Tipps zur Wohnungsvermietung aus der Praxis erbeten

Tipps zur Wohnungsvermietung aus der Praxis erbeten (56 Beiträge, 1745 Mal gelesen)

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In Hinblick auf vor allem dieses Thema mit der Küche wäre ich für gutgemeinte Ratschläge dankbar.

Stichwort "Erhaltung und Reparaturen von mitvermieteten Gegenständen"

Es werden in meinem Fall Haushaltsgeräte (Küche, Bad) und Möbel (Schränke, Sofa) "mitvermietet" (privat zu privat), sprich die Gegenstände werden (wahrscheinlich) ablösefrei in der Wohnung bleiben weil sie noch super funktionieren und nach Mass eingebaut worden sind und sowieso keine andere gute Alternative besteht (vor allem bei der Küche).

Muss ich als Vermieter echt für jede einzelne Reparatur eines jeden mitvermieteten Gegenstandes (Geschirrspüler, Waschmaschine, Herd, Kühlschrank, etc) aufkommen?
Wo sind die Grenzen? Praxisbezogen, Ich kenn mich mit der Praxis nicht gut aus, weil ich kein nie vermietet hab.

Oder sind da wirklich nur die grundlegenden Dinge wie Heizung, Wasserboiler und Ähnliches damit gemeint?

Inwiefern kann ich mich da realistisch im Mietvertrag absichern bei einer frei finanzierten ETW (Neubau) wo das MRG nur teilweise gilt?

Mir ist klar, dass viel möglich wäre, aber ich möchte die Wohnung schnell und unkompliziert vermieten und möglichst wenig Ärger haben.

Was würdet ihr in Hinblick auf die Küche als realistisch sehen und in den Mietvertrag übernehmen?

Allgemeine Tipps in Hinblick zur Vermietung (3 Zimmer Wohnung von privat zu privat) aus der Praxis natürlich auch gerne willkommen, wenn möglich aus eurer eigenen Praxis, weil mir qualmt der Kopf eh schon genug von der ganzen Recherche nach der ganzen Theorie.

Anwalt, der über den Mietvertrag schaut habe ich natürlich schon, aber der kostet unproportional viel Geld als dass er nützlich wäre

Mietvertrag habe ich den hier als blueprint übernommen und werde ihn natürlich der gegebenen Situation anpassen.

Vielen Dank vorab für alle gutgemeinten Ratschläge!

And God bless Cliff Burton, Ronnie James Dio, Lemmy and Carlo Pedersoli...

willkommen in der Realität und bereite dich auf eine harte Landung vor, denn ich sag dir, wie es LEGAL aussieht.

bei einer frei finanzierten ETW (Neubau) wo das MRG nur teilweise gilt?

das ist mal eine sehr wichtige Info. Du bist im Teilanwendungsbereich des MRG, aber die Regelungen hinsichtlich Instandhaltung und Rep.Verpflichtungen gelten auch für dich VOLL.
Also, nachdem das mal geklärt ist, zu den noch schlechteren Neuigkeiten.

Fall Haushaltsgeräte (Küche, Bad) und Möbel (Schränke, Sofa) "mitvermietet"
(privat zu privat), sprich die Gegenstände werden (wahrscheinlich) ablösefrei
in der Wohnung

eine gewisse Ausstattung MUSS vorhanden sein, sonst erfüllst du die Kriterien für die Kategorieausstattung nicht. Die Badeinrichtung wie Wanne, Dusche, Waschbecken (nicht aber Spiegel oder Kastln) sind ebenso ein MUSS wie in der Küche ein Herd (ohne Herd keine Küche, ohne Küche keine Kat A). An der Stelle sei vermerkt: hat das Bad ein Fenster oder eine Lüftung? Wenn nicht, dann ist es keine Kategorie A!!! (ned lachen, die Kategorie fällt wegen eines 20€-Ventilators im Bad, die Schlichtungsstelle fertigt dich da in 5min ab)

Muss ich als Vermieter echt für jede einzelne Reparatur eines jeden
mitvermieteten Gegenstandes (Geschirrspüler, Waschmaschine, Herd, Kühlschrank,
etc) aufkommen?
Wo sind die Grenzen? Praxisbezogen,

ja. Leider uneingeschränkt: JA
Die Grenze ist die Wirtschaftlichkeit und deine Entscheidung. Ist eine Reparatur nicht mehr sinnvoll, dann kann DU auch ein Neugerät hinstellen. Du zahlst, also deine Entscheidung. So einfach ist das.

ich möchte die Wohnung schnell und unkompliziert vermieten und möglichst
wenig Ärger haben.

vermieten und kein Ärger, das schließt sich gegenseitig aus.

Es gibt aber 2 legale Varianten:
1. du vermietest die Whg möbliert.
Vorteil: du kannst für die Möbel auch Miete verlangen. (Achtung: Wohnungsmiete ist 10% USt, Möbelmiete hat 20% USt, du mußt das dann auch auftrennen, wenn du in die USt-Pflicht fällst)
Nachteil: da du dafür Geld kassierst, bist du VOLL und absolut unstrittig für die Erhaöltung der gesamten vermieteten Einrichtung zuständig.

2. du vermietest die Whg als theoretisch unmöbliert
Vorteile: keine Probleme mit USt-Sätzen, keine Erhaltungspflicht
Nachteil: auch kein Geld. Die Möbel stehen gratis zur Benutzung, die scheinen dann auch nirgendwo auf. Du bist nicht erhaltungspflichtig, du hast aber auch keinen Ersatzanspruch, wenn der Mieter was ruiniert (was ned da ist, kann ned hin werden!).
Achtung: alleine die Aufnahme in ein Inventarverzeichnis kann bereits als Dokumentation einer besonders hochwertigen Wohnungsausstattung angesehen werden (was ein Kriterium für einen Mietzuschlag darstellt) und damit eine Erhaltungspflicht auslösen.

Mietvertrag habe ich den hier als blueprint übernommen

der geht.
Hinweis 1. die Vergebührung ist gefallen, den Absatz kannst streichen.
Hinweis 2. Energieausweis nicht vergessen
Hinweis 3. Elektrobefund nicht vergessen

und die beste Nachricht zum Schluß:

Inwiefern kann ich mich da realistisch im Mietvertrag absichern

GAR NICHT. Weil das MRG zwingendes Recht ist. Jede vertragliche Regelung, die versucht, das auszuhebeln, ist automatisch ungültig.

Und jetzt wiillkommen in der wunderbaren Welt der Miethaie. Mögest du reich werden.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Achtung: alleine die Aufnahme in ein Inventarverzeichnis kann bereits als
Dokumentation einer besonders hochwertigen Wohnungsausstattung angesehen
werden (was ein Kriterium für einen Mietzuschlag darstellt) und damit eine
Erhaltungspflicht auslösen.

Das wird aber bei Neubau kaum relevant sein? Bei teilweiser Anwendung des MRG im Neubau hast du ja freie Mietzinsvereinbarung, somit kann die Ausstattung nicht mietzinsrelevant sein.

GAR NICHT. Weil das MRG zwingendes Recht ist. Jede vertragliche Regelung, die
versucht, das auszuhebeln, ist automatisch ungültig

Frage eines Unbetroffenen: würde es aus solchen Gründen nicht ev. sinnvoll sein, eine salvatorische Klausel aufzunehmen? Oder ist das im Bereich des MRG unnötig

du machst ihm echt Mut

Bei teilweiser Anwendung des MRG im Neubau hast du ja freie
Mietzinsvereinbarung

stimmt, ist ja ein Neubau. Ich bin in Gedanken immer beim Altbau, da wäre es ein "angemessener" Zins und der ist von der Schli sehr wohl überprüfbar.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

würde es aus solchen Gründen nicht ev. sinnvoll sein, eine salvatorische
Klausel aufzunehmen? Oder ist das im Bereich des MRG
unnötig

kannst du. Ändert aber nix daran, daß der illegale § unwirksam ist.
Rettet dich maximal davor, daß der ganze Vertrag unwirksam wird, also auch die an sich gültigen Klauseln.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

du, das Leben als Zinsgeier, Miethai, Abzocker und Spekulant ist nun mal das reine Honigschlecken.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Wenn du schon gratis Rechtsbelehrung machst: was wäre denn, wenn er eine Möbelmiete 100 €/Monat für die nachfolgend gelisteten Einrichtungsgegenstände in den MV schreibt, die optional ist und bei der andernfalls die Gegenstände nicht benutzt werden dürfen?

ja, und, was nutzt ihm das?

Er kassiert die 100 (mit oder ohne USt) und haftet dann voll dafür. Das ist genau das, was ich oben gesagt hab.

Ein Nutzungsverbot wäre hingegen so ziemlich das Dümmste, denn dann ist die Whg ja zum bedungenen Gebrauche nicht geeignet, wenn ich Teile davon oder auch darin nicht nutzen kann/darf. Da bringst du dich erst recht in Teufels Küche, weil dann kann ich als Mieter sogar gegen einen freien Zins gerichtlich angehen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Er kassiert die 100 (mit oder ohne USt) und haftet dann voll dafür. Das ist
genau das, was ich oben gesagt hab.

= mehr als genug Geld dafür (sollte ja abschrecken).

Ein Nutzungsverbot wäre hingegen so ziemlich das Dümmste, denn dann ist die
Whg ja zum bedungenen Gebrauche nicht geeignet, wenn ich Teile davon oder auch
darin nicht nutzen kann/darf. Da bringst du dich erst recht in Teufels Küche,
weil dann kann ich als Mieter sogar gegen einen freien Zins gerichtlich
angehen.

Wieso? Eine Wohnung ist auch ohne genau das herumstehende Sofa brauchbar...

= mehr als genug Geld dafür (sollte ja abschrecken).

ja. Und morgen sehen wir uns bei der Schli oder bei Gericht wegen Verkürzung über die Hälfte.

Eine Wohnung ist auch ohne genau das herumstehende Sofa brauchbar...

ganz sicher nicht. v.a. nicht zum vollen Preis.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

ja. Und morgen sehen wir uns bei der Schli oder bei Gericht wegen Verkürzung
über die Hälfte.

Da wäre ich aber gespannt.

ganz sicher nicht. v.a. nicht zum vollen Preis.

Der Preis ist ja um die 100 €/Monat niedriger als mit Sofa.

Da wäre ich aber gespannt.

ich auch.

Der Preis ist ja um die 100 €/Monat niedriger als mit Sofa

das macht keinen Sinn, denn dann hast du nichts gewonnen.
Wobei die Höhe der Miete an sich völlig egal ist, denn die Miete ist immer für das Objekt zum bedungenen Gebrauch. Und der (Wohnzwecke) ist nunmal nicht gegeben, wenn da drinnen Sperrmüll (=fremdes Sofa) rumsteht. Da kannst du argumentieren wie du magst, das löst vor Gericht maximal Erheiterung aus.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

So eine Aussicht habe ich schon erwartet.

Gut, was würdest du an meiner Stelle tun?

Möchte das schnell jemand einzieht, weil die BK rel hoch sind für die Größe der Wohnung.

And God bless Cliff Burton, Ronnie James Dio, Lemmy and Carlo Pedersoli...

Danke für deinen input zu dem Thema- hat mir teilweise echt die Augen geöffnet.

And God bless Cliff Burton, Ronnie James Dio, Lemmy and Carlo Pedersoli...

Ich glaub dir das und du hast auch sicher recht.
Aber vermietet ihr alle aus Nächstenliebe?
Wollt ihr vom Volk die Füße geküsst bekommen weil ihr euch aufopfert

?

Sollte ich mal Wohnungen vermietet dann rein aufgrund von Gewinnabsichten...

27.12.2017, 16:26 Uhr - Editiert von tridh, alte Version: hier

natürlich vermietet man in Gewinnabsicht.

Aber im Rahmen des MRG ist der Gewinn sehr SEHR überschaubar - wenn überhaupt vorhanden.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Geh zu einem Anwalt und lass ihn den Vertrag aufsetzen, dann weißt auch ober dein zukünftiger Mieter Flieder hat, so hat es mir der RA gesagt, es ist dann sein Problem, das des RA, der haftet dafür, wenn trotz des Vertrages Fehler auftreten.

Der RA wollte von mir bzgl. vom Mieter für die Erstellung des MV EUR 1.000,--, da hab ich ihm gleich gesagt, das wird kein Mieter zahlen, er hätte es, weil ich ein ehemaliger Schulkollege war, für die Mieter dann um EUR 600,-- gemacht.

Also du bzw. ich würde mich nur noch durch einen hieb und stichfesten MV absichern, alles andere kannst vergessen, habe und hatte nur Probleme mit eigengemachten MVs!!!

Nur so ein Tipp von mir.

es ist dann sein Problem, das des RA, der haftet dafür, wenn trotz des
Vertrages Fehler auftreten.

jein

Der RA wollte von mir bzgl. vom Mieter für die Erstellung des MV EUR 1.000,--,
da hab ich ihm gleich gesagt, das wird kein Mieter zahlen

1. völlig überzogene Preisvorstellung
2. muß und wird das kein Mieter zahlen. DEIN Anwalt, DEIN Vertrag, DEINE Kosten.
Wenn ich als Mieter den Anwalt zahlen soll, dann MEINEN Anwalt, aber sicher nicht deinen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

27.12.2017, 19:11 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

was wäre ein fairer Preis?

IMHO maximal 300

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

aus eigener Erfahrung...es bleiben lassen.
Und jedes mal wenn in der Zeitung über die Wohunungsnot in Städten geschrieben wird den imaginären Stinkefinger hochhalten.
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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aus eigener Erfahrung...es bleiben lassen.

Care to elaborate?

And God bless Cliff Burton, Ronnie James Dio, Lemmy and Carlo Pedersoli...

Reicht dir der Aufsatz von AVS nicht?
Dazu das Risiko das die der Mieter die Wohnung zamhaut und ich versteh Private die nicht vermieten wollen.

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ich kann dir sozusagen die Fortsetzung von AVS liefern...etwas mehr als 4 Jahre Rechtsstreit und knapp 20k Sanierungskosten (gut, ich hab jetzt nicht auf billig saniert sondern "für mich" bzw. in einigen Jahren meine Kinder)...in den 20k ist nicht drinnen dass ich in den 4 Jahren natürlich vom "Mieter" kein Geld gesehen habe...die Hausverwaltung aber eigentümlicherweise trotzdem ihr geld wollte.
und das obwohl ich alles hieb und stichfest hatte..oder zumindest geglaubt...

ganz kuriert bin ich aber immer noch nicht...hab jetzt wieder wen drin, das ist allerdings ein Freund von mir dem ich aus der Patsche helfe...dementsprechend "Gewinnorientiert" ist die Miete und hier besteht ein 1000% vertrauensverhältnis.
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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Schei.ße.
Warst du zu gutgläubig bei der Wahl deines Mieters od konnte man das klarerweise nicht vorahnen?

And God bless Cliff Burton, Ronnie James Dio, Lemmy and Carlo Pedersoli...

Hast du wirklich in ju gen Jahren so einen Mietvertrag unterschrieben?
Anders kann ich mir diese Idee nicht erklären......

Gruß Sonic The Hedgehog

etwas mehr als 4 Jahre Rechtsstreit und knapp 20k Sanierungskosten

ja, sowas gibts immer wieder.
Die Miete kommt genau 1x, im 1.Monat. Dann nie wieder.
Dauert bei gutem Wind 2,5J bis du den LEGAL draußen hast, mit vielen Kosten und natürlich keinerlei Einnahmen in der Zeit.

Oder die Generalsanierung nach der Generalsanierung: Erstbezug nach Generalsanierung. Mieter zieht nach 4,5J wieder aus. In einem Zimmer wurden von der Freundin Ratten als Haustiere gehalten. Leider hat sie wohl öfters "vergessen", den Käfig zu säubern, sodaß die Rattenpisse aus dem Käfig ausgelaufen ist, dann durch den Stabparkett (Altbau!) in den Unterboden und schließlich in die Beschüttung darunter eingesickert ist....
Glaub ma, da kommt richtig Freude auf!
Wie der Rest der Wohnung ausgesehen hat, kannst dir vielleicht vorstellen.
zB in einem anderen Zimmer waren von 42 Bodenfliesen 34 gesprungen, gebrochen, abgeschlagen, ...
So viel zu "schonendem Umgang mit dem Mietobjekt"

So viel Kaution gibts gar nicht, um das abzudecken.

ganz kuriert bin ich aber immer noch nicht...hab jetzt wieder wen drin, das
ist allerdings ein Freund von mir dem ich aus der Patsche
helfe...dementsprechend "Gewinnorientiert" ist die Miete und hier besteht ein
1000% vertrauensverhältnis.

Oje.
Alleroberste Regel: mit Freunden macht man keine Geschäfte

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

29.12.2017, 10:28 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

Alleroberste Regel: mit Freunden macht man keine Geschäfte

ist, wie gesagt, kein "Geschäft"...und auch nicht auf Dauer ausgelegt.
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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Ich sag mal "beides"...wobei man in die Leute nicht hineinschaun kann...er wurde zugegeben aus der Bahn geworfen und hatte an vielen Fronten zu kämpfen...er dachte halt nur nur ich wäre der schwächste gegner, wo er im Grunde vermutlich auch recht hatte...
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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kein "Geschäft"...und auch nicht auf Dauer ausgelegt.

dein Wort in Gottes Ohr.

Hoffentlich alles schriftlich und wasserdicht.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

4 Jahre lang ein Delogierungsverfahren gehabt?
Oder wie kam das zustande?

Bekommt man jemanden der nicht bezahlt echt nicht aus einer Wohnung?

4 Jahre lang ein Delogierungsverfahren gehabt?

Jep, das dauert schon mal bis man einen Gerichtstermin bekommt, wenn die Gegenseite dann auch noch clever Zeit schindet und auch noch eine Berufung zugelassen wird und dann wieder das selbe Spiel....

Ein befreundeter Anwalt (nicht der mich vertreten hat, da hab ich auf einen Spezialisten gesetzt) hat es mal so ausgedrückt: wenn du einen Mieter raushaben willst, mach es durch das Fenster und nicht durch die Tür...bei Unbescholtenheit, nachvollziehbarer Erregung und guter FÜhrung bist du schneller aus dem Häfn raus, als der Mieter bei einer Klage aus der Wohnung...zu dem Zeitpunkt hab ich das noch witzig gefunden.

Bekommt man jemanden der nicht bezahlt echt nicht aus einer Wohnung?

Das war ein allein stehender Mann, das ist noch halbwegs harmlos.... versuch es mal bei einer alleinerziehenden Mutter...da kannst du die Wohnung auch gleich überschreiben.
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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Das hoffe ich zumindest...aber der Samariter in mir konnte da nicht anders...
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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Bekommt man jemanden der nicht bezahlt echt nicht aus einer Wohnung?

Sicher bekommst ihn raus. Allerdings erst nach einer gerichtlichen Kündigung, zu der du als Vermieter verpflichtet bist. Im gerichtlichen Verfahren kann der Mieter dann allerhand einwenden über das das Gericht zu entscheiden hat. Erst am Ende des Gerichtsverfahrens (das eventuell durch mehrere Instanzen geht) bekommst du deinen Räumungstitel mit dem du dann zum Gerichtsvollzieher gehen kannst um den Mieter mit Gewalt raus zu hauen (falls er nicht freiwillig geht).

Die ganzen damit in Zusammenhang stehenden Verfahrenskosten darfst erst mal vorschießen. Wenn der Mieter dann insolvent wird, bleibst auch trotz gewonnenem Verfahren darauf sitzen.

Dauert bei gutem Wind 2,5J bis du den LEGAL draußen hast, mit vielen Kosten
und natürlich keinerlei Einnahmen in der Zeit.

Die letzte Delogierung einer meiner Mieterinnen hat (in Wien) ca. 1 Jahr gedauert. Die 2,5 Jahre halte ich für überzogen.

versuch es mal bei einer alleinerziehenden Mutter...da kannst du die Wohnung
auch gleich überschreiben.

Eine Bekannte hat eine alleinstehende Asylantin mit zwei Kindern innerhalb weniger Monate delogieren lassen. Die hat sogar die Miete brav bezahlt, die Mieter haben sich aber "nicht benehmen" können - das hat gereicht.

dann hat sie sich nicht richtig gewehrt

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

verrat mir den Anwalt

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

dann hat sie sich nicht richtig gewehrt

Oder man hat die richtigen Druckmittel gefunden.

weil sie sich nicht richtig gewehrt hat

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

wahrscheinlich ein Spezialist aus Moskau

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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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ernst gemeinte Frage, wie hat er das geschafft, inzwischen ist ja nicht mal mehr eine Methküche ein Kündigungsgrund ?
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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vermutlich hat ers nicht geschafft, sondern die Mieterin hat die Nerven weggeschmissen und ist gegangen.

Eine Zwangsräumung gegen den ausdrücklichen Mieterwillen in unter 1J Dauer durchsetzen ist in Wien absolut utopisch. V.a. gegen einen alleinerziehende Mutter mit Migrationshintergrund

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

verrat mir den Anwalt

Ich war am Freitag auf ihrer Beerdigung, wird schwer herauszufinden sein.

Eine Zwangsräumung gegen den ausdrücklichen Mieterwillen in unter 1J Dauer
durchsetzen ist in Wien absolut utopisch. V.a. gegen einen alleinerziehende
Mutter mit Migrationshintergrund

Ich kenne den Fall nicht genau, so weit ich weiß war da aber eines der Kinder massiv gewalttätig und die WEGA war ein paar Mal deswegen im Haus.

Ich kenne den Fall nicht genau

also Halbwissen

Dachte ich mir gleich.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

also Halbwissen

Dachte ich mir gleich.

Du mich auch.

du gibst halt Umstände wieder, die du nur zu Hälfte kennst.

Das ist amüsant, aber eben nicht besonders ernst zu nehmen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Leider befindet sich die Wohnung nicht in Wien.

And God bless Cliff Burton, Ronnie James Dio, Lemmy and Carlo Pedersoli...

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