"Massivhaus"/Fertigteilhaus/gebrauchte Immobilie

"Massivhaus"/Fertigteilhaus/gebrauchte Immobilie (30 Beiträge, 894 Mal gelesen)

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sodala, nachdem in letzter zeit ein paar wenige threads übers hausbauen aufgetaucht sind, will ich mich auch mal dem reigen anschließen. die wenigen threads hier im forum habe ich schon gelesen, aber die gegenüberstellung geht mir ab.

wenn ihr einen betrag x zur verfügung habt, für welche der varianten würdet ihr euch entscheiden (unabhängig von grundstückspreisen)?

ins pflichtenheft kommt:

- unterkellerung und/oder zubau
- eigenleistung möglich, für spezialaufgaben (elektrik, hafner, etc. sind günstige spezialisten greifbar)
- ca. 140 qm nutzfläche

ich schwanke zwischen neubau und revitalisierung eines kleinen sacherls.

mein weibchen allerdings will lieber ein "neues" haus. vom preis her wird uns wahrscheinlich die sanierung am teuersten kommen, dafür hätte meiner ansicht nach das haus aber einen charakter.

ich schwanke zwischen neubau und revitalisierung eines kleinen sacherls.

Nach wie vor gilt der alte Spruch:

"Hast du viel Geld und bist du dumm,
dann kauf ein altes Haus und bau es um."

Wenn du also nicht wirklich sehr viel Geld zur Verfügung hast, dann vertrue deinem Weibchen und bau was Neues. Kostet auch noch genug.

Bei der Sanierung eines Altbaus musst du damit rechnen, dass während der Bauphase irgendetwas Unvorhergesehens auftaucht und plötzlich ein paar 10.000 Euro mehr fällig werden.

Beim Neubau kannst du ziemlich exakt finanziell hinplanen. Wobei in dem Fall das Weibchen wieder ruhig sein sollte und auch du Selbstdisziplin aufweisen musst. Denn Regiekosten oder "ein bisserl" Aufpreis fürs Luxusbadekastl hauen jede Kalkulation zusammen.

Dass ein altes, topsaniertes(!!) Haus Charme hat, sehe ich durchaus auch so. Aber gerade da merkt man, wenn es am Geld zwackt und dann ist es nur noch eine dunkle, feuchte Höhle, in der der Putz alle paar Monate von der Wand blättert.

thx!

ich kalkuliere beim sanieren mit € 1.000/qm - oder muss man hier zumindest gleich viel ansetzen wie bei einem neubau? 1.400/qm im schnitt?

ausgangsbasis ist eine trockene mauer und ein ordentliches dach - sonst würde es gar ned in frage kommen.

In meinem Bekanntenkreis gibt es nur zwei, die tatsächlich ein altes Haus gekauft und saniert haben. Der eine ist schon älter und hat sein Angespartes + Pensionsabfertigung hineingesteckt. Neidig bin ich ihm das Haus noch immer nicht. Aber er ist Städter und wollte halt was im Grünen haben.
Der andere hat ein kleines Häuschen gekauft und verdammt viel Arbeit hineingesteckt. Billig war das Ganze auch nicht.

Gefühlsmäßig liegst du mit deinen 1000 Euro viel zu niedrig, insbesondere wegen dem erforderlichen Polster für Unvorhergesehenes.

ausgangsbasis ist eine trockene mauer und ein ordentliches dach - sonst würde
es gar ned in frage kommen.

Gerade das Dach wird wohl (samt Dachstuhl) auszutauschen sein. Eine trockene Mauer ist noch eher zu bekommen, allerdings darfst nicht übersehen, dass alte Häuser keine Kellerabdichtung und keine Drainage aufweisen. Das ist die "beste" Basis für hartnäckig durchfeuchtetes Mauerwerk.

Wie sieht es eigentlich mit dem Kauf des alten Hauses aus - oder hast bereits eins?

ich hab noch kein haus - darum ist es grundvoraussetzung, daß das dach in ordnung is und dass es trocken ist.

ich schwanke zwischen neubau und revitalisierung eines kleinen sacherls.

Egal, so lange es solide gebaut ist und dementsprechend lange hält.

Ich persönlich würde auch zu einem Neubau tendieren. ich mag es aber auch etwas steril. und das ist bei einem Altbau nur mit sehr hohen kosten zu realisieren und dann ist der "Charakter" auch weg.

ich will eigentlich nur außen ein einfaches haus (keine balkone, erker und ähnliches), innen dafür offen und großzügig.

Sehr vernünftig. Denn das kostet am Meisten.
Aber so pauschal lässt sich das halt nicht sagen.
Es kommt auf den Neu- bzw Altbau an. Individuell.
Oder meinst Du, jemand könnte Dir eine Pauschalaussage treffen was günstiger und/oder besser ist?

ned wegen preis, eher wegen substanz

Deswegen schrieb ich auch "besser"

Da kannst Du doch keine Pauschalaussage treffen.

Kommt drauf an was man will:

a) Auf Nummer Sicher gehen: NUR Bestandsbauten älter 10 Jahre. Grund: Da sind schon alle Baumängel zu Tage getreten. Die musst du halt ordentlich Untersuchen. Und meine Empfehlung: Sch**** auf die Makler, die haben absolut null in der Birne. Die sind dazu da den Lichtschalter zu drücken und dir das Klo zu zeigen. Punkt. Um den Rest (was ja die eigentliche Aufgabe des Maklers wäre und wozu er ja die 6% kassieren darf) musst du dich leider selber kümmern. Dazu zählt halt: Rechtliche Lage: Ist das Objekt unbelastet bzw. gibt die Bank das Objekt frei? Sonst kann man gleich aufhören. Ist alles genehmigt (Baugenehmigung), liegt ein Bauzwang vor? liegen alle Pläne vor, Dingbarkeiten/Dienstbarkeiten, wie sieht es mit diversen Katastern aus (Bombenkataster, Altlastenkaster, etc.), evtl. div. Siedlungsgemeinschaften? Sonderrechte von bewohnbarkeiten, Hochwasser/Sturm-Situation. Denkmalschutz, Baumschutz, Widmungspläne, usw. ebenfalls nicht vergessen. Ansonsten Erschließung anschauen ((Ab)Wasser, Strom, Gas, Kabel, TV, Telefon, Internet, Fernwärme (/-kälte), etc.); Zustand des Hauses anschauen: Bausubstanz(!), Energieausweis, Keller, Dach, Dachstuhl, Kamin(e), Heizung, Außenwände, bauliche Schwachstellen (Außenecken, Wand-/Deckenanschlüsse, Balkone, etc.) Dämmung, Fenster, Türen, Steigleitungen, Elektrik, evtl. Wärmebilduntersuchung (Qualitätskontrolle), Schallgutachten, Betriebskosten, etc. etc. etc.
Wie gesagt, wäre alles Aufgabe vom Makler, die sind allerdings zu unfähig oder zu unwillig dafür. Lass dich ja nicht vom Makler bequatschen! Sag ihm er soll die Fr**** halten, wenn er versucht dir das Objekt emotionell zu verkaufen (und das wird er! das ist das einzige was die drauf haben). Wichtig ist, dass all die Dinge in Ordnung sind wie ich geschrieben habe. Tip: Unterschreib keinen Besichtigungs-Wisch vom Makler! Dort stehen seine 3% immer einbetoniert drin. Streich die 3% durch und unterschreib dann; du wirst zwar ein fürchterliches Gezeter hören, aber das ist die einzige Möglichkeit wie du über seine Provision verhandeln kannst, und vielleicht bekommst du dann auch ein paar von den Informationen.

b) Hast du eh genug Kohle und willst deinen Traum verwirklichen: Bau neu was auch immer dir gefällt. Wenn man so viel Kohle hat und baut/bauen lässt ist es auch egal ob man Massiv oder Fertig baut, da gibts heute keine Unterschiede mehr (Energieausweis beachten!), wenn alles qualitativ richtig gemacht wird. Einzig wenn man auf den Verkaufswert achten will/muß, dann haben Fertigteilhäuser eben den Ruf schlechter zu sein.

danke für die tipps - in dieser hinsicht hin bin ich eigentlich recht "firm".
ich würde nur halt gerne rein äußerlich ein einfaches haus/sacherl haben und innen dafür offen und großzügig. also komplett entkernen.

meine rechnung sieht so aus:
t€ 30 maurerarbeiten
t€ 30 elektrik
t€ 30 installationen
t€ 40 dämmung/fenster/türen
t€ 20 sonstiges

wie gesagt, eigenleistung ist möglich und als ausgleich sogar gewünscht.
architekt günstigst greifbar, baumeister jederzeit an der hand. gewisse sachen müssen aber halt mit rechnung gemacht werden.

und innen dafür offen und großzügig. also komplett entkernen.

In deiner Rechnung kommt kein Statiker vor.

Auch das Entfernen und neu Aufbauen des Fußbodens ist nicht berücksichtigt. Im Posten "Sonstiges" mit 20tausend geht es sich nicht aus.

Das Problem ist, dass man zwar bei einem Neubau sehr exakte Ausschreibungen machen und Angebote einholen kann. Bei der Sanierung eines Altbaus kommen jedoch sehr viele Unwägbarkeiten hinzu, die dann gerade für den Laien ("bin ich eigentlich nicht recht firm") alles zu einem kleinen Glücksspiel machen.

In deiner Rechnung kommt kein Statiker vor.

der is bei meinem architekten "integriert"

Das Problem ist, dass man zwar bei einem Neubau sehr exakte Ausschreibungen machen und Angebote einholen kann. Bei der Sanierung eines Altbaus kommen jedoch sehr viele Unwägbarkeiten hinzu, die dann gerade für den Laien ("bin ich eigentlich nicht recht firm") alles zu einem kleinen Glücksspiel machen.

Bei Bestandsbauten ist es eben extrem wichtig das Objekt auf Herz und Nieren zu prüfen, damit man eine solide Ausgangsbasis für die Angebotseinholung hat. Wenn man das allerdings gewissenhaft durchführt, dann gibt es auch keine negativen Überraschungen.

Was ich auf keinen Fall machen würde: Überschlägig "€ x/m²" rechnen, das kann schnell in die Hose gehen. Dann doch jeden Posten einzeln rechnen, und bei jedem eine gute Portion Sicherherheit dazugeben, dann funktioniert das eigentlich ganz gut.

Klingt jetzt erstmal langwierig und kompliziert, aber wenn man das für ein paar Objekte mal getan hat, dann merkt man dass es eigentlich eh recht simpel ist und der Aufwand sich gemessen am Investitionswert absolut in Grenzen hält.

Wie ich sehe hast Du mal mit diesen netten "Mitmenschen" (Gaunern) zu tun gehabt.
Deckt sich zu 100% mit meinen Erfahrungen.
Aktuelles Beispiel: Baugrund zu verkaufen, Adresse X aber mit Bild von Adresse Y!!!!

Wie ich sehe hast Du mal mit diesen netten "Mitmenschen" (Gaunern) zu tun gehabt.

Jep, (leider) mehr als nur einmal...

Wir haben uns auch ein paar Häuser angesehen und uns dann für einen Neubau entschlossen.
IMHO: Kauf + Sanierung kommt in den meisten Fällen nicht billiger als ein Neubau. Vor allem ist es schwerer zu kalkulieren. Man muss auch länger suchen und mehr Abstriche machen. Und es ist eben nicht "meins", sondern eigentlich das Haus von jemand anderen. Ein wirkliches "Charakterhaus" verspricht doppelten und dreifachen Aufwand.

Wie werden übrigens ein Massivholzhaus bauen. Bei uns war die Wahl zwischen Ziegel/Massivholz/Holzriegel im Endeffekt eine ziemliche Bauchentscheidung.

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thx

habt ihr konkrete vorstellungen wie euer haus aussehen soll? Falls ja, dann auf jedenfall ---> neubau

da könnt ihr alles bis ins kleinste detail (lichtschalter) nach euren bedürfnissen entscheiden, ... badezimmer mit fenster - eventuell dachflächenfenster, direkter zugang zur garage, garage im keller oder eg, natürliches licht im keller, .... usw.

falls es schnell gehen soll, dann fertige immobilie ... vielleicht sagt euch ja eine fertige immobilie zu, dann erspart ihr euch das selbst bauen und rumärgern beim bau

fertighaus ... nein

sanierung ... kann gut gehen, kann aber auch in einer katastrophe enden

thx

fertighaus ... nein

Genau das meine ich...

Das Dogma der schlechten Fertigteilhäuser hält sich hartnäckig...

sanierung ... kann gut gehen, kann aber auch in einer katastrophe enden

Zuviel Hinterholz 8 gesehen?

z.b. haben wir uns ein weber fertigteilhaus angesehen - punkte trittschallübertragung und co is dann schon nimmer viel unterschied zu einem "massiv"haus.

falls es ein musterhaus war, dann sollte man da etwas vorsichtig sein, das ist dann ähnlich wie beim autokauf wenn man im auto sitzt und sich denkt "WOW, was da alles drinnen ist" und der verkäufer sagt dann "das ist alles extra zu bezahlen"

man sollte ja jetzt auch nicht generell jedes fertighaus verdammen, weil es gibt ja auch fertigteilfirmen, die arbeiten mit hochwertigem material und halten sich an alle richtlinien - gibt aber auch das gegenteil

fertighaus geht natürlich schnell und man hat einen guten kostenüberblick ... natürlich preisen sie in ihren prospekten alle werte als die besten vom besten

es ist halt auch beim material geschmackssache. einige leute fühlen sich z.b. in betonbauten nicht wohl. ziegel ist teurer, hat aber dafür ein gutes wohnklima. ziegel ist ein alter baustoff, wo man weiss das er funktioniert. einige fertighausfirmen haben da eine mischung aus karton, holz, usw. wänden - da ist natürlich fraglich wie langlebig das ganze ist - was passiert wenn feuchtigkeit reinkommt - wie robust ist es?

Weil du gerade Trittschall ansprichst: genau dieser Bereich ist in Österreich in der Bauverordnung etwas schwach

Bei älteren Häusern gibt´s keine generelle Empfehlung ausser derjenigen, vor dem Kauf alles abzuchecken (gilt aber auch für den Neubau - und machen die wenigsten), aber dessen bist du dir wie es aussieht bewusst.
Ich werf mal etwas Neues in die Runde und zwar wie wär´s mit einem "Scheidungshaus", des öfteren gibt´s Rohbauten recht günstig zu erwerben.

haben wir uns auch angesehen - sogar ein ökologisches mit hanf und co irgendwo im tiefsten oö. aber da hat uns die aussicht gar ned gefallen.

grundsätzlich sind wir für vieles offen. mir gehts da auch um eure persönlichen erfahrungen und meinungen.

ich würde nie im leben ein neues haus bauen lassen. möglichst ein gebruachtes, maximal 10 jahre. der grund ist naheliegend: ein kundier käufer oder baugutachter erkennt SOFORT alle mängel! beim neubau können diese u.U. erst nach jaaaahren auftreten, und bis dahin gibts die firma nimmer, und garantie auch nimmer.

Ich kenne ein paar Leute, die ein altes Haus saniert haben. Alle durch die Bank sagen, dass sie von dem investierten Geld leicht bauen hätten können. Hinzu kommt, dass die Sanierung ordentlich stressig sein kann, eben z.B. wegen unvorhergesehenen Problemen oder weil man z.B. schon während der Sanierung in das Haus einziehen möchte.

Fazit: lieber neu bauen (lassen)
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Was zählt ist das Projekt

sitmmt, stressiger ist es 100pro einen altbau zu sanieren. da stimme ich sofort zu.

würde das aber zeitlich einschränken, weil es imho beim neubau viiiiel mehr potential für überraschungen gibt, als beim sanierten objekt.

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