Eigentumswohnung: Besitzer günstig wechseln

Eigentumswohnung: Besitzer günstig wechseln (41 Beiträge, 765 Mal gelesen)

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Wie kann man am günstigsten auf legalem Wege, den Besitzer einer Eigentumswohnung ändern (samt Grundbuch und allem drum und dran)

Hintergrund: die Tante aus Amerika (stimmt wirklich

) kommt aufgrund ihres Alters nicht mehr nach Österreich und möchte mir ihre Eigentumswohnung vermachen....
Tipps?

Kenn mich mit der Rechtslage nach den ganzen Änderungen mit Schenkungssteuer etc. nicht mehr aus....!
danke

Was willst du mit der Wohnung machen?

Bei Vermietung oder Weiterverkauf würde ich die Wohnung zu einem möglichst hohem fiktivem (gibst du ihr nicht wirklich) Kaufbetrag erwerben. Bei einer Vermietung hast du eine höhere Abschreibungsbasis und bei einem Weiterverkauf kommst nicht in die Verlegenheit Spekulationssteuer zu bezahlen.

Falls du Wohnung selber benutzen willst nimm einen möglichst (noch glaubhaft begründbar) geringen Kaufpreis. Wenn der Wiederverkaufspreis sich schon ziemlich genau schätzen lässt nimm ebenfalls einen möglichst geringen Kaufpreis.

Begründung
Die Eintragung ins Grundbuch beträgt immer 1% des Kaufpreises. Wenn der Kaufpreis nicht mehr glaubhaft begründbar ist handelt es sich um eine gemischte Schenkung und der Kaufpreis wird errechnet. Bei einer reinen Schenkung wird der Wert des Objektes ermittelt (vergleich mit anderen ähnlichen Liegenschaften).

Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5% des Kaufpreises. Bei einem Wiederverkauf glaub ich mich zu entsinnen, dass da in einem gewissen Zeitraum eine Anrechnung der schon bezahlten Steuer möglich ist.

Mfg Matthias

.....würde ich die Wohnung zu einem möglichst hohem fiktivem (gibst du ihr nicht wirklich) Kaufbetrag erwerben.....

Interessiert sich nicht das Finanzamt dafür, wo Du überhaupt das viele Geld für den (fiktiven) Kauf her hast?

Grundsätzlich ja. Es ist eines der wenigen effektiven Mittel mit dem die Finanz Steuersünder erwischt. Eine Eigentumswohnung alle 10 Jahre, glaub ich aber, dass man begründen kann.

Mfg Matthias

Du glaubst also das eine Supermarktkassiererin den Kauf einer Eigentumswohnung alle 10 Jahre glaubhaft begründen kann? Das zeigst mir

sicher kann sie das

Eigentumswohnungen gibt es von €30k bis open end.

Bei einer 30jährigen Frau mit Einkommen von ca. €1k wird niemand Fragen wo sie €50k her hat. Bei der 2. Wohnung hat sie schon die Einnahmen von der ersten Wohnung. Falls sie die erste Wohnung bewohnt muss sie pro Jahr zumindest €2k sparen, den Rest eben auf Kredit.

Größere Schenkungen zur Hochzeit, mittlere zum Geburtstag und kleinere Unterstützungen der Eltern runden das Ganze ab. Auch Kredite unter nahen Angehörigen Helfen ganz gut das Vermögen zu begründen...

Mfg Matthias

30k klingt aber mehr nach Schutthalde den Wohnung.

Und wenn du 1k verdienst sparst du nicht so einfach 2k im Jahr weg. OK, es kann rein theoretisch klappen, da darf aber nix defekt werden und Urlaub kann man sich abschminken. Fortgehen und mehr als einmal im Jahr Kleidung und Schuhe kaufen fällt auch weg.

Es muss uach nur klappen können, erst wenn das nicht mehr klappt können sie dir Nachweisen das du Steuern hinterzogen hast.

Um € 750 pro m² bekommt man ganz antsändige Wohnungen. Für junge Leute mit etwas handwerklichem Geschick nahezu perfekt. Ich hab mein Haus für ca € 500 pro m² gekauft und bin sehr zufriden. Eine Singlewohnung in durchschnittlicher Lage (Innenstadt aber nicht ganz ruhig

) ist um € 30k locker zu finden.

Mfg Matthias

Eine Singlewohnung in durchschnittlicher Lage (Innenstadt aber nicht
ganz ruhig ) ist um € 30k locker zu finden.Mfg Matthias

um 30k bekommst du nichts. wenn du glück hast eine baufällige wohnung die du um weitere 20-30k renovieren musst...

ich weiss nicht was für dich nichts ist und was man unbedingt renovieren muss liegt auch im Auge des Betrachters

Ich wollter mir vor 2 Jahren eine wirklich nette 40m² Wohnung in nach meiner Meinung nach auch überdurchschnittlich guter Lage, mit Sicht auf die neue Linzer Oper kaufen leider ist mir ein noch besseres Angebot dazwischen gekommen

Im Grunde muss eine Wohnung eine vernünftige Raumaufteilung haben, alle Installationen (Strom, Wasser, Heizung, TV) müssen funktionieren und die Lage muss erträglich sein. Alles andere ist Luxus und höchst fraglich ob dir dafür ein Mieter etwas bezahlt bzw adequat mehr bezahlt.

Deine 30k Aussage wurmt michderart das ich jetzt sogar noch was ohne Inhalt und Aussage schreibe...

Mfg Matthias

ich habe mir in letzter zeit mehrere hundert wohnungen angesehen, auch in privatinseraten, und noch nie etwas um 30k gesehen. lasse mich aber gern vom gegenteil überzeugen, viell. gibts sowas ja wirklich =) (wär mir halt neu)

auf mehrere hundert bin ich trotz 3jähriger Suche nach einem neuen Heim bzw. einer geschickten Geldanlage nicht gekommen, dürften so ca 100 gewesen sein. Eine richtige Besichtigung hab ich mit Ausnahme von Grundstücken ca 25 gemacht. Ich würd schätzen das von den 100 Objekten aber 90 mit einem Quadratmeterpreis von unter € 1000 waren. Der Schnitt war sicher so bei € 750.

Ich weiss nicht ob dich kleinere Wohnungen auch interessiern aber da gibt es eigentlich fast jede Woche sowas in der Zeitung.

Mein Haus das ich dann gekauft hab hat 400m², 8 Wohnungen und hat ca € 550 pro m² gekostet. Wennst das auf eine 40m² Wohnung umlegst bist bei € 22k.

Mfg Matthias

€550/m² normal?

also für eine gut erhaltene wohnung/haus, ab bj 1990 bist mit € 1000/m² billig drann.

Selbstverständlich sind € 550 nicht normal aber wenn du länger suchst, willst ja auch nichts normales. Des Weiteren hast auch recht das unter € 1000 pro m² günstig ist.

Warum schrenkst du das Bj auf ab 1990 ein, also ich würd ein Haus in der Wiener Innenstadt schon nehmen und da ist deine Einschränkung nicht gerade hilfreich

Mein Haus ist so alt das keiner weiss wann es gebaut wurde, hat nette Steinmauern, der Putz ist reiner Sand und sonst ist auch noch allerhand zu tun.

Beim Vermieten einer Wohnung ist das alles egal. Ich würd alle Wohnung in 3 Kategorien einteilen. Erstens alles was echt gut ist, tolle Lage, Aufteilung usw. Auf der anderen Seite echte Bruchbuden, alles was dazwischen liegt ist um den selben Preis zu vermieten.

Mfg Matthias

wien ist natürlich anders =)

ich sehs halt eher aus der perspektive vom land. sicher wenn man sich vieles selbst macht und zeit investiert dann kann man auch aus günstigen wohnungen schmuckstücke machen, bzw. den wert deutlich steigern. ist halt immer eine frage des bedarfs.

man darf halt nie die kaufnebenkosten vergessen. um die 10% vom kaufpreis ist kein pappenstiel.

aber wie gesagt, habe selbst noch nie was unter € 1000/m² gesehen, ausser ältere häuschen oder wirkl. kleine sanierungsbedürftige wohnungen.

sanierungsbedürftige Wohnungen die nicht saniert werden kann man meist um den selben Preis vermieten wie frisch renovierte

Es klingt krass, ist krass aber wird oft so gemacht. Eine kleine Wohnung (m² fast wurscht) in durchschnittlicher Lage mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr wird in einer größeren Stadt immer ca € 300 Einnahmen bringen, völlig egal wie die innen ausschaut. Man kann aber sicher sein, dass um so schlechter die Wohnung ausschaut desto ehr bekommst Mietnomanden oder ähnliche Zeitgenossen.

Mfg Matthias

Linz

überdurchschnittlich guter Lage

widerspruch

wie du meinst

ist eben nur die dynamischte Region in Österreich

Es stimmt allerdings das es auch noch teurere Fleckchen gibt.

Mfg Matthias

was spricht gegen eine Schenkung? Da errechnen sich die Gebühren vom (dreifachen?) Einheitswert - und das ist meist weit geringer als ein glaubhafter Kaufpreis.

_{Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität dieses Postings}

Es kommt darauf an was er vor hat!

Wenn er sie verkaufen oder vermieten will würd ich es nicht schenken.

Mfg Matthias

Es kommt darauf an was er vor hat!Wenn er sie verkaufen oder vermieten will würd ich es nicht schenken.Mfg Matthias

sie wird vermietet und das soll auch weiter so bleiben -> warum dann nicht schenken??

Der Gewinn (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) muss versteuert werden. Du kannst jährlich 1,5% (andere Zinssätze erfordern ein Gutachten, kostet ca €500) des Kaufpreises abschreiben (Abeschreibung für Abnutzung, kurz AfA) was deinen Gewinn und damit deine Steuerlast mindert. Es ist besser jetzt ein paar Euro mehr zu zahlen und dein restliches Leben Geld zu sparen.

Solltest du Kinder im richtigen Alter oder eine Frau mit geringem oder keinem Einkommen dein "eigen" nennen könntest du dir die Wohnung auch schenken lassen und anderweitig deine Einnahmen steuerschonend luckrieren. Dafür solltest aber dann jemanden haben der sich das noch genau anschaut.

Mfg Matthias

Schenkung:
http://www.help.gv.at/Content.Node/79/Seite.794050.html

+ Grundbuchaustragung
+ Grundbucheintragung

Nur obs per Übersee geht ... http://www.help.gv.at/fuapublic/appl/foren-flow?id=-1&zielgruppe=&aktion=schreiben&bereich=impressum

pong

"Ein Gewitter reinigt die Luft", sagte ein Mann, nachdem ein Blitz seine Frau erschlug

ein bißchen unausgewogen dein Tipp

Mfg Matthias

Begründung?

pong

"Ein Gewitter reinigt die Luft", sagte ein Mann, nachdem ein Blitz seine Frau erschlug

Er hat gefragt was für ihn das günstigste ist und nachdem er zuwenig Informationen preis gegeben hat um sie eindeutig zu beantworten kannst du meiner Meinung nach nicht eine Schenkung als einzig richtige Möglichkeit hinstellen.

Mfg Matthias

darum ja auch der Verweis auf help.gv.at vorallem da ja das Problem des Besitzers im Ausland besteht.

pong

"Ein Gewitter reinigt die Luft", sagte ein Mann, nachdem ein Blitz seine Frau erschlug

Deinen Link hab ich mir durchgelesen und festgestellt das mein Tipp für den Fall, dass er die Wohnung selber nutzen möchte nicht unter allen Umständen optimal ist. Mittels des Links kann er aber seine Frage nicht lösen. Es steht da nichts über Spekulationsstuer oder Abschreibung drinnen!

Mfg Matthias

Und welche "optimale" Lösung gäbe es sonst.

Kann mich nicht erinnern, dass es eine Möglichkeit gibt um eine Immobilie um weniger als die 2% Grunderwebssteuer (zzgl. anfallende Gebühren) zu übergeben ... aber ich lasse mich gerne eines besseren belehren.

pong

"Ein Gewitter reinigt die Luft", sagte ein Mann, nachdem ein Blitz seine Frau erschlug

genau darum geht es... Es gibt erst dann eine optimale Lösung wenn der Sack von Threaderöffner sagt was er will

Übrigends heißt optimal nicht am Anfang wenig zahlen und später viel sondern in Summe amwenigsten bezahlen...

Mfg Matthias

genau darum geht es... Es gibt erst dann eine optimale Lösung wenn der Sack von Threaderöffner sagt was er

http://forum.geizhals.at/t628731,5361543.html#5361543
...meint der Sack

Knüppel aus dem Sack

Mfg Matthias

Spekulationssteuer fällt bei einer Schenkung nicht an!

Und Schenkungssteuer gibt es in Österreich derzeit ja keine!

Also fällt für ihr nur die Grunderwerbssteuer und die Eintragungsgebühr ins Grundbuch, Vertragserrichtungskosten, Beglaubigungsgebühren, eventuelle Vollmachten da Tante ja im Ausland, ... an!

Alle Angaben aber ohne Gewähr!

Am besten zu einem Notar gehen und einmal beraten lassen! Der kann dann auch alles machen!
~~~~ Es gibt kein Vorwärts- sondern nur ein Weiterkommen ~~~~
Das Leben ist wie eine Aktienkurve, ein ständiges Auf und Ab! Manche überstehen gewisse Krisen, andere wieder nicht.
<<<< Manche Menschen glauben sie verpassen etwas, STIMMT NICHT, man muss nur Prioritäten setzen! >>>>

hm

Hast du mal überlegt was ist wenn er es verkaufen will? Dann werden die seinerzeitigen Anschaffungskosten der Tante für ihn schlagend. Wird ein ziemlicher Patzen Spekulationsteuer werden...

Nachdem wir jetzt wissen, dass er es nicht verkaufen will sondern vermieten kann man die Schenkungsvariante und die eines Verkaufs durchrechnen. Ohne die genauen Zahlen zu kennen bin ich mir sicher das die Schenkungsvariante nicht mithalten kann.

Mfg Matthias

Ja, aber die Spekulationssteuer wird nur dann fällig, wenn die Tante die Wohnung innerhalb der letzten 10 Jahre erworben hat und diese nicht ständiger Wohnsitz gewesen ist, was wohl anzunehmen ist! Und wenn diese dann zb 7 Jahr zurückliegt, dann müsste er noch 3 Jahre warten!

Außerdem wenn er sie käuflich erwirbt, dann wird die Spekulationsfrist für ihn, wieder von neuem eröffnet! Das heisst, wenn er sie per heutigen Tag kauft, dann hat er ab jetzt 10 Jahre Spekulationsfrist, da er sie ja nicht als Hauptwohnsitz nutzt!

Bezüglich steuerlich:

- wenn verkauf fremdfinanziert wird, ist es wahrscheinlich steuerlich günstiger dann, wenn er es vermietet!
- aus Eigenmittel wird es ja ziemlich egal sein, oder nicht?

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sorry, hab deine Antwort übersehen

Bei der Spekulationsfrist hast du recht.
Jetzt wissen wir, dass er die Wohnung vermieten will. Dafür braucht er eine möglichst hohe AfA-Basis (Kaufpreis) und muss nachschaun wie lang seine Tante die Wohnung schon besitzt.

Nachdem es für Wohnung zumeist kein Nutzungsdauergutachten gibt kann man davon ausgehen, dass er bzw momentan die Tante jährlich 1,5% vom Kaufpreis als AfA geltend macht und sich die Steuerbemessungsgrundlage um diesen Betrag verringert. Nachdem die AfA "nur" 67 Jahre (67*1,5% =100%; zumindest ungefähr

) geltend gemacht werden kann sollte man schaun wie lang der (entgeltliche) Erwerb durch die Tante aus ist und dass dann auch in seine Überlegungen einfließen lassen. Eín´Kauf würde diese 67 Jahre wieder von vorne beginnen lassen, bei einer Schenkung muss man die Zeit der Tante mitberücksichtigen.

Bezüglich Schenkung oder Kauf ist zu überlegen wie hoch der seinerzeitige Kaufpreis war. Ist es schon länger her wird der ziemlich niedrig sein und reduziert somit die AfA-Basis. Meiner Einschätzung nach sollte durchgerechnet werden was wirtschaftlich sinnvoller ist, jetzt mehr für die Übertragung zu bezahlen oder nachher mehr ESt. Ob die zu erwartende ESt anderweitig reduziert oder beseitigt werden kann (nicht arbeitende Frau etc.; Aufpassen muss man weil innerhalb der Familie Fruchtgenussrechte oft nicht von der Finanz akzeptiert werden) sollte man sich ebenfalls überlegen.

Fremdfinanzierungskosten reduzieren ebenfalls die Steuerbemessungsgrundlage. Es entstehen aber auch tatsächliche Kosten, die natürlich höher sind als die Steuerreduktion. Diese Kosten kann man aber auch innerhalb der Familie halten und zB ein Darlehn bei der nicht arbeitenden Schwagerin nehmen und somit die tatsächlichen Kosten minimieren.

Mfg Matthias

Ja stimmt, die AFA kann geltend gemacht werden!

Aber meinst, dass bei der Vermietung von nur einer Wohnung eine hohe Einkommenssteuer rauskommt? Höchstens er verdient halt wahnsinnig gut!

Aber danke für deinen Beitrag auch!

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Du rackerst dich hier ab für jemanden, der nicht mal in der Lage ist, konkrete Infos her zu geben.

naja bis auf sein Gehalt hat er ziemlich viel von sich preis gegeben, von der Wohnung könnte er mehr sagen aber ich weiss nicht ob es jemanden interessiert hätte alles für ihn durchzurechnen

Mfg Matthias

Hi!

Wollte nur mal fragen, ob du meinen letzten Beitrag gelesen hast und was deine Meinung ist?

http://forum.geizhals.at/t628731,5370231.html#5370231
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http://forum.geizhals.at/t628731,5370103.html#5370103
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