Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Re(4): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Paulas_Papa — Mon, 06 Nov 2023 17:49:23 GMT

Im ersten Jahr sicher kein Fehler. Danach ist es aber durchaus auch ohne möglich. Billig sind die Freunde leider nicht.

Re(5): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Paulas_Papa — Sun, 05 Nov 2023 15:05:37 GMT

Verstehe! Dachte es geht um Wald oder Acker!

Re(4): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

wa213 — Sun, 05 Nov 2023 13:34:26 GMT

Ein Baugrundstück, das die Nachbarn nutzen bis ich es irgendwann selbst brauch oder verkaufe. Viele andere in der Situation bekommen gar nix und müssen auch noch rasen mähen.

Re(4): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

wa213 — Sun, 05 Nov 2023 13:26:54 GMT

Vielen Dank das bestätigt meinen Verdacht. Und wegen 15€ Steuerersparnis im Monat werd ich nix riskieren

Re(3): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Paulas_Papa — Sun, 05 Nov 2023 13:07:35 GMT

Bitte was ist das für ein Grundstück und wie habt ihr das so „geschickt“ verpachtet?

Re(3): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

AVS_reloaded — Sun, 05 Nov 2023 09:26:22 GMT

Darf ich das mit meinen Gewinnen aus dem Parkplatz verrechnen oder nicht?

im Prinzip: JA
Du hast allerdings ein Problem:

ein Grundstück verpachtet, hier sind aber Steuern und Abgaben wesentlich höher
als die Einnahmen, das wird sich auch nicht ändern.

das bedeutet, daß diese Pacht NIEMALS einen Gewinn abwerfen wird? Dann ist es kein vorübergehender Verlust, sondern ein dauerhafter. Das gilt als Liebhaberei. Und die darfst nicht mit positiven Einkünften gegenverrechnen, egal ob das jetzt andere positive Miteinnahmen oder sonstige Einkünfte (zB mit deinem Gehalt als Angestellter) sin.

Aber man kanns ja versuchen und schaun, obs auffällt

Re(3): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Paulas_Papa — Sat, 04 Nov 2023 22:59:03 GMT

Ja

Du könntest auch einen generellen Verlust gegen dein Gehalt stellen.
https://www.sbu-steuerberatung.at/steuernews_aerzte/sommer_2019/verluste_bei_vermietung_und_beim_verkauf_von_immobilien_im_privatvermögen/#:~:text=Treten%20bei%20Ihrer%20Vermietung%20vorübergehend,verrechnen%20und%20sparen%20damit%20Einkommensteuer.

Re(3): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Paulas_Papa — Sat, 04 Nov 2023 22:59:03 GMT

Re(2): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

wa213 — Sat, 04 Nov 2023 14:27:31 GMT

Dazu hab ich auch eine Frage, wegen der Höhe der Beträge hält sich der STB nicht aus:

Ich hab seit heuer meinen Parkplatz vermietet, das muss ich versteuern klar.
Zusätzlich hab ich ein Grundstück verpachtet, hier sind aber Steuern und Abgaben wesentlich höher als die Einnahmen, das wird sich auch nicht ändern. Darf ich das mit meinen Gewinnen aus dem Parkplatz verrechnen oder nicht?

Re(2): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

wa213 — Sat, 04 Nov 2023 14:27:31 GMT

Dazu hab ich auch eine Frage, wegen der Höhe der Beträge zahlt sich der STB nicht aus:

Ich hab seit heuer meinen Parkplatz vermietet, das muss ich versteuern klar.
Zusätzlich hab ich ein Grundstück verpachtet, hier sind aber Steuern und Abgaben wesentlich höher als die Einnahmen, das wird sich auch nicht ändern. Darf ich das mit meinen Gewinnen aus dem Parkplatz verrechnen oder nicht?

Re(8): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

AVS_reloaded — Tue, 31 Oct 2023 18:29:18 GMT

nachvollziehbar

Re(4): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

AVS_reloaded — Tue, 31 Oct 2023 18:28:47 GMT

Da du das geschäftliche Risiko nicht gewinnmindernd anrechnen kannst (*)

brauch ich auch nicht. Wir spielen das doch "live": geht's gut, hab ich (steuerpflichtigen) Gewinn, gehts in'd Hosn, haben ich einen (steuerlich absetzbaren) Verlust.

zahlst Du Steuern für einen Gewinn, den Du nicht machst.

ähhhh - nein

Es kann also sein, dass sich ein Geschäft (ggf. erst nach Abzug der Steuern)
nicht rechnet, obwohl es steuerpflichtig wäre.

nein. Das ist mathematisch nach MEINER DENKWEISE unmöglich. Aber ich lerne gern dazu!

Re(7): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

playaz — Tue, 31 Oct 2023 17:26:22 GMT

Ich würde auch verkaufen, aber das kann ich erst in 3 Jahren.

Bevors leer steht und ich die Bk tragen muss, vermiete ich eben.

Re(6): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Paulas_Papa — Tue, 31 Oct 2023 17:21:51 GMT

Faszinierend!

Ich vermiete seit 20 Jahren ein komplettes Zinshaus und seit 15 eine ETW.

Gibts noch etwas, was ich unbedingt beachten sollte?

Btw - im konkreten Fall würde ich verkaufen. Weil Vermieten Scheixxe ist, finanziell wenig bringt und die Immopreise nicht mehr über die Marktzinsen steigen werden. Und eine vermietete Wohnung altert unvorstellbar schnell, weil Mieter meist Schweine sind, wenn’s um befristete Verträge geht.

Re(3): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

playaz — Tue, 31 Oct 2023 16:23:28 GMT

Ich habe 2016 gekauft und da ich von dem ganzen steuerlichen Aspekten keine Ahnung habe, brauche ich einen Steuerberater

Re(5): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

hhetl — Tue, 31 Oct 2023 13:29:19 GMT

Wenn er mehr einnimmt, als er ausgibt, hat er Gewinn und muss ihn versteuern.

Das Milchmädchen rechnet falsch. Es gibt Ausgaben (eigentlich: Kosten), die sofort auffallen, weil sie aus dem Cash zu bezahlen sind, wie Reparaturen. Es gibt Kosten, die nicht cashwirksam sind, aber buchhalterisch und fiskalisch angesetzt werden: AfA.

Und dann gibt es Risiken allgemeiner Art, wie Leerstand, Rechtsstreite, Marktverwerfungen, whatever. Die kann man quantifizieren, also als Kosten ausdrücken, aber nicht absetzen. Die Risiken wohlgemerkt, nicht die Schadensfälle im Falle des Eintretens.

Steuerlich gewinnmindernd sind Risiken nur, wenn Du sie versicherst, aber dann verdient halt die Versicherungsgesellschaft mit.

Betrachte es als Investment: Die hat eine Kapitalkomponente, für die Du eine Kapitalrendite erwartest, und eine Risikokomponente, für die Du eine Risikoprämie bekommst. Diese Risikoprämie ist aber nicht gleich Gewinn, weil sie ja ein Risiko abdeckt. Sie ist aber zu 100% als Gewinn zu versteuern. Das rechnet sich nur, wenn die Prämie gross genug ist, das Risiko plus die Steuern abzudecken.

Wenn die Risikoprämie nach Steuern dein Risiko nicht mehr zur Gänze abdeckt, machst Du ein Verlustgeschäft, obwohl fiskalisch noch immer ein steuerpflichtiger "Gewinn" übrig bleibt.

Jetzt verständlicher?

Re(2): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Lazy Jones — Tue, 31 Oct 2023 12:55:05 GMT

als ich mich dann erkundigt habe wieviel Steuern dafür abzuführen sind, ist
es mir vergangen

Und da hast du auch wirklich die AfA berücksichtigt? Gerade in Wien sind die Renditen so schlecht, dass die AfA stark ins Gewicht fällt, also wenn du nach ca. 2010 gekauft hast jedenfalls.

Re(4): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Paulas_Papa — Tue, 31 Oct 2023 12:41:52 GMT

Ich verstehe die Argumentation nicht.

Wenn er mehr einnimmt, als er ausgibt, hat er Gewinn und muss ihn versteuern. Vermutlich mit einem höheren Steuersatz wegen der Progression.

Hat er hingegen in einem Jahr höhere Kosten (Reparaturen etc) als er einnimmt, baut er Verlust, den er zB gegen seine Lohnsteuer gegenrechnen kann.

Muss er investieren, kann er dieses Investment aktivieren und damit auf mehrere Jahre verteilen und seine Steuern reduzieren.

Wenn er spezielle Risiken über Versicherungen abdeckt, kann er diese wiederum von der Steuer absetzen.

Re(2): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

playaz — Tue, 31 Oct 2023 12:38:27 GMT

Ich höre unterschiedliches bzgl. den Steuern... daher weiß ich es aktuell noch nicht.
Aber egal wieviel es sein wird, ich mache auf jeden Fall einen Gewinn.

Für uns stellts ich die Frage mittlerweile nicht mehr, da die Wohnung zu klein für uns ist. Hab einen neuen Job wo ich viel HO arbeite und meine Frau genau so. In der neuen Mietwohnung haben wir genug Platz und jeder sein Büro.

Ich bin sowieso für kaufen, aber da ich meine Wohnung vor 7 Jahren günstig von der Genossenschaft gekauft habe, bin ich noch 3 Jahre gebunden an sie. Daher kann ich sie nicht verkaufen bzw. können schon, nur müsste ich den Gewinn an die Genossenschaft abtreten was keinen Sinn macht.

Daher mieten wir jetzt für die nächsten 3-4 Jahre und werde dann ziemlich sicher verkaufen, da ich ich keine 30% Steuern zahlen muss. Für die 30% könnte ich mir einen Neuwagen kaufen, daher ist das keine Option.

Re(3): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

hhetl — Tue, 31 Oct 2023 12:25:32 GMT

Nur bedingt. Da du das geschäftliche Risiko nicht gewinnmindernd anrechnen kannst (*), zahlst Du Steuern für einen Gewinn, den Du nicht machst. Es kann also sein, dass sich ein Geschäft (ggf. erst nach Abzug der Steuern) nicht rechnet, obwohl es steuerpflichtig wäre.

(*) Ausnahme sind Risiken, von denen man sich per Versicherung freikauft.

Re: Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

AVS_reloaded — Tue, 31 Oct 2023 10:47:34 GMT

worauf achten?

ob und in welcher Form du womöglich dem MRG unterliegst. Das ist das allerwichtigste.

Dann, no na: einen anständigen Mieter finden, der einen anständigen Vertrag unterschreibt.
oredntlich Kution verlangen, je nach Zustand der Wohnung, aber 3MM sind MINIMUM!

Wenn du das noch nie gemacht hast, ist ein Makler empfehlenswert, der hat dann neben dem zukünftigen Mieter auch einen Mustervertrag zur Hand.

STB ist simpel, fraglich ob da ein Berater wirklich nötig ist. Du mußt halt ne Pflichtveranlagung machen, da du Einkommen aus V&V hast. Aber das Einkommen ist simple zu berechnen: alle Mieten minus deiner Kosten und minus fiktive Afa (1,5% der Anschaffungskosten ohne Grundwert p.a.) . Fertig.

Re(2): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

AVS_reloaded — Tue, 31 Oct 2023 10:37:53 GMT

als ich mich dann erkundigt habe wieviel Steueren dafür abzuführen sind, ist
es mir vergangen. Hätte sich für mich nicht rentiert..

Steuern zahlt man nur, wenn man Gewinn macht. Macht man Gewinn, rentiert es sich.
Also ist die Aussage bullshit.

Re(2): Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

AVS_reloaded — Tue, 31 Oct 2023 10:37:53 GMT

als ich mich dann erkundigt habe wieviel Steueren dafür abzuführen sind, ist
es mir vergangen. Hätte sich für mich nicht rentiert..

Steuern zahlt man nur, wenn man Gewinn macht. Also ist die Aussage bullshit.

Re: Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Melodram — Tue, 31 Oct 2023 10:05:22 GMT

Würdet ihr stattdessen eine andere Wohnung kaufen oder anmieten? Hatte auch überlegt meine Wohnung zu vermieten, als ich mich dann erkundigt habe wieviel Steueren dafür abzuführen sind, ist es mir vergangen. Hätte sich für mich nicht rentiert..

Re: Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Melodram — Tue, 31 Oct 2023 10:05:22 GMT

Würdet Ihre stattdessen eine andere Wohnung kaufen oder anmieten? Hatte auch überlegt meine Wohnung zu vermieten, als ich mich dann erkundigt habe wieviel Steueren dafür abzuführen sind, ist es mir vergangen. Hätte sich für mich nicht rentiert..

Re: Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

Melodram — Tue, 31 Oct 2023 10:05:22 GMT

Würdet ihr stattdessen eine andere Wohnung kaufen oder anmieten? Hatte auch überlegt meine Wohnung zu vermieten, als ich mich dann erkundigt habe wieviel Steuern dafür abzuführen sind, ist es mir vergangen. Hätte sich für mich nicht rentiert..

Eigentumswohnung vermieten, worauf achten?

playaz — Tue, 31 Oct 2023 09:09:46 GMT

Wir ziehen in kürze in eine größere Wohnung und vermiete daher meine ETW im 23. Bezirk gefristet auf 3 Jahre.

Wie finde ich am besten einen geeigneten Mieter? selbst suchen? wenn ja wie/wo? Makler nehmen?
Was gibt es zu beachten?

Ich habe 2 Freunde die u.a. mehrere Immobilien vermieten, keiner hat je Probleme gehabt.
Einer macht es über einen Makler, der andere hat selbst gesucht.

Btw. ich suche auch einen Steuerberater/In der/die mich berät bzgl. den Steuern etc., also wenn ihr da einen Kontakt habt, nehme ich gerne .

Danke!