2021 19:16:32 GMT

Du kannst es einfach nicht lassen. Nein, ich streite mich mit dir nicht über Accounting. Du bist ja unbewaffnet.
Und für meine eigen Bilanz kann ich bilanzieren was immer ich möchte. Aber dafür bist du zu engstirnig.

Ich erkenne an, dass du dich da irgendwie reingewurschtelt hast, sehe aber keine Basis für weiterführende Diskussionen. Deine Aussage gegenüber suremo habe ich ja widerlegt.

Bleibe du bei deinem Handwerk und für mich ist deswegen jetzt auch EOD.

Re(6): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Sat, 06 Mar 2021 19:12:18 GMT

Wenn er Gewinn macht, ist die Mindest-Köst egal. Und wenn er Verlust macht, ist die nicht zu zahlende Einkommenssteuer ein Vielfaches davon.

Ich verstehe, dass du das Steuersystem nicht verstehst. Lassen wir’s daher lieber.

Re(17): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Sat, 06 Mar 2021 19:11:17 GMT

Unsere Aussagen widersprechen einander nicht

1. Habe ich das auch nicht geschrieben, dass sich da etwas widerspricht.
2. War es auch nicht meine Absicht dir zu widersprechen.

Es ging mir nur darum, dass junge Leute halt einfach mal etwas machen sollten.
Anstatt vorsichtig abzuwarten.

Re(16): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sat, 06 Mar 2021 19:08:08 GMT

Unsere Aussagen widersprechen einander nicht
Denn das was du aufgreifst, habe ich in zweiten Satz den du zitiert hast abgedeckt.

Re(15): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Sat, 06 Mar 2021 19:01:41 GMT

Eben, aber das machen genügend Leute verkehrt - und wundern sich dann
mittendrin, oder nachher. Auf jeden Fall wenn's schon zu spät ist.
Hinzu kommt ja IMMER, dass irgendwas passiert, später bemerkt wird, oder im
laufenden Projekt eine teure Planänderung hinzukommt. Und dafür planen die
wenigsten eine entsprechende Reserve von Anfang an mit ein.

Ich muss einfach mal sagen, dass man kein Projekt komplett überblicken und kalkulieren kann.
Retrospektiv betrachtet muss ich aber auch sagen, es ist besser mal ein paar Fehler zu machen als nichts zu machen.
Man kann jedes Projekt für sich "schönrechnen" oder "schlechtrechnen". Am Ende wird der gewinnen, der einfach mal etwas macht (wenn es nicht ganz so dümmlich ist und es einem das Genick bricht).
So wie bei jeder Investition in die man Geld oder Mühen steckt.

Re(5): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sat, 06 Mar 2021 18:52:10 GMT

Denn ohne diese Optimierung ist es in 9 von 10 Fällen ein Minusgeschäft
verglichen zu einem risikoarmen Wertpapierinvestment.

Deswegen verstehe ich ja nicht warum sich so viele "Normalos" unbedingt das antun wollen. Denn Diversifikation kann ich mir auch anders holen, bzw. wird bei den Beträgen um die es normalerweise geht alleine durch eine einzige Wohnung ein gehöriges Klumpenrisiko verbunden mit dem zusätzlichen Risikos des Hebels geschaffen. Aber das ist den wenigsten bewusst, bzw. wird es gekonnt wegignoriert, oder verargumentiert, dass einem schon beim Zuhören zum Teil schlecht wird.

Ich habe das im Freundeskreis erst letztes Jahr erlebt. An sich vernünftige, gescheite Leute werden bei dem Thema ganz weich in der Birne.

Re(8): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sat, 06 Mar 2021 18:44:48 GMT

Aber wenn die schlagartig all ihre Aktien auf den MArkt werfen, geht der Kurs
runter und sie sind bei weitem nicht mehr die reichsten der Welt.
Ihr Reichtum ist unrealisiert.

Wie bei fast allen mega-reichen, z.B. Buffet, Gates, Cuban.

Re(14): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sat, 06 Mar 2021 18:42:07 GMT

es gab auch Projekte, wo ich ne ne völlig versiffte und abgeranzte ETW kaufen,
sanieren und verkaufen hätte können.
Kalkuliert - und die Finger davon gelassen

Yep, solche Gelegenheiten kenn ich
Auf den ersten Blick: na hey! Nach dem zweiten, dritten Blick: schnell weg!!!

Wer an ein Projekt im mittleren 6stelligen Bereich ohne Kalkulation inklusive
Finanzierung und ALLER Nebenkosten rangeht, dem ist eh nicht zu helfen. Und
grad auf die Nebenkosten vergißt man gerne, die summieren sich aber: mal 1%
fürs GB hier, 3% fürn Makler dort, 1% fürn Kredit so nebenbei - und am Ende
schaust durch die Finger.

Eben, aber das machen genügend Leute verkehrt - und wundern sich dann mittendrin, oder nachher. Auf jeden Fall wenn's schon zu spät ist.
Hinzu kommt ja IMMER, dass irgendwas passiert, später bemerkt wird, oder im laufenden Projekt eine teure Planänderung hinzukommt. Und dafür planen die wenigsten eine entsprechende Reserve von Anfang an mit ein.

wir können ja. Wenn wir WOLLEN

Ich weiß, weiter unten fliegen ja die Fetzen. Eben deswegen wollte ich es an dieser Stelle positiv hervorheben. Vor allem weil hier auch sachlich hervorragend argumentiert wurde, und das vom jeweils anderen angenommen wurde.

Re(5): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

kaufinator1 — Sat, 06 Mar 2021 14:38:38 GMT

Eine gmbh macht dir den Steuerberater teurer, was dir zusätzlich den Ertrag beschneidet. so lange die Wohnung der gmbh gehört darfst du sie außerdem nicht selbst nutzen, ohne miete zu zahlen, weil du sonst die gmbh schädigst. Dazu kommen weitere rechtliche Fallstricke.

Für eine einzige Wohnung ist eine gmbh nicht zu empfehlen.

Edit: Außerdem kostet dich die mindest-köst bei der gmbh alleine €1.750 pro Jahr.

Re(4): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Sat, 06 Mar 2021 14:23:02 GMT

Es geht nicht um die Wertsteigerung! Es geht darum, wie man das Ding steuertechnisch optimiert. Denn ohne diese Optimierung ist es in 9 von 10 Fällen ein Minusgeschäft verglichen zu einem risikoarmen Wertpapierinvestment.

Und gerade wenn er plant, es niemals zu veräußern, ist es in einer GmbH besser aufgehoben, da dort die Erben den Ertrag = Geld leichter teilen können.

Re(13): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Sat, 06 Mar 2021 13:49:20 GMT

dass die meisten machen wie sie es Kraft ihres gefährlichen Halbwissens
glauben OHNE vorher eine Kalkulation anzustellen

es gab auch Projekte, wo ich ne ne völlig versiffte und abgeranzte ETW kaufen, sanieren und verkaufen hätte können.
Kalkuliert - und die Finger davon gelassen

Wer an ein Projekt im mittleren 6stelligen Bereich ohne Kalkulation inklusive Finanzierung und ALLER Nebenkosten rangeht, dem ist eh nicht zu helfen. Und grad auf die Nebenkosten vergißt man gerne, die summieren sich aber: mal 1% fürs GB hier, 3% fürn Makler dort, 1% fürn Kredit so nebenbei - und am Ende schaust durch die Finger.

weil sich letzten Endes(!) BEIDE respektvoll begegnet sind.
Hut ab!

wir können ja. Wenn wir WOLLEN

Re(7): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Sat, 06 Mar 2021 13:42:24 GMT

So weit reichen deine Kenntnisse dann doch wieder nicht.

versteig dich jetzt nicht in die Welt des Accounting, denn da bist völlig blank!

Bei EA (oder ÜSR) wird gar nix bilanziert, weils keine Bilanz gibt. Strenges Zufluß/Abfluß-Prinzip.
Bei Bilanzierung nach UGB werden nicht realisierte Gewinne NIEMALS und nicht realisierte/drohende Verluste IMMER (zumindest teilweise) bilanziert.

Nach IFS und US-GAAP darf die Bilanzierung von "schwebenden" Verlusten je nach Ursache und Fristigkeit unter sehr gewissen Umständen unterbleiben. Schwebende Gewinne können z.T. bilanziert werden.
Aber das ist wesentlich komplizierter als nach AT-Rechnungslegung und geschieht z.T. auch nicht über die G&V, sondern direkt im Eigenkapital.

Aber das war dir sicher alles bekannt, nicht war?

Bezos hat jahrelang keine Gewinne realisiert. Ist aber der reichste Mann auf
der Welt.

er ist THEORETISCH der reichste Mann der Welt. So wie Musk theoretisch sehr reich ist.
Aber wenn die schlagartig all ihre Aktien auf den MArkt werfen, geht der Kurs runter und sie sind bei weitem nicht mehr die reichsten der Welt.
Ihr Reichtum ist unrealisiert.

Re(12): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

ein Kritiker — Sat, 06 Mar 2021 12:58:55 GMT

Das typisch österreichische Problem ist wohl eher, dass die meisten machen wie sie es Kraft ihres gefährlichen Halbwissens glauben OHNE vorher eine Kalkulation anzustellen, oder gar im Nachgang alles nachzurechnen.

Dieser Subthread ist wohl einer der besseren in den letzten Wochen. Nicht nur wegen der sachlichen Argumente, sondern auch weil sich letzten Endes(!) BEIDE respektvoll begegnet sind.
Hut ab!

Re(6): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Sat, 06 Mar 2021 11:04:51 GMT

Lass es lieber gut sein. So weit reichen deine Kenntnisse dann doch wieder nicht.

Bezos hat jahrelang keine Gewinne realisiert. Ist aber der reichste Mann auf der Welt.

Re(5): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Sat, 06 Mar 2021 10:57:12 GMT

wieso bringt eine Wertsteigerung nix weil ein Kind drin wohnt?
Im Umkehrschluss müsste es ja egal sein, wenn die Wohnung im wert fällt. Wenn
zb ein Kind drin wohnt.

weil unrealisierte Gewinne/Verluste völlig WURSCHT sind.
Und du kannst sie eben nicht realisieren, weil du sonst dein Kind wohnungslos machst.

Eventuell verwechselst du eine EÜR mit einer Bilanz.

was hat das damit zu tun? Was nicht realisiert ist, wird in beiden nicht gebucht.

Re(12): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Sat, 06 Mar 2021 10:40:20 GMT

wir brauchen nix anpassen

Es ging um meine Rechnung mit 20%. Die kann jeder selbst anpassen.

es KANN tatsächlich vorteilhafter sein, alles "weiß" zu machen, es kann aber
auch die "österreichische" Variante günstiger sein.

Das habe ich ja nicht bestritten. Du hast suremo gesagt er soll bloß nichts "schwarz" machen.
Und da habe ich widersprochen. Das "schwarz" kann man ja auch durch Eigenleistung ersetzen. Das hört sich besser an. und die Eigenleistung ist ja auch steuerlich absetzbar (zumindest das Material).

Investitionsentscheidungen unter Steuern sind nicht so trivial, es gibt keine
Patentlösung, nur Einzelfallentscheidungen. Und dafür war das Beispiel eh
perfekt.

Korrekt.
Das Bsp deckt ja auch nicht alles ab. Es sollte ja auch nur Tendenzen aufzeigen.

Re(4): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Sat, 06 Mar 2021 10:30:43 GMT

Wenn er die Wohnung nie verkaufen will, weil zb später ein Kind drin wohnen
soll, dann bringt die Wertsteigerung der Immobile nix.

Ich hätte ja nie gedacht, dass ich Paula mal recht gebe. Aber wieso bringt eine Wertsteigerung nix weil ein Kind drin wohnt?
Im Umkehrschluss müsste es ja egal sein, wenn die Wohnung im wert fällt. Wenn zb ein Kind drin wohnt.
Merkwürdige Rechnung.
Eventuell verwechselst du eine EÜR mit einer Bilanz.

Re(3): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Sat, 06 Mar 2021 10:13:37 GMT

Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen und möglichem Inflationsanstieg ist dein
Rat schlecht.

oder klug

Gerade jetzt sollte er sein Kreditlimit MAXIMAL ausnutzen, um den Gewinn zu
maximieren.

das kommt drauf an, was genau man will.

Die Immo-Heuschrecken-Entwicklungs-AG wird 100% fremdfinanzieren, floating, Objekt möglichst billig kaufen, möglichst billig behübschen, möglichst teuer verkaufen, den Kredit tilgen und sich über satte Gewinne freuen.

Der Käufer einer Vorsorgewohnung wird NICHT so hoch fremdfinanzieren, weil es könnte ihm bei steigenden Zinsen im Extremfall blühen, daß die Kreditrate höher als die Mietzahlung wird. Und dann wirds blöd.
Er hat allerdings noch die Option, das Objekt zu verkaufen, damit den Restkredit zu tilgen und so mit einem blauen Auge auszusteigen. Denn bei steigenden Zinsen fallen die Immopreise, hoffentlich deckt der Verkaufserlös noch den offenen Kredit.

Der Käufer eines Eigenheimes (egal ob ETW oder Haus) sollte unbedingt so finanzieren, daß er Kreditraten auch bei steigenden Zinsen oder Arbeitslosigkeit noch bedienen kann. Oder das versichern.
Sonst steht er auf der Straße, ohne Eigenheim, aber mit Schulden, denn bei der Zwangsversteigerung sind die Kaufpreise niedrig.

Re(11): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Sat, 06 Mar 2021 09:55:30 GMT

wir brauchen nix anpassen - das Prinzip ist wohl klar: es KANN tatsächlich vorteilhafter sein, alles "weiß" zu machen, es kann aber auch die "österreichische" Variante günstiger sein. Investitionsentscheidungen unter Steuern sind nicht so trivial, es gibt keine Patentlösung, nur Einzelfallentscheidungen. Und dafür war das Beispiel eh perfekt.

Re(3): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

kaufinator1 — Sat, 06 Mar 2021 09:51:36 GMT

Das muss man sich im Einzelfall ganz genau überlegen. Wenn er die Wohnung nie verkaufen will, weil zb später ein Kind drin wohnen soll, dann bringt die Wertsteigerung der Immobile nix.

Eine Fixe Verzinsung führt außerdem dazu dass der Kredit jetzt schon teurer wird, und wenn er eine variable Verzinsung wählt, schießen die Kreditraten bei einem Anstieg der Inflation auch in die Höhe.

Edit: und wenns ganz blöd läuft, muss er die Wohnung verkaufen, während noch ein Mieter drin wohnt. Dann deckt der Verkaufspreis womöglich nicht mal den Kredit ab. Und wenn dann noch die Zinsen steigen, gibts privatinsolvenz.

Re(3): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

kaufinator1 — Sat, 06 Mar 2021 09:51:36 GMT

Re(2): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Sat, 06 Mar 2021 07:58:23 GMT

Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen und möglichem Inflationsanstieg ist dein Rat schlecht. Gerade jetzt sollte er sein Kreditlimit MAXIMAL ausnutzen, um den Gewinn zu maximieren. Und die entstehenden Anfangsverluste reduzieren dann auch noch die Einkommenssteuer auf sein hoffentlich hohes Gehalt.

Dass das nicht risikolos ist, ist klar. Aber die Zeiten, in denen man risikolose Erträge mit Immos machen konnte, sind schon länger vorbei. Dazu sind die Preise bereits viel zu hoch.

Re(10): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Fri, 05 Mar 2021 19:00:52 GMT

Danke. Ich hab mir auch Mühe gegeben, es nachvollziehbar zu machen.

Ich konnte es ja auch gut nachvollziehen.

siehe meine anderen Antworten dazu: take it or leave it. Du hast keine Wahl
und du wirst in Wien auch kaum eine andere Option haben.
Die nebenbei auch Vorteile für den Mieter hat, weil die BK sind ja auch
VST-abzugsberechtigt. Aber nicht, wenn ich UST-frei vermiete.

OK. Das sehe ich natürlich ein. Trotzdem ist es ein Schwachpunkt.

ich kann dir die Schwachstellen auch gleich so sagen:
je geringer das Einkommen, desto geringer die Steuerprogression, desto
geringer der Steuervorteil durch die steuerlich wirksame AfA

Genau deswegen habe ich ein Einkommen gewählt, welches keine Fragen offen lässt.
Über die Progression wollte ich gerade nicht diskutieren.

Im Gegenzug: deine Annahme der Sanierungskosten ist nicht praxisgerecht.
KEINER sagt dir 48 mit oder 20 ohne Rechnung. Niemand.

Doch. Bei mir schon. Und wenn du dich an deine alten threads erinnerst, da hast du auch erzählt, dass du nur wegen der USt keine Schwarzaufträge vergibst. Da sollte schon mehr rausspringen. Anyway, das ist auch ein Punkt ob es ums Material oder Arbeitszeit geht. Schaue dir Berlin an. Da kommen die Polen etc und machen es für ein Bettel.

Nachtrag zu deinem Edith:
1. Die Sanierung ist (in den meisten Fällen) auf 15J abzuschreiben, nicht auf
66.

Die Zahl stimmt. Nur bei dem Text ist mir ein Fehler unterlaufen (copy und paste).

2. die Ust auf Wohnraummiete beträgt 10%

OK. Dann kann man die Zahlen ja anpassen. Aber das kann jeder selbst machen, ich ändere jetzt nix mehr

Re(9): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 18:49:00 GMT

ich hab die Antwort geschrieben, während du editiert hast:

Also erst einmal einen großen Respekt. Absolut ehrlich gemeint.

Danke. Ich hab mir auch Mühe gegeben, es nachvollziehbar zu machen.

Der Mieter muss bei deiner Rechnung natürlich mehr Geld in die Hand nehmen. Er
zahlt für das gleiche Objekt 1,2k€ p. a. mehr. Ob er das macht sei mal
dahingestellt.

siehe meine anderen Antworten dazu: take it or leave it. Du hast keine Wahl und du wirst in Wien auch kaum eine andere Option haben.
Die nebenbei auch Vorteile für den Mieter hat, weil die BK sind ja auch VST-abzugsberechtigt. Aber nicht, wenn ich UST-frei vermiete.
Detto die vom Errichter zu refinanzierenden Baukosten. Wenn die um 20% steigen (bei einem Neubau um Millionen gehts da um 100.000e Euros an VSt!!), dann rat mal, was die Mieten machen? Gleichbleiben??
De facto SENKT die 10%-Ust die Mieten! Deshalb haben unsere Politiker beim EU-Beitritt auch hart um dieses USt-Privileg gekämpft. Das gibts so sonst nirgendwo in der EU!

Ich schaue es mir an und komme, wie auch immer, darauf zurück.

ich kann dir die Schwachstellen auch gleich so sagen:
je geringer das Einkommen, desto geringer die Steuerprogression, desto geringer der Steuervorteil durch die steuerlich wirksame AfA

Im Gegenzug: deine Annahme der Sanierungskosten ist nicht praxisgerecht.
KEINER sagt dir 48 mit oder 20 ohne Rechnung. Niemand.
Standard ist 40 statt 48. Das "bieten" Firmen - und ist ne Frechheit.
GUTE Pfuscher arbeiten professionell, aber das lassen sie sich dann auch zahlen. Und das kostet dann keine 20, sondern mehr.
Und selbst wennst jetzt die NAchbarskinder versklavst, wirst kaum auf die 20 kommen, weil das Material, das du brauchst, das wird ja ned billiger. Im Gegenteil, wenn du es schwarz kaufst, wirds um 20% teurer.
Das macht aber so rund 1/3 der Sanierungskosten aus. Wenn nicht mehr.
Wenn jetzt aber von die 40netto so ~13 Material (ohne Ust, also abgerundet 15 mit Ust) sind, dann kommst du NIEMALS mehr auf die 20.
Denn um die 5 kannst ned genug Lutscher für die Nachbarskinder kaufen und Profis bekommst um das Geld ned.
Und alles geht auch nicht schwarz, denn für einiges brauchst unbedingt die Rechnung vom Fachmann: Gas, E-Befund, usw.

Fazit: mit jedem %-ESt, das weniger zu zahlen ist, kippt die Sache in deine Richtung und mit jedem Cent mehr an Renovierungskosten kippt die Sache in meine.
Aber das Beispiel zeigt es perfekt (auch wenn die Zahlen vermutlich NICHT bewußt von dir deshalb so ausgesucht wurden, das war wohl Zufall): es gibt da keine Universallösung, es kommt immer drauf an.

Faustregel: nix zu machen, nur zu vermieten: ohne USt
viele Investiotionen/SAnierungen: immer mit Ust

Nachtrag zu deinem Edith:
1. Die Sanierung ist (in den meisten Fällen) auf 15J abzuschreiben, nicht auf 66.
2. die Ust auf Wohnraummiete beträgt 10%

Re(11): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Fri, 05 Mar 2021 18:32:25 GMT

Das kann ja dann jeder selbst entscheiden. Das ist ja dann nicht mehr so schwer.

Re(10): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 18:15:57 GMT

So sehe ich das auch.

siehe meine Antwort an ihn

Re(9): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 18:15:20 GMT

Scheint mir etwas optimistisch, wenn Du Wohnungen an Privat vermietest.

absolut realistisch.
Wie du sagst: da unten steht ne Zahl, miete um den Preis oder halt nicht. Mir egal, nächster bitte.
Außerdem wirst du, zumindest in Wien, kaum eine Wohnung ohne Ust finden. Denn wenn da nicht wer seine eigene ETW vermietet, kommst fast überall in die USt rein:
kauf ich mir ne Vorsorgewohnung, macht die UST-Option Sinn. Weil der Bauträger baut ja auch mit Ust.
Und vermiete ich mehrere Wohnungen, stoß ich ganz schnell an die Umsatzgrenzen für die Ust-PFLICHT. Dann hab ich sowieso keine Wahl mehr.

Geht nicht überall - es soll bei Wirten schon unangenehm aufgefallen sein,
dass sie doppelt so viel Bier einkaufen wie sie ausschenken.

wenn man zu gierig wird und übertreibt, dann gehts natürlich nicht.
Es soll auch Würstelstände erwischt haben, weil Kunden im Schnitt 6 Servietten gebraucht haben. Oder ein Umsatz mit 20 Kunden 1m³ Müll am Tag verursacht.

Umgekehrt ist es bei der Vermietung hingegen praktisch unmöglich, was schwarz einzunehmen. Zumindest in größerem Stil, weil kein Mieter zahlt bar und ob da 12 Mieteingänge pro Jahr sind, DAS zu kontrollieren schafft sogar der dümmste Finanzbeamte.

Re(9): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Fri, 05 Mar 2021 17:46:39 GMT

Scheint mir etwas optimistisch, wenn Du Wohnungen an Privat vermietest. Denn
den privaten Mieter interessiert nur die Zahl ganz rechts unten unter dem
dicken Strich. Ob das jetzt Miete, Steuer, BK... ist, ist letztlich egal.

So sehe ich das auch.

Re(8): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Fri, 05 Mar 2021 17:42:33 GMT

Re(8): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Fri, 05 Mar 2021 17:42:33 GMT

Also erst einmal einen großen Respekt. Absolut ehrlich gemeint.

Ich schaue es mir an und komme, wie auch immer, darauf zurück.

Ein Punkt direkt:
Mit den Mieteinnahmen ist es natürlich so eine Sache. Der Mieter muss bei deiner Rechnung natürlich mehr Geld in die Hand nehmen. Er zahlt für das gleiche Objekt 1,2k€ p. a. mehr. Ob er das macht sei mal dahingestellt.
Wenn es ein identisches Objekt wäre, würde der Mieter eigentlich den günstigeren Preis zahlen und entsprechend den Gewinn bei der Vermietung mit USt schmälern.
Aber das lassen wir mal so stehen.

Edit:

So, jetzt mal gerechnet. Der Gewinn/Verlust steht und fällt mit der Vermietung.
Bei einer Privatwohnung interessiert es den Mieter schon was er zu zahlen hat. Er kann die Vorsteuer nicht absetzen.

Aber das kann ja jeder für sich selbst entscheiden ob er denkt, dass ein Mieter 20% mehr zahlen wird.

Well done mein Freund!

Re(8): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

hhetl — Fri, 05 Mar 2021 17:39:43 GMT

die Miete. Weil die ist für mich als Vermieter 1k, ob da nix oder 10% oder 20%
dazu kommen, interessiert mich als Vermieter nicht

Scheint mir etwas optimistisch, wenn Du Wohnungen an Privat vermietest. Denn den privaten Mieter interessiert nur die Zahl ganz rechts unten unter dem dicken Strich. Ob das jetzt Miete, Steuer, BK... ist, ist letztlich egal. Dem gewerblichen Mieter wiederum ists tatsächlich egal, ob er da jetzt USt zum Durchreichen hat oder nicht.

EINNEHMEN tut man schwarz, Ausgaben hingegen laufen wenn irgendwie geht durch
die Bücher

Geht nicht überall - es soll bei Wirten schon unangenehm aufgefallen sein, dass sie doppelt so viel Bier einkaufen wie sie ausschenken. (Und der Schmäh mit dem Naturalrabatt ist auch aufgeflogen...)

Re(4): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 15:23:54 GMT

Den Steuerberater brauchst du, damit dich jemand berät, ob du mit USt oder
ohne kaufen/vermieten sollst/musst

er weiß das besser: schwarze Ausgaben und weiße Einnahmen, er kennt sich da aus.

Re(3): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

kaufinator1 — Fri, 05 Mar 2021 14:46:41 GMT

Weil?

Weil sonst die Kreditraten höher sind als die Miete die du erhältst, wodurch du drauf zahlst.

Aha. Wozu braucht man für einen Mietvertrag einen Anwalt und wozu einen
Steuerberater?

Weil das MRG, ABGB und WGG nicht selbsterklärend sind. Dazu kommt, dass du überhaupt erst mal rausfinden musst, welches Gesetz anwendbar ist. Wenn du selber einen rechtlich einwandfreien Mietvertrag formulieren kannst, gratuliere ich dir!

Den Steuerberater brauchst du, damit dich jemand berät, ob du mit USt oder ohne kaufen/vermieten sollst/musst und damit die Mieteinnahmen und die Ausgaben richtig versteuert werden. Wennst mit USt vermietest, musst auch eine USt-Erklärung und UVAs machen.

Natürlich kann man das auch alles selber lernen. Aber ich würds einem Laien nicht zutrauen.

Re(7): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 14:00:52 GMT

Bei 5 Jahren steckt wer 10.000 in eine Küche, die er danach wegwirft? Wow, du
kennst
Leute!

Ich kenn Möbelix, kost fast nix. Küche mit Geräten um 2K, abzüglich meiner 500 Zuschuß - ja, das machen die Leut.
Wegwerfen mußs ers auch nicht, 500 wird ihm der NAchmieter schon zahlen. ODer er rechnet damit, zu verklängern.

Re(6): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Fri, 05 Mar 2021 13:37:58 GMT

Bei 5 Jahren steckt wer 10.000 in eine Küche, die er danach wegwirft? Wow, du kennst Leute!

Ich habe günstiges Schlangenöl, kannst du mich mit deinen Mietern zusammenbringen? Ich sehe da ertragreiche Geschäftsmöglichkeiten.

Re(5): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 13:24:26 GMT

Vorsicht, Afa musst in Haus & Grund trennen!

natürlich. Aber dazu gibts ne recht einfach Formel.

Da er vermutlich nur befristet vermietet,

woraus liest du das?
Außerdem: bei 3J ist die Bereitschaft gering, aber bei 5J aufwärts investieren Mieter selbst.

Re(5): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 13:24:26 GMT

Vorsicht, Afa musst in Haus & Grund trennen!

natürlich. Aber dazu gibts ne recht einfach Formel.

Re(4): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Fri, 05 Mar 2021 12:01:50 GMT

Vorsicht, Afa musst in Haus & Grund trennen!
https://steuernachrichten.pwc.at/blog/2016/05/19/verordnung-des-bmf-zur-festlegung-des-grundanteils-bei-vermieteten-gebaeuden/

3.egal welche Küche du reinstellst: dem Mieter gefällt sie nicht, er hätte
lieber was anderes gehabt.

Da er vermutlich nur befristet vermietet, sollte er sich das etwas genauer überlegen.

Re(7): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 11:49:15 GMT

Du kannst die Parameter natürlich anpassen.

EINEN passe ich an: die Miete. Weil die ist für mich als Vermieter 1k, ob da nix oder 10% oder 20% dazu kommen, interessiert mich als Vermieter nicht.
Den Rest deiner absurden Annahmen laß ich.
so bidde:

falls du dich jetzt freust, weil du schwarz mehr verdienst, freust dich zu früh, weil die 20k vom Anfang, die sind da natürlich nirgendwo drinnen. Die darfst noch abziehen und dann bist, in dem speziellen Fall, centgenau gleich.

Und wenn wir die Annahmen hinsichtlich deiner Schwarzinvestition etwas realistischer gestalten, kackst du komplett ab.

Re(7): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 11:49:15 GMT

Du kannst die Parameter natürlich anpassen.

Re(7): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 11:49:15 GMT

Du kannst die Parameter natürlich anpassen.

Re(6): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Fri, 05 Mar 2021 09:52:42 GMT

Dann mache doch mal die Rechnung an einem Beispiel auf.

Zum Beispiel:
Zu versteuerndes Jahreseinkomme 500k€
Preis ETW 300k€
Renovierung weiß inkl VAT-Option: 48k€
Renovierung schwarz: 20k€ (ohne VAT und ESt/Sozialvers.)

Mieteinnahmen nach Renovierung weiß: 1k€ mtl (inkl. VAT)
Mieteinnahmen nach Renovierung schwarz: 1k€ mtl (ohne VAT)

Dann sehen wir mal weiter wie deine Rechnung aufgeht

Du kannst die Parameter natürlich anpassen.

Re(5): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Fri, 05 Mar 2021 08:32:51 GMT

bitte halt einfach die Pappn, wenn du von einer Sache so überhaupt keine Ahnung hast!!!

Re(2): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Thu, 04 Mar 2021 19:28:58 GMT

Das rentiert sich nur bei ausreichend Eigenmittel.

Weil?

Die Kosten für den Steuerberater und den Anwalt (zumindest für den
Mietvertrag) darfst in deiner Kalkulation auch nicht vergessen.

Aha. Wozu braucht man für einen Mietvertrag einen Anwalt und wozu einen Steuerberater?

Re(4): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Thu, 04 Mar 2021 19:26:51 GMT

also selbst machen. Da wird es sinnvoll sein, die UST-Option zu ziehen, so
kannst du die VST der Renovierung abziehen - verbilligt die Renovierung um die
20% USt.
komm nur ja ned auf die Idee, das "schwarz" zu sanieren, weil das kannst
nachher ned von der Steuer absetzen!!

Wieder mal kein Plan von Steuern
Mehr will und kann ich dazu nicht sagen.

Re: Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

kaufinator1 — Thu, 04 Mar 2021 11:57:44 GMT

Derzeit gibt es einen Mangel an gebrauchten Wohnungen. Wenn du die ideale Wohnung zum Vermieten willst (kein Altbau, kein WGG), musst du ordentlich dafür zahlen. Das rentiert sich nur bei ausreichend Eigenmittel.

Die Kosten für den Steuerberater und den Anwalt (zumindest für den Mietvertrag) darfst in deiner Kalkulation auch nicht vergessen.

Was Bücher angeht, würde ich nach dem Schlagwort „Vorsorgewohnung“ suchen.

Re(3): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Thu, 04 Mar 2021 11:33:27 GMT

das ist eh das volle Programm. Da kommst echt mit ALLEM in Berührung, was ich genannt hab. Und noch etwas mehr

Am liebsten ein Bau errichtet nach 1945.

das ist gut, wegen MRG.
Achte, daß es kein geförderter Bau ist!

Die Wohnung muss nicht Saniert
sein

also selbst machen. Da wird es sinnvoll sein, die UST-Option zu ziehen, so kannst du die VST der Renovierung abziehen - verbilligt die Renovierung um die 20% USt.
komm nur ja ned auf die Idee, das "schwarz" zu sanieren, weil das kannst nachher ned von der Steuer absetzen!!

Miete einnehmen -> Steuerberater

dafür brauchst keinen Steuerberater:
1,5% der Anschaffungskosten als JahresAfa
der Sanierungsaufwand auf 15J als Afa
laufender Auswand als SofortAW
die Kreditzinsen (nur die %, nicht die Tilgung!) als Ausgabe
Die Miete als Einnahmen

So eine Jahresbuchhaltung ist in 1h gemacht.

Für mich gibts einfach ein paar Dinge wo mir ganz sicher die Erfahrung fehlt:
Mietnomaden vermeiden = guten Mieter finden

ganz ehrlich: da ist auch Glück dabei
Ein guter Makler hilft aber, weil der auch das Auswahlrisiko trägt. Also der muß (wenn er ordentlich arbeitet) eine Bonitätsüberprüfung der Mietwerber machen.
Fakt ist aber: wenn du einen Mieter loswerden willst, wirds in Ö SEHR zach. Rechne mit ~2J, bis du den draußen hast.

Häuser vermeiden die demnächst Sanierungen haben werden im großen Stil

das verrät die Höhe der Rücklage, ihre Entwicklung und die Prognose der Hausverwaltung.
Wenn der Verkäufer das nicht rausrückt: sollte dir zu denken geben!

nicht zu teuer kaufen
richtige höhe der Nettomiete finden

die MArktpreise kennen sowohl Hausverwaltung wie Makler

Betriebskosten abrechnung fürs Haus macht ja die Hausverwaltung, die
Betriebskosten abrechnung mit dem Mieter werd ich wahrscheinlich selber
vornehmen müssen

ja, wirst du machen müssen. Ist aber keine Raketenwissenschaft.
Vielleicht machts die HV (natürlich gegen Geld), wenn es mehrere Whg betrifft. Wegen nur einer, wird die sich die Hacke ned antun.

Mietrendite realistisch berechnen, positiven cashflow erzeugen

das macht man VORHER!!!

Sollte man mit Küche vermieten oder ohne?

OHNE!!!
1. Möbelmiete ist 20%, Wohnraummiete nur 10%. Du verkomplizierst die Sache.

2. wenn du das vermietest, haftest auch dafür. Also reparierst/tauscht DU den Eiskasten, den Geschirrspüler, usw - willst du das wirklich?

3.egal welche Küche du reinstellst: dem Mieter gefällt sie nicht, er hätte lieber was anderes gehabt.

4. du mußt nur eine Kochgelegenheit und eine Waschgelegenheit in einen Raum stellen, dann ist es ne Küche. Mehr nicht.

Am einfachsten ist das so: entweder stellst irgendwelche Schrtteile rein, die der Mieter verwenden oder entsorgen darf. Oder, besser: lieber Mieter, du darfst dir deine Küche selbst einrichten, wie du lustig bist, ich gebe Ihnen Zuschuß für Herd und Spüle/Geschirrspüler von (Hausnummer) 500,- (in Summe). (Die 500 schreibst über die Mietdauer ab.)
Und lieber Mieter: bei Auszug ist die Küche wieder leer. Bis auf Herd und Abwasch.

5. komm nie auf die Idee, einem Mieter was abzulösen! Weil a) hat der natürlich die schönste Küche/SOfa/was immer der Welt und ist daher, obwohl 12J alt, neuwertig und in Gold aufzuwiegen. Und b) in der schönste Farbe der Welt, der nächste haßt aber genau diese Farbe und will ne andere (schönstes weiß, so sauber - eklig, wie im Spital, dunkler Granit - puh ist das finster, schaut aus wie Friedhof, ein helles grün wäre freundlicher - boah, eklig, froschgrün, bin ich Kermit?
Ich glaube, du kapierst, was ich meine ...

Re(5): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Lazy Jones — Thu, 04 Mar 2021 07:39:34 GMT

Mit welchen kosten muss man rechnen pro Jahr wenn eine Hausverwaltung eine
Mietwohnung verwaltet?

Das ist wohl verhandelbar und wird irgendwo bei den 3,60/m2 und Jahr beginnen, die bei Zinshäusern üblich sind (Verwaltungsgebühr). Plus u.U. Provision für Vermietung...

Das heißt der Vermietungs Prozess findet bei dir via Makler und Hausverwaltung
statt?
Du selber nickst die Kandidaten nur mehr ab, den rest machen Makler und
Hausverwaltung?

Ja, bei mehreren Kandidaten entscheide ich auch manchmal... Und den Makler sucht die Hausverwaltung aus.

Re(5): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Lazy Jones — Thu, 04 Mar 2021 07:39:34 GMT

Mit welchen kosten muss man rechnen pro Jahr wenn eine Hausverwaltung eine
Mietwohnung verwaltet?

Das ist wohl verhandelbar und wird irgendwo bei den 3,60/m2 und Jahr beginnen, die bei Zinshäusern üblich sind (Verwaltungsgebühr). Vermutung: bei einzelnen Wohnungen eher nach Aufwand, also Stundensatz. Plus u.U. Provision für Vermietung...

Das heißt der Vermietungs Prozess findet bei dir via Makler und Hausverwaltung
statt?
Du selber nickst die Kandidaten nur mehr ab, den rest machen Makler und
Hausverwaltung?

Ja, bei mehreren Kandidaten entscheide ich auch manchmal... Und den Makler sucht die Hausverwaltung aus.

Re(4): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Suremo — Thu, 04 Mar 2021 07:13:31 GMT

Also, das hab ich zwar noch nicht gewusst aber gedacht.
Mit welchen kosten muss man rechnen pro Jahr wenn eine Hausverwaltung eine Mietwohnung verwaltet?

Das heißt der Vermietungs Prozess findet bei dir via Makler und Hausverwaltung statt?
Du selber nickst die Kandidaten nur mehr ab, den rest machen Makler und Hausverwaltung?

Re(3): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Lazy Jones — Thu, 04 Mar 2021 05:06:36 GMT

Evtl. übersehen: manche Hausverwaltungen vermieten und verwalten dir auch eine einzelne Mietwohnung.

Ich hatte in ~50 Wohnungen seit 7 Jahren keine Mietnomaden, eine Bekannte einen in 2 Mietwohnungen in 5 Jahren (Klassiker: nahegelegenes Ausland, Familie mit Kindern, große, teure Wohnung). Ist vielleicht Pech, oder der Umstand, dass sie einen schlechten Makler beauftragt hatte... Oder meine Hausverwaltung schaut genau hin.

Re(2): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Suremo — Wed, 03 Mar 2021 21:18:21 GMT

Noch nichts konkretes:
Geld ist vorhanden und soll teilinvestiert werden in eine Wohnung.
Am liebsten ein Bau errichtet nach 1945.
Die Wohnung muss nicht Saniert sein

Eher nicht in Wien, evtl. Graz

Also steht am Plan

Kaufen -> hier ist wahrscheinlich ein guter Makler die halbe Miete, nix zu großes eher 1-2 Zimmer, Notar wird man wahrscheinlich auf einen örtlichen zurückgreifen
herrichten/sanieren
Vermieten -> Rechtsanwalt
Miete einnehmen -> Steuerberater
Kredit tilgen -> Gute Bankbeziehung von Vorteil

Wenn das funktioniert hat, evtl. wiederholen.

Für mich gibts einfach ein paar Dinge wo mir ganz sicher die Erfahrung fehlt:
Mietnomaden vermeiden = guten Mieter finden
Häuser vermeiden die demnächst Sanierungen haben werden im großen Stil
nicht zu teuer kaufen
richtige höhe der Nettomiete finden
Betriebskosten abrechnung fürs Haus macht ja die Hausverwaltung, die Betriebskosten abrechnung mit dem Mieter werd ich wahrscheinlich selber vornehmen müssen
Mietrendite realistisch berechnen, positiven cashflow erzeugen

Ich hab jetzt schon einiges online zu dem thema konsumiert, aber ich bin ganz einfach ein nichtschwimmer der sich vorbereiten will auf die realität.

Re(2): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Suremo — Wed, 03 Mar 2021 21:18:21 GMT

Noch nichts konkretes:
Geld ist vorhanden und soll teilinvestiert werden in eine Wohnung.
Am liebsten ein Bau errichtet nach 1945.
Die Wohnung muss nicht Saniert sein

Eher nicht in Wien, evtl. Graz

Also steht am Plan

Kaufen -> hier ist wahrscheinlich ein guter Makler die halbe Miete, nix zu großes eher 1-2 Zimmer, Notar wird man wahrscheinlich auf einen örtlichen zurückgreifen
herrichten/sanieren
Vermieten -> Rechtsanwalt
Miete einnehmen -> Steuerberater
Kredit tilgen -> Gute Bankbeziehung von Vorteil

Wenn das funktioniert hat, evtl. wiederholen.

Für mich gibts einfach ein paar Dinge wo mir ganz sicher die Erfahrung fehlt:
Mietnomaden vermeiden = guten Mieter finden
Häuser vermeiden die demnächst Sanierungen haben werden im großen Stil
Nicht zu teuer kaufen
Richtigen höhe der Nettomiete finden
Betriebskosten abrechnung fürs Haus macht ja die Hausverwaltung, die Betriebskosten abrechnung mit dem Mieter werd ich wahrscheinlich selber vornehmen müssen
Mietrendite realistisch berechnen, positiven cashflow erzeugen

Ich hab jetzt schon einiges online zu dem thema konsumiert, aber ich bin ganz einfach ein nichtschwimmer der sich vorbereiten will auf die realität.

Re(2): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Suremo — Wed, 03 Mar 2021 21:18:21 GMT

Noch nichts konkretes:
Geld ist vorhanden und soll teilinvestiert werden in eine Wohnung.
Am liebsten ein Bau errichtet nach 1945.
Die Wohnung muss nicht Saniert sein

Eher nicht in Wien, evtl. Graz

Also steht am Plan

Kaufen -> hier ist wahrscheinlich ein guter Makler die halbe Miete, nix zu großes eher 1-2 Zimmer, Notar wird man wahrscheinlich auf einen örtlichen zurückgreifen
herrichten/sanieren
Vermieten -> Rechtsanwalt
Miete einnehmen -> Steuerberater
Kredit tilgen -> Gute Bankbeziehung von Vorteil

Wenn das funktioniert hat, evtl. wiederholen.

Für mich gibts einfach ein paar Dinge wo mir ganz sicher die Erfahrung fehlt:
Mietnomaden vermeiden = guten Mieter finden
Häuser vermeiden die demnächst Sanierungen haben werden im großen Stil
nicht zu teuer kaufen
richtige höhe der Nettomiete finden
Betriebskosten abrechnung fürs Haus macht ja die Hausverwaltung, die Betriebskosten abrechnung mit dem Mieter werd ich wahrscheinlich selber vornehmen müssen
Mietrendite realistisch berechnen, positiven cashflow erzeugen
Sollte man mit Küche vermieten oder ohne?

Ich hab jetzt schon einiges online zu dem thema konsumiert, aber ich bin ganz einfach ein nichtschwimmer der sich vorbereiten will auf die realität.

Re(3): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Wed, 03 Mar 2021 20:57:30 GMT

Keine Ahnung wie lesbar das ist für einen "normalen"
Menschen

eigentlich sehr gut lesbar.

Aber wichtig ist ja weniger der Gesetzestext, sondern wie er ausgelegt wird. Dazu gibts dann Kommentare zum xy-Gesetz (meist 3x so dick wie das Gesetz selbst) oder gleich kommentierte AUsgaben.
Oder das RIS mit den OGH-Urteilen als letzte Instanz. Aber die versteht man als Laie eher schwer, weil da muß man die Grundproblematik verstehen..

Re: Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Wed, 03 Mar 2021 20:54:03 GMT

kommt aufs Haus an
Wann gebaut, wie finanziert, wieviele Wohnungen.

Aber
ABGB
MRG
und ggf WEG

sind was das Mietrecht angeht mal ein Anfang.

Und da du erst kaufen willst, vorher das GBG studieren.

Dann natürlich unbedingt das ESTG, denn du handelst ja unternehmerisch in Vermietungsabsicht, dafür ist Einkommensteuer fällig.
Und selbstverständlich das USTG, das ist bei Immobilien besonders heikel: 0-10-20%???

Und nein, es gibt nicht DAS Buch. Wer das behauptet, lügt. Immobilienrecht ist am Juridikum ein eigenes Wahlfach oder als post-graduate um wohlfeile (glaub) 12.000€ in 4 Semestern absolvierbar.

Meld dich, wenn du die durch hast. Dann empfehle ich dir vertiefende Literatur

und jetzt Butter bei die Fisch: was hast konkret vor?

Re: Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

AVS_reloaded — Wed, 03 Mar 2021 20:54:03 GMT

Re: Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Lazy Jones — Wed, 03 Mar 2021 20:52:18 GMT

https://www.konsument.at/buch-fairvermieten ist nicht schlecht...

Wenn es nur eine Wohnung ist, reicht wohl vorerst ein guter Anwalt oder Makler um die groben Fehler zu vermeiden.

Re(2): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Paulas_Papa — Wed, 03 Mar 2021 19:35:51 GMT

Vielleicht lieber zuerst die Grundlage und erst danach den Aufbaukurs?

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001622

Re(3): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Wed, 03 Mar 2021 19:26:01 GMT

Ach, der Paula weiß trotzdem immer alles.

Re(2): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Suremo — Wed, 03 Mar 2021 19:21:00 GMT

lol, danke.
Hab vergessen zu schreiben ich bin kein Jurist :D
Keine Ahnung wie lesbar das ist für einen "normalen" Menschen

Re(2): Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Suremo — Wed, 03 Mar 2021 19:19:51 GMT

Er wird mich sicher gleich verbessern.
Aber hat der nicht geerbt, und verwaltet das quasi nur damit seine Kinder dort mal einziehen können?
Ich kann mich da leider nur mehr ganz dunkel daran erinnern.

Sein Brot Beruf ist ja etwas anderes, aber bei Weissbier kommt ja aus der praxis von der anderen Seite und keine Ahnung ob AVS nicht sogar davon lebt?

Re: Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Sowinetz — Wed, 03 Mar 2021 19:16:24 GMT

Gibt hier ja einige Immo affine, AVS,Lazy, Weissbier usw...

Du hast Paula vergessen. Der hat sogar ein ganzes Zinshaus.
Der kann dir am besten helfen.

Re: Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

SeCCi — Wed, 03 Mar 2021 19:12:37 GMT

https://www.lindeverlag.at/buch/mrg-mietrechtsgesetz-5423?gclid=Cj0KCQiAhP2BBhDdARIsAJEzXlGC5VD8pk47bB6MfhNzgKizH3MC3BAY8zXcsy6kmgz2IpnRu9DpBLUaAucMEALw_wcB

Das beste Buch für angehende Vermieter in Österreich

Suremo — Wed, 03 Mar 2021 19:10:18 GMT

Liebe Leute,
Gibt hier ja einige Immo affine, AVS,Lazy, Weissbier usw...

Was ist das beste Buch und must have wenn man in Österreich eine Immobile kaufen und vermieten will?

Danke!