Hauskauf - Worauf achten?

Hauskauf - Worauf achten? (44 Beiträge, 1653 Mal gelesen)

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Wir haben uns am Wochenende für den Kauf eines Hauses entschieden.

Da ich/wir noch nie zuvor eine Investition in der Größenordnung durchgeführt haben, wollte ich fragen, ob ihr mir vielleicht ein paar Tipps geben könnt, worauf wir achten sollten?

Beziehen können wir das Haus frühestens Mitte 2017, da der jetzige Eigentümer erst neu baut.
Da er auch einen Großteil des Geldes vom Hausverkauf für den Neubau braucht,
wäre es ihm natürlich lieber, das Geld schon vorher zu Verfügung zu haben.
Ist mir natürlich nicht besonders recht, aber wir mussten ihm entgegenkommen, da es noch andere Interessenten gab und die die gesamte Summe sofort bereit gestellt hätten.

Es gibt auch die Variante, dass wir sofort als Eigentümer des Hauses in Kraft treten
und der Verkäufer weiterhin zur Miete drin wohnt und die Betriebskosten usw. zahlt.
Da bin ich auch irgendwie skeptisch.

Genaueres erfahren wir aber erst in den nächsten Wochen, wenn der Makler alle Unterlagen für einen Kaufvertrag beisammen hat.

Danke schon mal im Voraus für eure Tipps und Erfahrungen.

Wichtig im Grundbuch nachschauen ob es keine Belasungen oder Klausen gibt.

Notarial den Kaufvertrag ausmachen, wenn der das jetzt verkaufen will dann soll er halt eine Wohnung nehmen bis das neue Haus fertig ist , oder erst verkaufen wenn er auszieht.

Ich würde aber wen, der sich Auskennt mitnehmen und das Haus gut anschauen , Energieausweis wird es keinen geben, aber wie ist der Allgemeine Zustand ?

Schon einen Grundbuchauszug angefordert und es sind keine Belastungen vorhanden.

Das Haus wurde bereits mit Bekannten begutachtet und es ist auch auf den ersten und zweiten Blick kein gröberer Mangel vorhanden.
Das Haus ist noch keine 10 Jahre alt.

wenn es keine 10 Jahre Alt ist sollte es einen Energieausweis geben, sowie die Kaminbefunde, Abnahme der Heizung, Blitzschutz ist vorhanden?

Energieausweis ist vorhanden.
Zu den anderen Sachen sind wir noch nicht gekommen, werde ich aber beim nächsten Treffen anfordern.

Es gibt auch die Variante, dass wir sofort als Eigentümer des Hauses in Kraft
treten
und der Verkäufer weiterhin zur Miete drin wohnt und die Betriebskosten usw.
zahlt.

Das ist die weitaus bessere Variante. Man kann zB. auch einen Passus einfügen, dass eine bestimmte Summe des Kaufpreises erst bei der endgültigen Übergabe an euch fällig wird.

aber wir mussten ihm entgegenkommen, da es noch andere Interessenten gab und
die die gesamte Summe sofort bereit gestellt hätten.

Jaja, die anderen Interessenten gibt es immer.

wenn der Makler alle Unterlagen für einen Kaufvertrag beisammen hat.

Den Kaufvertrag solltet ihr unbedingt von einem Anwalt prüfen lassen, es gibt einfach viel zu viele Fallstricke wenn die Verkäuferseite den Vertrag formuliert.

Das ist die weitaus bessere Variante. Man kann zB. auch einen Passus einfügen,
dass eine bestimmte Summe des Kaufpreises erst bei der endgültigen Übergabe an
euch fällig wird.

So ist es auch angedacht, dass z.B. die restlichen 20% erst bei Übergabe gezahlt werden.

Jaja, die anderen Interessenten gibt es immer.

Hab ich mir auch gedacht, aber ich habe sie live mitbekommen.

Und das Haus ist verhältnismäßig ein tolles Angebot.

Den Kaufvertrag solltet ihr unbedingt von einem Anwalt prüfen lassen, es gibt
einfach viel zu viele Fallstricke wenn die Verkäuferseite den Vertrag
formuliert.

Danke für den Tipp, werden wir beherzigen.

aber ich habe sie live mitbekommen.

Die bezahlte Verwandschaft vom Makler oder echte Interessenten?

(Mein Schwiegervater war vor der Pensionierung selbstständiger Makler)

Also mMn waren das "echte" Interessenten.
Vor allem da ich ich gestern Abend bei Bekannten war und die mir erzählt haben, dass ein befreundetes Pärchen das Haus auch bereits angesehen hatte.

Mein einziger Rat: bewege dich UMGEHEND zu einem Anwalt!!! BEVOR du irgendeinen Zettel unterschreibst.

mfg lukas

Werde ich in den nächsten Tagen machen.

Beziehen können wir das Haus frühestens Mitte 2017, da der jetzige Eigentümer erst neu baut. Da er auch einen Großteil des Geldes vom Hausverkauf für den Neubau braucht, wäre es ihm natürlich lieber, das Geld schon vorher zu Verfügung zu haben.

Sorry, aber das ist doch Quatsch. Jede seriöse Bank macht dir da ein Baukonto und eine Zwischenfinanzierung. Warum in aller Welt solltet ihr ihm den Kaufpreis schon zahlen, wenn ihr noch gar nicht drinnen wohnen könnt?
Ich stimme hier paulas_papa zu: Ab zum Anwalt (deiner Wahl, denn du musst ihn sowieso bezahlen!) mit euch und lasst euch da ein gscheites Vertragswerk aufsetzen. So eine Situation kommt doch sicherlich häufig vor und da gibt es ganz sicher übliche, praktikable rechtliche Lösungen für.

lg
Cereal

Ich bin seit fast einem Jahr zu faul um mir eine neue Signatur auszudenken, drum hat das jetzt ein ~~alter haariger~~ gutaussehender Admin für mich gemacht.

Warum in aller Welt solltet ihr ihm den Kaufpreis schon zahlen, wenn ihr noch
gar nicht drinnen wohnen könnt?

Da sie z.B. schon im Grundbuch eingetragen sind.

Da sie z.B. schon im Grundbuch eingetragen sind.

Ja schön, dann sind sie also bereits auch rechtlicher Eigentümer, aber (noch) nicht Besitzer.

lg
Cereal

Ich bin seit fast einem Jahr zu faul um mir eine neue Signatur auszudenken, drum hat das jetzt ein ~~alter haariger~~ gutaussehender Admin für mich gemacht.

Aufpassen, dass das Objekt keinen höheren Naturgewalten ausgesetzt ist, also kein Hochwasser durch Fließgewässer, bei Starkregen, hochstehendes Grundwasser, usw. und auf Dichtigkeit des Kellergeschosses achten. Lawinen- und Murensicher, Windschneise?
Auf Nachbarschaft achten, hoher Ausländeranteil -> Finger weg.

Gibt der Anbieter eigentlich einen plausiblen Grund für den Verkauf an?
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Identitäre Staffel = IS (Österr. Version)

Da ich die Gegend gut kenne, da ich nicht weit davon entfernt arbeite, kann man schwerere Naturgewalten ziemlich sicher ausschließen.
Nachbarn gibt es so gut wie keine, da das Haus am Land und in einer nicht so stark besiedelten Gegend steht.

Er hat einen Grund angegeben.
Der ist mir aber nicht zu 100% plausibel gewesen.
Dann hat mir gestern der Postler (beste Quelle

) noch einen anderen Umstand genannt, der mir plausibler erscheint.

Der Gedanke ist mir auch schon durch den Kopf gegangen.
Man müsste den genauen Zustand beim Kauf festhalten und auch vertraglich genau regeln, welche Verpflichtungen der "Mieter" zusätzlich hat.

Kaufen und vermieten ist die beste Variante.

Da ein Einfamilienhaus nicht dem MRG unterliegt seid ihr bei guter Gestaltung des Mietvertrages am längeren Ast - ein kreativer Anwalt schreibt euch einen Vertrag mit dem ihr den Verkäufer noch kräftig über den Tisch ziehen könnt. Falls ihr das wollt.

ein kreativer Anwalt schreibt euch einen Vertrag mit dem ihr den Verkäufer
noch kräftig über den Tisch ziehen könnt

Wer Rechtschreibfehler findet darf sie behalten!

Aus Wanted mit Alfred Dorfer: "Wann i eam ned leg, legt eam a anderer."

Einer seiner besten Filme IMHO.

LG Mike

Kaufen und vermieten ist die beste Variante.

Da ein Einfamilienhaus nicht dem MRG unterliegt seid ihr bei guter Gestaltung
des Mietvertrages am längeren Ast - ein kreativer Anwalt schreibt euch einen
Vertrag mit dem ihr den Verkäufer noch kräftig über den Tisch ziehen könnt.
Falls ihr das wollt.

Ok, gut zu wissen.

Also linke Partien hab ich eigentlich nicht vor, da die Umstände, warum sie das Haus verkaufen müssen, nicht gerade die besten sind. :/

Scheidungsverkauf? Super, das sind die besten Geschäfte.

Nein, eher aus gesundheitlichen Gründen :/
Scheidung wäre mir in dem Fall auch lieber gewesen.

ich hab letztes jahr ein älteres haus gekauft, direkt aus einer erbschaft heraus.
war froh, dass das über einen makler gelaufen ist.
ich hätt da alleine niemals durchgeblickt...

kostet zwar ein bisschen kohle, spart aber imho eine ordentliche portion nerven (wenn der makler seriös und bemüht ist).

immer schön langsam, dann wird alles gut.

Bitte das ganze klingt für mich nicht sehr Vertrauens erweckend.
Lieber zwei mal schauen.

17.10.2016, 17:47 Uhr - Editiert von 1robert1, alte Version: hier

Warum?
Was kommt denn da noch alles auf uns zu?

Schaut euch persönlich den Bauakt auf der Gemeinde an. Dafür benötigt ihr eine Vollmacht vom Eigentümer. Aber bitte überzeugt euch selbst von der Richtigkeit des Gebäudes. Wurde es Fertiggestellt (z.B. in NÖ notwendig) so wie es in der Baubewilligung bewilligt wurde usw. Die Zuständigen von der Gemeinde sollte euch darüber auch Auskunft geben können. Den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan solltet ihr euch auch ansehen (dieser ist frei einsehbar)...

Wir haben bereits auf der Gemeinde um Auskunft gebeten und die konnten uns nichts Negatives über den Bau, bzw. über den Eigentümer sagen, obwohl der Amtsleiter ein Verwandter von meiner Freundin ist.
Bebauungsplan habe ich mir auch schon angesehen und ich kenne auch den Eigentümer der benachbarten Grundstücke (die kein gewidmetes Bauland sind).

D.H. die aktuelle Widmung der Fläche und den Handlungsspielraum für Zu-/Umbauten kennt ihr?
Ist das Bauwerk jetzt auch baurechtlich Fertiggestellt? Wenn ihr eh Infos einholen könnt, dann würde ich mich einfach umfassen darüber informieren, vielleicht wisst ihr eh schon alles, nur nochmal so als Hinweis von mir.
Ist das Grundstück schon im Grenzkataster? Das wäre mir als Käufer schon sehr wichtig. Notfalls kann man das ja nach dem Kauf durchführen, die Kosten sollte man aber auch berücksichtigen.
Schöne Grüße und viel Glück mit der Entscheidung.

18.10.2016, 19:36 Uhr - Editiert von P####, alte Version: hier

Ja, der Widmungsplan ist uns bekannt.
Das Objekt ist auch schon seit Jahren komplett innen sowie außen fertiggestellt.

Ein paar Tipps:

Kläre vorher, wo die Grundstücksgrenzen WIRKLICH liegen! Der Zaun oder die Hauswand ist nicht immer die Grenze!

Blick in den Hochwasserkataster ist auch manchmal hilfreich. Mein Haus steht zB über einem kanalisierten Bach. Beim Jahrhunderthochwasser gehe ich vermutlich schwimmen. Daher habe ich keinen Keller gegraben und eine passende Versicherung - die vermutlich nix zahlen wird.

Keine Ahnung ob es bei dir einen Kataster für Umweltlasten (Deponien, alte Betriebe...) gibt. Wenn ja, einschauen.

mfg lukas

Kläre vorher, wo die Grundstücksgrenzen WIRKLICH liegen! Der Zaun oder die
Hauswand ist nicht immer die Grenze!

Danke, guter Tipp, werde ich noch machen.

Blick in den Hochwasserkataster ist auch manchmal hilfreich. Mein Haus steht
zB über einem kanalisierten Bach.

Da ich das Gebiet sehr gut kenne, wo das Haus steht, besteht da keine Gefahr.
Das Einzige, was uns von den Naturgewalten her betreffen könnte, wäre ein Hagelschaden, aber da kann man ja so oder so nichts dagegen machen.

Keine Ahnung ob es bei dir einen Kataster für Umweltlasten (Deponien, alte
Betriebe...) gibt. Wenn ja, einschauen.

Der Grund war bis vor ein paar Jahren noch Ackerland, von daher glaube ich nicht, dass der Untergrund belastet ist. Aber Nachfragen kann man ja trotzdem.

Auf eventuell nicht im Grundbuch eingetragene Servitute achten. Huberbauer fährt seit 30 Jahren über deinen Grund auf seinen Acker...

http://www.ra-maurer.at/schellzugriff/aktuelles/article/dienstbarkeiten/

Da ist nicht mal soviel Platz, dass jemand mit einem einachsigen Dreiseitenkipper durchfahren könnte

Daher habe ich keinen Keller gegraben und eine passende Versicherung

da könnt ma aber baulich schon noch was machen. fundamentplatte hochwasserfest auslegen (hast wahrscheinlich eh gemacht). eingangstüre abdichtbar bauen (bis zu einer gewissen höhe) so wie bei den mobilen hochwasserschutzanlagen z.b. in der wachau. wenns sein muss auch noch die ersten 30cm bei den fenstern. dann rauscht im fall des falles die flut vorbei und dir bleibt das schlimmste erspart.

Auf an trockenen Keller - und das ist KEIN SCHERZ. Achte auch darauf, dass nicht einfach vorige Woche ausgemalt wurde, dann merkst das erst viel später....

Darauf hab ich gleich geschaut, weil für mich der Keller auch immer die größte Problemzone bei einem Haus ist.
Konnte aber nichts finden.

erstermittlung:

- bebauungsplan
- gefahrenzonenplan
- grundbuch-lasten/rechte, bei lasten/rechte zusätzlich im gb-archiv die nutungsverträge einsehen und daraus künftige kosten herauslesen (kostenteilung erneuerung gemeinsamer leitungen, brunnen)
- wird es unbefristet vermietet-->finger weg oder vom vorbesitzer eine mietvertragsfreie übergabe einleiten lassen. eigenbedarfsregelung kann man erst 10 jahre nach dem kauf anwenden
- keller feucht? --> schwer sanierbar
- e-verteiler, heizungsinstallationen fotografieren zuhause in ruhe daraus das alter feststellen
- dosendeckel von elektrodosen abnehmen und fotografieren. elektriker sagt dir anhand der kabelfarben ob die e-installation komplett zu erneuern ist oder ob man mit dieser weiterarbeiten kann.
- fragen ob von baufirma oder durch private koordination das haus errichtet wurde
- asbestmaterial feststellen (eternit bis anfang der 90iger jahre als welldach oder fassadenplatten) --> sanierung etwas teurer
- kleine risse ignorieren, große setzungsrisse (> 3-4mm) begutachten lassen durch baumeister
- aufpassen, wenn im dachgeschoß oder keller vor dem verkauf etwas neu ausgemalt wurde --> wandfeuchten messen
- nachbarn fragen, gegend anschauen, bauchgefühl erspüren. --> wenn da einiges nicht passt finger weg, auch wenn man es sich rational betrachtet schönreden lässt.
- infrastruktur checken (kabel-tv, telekom, gas, wasser, abwasser)
- gegend checken (öffis, schulen, einkaufen, arzt,...)

bei angrenzenden gewässer zusätzlich:
- wasserbuch bei BH/magistrat einsehen nach lasten/rechte
- wenn kein gefahrenzonenplan vorhanden hydrologie-abteilung vom land/magistrat kontaktieren bzgl. risiken. zusätzlich dienstältesten der feuerwehr fragen, was 2012, 2002 bzw. 1991 dort so los war
- wenn hq100/hq30 zutreffend: prüfen ob EG über hq-linie ist und in die immobilienbewertung einfließen lassen --> meist bist dann du nicht mehr der käufer, sondern jemand der sich weniger dami beschäftigt.
- ein kleiner bach/mini-rinnsal kann bei hw ein reißender fluss werden

also Geld gibt man bei Hauskauf immer nur auf Treuhandkonto bei Notar oder RA solang bis man im Grundbuch ist. Erst dann gibt der Notar oder RA das Geld an den Verkäufer.

Ist auch so angedacht mit dem Treuhandkonto.

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