Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Re(3): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

AVS_reloaded — Tue, 26 Dec 2023 11:38:17 GMT

     Du bist dann Minderheiteneigentümer einer Immobilie. Ohne gesondertem
    Nutzungsrecht. Das "Recht" an "deiner" Wohnung ist nur ein scheinbares,
weil
    es nicht exklusiv ist
Was würde das im Konkreten heissen bzw. wie wirkt es sich konkret aus?

abstraktes Beispiel: Du und einem 2 gehört ein kleines Haus. Du wohnst unten, der andere im oberen Stock. Dazu gibts eine Nutzungsvereinbarung. Der andere verkauft seinen Anteil. Der neue Eigentümer sitzt aber im Rollstuhl und will, um den Garten genießen zu können, lieber unten wohnen und sich die Stiegen sparen. Er kündigt die Nutzungsvereinbarung und zwingt dich mit Hilfe des Gerichtes in den Oberstock zu ziehen-. Oder er macht Teilungsklage und bringt das Haus zur Versteigerung, wo er dann deine Hälfte kauft.

Sprich, eine Teilungsklage könnte hier einen Verkauf erzwingen mit offenem
Erlös? Was könnte eine Teilungsklage sonst erwirken?

nein. Bei deinem Wohnhaus kommt es nicht zum Verkauf (Versteigerung), sondern zur Realzteilung. Aus jeder Wohnung wird eine Wohneinheit und diese Einheiten werden dann unter den Besitzern aufgeteilt.

Verkaufen kannst sie aber kaum, wenn du nur einen Minderheitenanteil hast
Weil ich nicht darf bzw. die Einwilligung aller anderen Eigentümer bedürfte,
oder weil es niemand kaufen würde?

nein, Einwilligungen brauchst du nicht, aber kein vernünftiger Mensch kauft einen 5 oder 10% Anteil eines Hauses im schlichten Miteigentum.

Denn nur bescherte kaufen sowas
Womit sich die Frage ob ich so ein Objekt kaufen sollte, eigentlich selbst
beantwortet, wenn ich das richtig verstehe.

jein. Wenn der Preis stimmt, kann man alles kaufen. Es muß halt nur klar sein, daß in Zukunft noch ne Menge rechtliche Hürden auf einen zukommen. Hürden, die auch Kosten verursachen.

Natürlich: auch du kannst ne Teilungsklage anzetteln und so deine ETW
"erzwingen"
Würde damit das Objekt nicht zwangsversteigert oder jeder bekäme einen Anteil?

NEIN, da erfolgt Realteilung. Das hab ich jetzt schon 3x beschrieben

Außer, es ist extrem billig und etwas Aufregung in deinem Leben ist dir
angenehm.
Das Objekt wäre an sich günstiger, wobei "extrem billig" natürlich noch immer
relativ
ist.

wie gesagt: wenn der Preis paßt, warum nicht? Nur wenn eh klar ist, daß parifiziert werden soll: warum wurde es noch nicht gemacht? Wer oder was spricht dagegen? Ist das ein Neubau? Oder Altbau? Wo vielleicht die Pläne deutlich vom IST abweichen? Dann brauchst Gutachter, nachträgliche Genehmigungen/Eintragen usw.
Jedenfalls brauchst ein Nutzwertgutachten, ein Wohnungseigentumsvertrag, no na die Unterschriften ALLER Mitbesitzer, usw. Das kostet, Zeit UND Geld. Wenns einem das wert ist bzw in den niedrigeren Kaufpreis eingepreist ist, dann ist es OK.

Re(3): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Tue, 26 Dec 2023 10:11:31 GMT

Noch eine Rückmeldung bezüglich erwähnter Punkte? Danke

Re(4): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

AVS_reloaded — Tue, 26 Dec 2023 09:37:56 GMT

WEG 2002. Ich habe 1999 gekauft und mich damals auf der VHS aufgeschlaut.

Ernsthaft: das ist Wissen aus dem letzten Jahrtausend. Mit dem WEG 2002 blieb kein Stein auf dem anderen.

Re(6): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

AVS_reloaded — Tue, 26 Dec 2023 09:37:02 GMT

ja. Auch 3% (Mit)Eigentümer kann die Parifizierung über eine Teilungsklage erzwingen

Re(3): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Paulas_Papa — Mon, 25 Dec 2023 18:29:13 GMT

Richtig! WEG 2002. Ich habe 1999 gekauft und mich damals auf der VHS aufgeschlaut.

Re(2): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

kaufinator1 — Mon, 25 Dec 2023 18:25:57 GMT

Du kannst mittlerweile über eine Teilungsklage eine Parifizierung erzwingen!
Das ging früher nicht!

"Früher" ist eine Untertreibung. Das ist schon seit mindestens 20 Jahren so geregelt.

Re: Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Paulas_Papa — Mon, 25 Dec 2023 18:05:12 GMT

Zu Weihnachten hat man ja Zeit!

Die gröbsten Probleme wurden scheinbar mit dem WEG 2002 behoben. Du kannst mittlerweile über eine Teilungsklage eine Parifizierung erzwingen! Das ging früher nicht!

https://www.jusline.at/gesetz/weg/paragraf/3
Absatz 1 Punkt 3

Und das (auch noch nicht begründete) Wohnungseigentum sticht quasi das Pfandrecht auf die gesamte Immobilie.

https://www.jusline.at/gesetz/weg/paragraf/40

Da hat der Gesetzgeber gewaltig nachgebessert.

Re: Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Lazy Jones — Mon, 25 Dec 2023 17:35:01 GMT

Neben den ganzen hier genannten Risiken solltest du dich auch fragen, warum eine Wohnung in diesem Zustand verkauft wird.

Re(5): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Paulas_Papa — Mon, 25 Dec 2023 15:39:18 GMT

Kann eine Parifizierung gegen den Willen des Mehrheitseigentümers erzwungen werden?

Re(2): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Mon, 25 Dec 2023 14:10:17 GMT

Du bist dann Minderheiteneigentümer einer Immobilie. Ohne gesondertem
Nutzungsrecht. Das "Recht" an "deiner" Wohnung ist nur ein scheinbares, weil
es nicht exklusiv ist

Was würde das im Konkreten heissen bzw. wie wirkt es sich konkret aus?

Rein theoretisch könnte eine Teilungsklage auch zur Zwangsversteigerung des zu
teilenden Gegenstandes führen. Dann währst du (gegen Anteil am
Versteigerungserlös) deinen Anteil los. Aber das ist wie gesagt rein
theoretisch, Liegenschaften werden, wenn irgendwie möglich immer real geteilt

Sprich, eine Teilungsklage könnte hier einen Verkauf erzwingen mit offenem Erlös? Was könnte eine Teilungsklage sonst erwirken?

Verkaufen kannst sie aber kaum, wenn du nur einen Minderheitenanteil hast

Weil ich nicht darf bzw. die Einwilligung aller anderen Eigentümer bedürfte, oder weil es niemand kaufen würde?

Denn nur bescherte kaufen sowas

Womit sich die Frage ob ich so ein Objekt kaufen sollte, eigentlich selbst beantwortet, wenn ich das richtig verstehe.

Natürlich: auch du kannst ne Teilungsklage anzetteln und so deine ETW
"erzwingen"

Würde damit das Objekt nicht zwangsversteigert oder jeder bekäme einen Anteil?

Außer, es ist extrem billig und etwas Aufregung in deinem Leben ist dir angenehm.

Das Objekt wäre an sich günstiger, wobei "extrem billig" natürlich noch immer relativ ist.

Re(3): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Paulas_Papa — Mon, 25 Dec 2023 11:41:12 GMT

Beim Neubauprojekt kaufst du ein Stück Papier. Das meinte ich.

Re(5): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

AVS_reloaded — Mon, 25 Dec 2023 11:14:33 GMT

Wie wirklich realistisch wäre das

Null

bzw. unter welchen Umständen?

nur dann, wenn die Immobilie nicht real teilbar ist. Das könnte bei Grundstücken der Fall sein, wo man die Grundstücke im Grundbuch aus welchen Gründen auch immer nicht teilen kann. zB weil dann ein Teil des Grundstückes nachher nicht mehr erreichbar wäre. Oder keine Aufschließung mehr hat und die auch nicht hergestellt werden kann. Oder, oder,
Ein Haus mit Wohnungen ist aber immer real teilbar!

Re(4): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

AVS_reloaded — Mon, 25 Dec 2023 11:11:58 GMT

Ich denke, das Hauptrisiko ist, dass es einen Mehrheitseigentümer geben
könnte, der dich über eine Teilungsklage rauswerfen kann.

geh bitte zu deinem Kursleiter und laß dir dein Geld zurückgeben

Oder Dinge durchsetzen, die nicht in deinem Sinne sind.

das geht immer

Dazu ist es schwerer verkaufba

richtig

und du hast Probleme, einen Hypothekarkredit darauf zu bekommen.

bedingt richtig

Als Mieter ziehst du einfach aus.

die Frage stellt sich hier nicht, weil er will ja Eigentümer werden. Die Frage hier ist: in welcher Form

Re(2): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

AVS_reloaded — Mon, 25 Dec 2023 11:09:38 GMT

Es ist das übliche Verfahren, mit dem Neubauten verkauft werden. Aber dabei
trägt der einzelne Käufer die Risiken.

eher Altbauten. Bei Neubauten wird hingegen schon die grüne Wiese parifiziert.

Re: Fehlende Parifizierung bei Wohnung

AVS_reloaded — Mon, 25 Dec 2023 11:07:53 GMT

Wahnsinn, wieviel gefährliches Halbwissen und echter Blödsinn hier in dem fred steht.

OK, die Thematik ist extrem komplex und man könnte mit Erklärungen dazu ganze Bibliotheken füllen, aber ich versuchs mal ganz einfach.

Also mal grundsätzlich:

Wenn du eine Wohnung kaufst, dann kaufst du IMMER einen definierten Anteil an der Liegenschaft. Also Hausnummer 82/820, wenn du 82m² kaufst und es 10 Wohnung á 82m² = 820m² gibt.

Das ist aber die einzige und letzte Gemeinsamkeit zwischen schlichtem Miteigentum (also einem einfachen Hausanteil ohne Parifizierung) und einer parifizierten ETW.

zuerst zum Miteigentum:
Du bist dann Minderheiteneigentümer einer Immobilie. Ohne gesondertem Nutzungsrecht. Das "Recht" an "deiner" Wohnung ist nur ein scheinbares, weil es nicht exklusiv ist.
Außerdem bist du immer von einer Teilungsklage bedroht, die JEDER andere, auch nur Minderheiteneigentümer einbringen kann. Die ist zwar weniger gefährlich als sie klingt, weil gerade bei einem Haus ist eine Naturteilung ja wirklich einfach (=jeder bekommt als Eigentum seinen Anteil, den er jetzt schon hat). Im Prinzip ist das dann eine Zwangsparifizierung durchs Gericht.
Rein theoretisch könnte eine Teilungsklage auch zur Zwangsversteigerung des zu teilenden Gegenstandes führen. Dann währst du (gegen Anteil am Versteigerungserlös) deinen Anteil los. Aber das ist wie gesagt rein theoretisch, Liegenschaften werden, wenn irgendwie möglich immer real geteilt.

Rechtlich bist du mit deinem Anteil schlichter Miteigentümer und unterliegst den Bestimmungen des ABGB. Auch was die Findung von Mehrheiten angeht, also 50%+1 oder einstimmig. Mietrechtlich unterliegst du dem MRG in der jeweils gegebenen Anwendbarkeit.

Jetzt zur parifizierten ETW:
Hier hast du ebenfalls einen 82/820tel-Anteil am Ganzen, aber diesmal mit einem grundbücherlich verbrieften Alleinnutzungsrecht an (jetzt wirklich) DEINER Wohnung. Egal, was andere Eigentümer mit ihren ANteilen machen, verkaufen, verschenken, in Konkurs gehen, völlig egal: DEINE Wohnung wird IMMER dir gehören, und NUR DIR.

Außerdem gibt es bei Parifizierung zwingend einen Wohnungseigentumvertrag. Da steht ALLES drinnen, was dein Eigentum, deine Rechte und Pflichten umfaßt. Daher genau lesen und prüfen. Da steht auch drinnen, wem die KFZ-Abstellplätze im Hof gehören und eben keinem (Allgemeingut). Ob jeder für alle Fenster und Türen verantwortlich ist oder jeden Eigentümer für seine in seinem Eigentumsbereich. Und, und,. und, ...

Rechtlich gilt für dich das WEG. Mit allen nach wie vor vorhandenen Tücken und Fallen, aber auch mit den darin vorgesehenen Erleichterungen zur Mehrheitsfindung (zB vereinfachte Mehrheiten und der Zustimmungsfiktion bei Stimmenthaltung)

Zusammenfassung: welches Risiko du hast? Vom Blick aufs Eigentum her eher wenig, denn die Wohnung wird dir jedenfalls bleiben. Verkaufen kannst sie aber kaum, wenn du nur einen Minderheitenanteil hast. Denn nur bescherte kaufen sowas.
Weil die Risiken sind: viel Ärger! Ja, schön, wenn beabsichtigt ist, irgendwann zu parifizieren. Aber wer garantiert, wann das sein wird? Natürlich: auch du kannst ne Teilungsklage anzetteln und so deine ETW "erzwingen", aber das dauert mitunter lang, kostet ne Menge Kohle und kostet vor allem viele Nerven.
Daher mein Rat: wenn du eine ETW willst, dann kauf eine. Und keinen Minderheitenanteil. Außer, es ist extrem billig und etwas Aufregung in deinem Leben ist dir angenehm.

Ach ja: steuerlich wurde schon erwähnt. Befreiung von der ImmoEST gibts nur für ETWs, nicht Hausanteile. Wenn der Anteil aber parifiziert wird, fällt die dann geschaffene ETW aber wieder unter die Befreiungsregel. Das nur am Rand.

bei konkreten Fragen: einfach nachfragen Ist etwas schwierig, da einfach "ins Blaue" was zu raten.

Re(2): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Mon, 25 Dec 2023 10:59:47 GMT

Danke nur ein paar Monate zu spät und ein bisserl weit weg. Aber die Idee ist sicher nicht schlecht, auch wenns bei mir in der Umgebung nichts gibt.

Re(4): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Mon, 25 Dec 2023 10:59:04 GMT

Wie könnte sich das in der Realität auswirken? Jemand zieht plötzlich bei mir ein, weil mir die Wohnung ja nicht gehört?

Re(4): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Mon, 25 Dec 2023 10:58:25 GMT

der dich über eine Teilungsklage rauswerfen kann

Wie wirklich realistisch wäre das bzw. unter welchen Umständen?

Ja, die Warnung war allgemein. Mit einer ETW hast du immer das Risiko, dass
einer deiner Mitbesitzer Probleme machen kann. Und dann kommst du schwer aus
der Situation raus. Als Mieter ziehst du einfach aus.

Das sicher.

Re: Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Paulas_Papa — Mon, 25 Dec 2023 09:03:59 GMT

https://www.vhs.at/de/k/273623848

Re(3): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Paulas_Papa — Mon, 25 Dec 2023 08:59:53 GMT

Doch, aber nur als Anteilseigentümer. Dir gehören x% der Gesamtliegenschaft - aber nicht die Wohnung Y.

Re(3): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Paulas_Papa — Mon, 25 Dec 2023 08:58:25 GMT

Ich denke, das Hauptrisiko ist, dass es einen Mehrheitseigentümer geben könnte, der dich über eine Teilungsklage rauswerfen kann. Oder Dinge durchsetzen, die nicht in deinem Sinne sind.

Dazu ist es schwerer verkaufbar und du hast Probleme, einen Hypothekarkredit darauf zu bekommen.

Ja, die Warnung war allgemein. Mit einer ETW hast du immer das Risiko, dass einer deiner Mitbesitzer Probleme machen kann. Und dann kommst du schwer aus der Situation raus. Als Mieter ziehst du einfach aus.

Re(2): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Mon, 25 Dec 2023 06:35:34 GMT

Danke, heisst das, bei Kauf einer solchen Wohnung erhält man keine Eintragung ins Grundbuch?

Es ist erwähnt worden, dass man eine "Art" Zusicherung im Grundbuch erhält. Der Unterschied ist mir leider nicht klar.

Ansonsten wäre der grösste Unterschied die etwaige Aufschlüsselung der Betriebskosten, oder?

Re(2): Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Mon, 25 Dec 2023 06:31:00 GMT

https://www.writzmann.at/aktuelles/news-detail/news/keine-hauptwohnsitzbefreiung-bei-nicht-parifizierter-wohnung

Danke für die Link.

Aber dabei trägt der einzelne Käufer die Risiken

Welche gebe es noch, abgesehen davon, dass die Immobilienertragsteuer immer fällig wird (unabhängig davon ob als Hauptwohnsitz genutzt oder nicht)?

Ich habe vor ewigen Zeiten einen Kurs bei einem Immo-Profi gemacht. Dessen
Meinung war eindeutig: Kauf keine ETW

Ich verstehe, dass das allgemein gemeint ist und sich nicht nur auf nicht-parifizierte Objekte bezieht, richtig?

Hätte er einen speziellen Grund genannt?

Re: Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Paulas_Papa — Sun, 24 Dec 2023 23:33:07 GMT

https://www.writzmann.at/aktuelles/news-detail/news/keine-hauptwohnsitzbefreiung-bei-nicht-parifizierter-wohnung

Wenn es keinen Vertrag gibt, der alle Eigentümer VERPFLICHTET, eine Parifizierung durchzuführen, lass die Finger davon.

Und kein Mensch weiß im Vorhinein, wie das Verfahren ausgeht. Es hängt aber dein Anteil an den Allgemeinkosten am Parifizierungsschlüssel.

Es ist das übliche Verfahren, mit dem Neubauten verkauft werden. Aber dabei trägt der einzelne Käufer die Risiken.

Ich habe vor ewigen Zeiten einen Kurs bei einem Immo-Profi gemacht. Dessen Meinung war eindeutig: Kauf keine ETW! Und wenn’s unbedingt sein muss, dann nur eine, wo alle Sachen klar am Tisch liegen. Was in deinem Fall noch jahrelang nicht der Fall sein wird.

Re: Fehlende Parifizierung bei Wohnung

soul — Sun, 24 Dec 2023 21:43:25 GMT

hier hast alles: https://www.infina.at/ratgeber/parifizierung-in-oesterreich/#c16485

Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Sun, 24 Dec 2023 17:36:49 GMT

Bin am Kauf einer Wohnung interessiert, jedoch fehlt dort derzeit noch die Parifizierung des Hauses.

Welches Risiken würde man hier als Käufer in der Zukunft eingehen?

Danke!

Fehlende Parifizierung bei Wohnung

Novarzuri — Sun, 24 Dec 2023 17:36:49 GMT

Bin am Kauf einer Wohnung interessiert, jedoch fehlt dort derzeit noch die Parifizierung des Hauses.

Welches Risiken würde man hier als Käufer in der Zukunft eingehen?

Danke und schöne Weihnachten!