übersicht rechtliche situation vermietung wohnung

übersicht rechtliche situation vermietung wohnung (17 Beiträge, 645 Mal gelesen)

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hallo,

wo finde ich eine übersicht, worauf bei der vermietung einer privatwohnung zu achten ist? konkret gilt sicher das mrg, allerdings wäre eine übersicht mit den wichtigesten fakten sehr hilfreich!

konkret geht es mir um folgende fragen:
- versteuerung
ich nehme an, dass alle mieteinnahmen abzüglich der kosten die bemessungsgrundlage erhöhen und somit voll zu versteuern sind - richtig? kann man hier etwas gegensteuern, indem man eine "firma" zwecks vermietung der wohnung gründet?

- maximale mietdauer - stichwort eigenbedarf
derzeit wird die wohnung nicht benötigt. womöglich besteht aber in ca. 20 jahren bedarf. vermutlich habe ich dann nur die möglichkeit, eine neue wohnung anzumieten und quasi mir einen teil der miete mit den mieteinnahmen zu finanzieren - oder?

konkret gilt sicher das mrg

Sicher? Voll- oder Teilanwendung?

ich nehme an, dass alle mieteinnahmen abzüglich der kosten die
bemessungsgrundlage erhöhen und somit voll zu versteuern sind - richtig?

Nicht unbedingt. AfA kann mann jährlich abschreiben, Investitionen je nach Höhe als Werbungskosten oder nur zu einem Zehntel oder gar Fünfzehntel gem. EStG 1988 § 28, Abs. 2, 3 und 4.

maximale mietdauer

Kannst Du im Mietvertrag frei festlegen (Minimum 3 Jahre), bei befristeten Wohnungen - etwa auf zehn Jahre - ist allerdings ein (theoretischer) 25prozentiger Abschlag fällig. Ich rate allerdings dringend von allzu lang laufenden Mietverträgen ab, da sich damit die Motivation des Mieters gegen irgendwas vorzugehen, deutlich erhöht. Kürzere Mietverträge (3 - 6 Jahre) können ja problemlos erneuert werden. Einziger Nachteil sind die Vertragsvergebührungen (1% von der Mietensumme für 3 Jahre), die zahlt aber ohnedies der Mieter.

27.04.2011, 14:36 Uhr - Editiert von DerSpanier, alte Version: hier

danke für diese ausfürliche antwort!

ad mrg:
wer entscheidet über voll oder teilanwendung des mrg? wo kann ich mich hier informieren?

ad versteuerung:
d.h. über den daumen gepeilt bleiben bei bspw. 500 euro miete und 200 euro bk 300 euro übrig. wenn ich das mit afa richtig verstehe, könnte ich bspw bei 100k wert 1.5% ansetzen, was 1500 euro p.a. entspricht. heruntergerechnet auf das monat bedeutet das, dass ich 125 euro nicht versteuern muss und somit von der nettomiete in der höhe von 300 euro nur noch 150 euro zu versteuern sind, also daumen x pi ca. 220 euro pro monat netto überbleiben, mit denen ich auch noch investitionen durchführen muss (welche ich dann aber wieder abschreiben kann).

liege ich mit meinen daumen x pi berechnungen ungefähr richtig?
wer schätzt mir den wert der wohnung, welche ich für AFA am ende des jahres anführen kann?

ad mietdauer:
d.h. das mietverhältnis ist schon befristbar und geht nicht wie in einigen schauergeschichten automatisch in ein unbefristetes über, wenn man gewisse randbedingungen nicht einhält?

27.04.2011, 15:48 Uhr - Editiert von User76162, alte Version: hier

wer entscheidet über voll oder teilanwendung des mrg?

Das MRG.

Vollanwendung bei:
   Wohnungen und Teilen von Wohnungen
   Geschäftsräumen, aber nicht von Teilen von Geschäftsräumen
   Mitgemieteten Garagen und sonstigen Haus- und Grundflächen
   (daher Kellerabteile etc. kostenlos "zur Verfügung stellen")
   Verträge mit Genossenschaften nach § 20 WGG

Teilanwendung bei:
   Nach dem 30.6.1953 ohne öffentl. Mittel neu errichtet
   Dachbodenausbau oder Aufbau nach dem 31.12.2001 neu errichtet
      oder Mietvertrag DB-Ausbau nach dem 31.12.2001 abgeschlossen
      oder Mietvertrag DB-Aufbau nach dem 30.9.2006 abgeschlossen
   Auszubauende Dachbodenräume mit Mietvertrag nach dem 31.12.2001
   Zubau nach dem 30.9.2006 neu errichtet
   Eigentumswohnungn nach dem 8.5.1945 neu errichtet

In Teilanwendung gelten die Regelungen:
   Eintritt bei Todesfall
   Befristungen und Kündigungsschutz
   Altmietzins, Hauptmietzins bei Eintritt

In Teilanwendung gelten nicht:
   Beschränkungen des Mietzinses
   Schutz des Mietobjektes selbst
   Es gelten die allgemeinen Vorschriften des ABGB über Miet- und Pachtverträge, diese können zwischen Mieter und Vermieter abgeändert werden. Es gelten aber die Beschränkungen des Konsumentenschutzgesetzes.

Vollausnahmen:
   Hotels und andere Gewerbebetriebe
   Dienstwohnungen
   Gebäude mit max. zwei Wohnungen/Geschäftsräumen

Siehe auch:
http://www.verbraucherrecht.at/development/typo/test/fileadmin/downloads/Unterscheidung_Voll_Teilanwendung_MRG.pdf

afa richtig verstehe, könnte ich bspw bei 100k wert 1.5% ansetzen

Normalerweise 1.5 % vom Einheitswert (auf ewig!), der deutlich geringer als der Verkehrswert ist!

daumen x pi ca. 220 euro pro monat netto überbleiben

Kann man so nicht sagen. Auf alle Fälle ist auch noch der tatsächliche oder anteilsmäßige Sachaufwand abzuziehen (Vermietungsinserate, Verwaltungsaufwand, Fahrten hin und zurück gem. Kilometergeld, Anteil von Konto, Telefon, Kontogebühren, etc.), der Zeitaufwand zählt hingegen nichts, allerdings kannst Du ja jemand auf Honorarbasis für diverse zeitaufwändige Arbeiten beauftragen.

wer schätzt mir den wert der wohnung

Der ist bereits festgelegt und steht entweder im erweiterten Grundbuchsauszug oder ist bei der Gemeinde oder beim FA zu erfragen.

das mietverhältnis ist schon befristbar und geht nicht wie in einigen schauergeschichten automatisch in ein unbefristetes über, wenn man gewisse randbedingungen nicht einhält?

Selbstverständlich ist es befristbar (seit >10 Jahren schon, davor nicht), kann aber noch immer in ein unbefristetes übergeben (wenn man etwa bei Vertragsende drei Jahre nicht den Auszug des Mieters verlangt). Und wenn der Mieter einfach nicht auszieht, wird's natürlich auch problematisch (gerichtliche Räumungsklage innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsende). Auf eine Kündigung wg. Eigenbedarfs würde ich mich nicht einlassen, da muss man echt unter der Brücke nächtigen, damit das zuverlässig funktioniert.

27.04.2011, 17:50 Uhr - Editiert von DerSpanier, alte Version: hier

Ich rate allerdings dringend von allzu lang laufenden Mietverträgen ab, da sich damit die Motivation des Mieters gegen irgendwas vorzugehen, deutlich erhöht.

während sich die bereitschaft des mieters, in kurzfristig gemieteten wohnungen auch nur irgendwas irgendwie und ansatzweise instand zu halten oder instand zu setzen drastisch vermindert.

ist halt eine ermessenssache, was einem wichtiger ist...

don't shoot me! i'm just the piano player...!

die Mitgliedschaft bei haus+grund wäre auch zu überlegen, vor allem was rechtsberatung angeht...die normale Rechtschutzversicherung deckt Vermieterangelgenheiten idR nicht.

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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.

die normale Rechtschutzversicherung deckt Vermieterangelgenheiten idR nicht.

Weil das unter gewerbliche Tätigkeit fällt und daher von der PRIVATrechtschutzversicherung nicht gedeckt wird. Irgendwie verständlich.

hallo,

danke mal für die antworten!

derzeit gehe ich das thema nur informell an, weil die zu vermietende wohnung noch nicht zur verfügung steht - aber ich dennoch grob informiert sein will für den fall des falles ...

wo bekomme ich dann einen gültigen mietsvertrag? gibt es hierfür im internet brauchbare und juristisch "haltende" verträge, welche man selbst zusammenbasteln kann oder muss man hier einen anwalt beiseite ziehen? welche kosten bzw. fristen werden hier ca. entstehen bzw. vergehen, bis man einen "haltenden" vertrag bekommt?

danke

Lass dir am besten den Mietvertrag von einem Anwalt aufsetzen (und auch gleich beraten).

maximale mietdauer

Kannst du im Vertrag festlegen - bei Befristung min. 3 Jahre.

stichwort eigenbedarf

Aufpassen: Dieser Begriff wird gerne verwendet um Mieter aus der Wohnung zu bekommen - sehr unseriös und meistens haltlos.

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"Du begibst dich in die Welt des Schmerzes!"
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wo finde ich eine übersicht, worauf bei der vermietung einer privatwohnung zu achten ist?

Arbeiterkammer - Broschüre "Mietrecht für Mieter" Stand Herbst 2010 ist eine sehr gute Grundlage, damit du fürs Thema Mietrecht Bescheid weißt.
http://www.arbeiterkammer.at/online/page.php?P=29&IP=16278&AD=0&REFP=1117

Der Verein für Konsumentenschutz hat ein eigenes Druckwerk zum Thema, inkl Leseprobe online.
http://www.konsument.at/cs/Satellite?pagename=Konsument/Produkt/Detail&cid=318859101468

vermietung einer privatwohnung zu achten ist? konkret gilt sicher das mrg,

Das MRG gilt immer - fragt sich bloß in welchem Umfang

(und das macht es für dich aus - den Mietvertrag solltest du jedenfalls nicht selber zusammenschnitzen...)

- versteuerung
ich nehme an, dass alle mieteinnahmen abzüglich der kosten die
bemessungsgrundlage erhöhen und somit voll zu versteuern sind - richtig?

Nicht ganz richtig. Bei den Kosten darfst du auch eine (virtuelle) Abwohnung berücksichtigen, je nach Alter der Wohnung 1,5 - 2% des Wertes pro Jahr.

kann man hier etwas gegensteuern, indem man eine "firma" zwecks vermietung der
wohnung gründet?

[ ] Du weißt, was eine Firma kostet. Erkundige dich darüber und der Rest der Frage erübrigt sich.

- maximale mietdauer - stichwort eigenbedarf

Niemand zwingt dich zur unbefristeten Vermietung. Eigenbedarf ist ein beliebtes Schlagwort und in der Praxis schon oft missbraucht worden. Das Gericht prüft hier schon recht genau, ob es sich um eine bloße behauptung handelt.

WB.

15.05.2011, 09:26 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

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