Nicht parifizierter Raum in Eigentumswohnung

Nicht parifizierter Raum in Eigentumswohnung (53 Beiträge, 1279 Mal gelesen)

Du bist nicht angemeldet. [ Login/Registrieren ]

Hallo liebes Forum!

Ich bin gerade dabei mir den Traum einer (kleinen) Eigentumswohnung zu erfüllen. Das entsprechende Objekt ist gefunden und auch andere Dinge wie Finanzierung etc. sind bereits positiv geklärt.

Eine Sache ist es jedoch, die mich derzeit ein wenig beschäftigt: ein Raum der Eigentumswohnung, der derzeit und auch zukünftig als praktikabler Abstellraum genutzt wird, scheint nirgends auf.

Konkret wurden wir seitens des Maklers hingewiesen, dass dieser Raum, der ausschließlich durch den eigenen Garten betreten werden kann (und baulich ungetrennt ein Teil des Gebäudes ist), anno dazumal anscheinend nicht parifiziert wurde und somit weder im Eigentumsvertrag, auf Plänen oder auch im seinerzeitigen Angebot je benannt wurde oder mit einer Fläche/Anteilen aufscheint.

Streng genommen steht er daher prinzipiell im gemeinschaftlichen Eigentum.
Die derzeitige Eigentümerin nutzt diesen bereits seit mehr als 15 Jahren ohne Probleme und lässt durch das gute Einvernehmen hin und wieder den Nachbarn gegenüber ein paar seiner Dinge einstellen.

Da es noch 2 spiegelgleiche Stiegen gibt und es auf den Grundrissen so aussieht, als wäre es wirklich ident, ist meine Vermutung, dass dies nicht nur auf diese Wohnung zutrifft.

Der Makler hat auch das Angebot nicht über die zusätzliche Fläche angepreist, wie gesagt, sie scheint einfach nirgends auf, der Raum ist einfach da und kann nur durch die Wohnung, sprich Garten, benützt werden.

Eine Nachfrage bei der Hausverwaltung ist noch nicht getan - wie sagt man so schön, schlafende Hunde soll man nicht wecken. Dennoch frage ich mich, ob aus der Konstellation irgendwie doch zu späteren Zeitpunkten rechtliche Probleme entstehen könnten, wenn ich den Raum dem Nachbarn nicht mehr zur Verfügung stellen kann/will etc.?

Eine neue Nutzwertberechnung könnte dann durchaus mehrere Leute betreffen und vielleicht auch nicht unwesentlichen Kosten nach sich führen.

Ist der Fakt, dass dieser Raum seit jeher so und im Zugang nur durch einen Eigentümer baulich vorgesehen ist, rechtlich ausreichend?

Danke für das Miträtseln bevor ich hier größere Steine ins Rollen bringe.

PS: Die Abweichung wären > 3 %, da der Raum ungefähr 8 m² groß ist.

23.07.2019, 21:34 Uhr - Editiert von scorniscot, alte Version: hier

Eine Gefahr ist genannt: Neuparifizierung. Die selbst kostet Geld und danach hast du einen höheren Betriebskostenanteil.

Zweite Gefahr wäre ein ersessenes Servitut. Nach 30 Jahren halbwegs regelmäßiger „Mitnutzung“ und Zugang über deinen Garten kann ein anderer Besitzer einen Rechtsanspruch auf Nutzung und Zugang erwerben.
https://www.meingrundstueck.at/Lexikon/Ersitzung.html
http://www.ra-tirol.at/de/ersitzung-von-dienstbarkeiten

Wenn du Miteigentümer wie diesen hast, ist die Situation daher potentiell unangenehm.
https://forum.geizhals.at/t898353.html

23.07.2019, 21:51 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Hallo Paulus_Papa!

Danke für die rasche Antwort.
Genau um solche geht es diese zu vermeiden.

Der Zugang zum Raum ist jedoch nur durch die Wohnung, über die Terrasse in den eigenen Garten möglich. Meine Vermutung ist, dass es für den Garten eine Laube ersetzen soll, doch ist der Raum, dadurch dass er von 3 Seiten Teil des Gebäudes ist, auch für andere Dinge absolut tauglich.

Der Zugang kann nicht direkt durch den Garten erfolgen, hier existiert kein entsprechendes Gartentürl etc.

Es kann also kein Nachbar ohne zuerst durch die Wohnung zu kommen, diesen Raum mitnützen. Das gute Einvernehmen hat sich nach meiner Beschau auf ein paar Töpfe und eine Kiste beschränkt, die angeblich 1 -2 x im Jahr benötigt wird. Ich würde hier letztlich empfehlen, dass der Eigentümer das doch bitte in seinem Keller unterbringen möge.

Für mich stellt es sich so heraus:
- Neuparifizierung
- oder bestehenden Status lassen - denn ein Wegerecht kann doch nicht durch die eigene Wohnung eingeräumt werden, oder?

Ich tendiere zu 2, sofern der Raum zwar nicht definitiv im Eigentum steht, aber kein Recht auf Durchlass erwirkt werden kann.

Ansonsten ist die Wohnung perfekt.

23.07.2019, 22:03 Uhr - Editiert von scorniscot, alte Version: hier

Bist bald fertig oder editierst noch 5 Mal?

Ob ein Servitut auf deinem WC oder über deinen Acker ersessen wird, ist egal. Es gibt Servitute direkt durch einen Bauernhof durch.

Das kann ich mir durchaus vorstellen, gerade bei Rohrleitungen, wenn es prinzipiell um die Durchführung odgl. geht.

Für mich ist es jedoch schwer vorstellbar, dass es rechtlich möglich ist, dem Nachbarn auf Gutdünken/nach Zeitplan zu empfangen und ihn jedes Mall durch meine Wohnung hin zu einem so genutzten Abstellraum zu führen, weil es baulich verkorkst oder rechtlich verabsäumt wurde.

Kann man zusammenfassen, dass, sofern der Nachbar hier kein Gewohnheitsrecht ersessen hat (wird wohl im Zweifelsfalle geprüft werden müssen, was hier als regelmäßig gilt), man ansonsten wohl keine Handhabe hätte. Genau so gut könnte man sagen, dass durch die stete Mitbenütztung (der Voreigentümer) zum Garten der Raum in das Eigentum einverleibt wurde?

23.07.2019, 22:14 Uhr - Editiert von scorniscot, alte Version: hier

Würde zudem eine Art Passus: "das Eigentum xyz wird frei von Lasten und sonstigen Dienstbarkeiten gegenüber Dritten übergeben" im Kaufvertrag helfen zumindest im Zweifelsfalle Ansprüche zu stellen?

Mir ist schon bewusst, dass es keine verbindliche Rechtsauskunft ist, aber diesen Zustand gibt es seit Anbeginn der Errichtung Mitte der 2000er und anscheinend war es bis dato wurscht und vielleicht bleibt es auch immer so ...

Das nicht eingetragene Servitut muss für dich als Käufer „ersichtlich“ sein. Andernfalls bist du nicht daran gebunden. In deinem Fall ist das etwas blöd, weil du ja weißt, dass immer wieder eine Nutzung durch andere vom Vorbesitzer geduldet wurde.

http://www.rechteinfach.at/rechtslexikon/servitut-(dienstbarkeit )-87.html

Ich sehe das Risiko als gering. Aber schlau wie du bist, wirst du die Frage dem Notar oder Anwalt stellen, der den Kauf abwickelt. Und dann wirst du entscheiden.

Herzlichen Dank Paulas_Papa für die netten Worte und Empfehlungen.
Ich werde diesen Punkt auf meiner noch-Frageliste setzen!

Schönen Abend!

24.07.2019, 20:06 Uhr - Editiert von scorniscot, alte Version: hier

Paulus_Papa

da hier niemand darauf hinweist. Eigentlich müsste es dann Paulus'_Papa sein

oder am besten Paulas_Papa

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Jawoll! Endlich mal jemand, der auf die Feinheiten des Lebens achtet!

Also, die Ersitzungszeit muss durch eine einzige Person absolviert worden sein. Und die Ersitzungszeit war, wenn es keinen Titel für die Benützung des Raumes gab, 30 Jahre.

Wenn keine einzelne Person 30 Jahre in der Wohnung verbracht hat, konnte noch gar keine Ersitzung stattfinden. Abgesehen davon steht das ganze sowieso auf wackeligen Beinen, weil die Redlichkeit fehlt, wenn der Eigentümer weiss, dass der Raum eigentlich Allgemeinfläche ist.

Und ohne Redlichkeit kann man auch in 100 Jahren nichts ersitzen.

wenn der Eigentümer weiss, dass der Raum eigentlich Allgemeinfläche ist.

das KANN keine Allgemeinfläche sein, weil sie nicht allgemein zugänglich ist

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Das würde ich jetzt nicht grundsätzlich als Hindernis sehen, weil es auch andere Räume, wie zb Heizräume oder Dachböden gibt, die nicht für alle zugänglich sind und diese sind trotzdem Allgemeinflächen.

Rechtssicherheit gibts hier auf jeden Fall ohne Parifizierung nicht.

weil es auch andere Räume, wie zb Heizräume oder Dachböden gibt, die nicht für
alle zugänglich sind und diese sind trotzdem Allgemeinflächen.

mit dem Spruch hast du dich als absolut nicht-wissend hinsichtlich WEG geoutet

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Dann hast du wohl noch nie was von einer Hausbesorgerwohnung gehört? Die ist zwingend allgemeiner Teil, obwohl die Allgemeinheit keinen Zugang hat. Konkret kannst du das hier nachlesen: Link

Grad Leuten, die so von sich selbst überzeugt sind wie du, sollte man in diesem Forum eigentlich nichts glauben.

eine HB-Whg ist zwingend Allgemeinfläche, weil der HB quasi "Allgemeingut" ist. Das Beispiel geht also komplett und 150%ig am Thema vorbei.

Ein allgemeiner Teil muß auch nicht für jedermann zugänglich sein (der Liftraum, der Heizraum zB DARF das gar nicht sein), aber muß von einer allgemeinen Fläche aus erreichbar sein.

Grad Leuten, die so von sich selbst überzeugt sind wie du, sollte man in
diesem Forum eigentlich nichts glauben.

ich schätze deine sonstigen Rechtskenntnisse und deine stets umfangreichen und mit Quellen fundierten Postings sonst überaus, aber tut mir leid, diesmal liegst du in Aussage und auch Begründung einfach komplett daneben.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Wie alt das Gebäude ist, ist dem Thread nicht zu entnehmen. Er spricht von mehr als 15 Jahren. Und die geduldeten Nutzungen haben stattgefunden, zumindest ER SELBST, der Vorbesitzer und der Makler wissen es. Damit ist es offensichtlich und bislang unwidersprochen.

Ob es immer die gleiche Person war, keine Ahnung. Wenn es ein Eigentümer der ersten Stunde war, durchaus möglich.

Und weiterhin, ich erachte das Risiko als gering, würde aber trotzdem meinen Rechtsbeistand dazu befragen und dann geeignete Maßnahmen ergreifen.

Ist zwar ein etwas anderes Thema aber ich finde die Situation am Faakersee ziemlich spannend. Da wandelte sich ja scheinbar ein ursprünglich einfaches Durchgangsrecht über die Jahre schleichend in Privatseegrund zur exklusiven Nutzung um. Jetzt wird gestritten.

https://kaernten.orf.at/stories/3004353/

die Story dürfte nicht alle Fakten nennen. Ist das Grundstück den 50 derzeitigen Nutzern exklusiv überlassen oder nicht?
Denn nur mit einem Wegerecht ist noch lange keine (sonstige oder gar ausschließliche) Nutzung verbunden und schon gar kein Einspruchsrecht betreffend die anderweilige Nutzung des Grundstückes durch den Eigentümer.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ja, da dürften natürlich Details fehlen. Laut dem Artikel war es aber ein einfaches Durchgangsrecht (ohne liegen, sonnenbaden usw.).

Ein interessantes Detail ist bestimmt, dass der See selbst in Privatbesitz ist und das Nutzungsrecht an die Seegrundbesitzer ziemlich teuer verkauft wird.
https://www.meinbezirk.at/villach/c-lokales/abzocke-am-faaker-see_a2395982

Es wäre dann natürlich interessant, ob die Wohnungseigentümer als Seegrundbesitzer gelten (teure Seebenutzungsbewilligung) oder als Leute von der zweiten Reihe gelten und vielleicht gratis baden dürfen.

Jedenfalls interessant-schlampige Verhältnisse. Da haben die Anwälte was zu tun.

ich glaub, das war auch schon mal beim Volksanwalt.

Na ja, das kommt halt, wenn man etwas pachtet und dann dem Irrglauben erliegt, Eigentümer zu sein.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ich kann dir da keine Antworten geben, empfehle aber eine Lektüre der Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre um allfällige Diskussionen darüber zu sehen...

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Wenn ich auf Provokationen nicht reagiere, liegt das wohl daran, dass ich sie dank "Plonk" nicht sehen kann.

Faustregel: 1 Langstreckenflug emittiert (pro Passagier) so viel CO₂ wie 1 Jahr Autofahren (pro Auto)

Das ist ein guter Tipp, danke.
Beim Durchlesen der letzten 3 Jahre wäre diesbezüglich das Thema nie behandelt worden.

einfach die Goschn halten und freuen.

Neuparifizierung ist nur bei einer WESENTLICHEN Änderung der NW nötig. In der Praxis sind das ab 3%.

Daß der "tote" Raum damals nicht parifiziert wurde könnte nämlich schlicht daran liegen, daß er nicht parifizierungsfähig ist!!
Denn parifizieren kann man nur:
Wohnungen/Geschäftslokale - das ist keine(s)
Zubehör (wie Keller/Dachbodenabteil) - ebenfalls nicht

bliebe nur die Krücke der "sonstigen selbstständigen Räumlichkeit"
Das ist aber keine, denn "eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt"
Das trifft auch nicht zu.,

Du hast eine Fläche, die nicht mit der Whg verbunden ist und die nicht über allgemeine Flächen erreicht werden kann und der keine große wirtschaftliche Bedeutung zukommt.
Der Nutzwert ist (salopp) NULL - außer für dich

Und ein Wegerecht des Nachbar, weil er mal ein paar Sachen unterstellen darf, also das ist schlichtweg absurd.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Herzlichen Dank.
Meine laienhaften Meinung war eben der Punkt, dass es öffentlich nicht ohne mein Zutun möglich ist, dass es schlichtweg niemand Anderen "gehören" kann.

Und ein paar Dinge wie Töpfe, die 1 mal im Jahr evtl. geholt werden, das ist eben für mich keine Begründung für ein Wegerecht quer durch die Wohnung.

Danke, ich werde mich wohl wie die anderen Nutznießer dieses "Geheimraumes" einfach ruhig verhalten und das Beste daraus machen.

24.07.2019, 20:09 Uhr - Editiert von scorniscot, alte Version: hier

Schau einmal hier unter "gewillkürte allgemeine Teile".

https://www.rechtambau.at/die-folgen-gesetzwidriger-nutzwertfestsetzung-bei-wohnungseigentum/

Ich könnte mir vorstellen, dass dieser Raum zum Abstellen von Gartenpflegegeräten und ähnlichem vorgesehen ist, damit du den Garten ordentlich pflegen kannst. Eventuell sind dir auch im Wohnungseigentumsvertrag Pflichten bezüglich der Pflege auferlegt.

Laut dem Artikel darf für solche Flächen kein Wohnungseigentum begründet werden bzw. hätte es katastrophale Folgen, wenn man das doch tut.

Oh, herzlichen Dank, das sieht interessant aus.

Danke für die gute Betreuung durch das Forum.

Oida, der Link ist brutal. Es gibt viele Gründe, erst eine fertig parifizierte Wohnung zu kaufen. Oder noch besser, KEINE Wohnung.

Es gibt viele Gründe, erst eine fertig parifizierte Wohnung zu kaufen.

das nutzt dir in dem FAll aber nix, da die (fertige) Parifizierung rückwirkend nichtig ist

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Das ist ja der Witz des Links. Nach 10 Jahren taucht ein neuer Zweit-Eigentümer auf, bekämpft die Parifizierung und alle sitzen plötzlich in der Tinte. Echt irre!

yup

Es gibt Fehler, die sind nachträglich nicht heilbar.

Das WEG ist einfach ein Schaß - anders kann mans einfach ned sagen. Ned so ein Megaschaß wie das inzwischen völlig überholte, absolut realitätsferne und damit unhandbare MRG, aber in gewissen Teilbereichen einfach ein kompletter Schaß.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Vor vielen Jahren, meine Frau und ich waren auf Immobiliensuche, belegten wir einen Kurs auf der VHS zum Thema WEG. Nach drei Abenden waren wir geheilt. Der Typ war Profi und hat einfach nur Geschichten aus seinem Leben und dem von befreundeten Immobilienfachleuten erzählt.

Das war wie wenn Ärzte vom Leben auf der Intensivstation erzählen. Allen Anwesenden war einfach nur schlecht.

Selten einen Kurs gehabt, bei dem ich mehr profitiert habe.

das kann ich mir vorstellen

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Noch ein Nachtrag in rechtlicher Hinsicht, da es einem Kollegen, der eine ähnliche Situation auf einem Dachboden in seiner Wohnung hatte, zu der Zutritt prinzipiell nur über Umwegen und einen Steigschacht möglich ist (Servitut ist entsprechend im Grundbuch festgehalten), an mich weitergegeben hat.

Seit der Novelle des WEG 2015 gilt gemäß § 5 Abs 3:

§ 5 Erwerb des Wohnungseigentums
[...]
(3) Das Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben. Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil einzutragen; bei einer Eigentümerpartnerschaft sind die Anteile der Partner am Mindestanteil (§ 13 Abs. 2) zu verbinden. Die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt erstreckt sich AUCH auf dessen Zubehörobjekte nach § 2 Abs. 3, soweit sich deren Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag (§ 3 Abs. 1 Z 1) oder der gerichtlichen Entscheidung (§ 3 Abs. 1 Z 2 bis 4) jeweils im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung eindeutig ergibt. Wird auf einer Liegenschaft das Wohnungseigentum einverleibt, so ist in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts das Wort „Wohnungseigentum“ einzutragen.

Diese Situation der notwendigen nachträglichen Parifizierung bzw. überhaupt der Streitfrage, wem es denn gehört, wenn nichts benannt wurde, ist hiermit meiner Meinung nach rechtlich geschlossen worden.

§ 2 Begriffsbestimmungen
[...]
(3) Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist.

Quelle: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

18.08.2019, 20:53 Uhr - Editiert von scorniscot, alte Version: hier

(Servitut ist entsprechend im Grundbuch festgehalten)

Unsinn

Ich kann kein Servitut an meiner eigenen Liegenschaft eintragen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Dieses Forum ist eine frei zugängliche Diskussionsplattform.
Der Betreiber übernimmt keine Verantwortung für den Inhalt der Beiträge und behält sich das Recht vor, Beiträge mit rechtswidrigem oder anstößigem Inhalt zu löschen.
Datenschutzerklärung