Mietrecht - MRG oder doch ABGB

Mietrecht - MRG oder doch ABGB (64 Beiträge, 834 Mal gelesen)

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Folgende Konstellation:

Meine Eltern haben Ende der 90er Jahre ein Einfamilienhaus gekauft.
Wohnfläche: 210m2
Im Laufe der Zeit haben meine Eltern das EFH umgebaut und aus diesem 2 Wohnungen zu je
105 m2 gemacht und dann auch 2009 vermietet.

Der damals bestehende Dachboden wurde von meiner Schwester mit ihrem Mann mit einer Wohnung bebaut. Das war Anfang 2007.

Nun würde ich gerne wissen bei der Vermietung der MietWohnung, fällt das ganze Haus in das MRG oder ABGB. Sind es rechtlich 2 oder 3 Wohneinheiten?

Das Parifizierungsgutachten (Sommer 2017) und das Grundbuch sagen ganz klar es sind 2 Wohnungen!

Was sagt ihr? Wie sieht die rechtliche Situation aus?

Danke.

Schöne und frohe Weihnachten 🎄

23.12.2017, 17:54 Uhr - Editiert von woagla, alte Version: hier

wichtige Infos fehlen:
Baujahr des Hauses?
Wie finanziert? Gefördert? Sonst was?

Und deine Infos sind etwas wirr:

Das Parifizierungsgutachten (Sommer 2017) und das Grundbuch sagen ganz klar es
sind 2 Wohnungen!

was für eine Parifizierung???

Weiters: was ist mit dem Dachboden? Ist der Ausbau genehmigt?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

- 1969
- Frei finanziert ohne Wohnbauförderung
- Parifizierung wurde nachträglich noch einiges ergänzt bei der Wohnung meiner Schwester
- Ja der Ausbau war/wurde genehmigt

Parifiziert sind 2 Einheiten, real bestehen aber 3? Wie werden die BK auf die Mieter aufgeteilt?

Und, zentrale Beraterfrage: warum willst du es wissen?

Schwester hat eigene Anschlüsse und Rest wird durch 2 geteilt 😪

Schwester hat eigene Anschlüsse

völlig egal.

Rest wird durch 2 geteilt 😪

nicht MRG-konform (je nach Anwendungsbereich)

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ja der Ausbau war/wurde genehmigt

du hast also 3 genehmigte Wohneinheiten und nur 2 parifiziert??????

Das ist nicht möglich.
bzw ist die Parifizierung ungültig.

Damit erübrigt sich jede weitere Spekulation.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

23.12.2017, 21:33 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

Ich Habs nicht parifiziert. Es war ein Mag Mag Dr H.

das ist WURSCHT, du mußt dich JETZT damit rumärgern.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

wann genau wurde der DB ausgebaut? Baubewilligungsdatum ist das Thema

wie wurde er ausgebaut? nur innen ausgebaut und Außenhülle belassen, oder die Kubatur vergrößert, bzw aufgestockt?

davon ists unter anderem abhängig obs in die Vollausnahme des MRGs fällt.

bzw wann Baubewilligung Haus? kannst auch in die Teilanwendung fallen...

sind bissi wenig Daten die du preisgibst

mfg

--- wenn nicht anders angegeben, handelt es sich um Wien ---

http://www.facebook.com/maximiliandesigns

Es wurde aufgestockt!

Baubewilligung der Aufstockung ca Frühjahr 2007

Sind es rechtlich 2 oder 3 Wohneinheiten?

https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Justiz/JJR_19850910_OGH0002_0050OB00073_8500000_002/JJR_19850910_OGH0002_0050OB00073_8500000_002.html

https://ratgeber.immowelt.at/a/bei-diesen-wohnungen-gilt-das-mietrechtsgesetz.html

Zitat: Wohnungen, die durch den Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden, dürfen nicht als dritte Wohnung gezählt werden. Heißt, es bleibt ein Haus mit max. zwei Mietwohnungen, trotz neugeschaffener Dachbodenwohnung.

es ist nicht der Dachboden, es wirde aufgestockt, aber die Aufstockung nicht parifiziert.

Sorry, bei so einem juristischen Vollpfusch steig ich aus.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

In dem Fall entsteht ein ziemliches Problem. Aber aktuell fliegt er noch unterm Radar.

Ich weiß, es ist ein Horror! Aber ICH Habs nicht verbockt!

Kein Ausbau sondern Aufstockung! Zählt das dann auch nicht?

Dann hast du garantiert 3 Geschoße und 3 vollwertige Wohnungen. Herzlich willkommen im MRG.

Es muss ja eine eindeutige Rechtslage geben!

Die geänderte Parifizierung wurde auch so ins Grundbuch übernommen, deshalb ist es konform!!!

Ich verstehe es weiterhin nicht. Das Haus hat aktuell 3 vollwertige Geschoße, in jedem eine Wohnung, wurde aber trotzdem nur auf 2 parifiziert. War der ZT blind, betrunken oder bestochen?

Weder noch!!

Ich verstehe ja auch nicht wie sowas sein kann!

Was sagt das Gutachten? Wie ist da die 3. Einheit dargestellt?

Aber dein Plan, aufs Gericht zu marschieren, ist der richtige! Dazu gibt’s ja den Amtstag.

Ich verstehe ja auch nicht wie sowas sein
kann!

das steht im Nutzwertgutachten, auf dem die Parifizierung fußt. Lies es.
Wenn das falsch ist, ist die ganze Parifizierung für die Fisch gewesen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Das beste ist, ich gehe an einem Dienstag -Amtstagzu Gerucht und informier mich dort!

Welche Unterlagen benötige ich dort zur Klärung?

Danke

Geh bitte, es ist wirklich nicht so schwer. Das Gesetz lautet wörtlich:

§1MRG Abs 2:
(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht
.
.
.
5.
Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

Nur wurde in seinem Fall aufgestockt. Was etwas komplett anderes ist.

Grobe Definition Geschoß: wenn die aufgehenden (Außen)Wände Stehhöhe erreichen.

24.12.2017, 09:32 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Ja, wenn aufgestockt wurde, gilt das nicht.

Welche Unterlagen benötige ich dort zur
Klärung?

ich würd Bauplan, Umbaupläne und v.a dfas Nutzwertgutachten und den Wohnungseigentumsvertrag mitnehmen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Egal ob 1 2 oder gar 3 Einheiten: ABGB!!!!

Begründe es mir bitte!

Danke

Frohe 🎄

(1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag, unter Mietzins auch das auf Grund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages zu bezahlende Nutzungsentgelt verstanden.

(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht

B) Ziffer 5.:

Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

----------------------------------------------------------------------------------
Das hast du einmal zwei selbständigen Einheiten aus der Schneide,hier scheidet das MRG zur Gänze.
Warum auch bis 3 Einheiten noch ausfallen kann, muss ich herausfinden, darüber gibt es bezogene Judikatur, glaube ich kein Gesetz, aber ich melde mich an.

EDIT: Den Sachverhalt erinnere ich mich schon, weil ich so ein Verfahren vor guten 20 Jahren geführt habe: Wenn in einem Familienhaus mit zwei Einheiten ein Dachboden nachträglich als dritte Einheit ausgebaut wird, dann verbleibt das Gebäude weiterhin aus dem MRG ausgeschlossen, obwohl es sich um mehr als zwei Einheit handelt. Logo: ab vier Einheiten wird schon das MRG angewendet. Aber auch dann muss man den konkreten Fall unter die Lupe nehmen (das wurde schon hier erwähnt): Erteilung der ursprünglichen Bauwilligung, Vorhandsein von Förderungen, usw.), weil dann kann auch eine Teilanwendung in Frage kommen.

25.12.2017, 09:24 Uhr - Editiert von GREIFVÖGEL, alte Version: hier

Danke!

Liest sich vernünftig!

Danke

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

In seinem Fall wurde aber aufgestockt! Dadurch ist ein vollständig neues Geschoß dazugekommen und kein ausgebautes Dach.

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Völlig richtig, die Rechtslage ich nicht schwammig, aber sehr komplexe. Man muss den konkreten Fall unter die Lupe nehmen und je nach Details kann ein völlig unterschiedliches Ergebnis heraus.

Danke für die Nullaussage. Gut, dass wir darüber gesprochen haben.

Am 9 Jänner hab ich Zeit und werd dann zum Bezirksgericht in K. Gehen und mich informieren

Den Sachverhalt erinnere ich mich schon, weil ich so ein Verfahren vor guten
20 Jahren geführt habe:

seither hat sich die Gesetzeslage aber geändert

Die Ausnahme mit den Kleinhäusern (nicht mehr als 2 Whg) gibt es erst seit 2001!!!

Wenn in einem Familienhaus mit zwei Einheiten ein Dachboden nachträglich als
dritte Einheit ausgebaut wird, dann verbleibt das Gebäude weiterhin aus dem
MRG ausgeschlossen, obwohl es sich um mehr als zwei Einheit handelt. Logo: ab
vier Einheiten wird schon das MRG angewendet.

diese Antwort ist aber damals wie heute, so wie sie da steht, einfach nur falsch (bzw schlichtweg zu ungenau, weil zusätzliche Umstände zu berücksichtigen sind)

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

25.12.2017, 12:38 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

Meine Frage auch!

Die Eltern sind Besitzer der "2 Wohnungen", die andere "1 Wohnung - AUFBAU, nachträglich" gehört meiner Schwester, also auf diese 3 Wohneinheiten bzw. Wohnungen gibt es 2 Besitzer?!

Weiters wie hier schon erwähnt, 2 Wohnungen im Besitz der Eltern und die 3 Wohnung die draufgebaut wurde im Besitz der Schwester!

Total kompliziert das ganze.

Die Eltern sind Besitzer der "2 Wohnungen", die andere "1 Wohnung - AUFBAU,
nachträglich" gehört meiner Schwester,

das ist unmöglich.
Da der Aufbau ja nicht parifiziert ist, kann er auch keinem gehören.

Ich würde dir echt gerne helfen, aber die Angaben, die du machst, das KANN juristisch so gar nicht sein.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Hab gerade vor mir den Kodex des Bürgerlichen Rechts aus dem Jahr 2009 und da steht wie du schon schreibst unter Ziffer 5

dann noch weiter unten auf Seite 337:

2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass - wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter - entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde, (BGBL I 2006/124, ab 1.10.2006, s § 49e Abs2)

Also die Wohnung oberhalb, also der Aufbau wird nicht vermietet, sondern der gehört gar nicht meinen Eltern!

die Wohnung oberhalb, also der Aufbau wird nicht vermietet

ob vermietet oder nicht ist für die Einstufung des MRG völlig wurscht.

der gehört gar nicht meinen Eltern!

wie das? Habens déinen Teil des Hauses verkauft?
Oder hats die Schwester halt einfach von ihrem Geld bezahlt und daher gehört der Ausbau "familienintern" ihr? Jurist ist das aber bedeutungslos.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Sie hat da was geschenkt bekommen. Es gibt geundbücherlich einen Schenkungsvertrag damit aufgebaut werden konnte

und wie soll das jetzt zur (mA unwirksamen) Parifizierung?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ich würde gerne den GB Auszug und den Schenkungsvertrag sehen. Und die Baugenehmigung für die Aufstockung.

Kann eine Aufstockung als Superädifikat errichtet werden?

Ich habe noch nie so eine spannende Geschichte gehört.

Ich würde gerne den GB Auszug und den Schenkungsvertrag sehen. Und die
Baugenehmigung für die Aufstockung.

me2

Kann eine Aufstockung als Superädifikat errichtet werden?

AFAIK nicht

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Habe mich jetzt an eine Anwälting für Immobilenrecht gewandt, die ist in Wien, bin aus Tirol, die will ganz schön was an Kohle, EUR 360,-- die Stunde.

Nun meine Frage, wo bekomme ich den Schenkungsvertrag meiner Schwester, sie findet ihn momentan nicht, GRUNDBUCH? und auch die Baubewilligung benötige ich, auch GB?

Danke.

28.12.2017, 19:49 Uhr - Editiert von woagla, alte Version: hier

Schenkungsvertrag findest du im Grundbuch bzw. in der Urkundensammlung (also beim zuständigen Bezirksgericht)
bzw. wenn Schenkungsvertrag ab 2006 oder 2008 gemacht wurde, sollte er auch digital im Grundbuch aufliegen

Baubewilligung findest bei der Baupolizei (MA37), Einsicht hast halt nur als Eigentümer, RA oder mit Vollmacht - jedenfalls fragen, ob noch irgendwas beim Referenten liegt, sonst kanns passieren, dasst nur den halben Bauakt zur Einsicht bekommst

-> gilt für Wien

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Danke war sehr hilfreich!!
Bin aus Tirol

Für die Baubewilligung die ich benötige, kann ich da bei der Gemeinde ein Duplikat anfordern?

Danke

Grundbuch betrifft ganz Österreich
bezgl. der Urkundensammlung - weiß ich nicht wirklich, wo die aufliegt in den Ländern; aber wie gesagt, digital gibt's das ab 2006 oder 2008 - dann brauchst nirgendwo hinfahren

weiß nicht genau, wie das in den Bundesländern ist, aber grundsätzlich sollte da der Bauakt bei der Gemeinde sein, ja

aber inwiefern die dir ein Duplikat auf Anforderung erstellen oder ob du selbst vor Ort Einsicht nehmen musst - kann dir nur die Gemeinde mit Sicherheit sagen

(in wien musst Eigentümer oder Bevollmächtigter [oder RA, SV etc sein] um überhaupt Einsicht in den betreffenden Bauakt zu bekommen; und dann gibt's in den Räumlichkeiten Kopierer, wost dir selbst das Duplikat erstellen kannst. in Wien gibt's zusätzlich die Möglichkeit sich den Bauakt digitalisieren zu lassen - bekommst dann alles auf einer CD, was sich im Bauakt befindet - Kostet nach Regie und dauert aber mind. 4-6 Wochen - weiß nicht ob es so einen Service auch "am Land" gibt

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Danke für die Info!

Meine Schwester hat den Bauakt, aber wo, sie ist momentan umgezogen, ins Ausland und findet ihn nicht, deshalb dieser Weg, nun sie ist Mitte Jänner wieder in Tirol Schifoan und da treff ich sie und da werd ich sie bitten, ob sie mir eine Vollmacht erteilt, damit ich Einsicht nehmen kann und davon eine Kopie bzw. Dupliakt erhalte.

Bezüglich des Schenkungsvertrages, wo genau online kann ich mir den kostenpflichtig herunterladen? Hättest du dazu einen Link, den normalen GB-Auszug weiß ich wo ich den finde, aber die Urkundensammlung, leider nein!

DANKE.

Bauakt ist immer gut, im Original auszuheben und zu duplizieren, weil auch wenn die Schwester einen Plan hat - ist privat selten der Fall, dass auch der Bescheid kopiert wird - was aber ausschlaggebend dafür ist, ob es überhaupt bewilligt ist/wurde - also mein Tipp - selbst wenn sie den Akt findet - Einsicht in Original Bauakt nehmen.

wie gesagt, je nachdem wann der Schenkungsvertrag eingetragen wurde, ist es davon abhängig, ob überhaupt online abrufbar.

wennst den GB Auszug machst, gehst ins B-Blatt (Eigentümerblatt) und da steht unter dem Anteil, den es betrifft eine "Tagebuchzahl" zb: "x 368/2012"

(die erste Zahl ist faktisch "laufende Nummer"/ die zweite zahl betrifft das Jahr)
und wenn das Jahr später als 2006 ist, sollte diese Zahlenreihe blau hinterlegt sein - faktisch ein Link - denk klickst an und solltest zum entsprechenden Dokument/Urkunde kommen bzw sich ein pdf mit dem Dokument öffnen.

also da ist es im Grundbuch "integriert"

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Vielen Dank.

Werd ich heute Abend probieren! Danke

https://dienste.jusline.at/LandAustria/Lands

Was ist damit gemeint Urkunde um 7,90? Schenkungsvertrag?

ja, jeder Schenkungsvertrag oder ein Kaufvertrag oder sonstiges Nutzungsrecht etc, oder sonst irgendein Dokument das ins Grundbuch gelangt ist eine Urkunde - daher "Urkundensammlung"

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