Frage zu Wohnungsverkauf einer finanziel belasteten wohnung!

Frage zu Wohnungsverkauf einer finanziel belasteten wohnung! (9 Beiträge, 452 Mal gelesen)

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hi leute,
ich überlege meine wohnung zu verkaufen.
die wohnung ist noch nicht abbezahlt und nun frage ich mich wie das ganze funktioniert von wegen lastenfreistellung .....

das angeführte beispiel ist nicht meine wohnung:
ich verwende gerade summen um das beispiel besser nachzu vollziehen!

50 m² wohnung kostet 50.000 eur, die wohnung ist noch mit 30.000 eur verschuldet und im grundbuch ein pfandrecht von 50.000.

der verkäufer möchte diese natürlich lastenfrei übernehmen und das mit einem treuhänder abwickeln.

ist das so das der treuhänder sich an die finanzierende bank wendet, die finanzierende bank dann sagt wenn die restlichen 30.000 bezahlt werden stellt sie die wohnung lasten frei. also bekommt die bank dann die 30.000 und ich noch 20.000 ist das so richtig oder wie läuft das?

welche kosten treffen mich als verkäufer noch?

spekulationssteuer fällt aus weil ich läner als 2 jahre da gewohnt habe!

ich spiel eben mit dem gedanken die wohnung zu verkaufen möcht dann aber nicht irgendwo böse überrascht werden!

bitte um hilfe?!
danke
lg harry

der anwalt deines vertrauens wickelt das um ein paar euro ab, und fungiert auch als treuhänder.
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Was kümmert's die Eiche, wenn sich die Schweine daran reiben

Welcher Art ist die Belastung: Wohnbauförderung, Bauspardarlehen, normales Bankdarlehen? Für einen Kaufinteressenten kann das insofern relevant sein, da er bei Vorliegen von Fördervoraussetzungen in das Darlehen einsteigen kann.

Wegen deiner Frage der möglichen Kosten bei der Abwicklung:

- Notar oder Rechtsanwalt? Ein RA handelt im Auftrag seines Mandaten, ein Notar ist quasi neutral und handelt im Interesse sowohl von Verkäufer und Käufer. Insofern würde ich eher einen Notar nehmen und zwischen Verkäufer und Käufer 50:50 Kostenteilung vereinbaren. Keinesfalls solltest du als VK sämtliche Kosten übernehmen. Üblich ist ein gewisser Prozentsatz des Kaufpreises oder man vereinbart einen Fixbetrag. Ein Bekannter hat im Herbst eine Wohnung um 160.000 Euro gekauft und für die Vertragserrichtung & Abwicklung pauschal 500 Euro netto bezahlt. Dazu kamen diverse Gebühren (die für den Notar nur Durchläufer sind), zusammen waren es dann rund 1000 Euro oder knapp drunter. Diese Kosten wurden geteilt. Die 500 Euro waren ein Freundschaftspreis, weil mein Bekannter über die Jahre schon öfter bei ihm was machen hat alassen, stellen also die unterste Grenze dar.

- Treuhänder: Ein Notar bedient sich der "Treuhandbank", die mit gewissen Gebühren verbunden ist. Wenn es Zug um Zug geht und der Verkauf sehr überschaubar ist, reicht es mE völlig aus, wenn der Notar zB ein Sparbuch oder Bargeld vom Käufer übernimmt und dieses bei Vertragsuntzerzeicznung aushändigt.

- Als Käufer, der eine Wohnung lastenfrei übernehmen will, wäre es mir völlig schnuppe, was und wie der Verkäufer die Wohnung lastenfrei bekommt. Bezahlt wird der volle Preis erst dann, wenn ein Grundbuchauszug mit allen Löschungen vorliegt.

- Bankkredit: Was genau meinst du mit "noch mit 30.000 Euro verschuldet": Handelt es sich dabei um die Annuität über die Restlaufzeit oder den noch zu tilgenden Anteil? Die Bank kalkulierte deinen Kredit über eine gewisse Laufzeit und damit einen bestimmten Zinsgewinn. Wenn du vorzeitig tilgst, dann kann es sein, dass du eine Pönale entrichten musst. Lies dir dazu als Erstinformation deinen Kreditvertrag genau durch, nachher kannst du auch bei deiner Bank fragen und dir alles schriftlich(!) zusichern lassen.

- Grundbuch: Für die Löschung des vollständig getilgten Kredits fällt eine geringe Löschgebühr beim Grundbuchgericht an.

- Grunderwerbsteuer 3,5% und Grundbuchseintragungsgebühr 1% trägt der Käufer, das sollte im Kaufvertrag auch explizit festgehalten werden.

- Maklergebühren: Machen zwischen 0 und 3,6% aus, aber wie ich deinen Zeiulen entnehme, dürftest du schon einen bestimmten Kaufinteressenten haben.

WB.

Widerspricht dein Pkt. 1.) nicht deinem Pkt. 3.)?
Ich sehe das nämlich ebenso, dass mich als Käufer einer Wohnung - an der ich nur lastenfrei kaufinteressiert bin - es mich einen Dreck interessiert, wie der Verkäufer die Lastenfreiheit herstellt und also zahle ich ihm keinen rostigen Cent der daraus anfallenden Kosten. Na hallo! Da könnte ich ja genausogut erwarten, der Verkäufer hat sich an meinen Kosten für Grunderw.st. und Grundbucheintragung zu beteiligen.
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Widerspricht dein Pkt. 1.) nicht deinem Pkt. 3.)?
Ich sehe das nämlich ebenso, dass mich als Käufer einer Wohnung - an der ich
nur lastenfrei kaufinteressiert bin - es mich einen Dreck interessiert, wie
der Verkäufer die Lastenfreiheit herstellt und also zahle ich ihm keinen
rostigen Cent der daraus anfallenden Kosten.

Da habe ich mich uhrzeitbedingt etwas undeutlich ausgedrückt gehabt...

Bei den von mir gemeinten Notarkosten geht es nicht um die Lastenfreistellung, sondern um die Vertragserrichtung und die Kaufabwicklung. Für diese Notarkosten - also nicht Grunderwerbsteuer und Neueintragungsgebühr - kann man Kostenteilung vereinbaren.

Die ca. 300 Euro aus meinem konkreten Fall waren diverse "Gerichtsstempelmarken" für den Kaufvertrag und dessen Duplikate.

WB.

der verkäufer möchte diese natürlich lastenfrei übernehmen und das mit einem
treuhänder abwickeln.

ist das so das der treuhänder sich an die finanzierende bank wendet, die
finanzierende bank dann sagt wenn die restlichen 30.000 bezahlt werden stellt
sie die wohnung lasten frei. also bekommt die bank dann die 30.000 und ich
noch 20.000 ist das so richtig oder wie läuft das?

Diese Frage greife ich extra heraus (in meiner anderen Antwort geht es mehr um die Kostenseite).

Wenn von einem Treuhänder die Rede ist, dann geht es eher um Folgendes:
1. K übergibt vereinbarten Kaufpreis an Treuhänder.
2. Treuhänder bestätigt dem VK das Vorhandensein des Geldes.
3. Jetzt geht VK zur Bank und tilgt den Kredit (ja, da braucht man Geld)
4. VK lässt das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht löschen.
5. Mit dem tagesaktuellen, lastenfreien GB-Auszug in der Hand geht man zum Notar, der prüft die Richtigkeit und lässt dann VK und K den Kaufvertrag unterschreiben.
6. Notar sagt dem Treuhänder, dass er dem VK den vollen Kaufpreis übergeben soll.

ad 3: Es ist Sache der Vertragsgestaltung, dass das Procedere wie folgt festgelegt wird:

3a. Es besteht ein Vorvertrag, in dem sich beide Vertragspartner verpflichten, einerseits die Wohnung zum vereinbarten Preis zu kaufen, andererseits die Wohnung vorher lastenfrei zu machen.
3b. Einen angemessenen Zeitraum vor dem geplanten Übergabetermin (zB 1 oder 2 Monate) zahlt K eine Anzahlung in Höhe des bei der Bank noch offenen Betrags an den VK oder direkt an die kreditgebende Bank.
3c. Nach der Tilgung und Zahlung aller Bankspesen (ev. Pönale) geht es bei Punkt 4 weiter.

Die Restzahlung des K auf den vollen Kaufpreis wird spätestens vor der Kaufvertragsunterzeichnung (Punkt 5) fällig.

WB.

ich kenne einen sehr guten und kompetenten anwalt, der auch als treuhänder agiert! ich glaub sein vater ist notar, ich kann mich nur daran erinnern, dass er bei meinem vergleich die günstigste variante war.
er berät dich auch kostenlos, so wars zumindest mal

wenns für dich in frage kommt, gebe ich dir gerne seine daten per pm weiter!
ich war sehr zufrieden (ist keine garantie

)

27.12.2009, 01:37 Uhr - Editiert von Time, alte Version: hier

dass bei meinem vergleich er die günstigste variante war.

Wie schon erwähnt, ist es grundsätzlich egal, ob man einen RA oder einen Notar beizieht. Doch der RA handelt im Interesse des Auftraggebers, und an Stelle des Käufers würde ich zwar brav "Danke für die Abwicklung sagen", aber keinen müden Cent mitzahlen. Schließlich war der RA ja der Interessenvertreter des VK.

Bei einem Notar lässt sich eine 50:50-Teilung besser argumentieren.

WB.

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