Rechtsexperten aufgepasst!

Rechtsexperten aufgepasst! (49 Beiträge, 1230 Mal gelesen)

Du bist nicht angemeldet. [ Login/Registrieren ]

Es geht um Folgendes:

Zwischen einem Unternehmer (=Verkäufer) und einer Privatperson (=Käufer) wird ein Kaufvertrag über ein Rohdachgeschoß geschlossen (Mitte Februar 2005). Im Vertrag steht, dass die kaufende Partei spätestens bis April 2005 den Kaufpreis zu bezahlen hat.
Der Verkäufer wird vom Käufer informiert, dass diese Frist nicht eingehalten werden kann, da zu diesem Zeitpunkt immernoch ein Gerichtsverfahren bezüglich des Verkaufs seines eigenen Hauses stattfindet. Der Käufer "wartet" nämlich auf das Ende des Verfahrens und somit natürlich auf sein Geld, das er durch den Verkauf seines Hauses bekommen wird. In weiterer Folge wird der Unternehmer von der kaufenden Partei im Juli 2005 schriftlich informiert, dass er bereit ist den Kaufpreis für das Rohdachgeschoß inkl. 14% Zinsen pro Jahr zu bezahlen, sobald das vorher angesprochene Gerichtsverfahren beendet ist.
Im November 2005 erhält der Käufer vom Unternehmer einen Brief, in dem der Verkäufer ihm eine 14 tägige Nachfrist (ab Erhalt dieses Briefes) zur vollständigen Erfüllung des Vertrages gewährt. Sollte diese Frist ohne Ergebnis verstreichen, erklärt der Verkäufer seinen Rücktritt vom Kaufvertrag.
Der Käufer weiß, dass Anfang Jänner 2006 der voraussichtlich letzte Verhandlungstag in seinem Gerichtsverfahren ist und er somit bis spätestens Ende Jänner das nötige Geld zur Verfügung hat, um den Kaufpreis für das Rohdachgeschoß zu bezahlen.

Hat der Unternehmer in diesem Spezialfall nun das Recht seinen Rücktritt vom Vertrag zu erklären bzw. was kann der Käufer tun, um den Vertrag aufrecht zu erhalten?

ja der Unternehmer hat das Recht
Die Ratenzahlung muß er nicht annehmen

Was der Käufer tun kann? Na endlich zahlen wär sicher ein brauchbarer Versuch

mfg
AVS

CAUTION: my posting + sarcasm - emoticons = use brain to understand!
mein Beze

Es geht hierbei um keine Ratenzahlung, sondern um eine "verzögerte" einmalige Zahlung des gesamten Kaufbetrages inkl. Verzögerungszinsen.

das ist mir schon klar.

Faktum ist aber: der Käufer hält sich einfach nicht an die Vertragseinbarungen mit dem Käufer (in dem Fall: er zahlt nicht).

Also außer dem persönlichen Gespräch sehe ich sonst keine Möglichkeit.
Es gibt rechtlich keine Möglichkeit, den anderen zur Vertragserfüllung zu zwingen, wenn man sich selbst nicht daran hält.

mfg
AVS

CAUTION: my posting + sarcasm - emoticons = use brain to understand!
mein Beze

Ja, wenn ein Vertragspartner den Vertrag nicht erfüllt, löst das aber den Vertrag nicht auf. Und wenn so ein Kündigungsrecht nicht vereinbart war, dann gibt es das auch nicht.

Dann kann der Vertrag entweder nur im Konsens aufgelöst werden, oder der Teil, der seine Ansprüche aus dem Vertrag nicht befriedigt bekommt, muss den Anspruch einklagen.

natürlich kannst du zurücktreten. Was sollte daran hindern?

mfg
AVS

CAUTION: my posting + sarcasm - emoticons = use brain to understand!
mein Beze

Ich habe ie Termine als kommendes Jahr fehlinterpretiert.
Da wäre ein Rücktritt selbstverständlich nicht möglich, gemäß dem Grundsatz: pacta sunt servanda.

ja, da hast recht.

Aber die Termine sind vergangen.

Eigentlich könnte er vom Verkäufer geklagt werden. Oder der Verkäufer tritt zurück (was schneller, einfacher und billiger ist)

mfg
AVS

CAUTION: my posting + sarcasm - emoticons = use brain to understand!
mein Beze

vielleicht wäre ein persönliches gespräch mit dem verkäufer, mit vorlegen der dokumente eine lösung?

Das Problem ist nur, dass so eine Art persönliches Gespräch schon einmal stattgefunden hat, als die erste Frist nicht eingehalten werden konnte. Deshalb ist es sehr unwahrscheinlich, dass sich der Verkäufer darauf einlässt.

vielleicht wäre auf die übergabe einer bankgarantie eine lösung der sofortigen zahlung, bzw der vertragsauflösung zu entgehen.

kostet nicht viel und ist für den verkäufer eine absolute sicherheit, das er sein geld erhält.

26.11.2005, 17:03 Uhr - Editiert von chris1984, alte Version: hier

Was genau meinst du mit einer Bankgarantie?

Absicherung, daß die Verpflichtungen aus dem Geschäftsvertrag erfüllt werden.

Zunehmend wird in Verträgen die Beibringung von Bankgarantien vereinbart:
Bankgarantien sollen die Erfüllung unterschiedlicher im Vertrag festgelegter Verpflichtungen absichern. Jede Vertragspartei kann vom Vertragspartner die Beibringung einer Sicherheit verlangen.

Losgelöstheit vom Grundgeschäft ist das wichtigste Merkmal

Bei einer Bankgarantie wird von einer Bank die Gewähr dafür übernommen, dass der Begünstigte von einem Dritten eine vertraglich vereinbarte Leistung erhält (z.B. Geldzahlung, Warenlieferung, Dienstleistung).
Bei Nichterbringung der Leistung kann die Bank auf Zahlung eines in der Garantie festgelegten Höchstbetrages in Anspruch genommen werden.

Wesentliches Merkmal einer Garantie ist ihre Abstraktheit, d.h. sie besteht losgelöst vom Grundverhältnis zwischen Garantieauftraggeber und Garantiebegünstigtem. Der Garant kann Einwendungen und Ansprüche aus diesem Grundvertrag nicht geltend machen.

Wenn der Garantiebegünstigte die in der Garantie festgehaltenen Bedingungen der Inanspruchnahme erfüllt, ist die Bank zur Auszahlung des Garantiebetrages verpflichtet.

Wenn ich das jetzt richtig verstanden habe, meinst du, dass sich der Käufer jemanden suchen soll, der für ihn bürgt (?). In diesem Fall ist das leider ausgeschlossen, obwohl es an sich kein schlechter Einfall ist.

fast richtig verstanden

er soll zu seiner hausbank gehen, und dort eine bankgarantie beantragen, welche er mit dem zu erwartenden betrag nach dem prozess besichert. h.h.: er tritt zur besicherung der bankgarantie die rechte an die bank ab. wenn dann das geld da ist, kann er die bankgarantie zurückziehen und dem verkäufer die rechnung bezahlen.

während der wartezeit hat der verkäufer mit der bankgarantie eine 100% besicherung durch die bank.

sollte zum fälligkeitsdatum der bankgarantie (zahlungszeitpunkt nach vereinbarung) dein bekannter die rechnung nicht bezahlen wollen oder können, kann der verkäufer ohne probleme sein geld von der bank fordern und die bnkgarantie wird (meistens) in einen kredit umgewandelt.

an sich keine schlechte Idee

Bankintern wird eine Bankgarantie aber wie ein Kredit behandelt (was es de facto aus Banksicht ja auch ist).

Und wenn er kreditwürdig wäre, gäbe es das Problem wohl nicht.

mfg
AVS

CAUTION: my posting + sarcasm - emoticons = use brain to understand!
mein Beze

da hast natürlich recht, aber fragen kann er ja mal.

vielleicht "will" er ja eigentlich keine kredit aufnehmen und einfach auf das geld warten.

oder er kann nicht mehr

mfg
AVS

CAUTION: my posting + sarcasm - emoticons = use brain to understand!
mein Beze

... da zu diesem Zeitpunkt immernoch ein Gerichtsverfahren bezüglich des Verkaufs seines eigenen Hauses stattfindet.Der Käufer "wartet" nämlich auf das Ende des Verfahrens und somit natürlich auf sein Geld, das er durch den Verkauf seines Hauses bekommen wird.

zwangsversteigerung?

Nein, keine Zwangsversteigerung oder dergleichen. Das wäre zu kompliziert und würde den Rahmen sprengen alles genau zu erklären.

Jedenfalls ist es ein Faktum, dass der Käufer in nächster Zeit das Geld haben wird, um den Vertrag zu erfüllen, nur eben nicht im Moment.

Bei Verzug und großem Interesse einen Vertrag aufrecht zu halten,
ist die sofortige Bezahlung einer Art Verzugsgebühr hilfreich.
D.h. pro Monat wird ein Betrag vereinbart, der an den Verkäufer
bar geht, solange er warten muss. Dieses Geld ist verloren, sofern
dann der Käufer doch zurücktreten sollte. Ich kann mir nicht vorstellen,
dass bei Bargeld pro Monat der Verkäufer zurückzieht.

Sind diese Verzugsgebühren "Monatsraten", welche vom Kaufpreis abgezogen werden, oder ist dieser monatliche Betrag in jedem Fall "verlorenes Geld" für den Käufer?
Diese Wartezeit würde in etwa 3 Monate betragen. Abhängig von deiner Antwort sollte dieser monatliche Barbetrag entweder etwas höher oder ziemlich niedrig sein.

26.11.2005, 19:58 Uhr - Editiert von Bronkob, alte Version: hier

Ich meine, dass wäre Vereinbarungssache. Interessanter für den Verkäufer ist
aber eindeutig ein Betrag, den er auf jeden Fall behalten kann und der nicht
vom Kaufpreis abgezogen wird. Es wurden ja auch 14% Zinsen veranschlagt.
Das Extrageld ist daher ein "Zuckerl" für das Warten. Ein Vertrag muss immer
für beide Seiten attraktiv sein, sobald also er einseitig wird, wie in diesem Fall
(Verkäufer muss zu lange auf sein Geld warten), dann muss ein Regelung her,
die das wieder ausgleicht. Bargeld ist da meistens stark motivierend.
Keine Ahnung um welche Kaufsumme es geht, aber z.B. 500 bis 1000 EUR
bar pro Monat als "Extrageld" sollten den Verkäufer wieder zum Warten
animieren.

Ließt sich irgendwie nach Prüfungsfrage?

Schön wärs.

Prinzipiell gilt, wenn der Vertrag kein Kündigungsrecht einer Seite beinhaltet, so ist er einzuhalten.

Also, der Vertrag enthält kein Kündigungsrecht (für keine Partei).

Wie sicher bist du dir, wenn ich fragen darf? Worauf begründest du deine Aussage?

Nocheinmal: Wenn hätte gezahlt werden müssen?
Erst wenn man einen Monat plus einer gesetzten angemessenen Nachfrist im Verzug ist, ist Kündigung §918 ABGB möglich.

Laut Vertrag hätte spätestens am 10. April 2005 bezahlt werden müssen. Am 20. Mai 2005 kam vom Verkäufer ein Brief, in dem er eine Nachfrist von 10 Tagen, also bis zum 30. Mai, setzt. Bei ergebnislosem Verstreichen dieser Frist, sieht sich der Verkäufer gezwungen gerichtliche Schritte einzuleiten.
Hat in diesem Fall der Verkäufer womöglich SEINE Frist (1 Monat) versäumt, da er ja den Brief erst am 20. und nicht am 10. Mai 2005 abgeschickt hat?

Gibt es sonst noch eine Möglichkeit für den Käufer Zeit zu gewinnen bis Ende Jänner (bis dahin bezahlt er mit Sicherheit das Geld)? Angenommen der Käufer "klagt" den Verkäufer pro forma, um so die nötige Zeit zu gewinnen. Welchen Ansatzpunkt könnte es für den Käufer geben, also welchen "Grund" könnte er hernehmen, der vor Gericht ausreichend standhält, um ein Verfahren einzuleiten. Da jetzt bald Weihnachten ist, würde es ja doch wahrscheinlich bis Jänner dauern bis das Verfahren beginnt. Am ersten Verhandlungstag könnte der Käufer dann eine außergerichtliche Lösung vorschlagen (= Er bezahlt den Kaufpreis + Zinsen).

Falls mein Vorschlag nicht funktioniert, was gäbe es sonst noch für Möglichkeiten, um die ganze Angelegenheit bis Ende Jänner hinauszuzögern?

Nein. Der Käufer kann in diesem Fall froh sein nicht mit Schadenersatzansprüchen konfrontiert zu werden.

Kann der Verkäufer, nachdem er seinen Rücktritt bereits erklärt hat, dennoch Schadenersatzansprüche stellen? Und wenn ja, in welcher Form?

Ja, §921 ABGB gibt dem Verkäufer das Recht, trotz Rücktrittes Schadenersatz einzufordern.

Angenommen dem Käufer gelingt es innerhalb der 14-tägigen Nachfrist, die im jetzt noch bleibt, mit dem Verkäufer eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, wobei der Käufer eine monatliche Verzugsgebühr bezahlt, solange der Verkäufer auf den Kaufbetrag warten muss.
Wie sieht es dann mit dem Rücktrittsrecht des Verkäufers aus?

Alles was vereinbart wird, ist Vertrag und gilt.

Alles worauf der Verkäufer einsteigt ist möglich.

Vertragsfreiheit nennt man das.

Dazu mal meine Nichtrechtsexperten-€ 0,03:

Die Chronologie

- ... Kaufvertrag ... geschlossen (Mitte Februar 2005). Im Vertrag steht, ... spätestens bis April 2005 den Kaufpreis zu bezahlen ...

- Der Verkäufer wird vom Käufer informiert, dass diese Frist nicht eingehalten [blablabla] ... Erste Mitteilung des käuferseitigen Zahlungsverzuges.
- In weiterer Folge ... im Juli 2005 schriftlich informiert, ... Kaufpreis ... bezahlen, sobald das [blablabla]... Käuferseitig schriftl. Hinhalten des Vkfs. bezgl. Zahlungsverzug.
- Im November 2005 (setzt) Verkäufer 14 tägige Nachfrist (ansosnten) Rücktritt vom Kaufvertrag.
D.h.: Endgültiges Reissen des verkäuferseitigen Geduldsfadens nach sieben Monaten käuferseitigem Zahlungsverzug.

Geh davon aus, der Verkäufer ist mittlerweile schlicht & ergreifend an einer weiteren Geschäftsbeziehung mit dem Käufer nicht mehr interessiert - und wer mag's ihm verübeln, nachdem er 7 (in Worten: sieben) Monate ohne Resultat - aka: vertragsgemässe Bezahlung - vom Käufer hingehalten wurde.

Statt nach Unterkniffen zu suchen, wie der Käufer den Verkäufer irgendwie doch noch an den Vertrag "knebeln" kann, wo er (Käufer) selbst doch seit 7 Mon. vertragsbrüchig ist, würde ich ihm raten, sich alle Finger und Zehen abzuschlecken, dass der Vkfr. zum legitimen Vertragrücktritt hier nicht noch eine Schadenersatzforderung nachlegt.
--
Karl Toffel = nicht die Mamma

Nein. Es gibt keine Frist bis wann jemand eine Nachfrist zu stellen hat, sondern nur ab wann.

Allerdings Wird deinen Aussagen gemäß ein nichteinhalten dieser Nachfrist nicht mit Auflösung sondern mit Schadenersatzforderung verknüpft.

Beides erscheint nach §918 ABGB alternativ möglich.

An anderer Stelle hast du aber erwähnt, dass der Verkäufer seinen Rücktritt erklärt hat. In diesem Fall ist der Vertrag mit "dinglicher ext nunc Wirkung" beseitigt.

27.11.2005, 11:18 Uhr - Editiert von MG, alte Version: hier

Okay, jetzt lese ich den Sachverhalt erst genauer.
Das Problem liegt in diesem Satz:

In weiterer Folge wird der Unternehmer von der kaufenden Partei im Juli 2005 schriftlich informiert, dass er bereit ist den Kaufpreis für das Rohdachgeschoß inkl. 14% Zinsen pro Jahr zu bezahlen, sobald das vorher angesprochene Gerichtsverfahren beendet ist.

Wenn es wirklich nur eine einseitige Erklärung einer Partei war, dann ist die Sache klar. Käufer hat den Vertrag gebrochen, Verkäufer ist unter Setzung einer Nachfrist zum Rücktritt berechtigt.

Wenn diese Verzögerung aber vereinbart wurde, dann wurde sie Vertragsbestandteil, dann ist der Vertrag mangels Fristversäumnis nicht aufkündigbar.

es ist wohl mehr als gewagt bei einem Rechtsgeschäft in dieser Höhe Auskünfte in einem Webforum einzuholen.
Es gibt auf so eine Frage wohl nur eine gültige Antwort:
Ab zu einem Anwalt - oder zumindest zu einer Rechtsberatung beim VKI oder Kammer f. Arbeiter/Angestellte.
Jeder andere Rat ist wohl grob fahrlässig. Wer ein Haus verkauft und einen Dachboden kauft sollte sich wohl rechtzeitig darum kümmern das von seiten des Vertrages alles in Ordnung geht. Gerade hier zu sparen kann sehr, sehr teuer werden - oder dazu führen das das ganze Rechtsgeschäft den Bach runter geht.

mfg

Y. Letris

PS.: wenn du aus Wien bist - es gibt von der Wiener Rechtsanwaltskammer auch eine unverbindliche "Sprechstunde"

Zitat:

"Erste Anwaltliche Auskunft, kostenlose Rechtsberatung

Wiener Rechtsanwälte bieten Ihnen ganzjährig in den Beratungsstellen der Rechtsanwaltskammer Wien eine erste kostenlose Rechtsberatung.

Ziel der Beratung ist es, Ihr Rechtsproblem kurz zu erörtern und Ihnen die Chancen auf Durchsetzung Ihres Rechtsstandpunktes einschätzen zu helfen. "

Adressen findet man auf "www.rakwien.at" unter dem Menüpunkt "Rechtsanwaltskammer Wien" -> "Serviceeinrichtungen" -> "Die Erste Anwaltliche Auskunft / ..."

ich wünsche nochmals viel erfolg und hoffentlich funktioniert alles beim Hausverkauf / Dachbodenkauf.

Und - nix glauben was hier gesagt wird - nicht weil alles falsch ist sondern weil Rechtsauskünfte besser vom Profi kommen.
Wenn ich Bauchweh habe gehe ich auch lieber zum praktischen Arzt anstatt mir im Geizhalsforum eine Anleitung zu besorgen wie ich mir selber den Blinddarm entfernen kann ...

Danke für den Rat. Das Forum wollte ich nur als zusätzliche Unterstützung nutzen. Natürlich wird nächste Woche ein Gespräch mit einem Profi geführt werden.

warum nimmt sich der Käufer keinen kurzfristigen Kredit oder Kontoüberzug von seiner Hausbank, das sollte dann sogar unter 14% Zinsen möglich sein.
Den Fall min Haus/Gericht kann er ja der Bank dann vorlegen und wen das so ne sichere Sache is, sollte es ja kein Problem sein...

wenn das eh so sicher ist, dass du nach dem gerichtsverfahren das geld bekommst, ist es doch am einfachsten einen kredit aufzunehmen (und wie der vorposter schon sagte) für unter 14% sollte das wohl kein problem sein...

Nein leider, Kredit ist ausgeschlossen...

nur ne blöde frage:

1. wann sollter der bau beginnen?
2. warum dann nicht auf einen anderen anbieter zurückgreifen?

meine meinung: mir kommt es vor als müsste es irgendwelche nebenabreden oder ähnliches geben, denn

1. warum willst du unbedingt den einen anbieter und
2. warum der so eine geduld aufbringt und
3. warum er dann wenn er so geduldig ist die 14% abschlägt?

irgendwas kommt mir nicht ganz astrein vor!

Dieses Forum ist eine frei zugängliche Diskussionsplattform.
Der Betreiber übernimmt keine Verantwortung für den Inhalt der Beiträge und behält sich das Recht vor, Beiträge mit rechtswidrigem oder anstößigem Inhalt zu löschen.
Datenschutzerklärung