Eine Hausverwaltung die nach Personenmonat abrechnet?

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Eine Hausverwaltung die nach Personenmonat abrechnet? (33 Beiträge, 1033 Mal gelesen)

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weil die typische BK Abrechnung eben bequemerweise nur nach qm gemacht wird.

weil es das Gesetz so vorsieht, mein Bester!

Um den BK-Schlüssel zu ändern braucht ihr einen rechtskräftigen Beschluß der Hausgemeinschaft. Der mangels Zähler aber jederzeit angefochten werden könnte (und von einem, der dann mehr zahlen soll, auch zu 100% wird) und daher nie und nimmer vor einem Gericht halten wird.
"Einfach so"wird keine HV das ändern, da gesetzlich nicht zulässig.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

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mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Wie wollt ihr das feststellen? Monatliche Zaehlungen? Und dann immer die Abrechnung ändern, wenn jemand aus- oder einzieht?

Ist meine Wohnung gratis wenn ich zwei Monate auf Urlaub fahr?

Um den Aufteilungsschlüssel zu ändern braucht ihr eine Änderung des Wohnungseigentumsvertrages, somit brauchst Du hierfür Einstimmigkeit. Eure Hausverwaltung wird euch sicherlich (nötigenfalls mit Aufpreis für einen etwaigen Mehraufwand) auch Wasser individuell kalkuliert abrechnen. Aber es braucht erstmal eine Rechtsgrundlage um den Aufteilungsschlüssel zu ändern - und erfahrungsgemäß bekommst Du so eine Änderung bei 14 Parteien nicht einstimmig durch.

Aber selbst wenn: Wer zählt dann als "Person"? Nur jene die gemeldet sind? Dann werden sich einige Leute vermutlich abmelden und dennoch weiterhin wohnen und duschen.

Und zu bedenken ist auch: Man zahlt mit der Wassergebühr nicht nur das Wasser, sondern auch den Anschluss, den Zähler, das Abwasser, insbesondere auch Regenwasserableitung etc... - das fällt völlig unabhängig davon wie viele Personen nun duschen an

die typische BK Abrechnung eben bequemerweise nur nach qm

Nein, nach Nutzwerten.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

aber nur bei Neubauten und nur, wenn vertraglich so vereinbart.

In parifizierten Altbauten wird praktisch immer weiter nach m² abgerechnet, weil du sonst 2 BK-Abrechnungen brauchst.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

danke für eure antworten....wieso glaubt ihr funktioniert das System in Deutschland? ist doch nur reine Bequemlichkeit dass unsere Verwaltungen es nicht machen oder wollen.....ja man bräuchte eine 100% Einstimmigkeit, denn so eine Änderung muss im Grundbuch eingetragen werden.

und Nutzwert, äh ja, das sind die qm die man mietet oder gekauft hat, danach wird der schlüssel gemacht.

in D wird tatsächlich monatsweise der schlüssel verändert, auch das ist möglich, und da geht's nicht um meldedaten, denn meist ist nur eine Person gemeldet pro Wohnung, kennt man ja.....nein, da geht's um tatsächliche angaben, und da zählt jedes dort wohnende Menschlein...klar wird dann auch gelogen aber jedem ist bewusst dass da die Nachbarn dann auch ein auge drauf haben werden.

im grunde wäre ja schon alle 6 oder 12 Monate gut den schlüssel durch die Personen zu rechnen. wundert mich echt dass dieses System nicht verlangt wird, unbequem für die Verwaltung, aber wenn jemand allein oder zu zweit eine 100qm Wohnung hat zahlt er entsprechend viel mehr BK als eine 5 köpfige Familie auf 50qm, und ja das ist Realität und nicht selten.

hat nichts mit Bequemlichkeit der HV zu tun. Gesetz ist Gesetz und wegen so einer Kleinigkeit wird ein Verwalter sich kaum in die Nesseln setzen.

es gibt aber sehrwohl die Möglichkeit eigene Subzähler bei jeder Wohnung anzubringen (dann ist es auch fairer, wenn irgendjemand sich nicht um die Instandhaltung der Sanitäranlagen kümmert und das WC dauerhaft rinnt - dass er mehr zahlt)
da musst schauen, bin nicht auswendig sicher, ob du das nicht sogar mit einer 2/3 Mehrheit zustande bringen kannst.

aber ansonsten schreibt das Gesetz halt die BK Abrechnung nach Anteilen lt. GB fest (nicht m²) - eine Sonderregelung ist möglich, aber wie gesagt, 2/3 oder 100% Mehrheit benötigt mit a.o. Beschlussfassung und deren Fristen

--- wenn nicht anders angegeben, handelt es sich um Wien ---

http://www.facebook.com/maximiliandesigns

schau dir bitte mal die kosten an
die meisten kosten werden ja nach qm abgerechnen
regenwasser
hausmeister
strom für allgemeine bereiche

und natürlich zahlt man für 100qm mehr betriebskosten, als für 50qm, es gehören einem ja auch doppelt so viel des gebäudes...

anders erklärt:
du und dein nachbar kauft euch gemeinsam 150 zuckerl
du bekommst 50, dein nachbar 100
teilt ihr dann die kosten 34 zu 66, oder 50:50 ?

über den waserverbrauch kann man streiten, aber angeblich ist gemeinschaftswasser über hausverwaltung eh die günstigste variante...

Gruß Sonic The Hedgehog

wenn jemand allein oder zu zweit eine 100qm Wohnung hat zahlt er entsprechend
viel mehr BK als eine 5 köpfige Familie auf 50qm, und ja das ist Realität und
nicht selten.

Also wenn ich mir nach deinem System 13 von 14 Wohnungen in dem Haus kaufe als Anlage, und in einer davon wohne, und du die 14., dann teilen wir uns die gesamten BK 50/50? Nice.

.wieso glaubt ihr funktioniert das System in Deutschland?

was in Piefkenesien funktioniert, interessirt uns in Ö nicht. Ihr habt ja auch kein Mietengesetz wie in Ö,

reine Bequemlichkeit dass unsere Verwaltungen es nicht machen oder wollen

kannst du sinnerfassend lesen? Es ist nicht Faulheit, sondern gesetzliche Pflicht.

denn so eine Änderung muss im Grundbuch eingetragen werden.

nein

Nutzwert, äh ja, das sind die qm die man mietet oder gekauft hat, danach wird
der schlüssel gemacht.

falsch

in D wird tatsächlich monatsweise der schlüssel verändert,

was man in Piefkonien oder Timbuktu so macht, interessiert uns HIER nicht

da zählt jedes dort wohnende Menschlein...klar wird dann auch gelogen aber
jedem ist bewusst dass da die Nachbarn dann auch ein auge drauf haben werden.

es lebe die Wiedereinführung des Blockwartes und des Denunzianten

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Das mit dem Verweis auf Deutschland sollte nur als Beispiel dafür dienen, dass es auf der Welt andere (gut funktionierende) Konzepte gibt.
Das mag Dich nicht interessieren, Deinen Landsmann aber offensichtlich schon und sicherlich noch eine Menge anderen Österreicher.
Und ich habe mir sogar sagen lassen, dass Gesetze geändert warden können

Das mit dem Verweis auf Deutschland sollte nur als Beispiel dafür dienen, dass
es auf der Welt andere (gut funktionierende) Konzepte gibt.

was das Mietrecht angeht, gilt das wohl für jedes Land außerhalb Österreichs

Das mag Dich nicht interessieren,

oh doch, sehr, je eher, desto besser

dass Gesetze geändert warden können

das glaube ich, was das MRG angeht, NICHT.
Das kann man nicht reformieren, nur in die Tonne treten und neu erfinden. Das traut sich aber keiner, schon gar ned das Soznpack

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Vielen Dank für deine 1. freundliches Art (bin von manchen immer wieder hier entsetzt) und auch deinem Verständnis über den Tellerrand zu blicken.

zur Info: wenn man anfragt, diverse Verwaltungen bieten das System auf Wunsch an, man muss es aber natürlich mit einer absoluten Mehrheit bestimmen weil es im Grundbuch festgehalten werden muss. Ob man die Unterschriften bekommt ist ein Thema, aber es ist gesetzlich machbar!!!!!

Und auch wenn eine Wohnung leer steht muss natürlich für 1 Person berechnet werden da diese auch gemeldet ist, auf jede Wohnung ist eine Person zu rechnen als MUSS und wenn es eben dann 17 Leute auf 50qm sind dann 17.

Und die Sache mit den Zuckerln oder du kauft 13 Wohnungen bewohnst nur eine und ich die 14te....frage mich ob da Interesse oder nur Provokation dahinter ist....Strom, Hausreinigung, Lift, Wasser, Kanal usw, der Großteil wird von Personen und nicht wohnungsgrößen konsumiert/gebraucht). und das sind immer die größten Posten.

Und auch weil immer auf "es wird nach Anteilen und nicht nach qm berechnet" herumgeritten wird....wie werden die Anteile für einen Eigentümer bestimmt???mmh???? natürlich durch die Wohnungsgröße und durch diesen Schlüssel werden die restlichen Gemeinschaftsflächenanteile berechnet....ja es gehört einem mehr, aber der Verbrauch bleibt trotzdem pro Person gleich.

Finde es direkt schade dass viele das altbewährte System (welches natürlich weniger Arbeit für die Verwaltung bedeutet) verteidigen bis aufs Blut. aber gut...wen es interessiert, es ist gesetzlich machbar wenn man sich einigen kann, und es gibt andere varianten als alles hinzunehmen wie es ist und immer war, willkommen im 21ten Jahrhundert, Veränderungen können auch positiv sein und auch andere Länder können gute Ideen haben!

.Strom, Hausreinigung, Lift, Wasser, Kanal usw, der Großteil wird von Personen
und nicht wohnungsgrößen konsumiert/gebraucht)

Für die Hausreinigung (das ist mit Grünpflege und Winterdienst = in Summe Hausbetreuung genannt) tatsächlich einer der größten Einzelposten. Aber eine Fixgröße, auf welche die Bewohnerzahl keinen Einfluss hat.

Sollte ein Hausbesorger angestellt sein, dann sind dessen Personalkosten fix durch Kollektivvertrag geregelt. Je nach Verrichtung und Zuordnung zu Lohngruppen (LG1, LG2, LG3) gibt es Basisgeldbeträge, welche (als einfachstes Beispiel) mit der zu wischenden Bodenfläche oder bei anderne Tätigkeiten mit Anzahl der Wohnungen multipliziert werden. Der gesamte KV (genau genommen heißt er Mindestlohntarif) hat nirgends die Bewohnerzahl als Multiplikator.

Beim Lift ist der Strom (wenn er überhaupt getrennt vom Allgemeinstrom gemessen wird) die einzige Größe, welche in gewisser Weise personenabhängig ist. Mehr Bewohner = mehr Fahrten. Der Strom macht erfahrungsgemäß ca. 10% der Gesamtliftkosten aus, der Rest sind wiederum Fixgrößen.

Beim Kanal (auch ein relativ hoher Anteil an den Gesamtbetriebskosten) kommt es auf das Verrechnungssystem der jeweiligen Kommune an. Die einen verbinden die Kanalkosten direkt proportional mit dem Wasserverbrauch, in anderen Kommunen gibt es so eine Art "Klomuschelgrundgebühr" (bei der es im wahrsten Sinn des Wortes sch***egal ist, wieviele Personen nutzen) und nur ein kleinerer Teil ist wieder vom Wasserverbrauch abhängig. Am gerechtesten wäre natürlich ein Einzelwohnungszähler, bei älteren Häusern jedoch oft nicht nachinstallerbar mit vernünftigem Aufwand.

EDIT: Jetzt hatte ich doch tatsächlich genau das vergessen, was das Kernthema des Threads ist: Die Kosten der HV sind allermeistens die größte Einzelposition in den Betriebskosten/Aufwändungen. Im MRG (Vollanwendung) sind die Verwaltungskosten gedeckelt, im WEG frei vereinbar. Kalkuliert wird bei Angebotslegung üblicherweise nach Nutzfläche, im Wirkungsbereich des WGG nach der ERVO (Entgletrichtlinienverordnung) nach verwalteten Einheiten. Dem realen Verwaltungsaufwand kommt die ERVO näher, da dort nach Anzahl der WE-tauglichen Wohnungen/Garagen/Stellplätzen kalkuliert wird. Für den Verwaltungsaufwand ist es egal, ob die Wohnung 35 m² oder 150 m² hat, jede bekommt genau 1 Abrechnung. Dass eine Familie mit 4 Personen auf 60 m² das Vierfache an Verwaltungskostenanteil zahlt gegenüber der Witwe in der 120 m²-Wohnung, wird sich per 100% Zustimmung kaum durchsetzen lassen.

wie werden die Anteile für einen Eigentümer bestimmt???mmh???? natürlich durch
die Wohnungsgröße

Die Anteile sind AUCH von der Wohnungsnutzfläche abhängig, aber auch von anderen Faktoren: Loggia, Balkon, Terrasse, Eigengarten. Und letztlich auch von der Bewertungsmethode, welche der SV zu Beginn herangezogen hat.

Heute üblich (aber nicht zwngend) ist, dass eine Wohnung im 1.OG als Regelwohnung herangezogen wird mit 1 m² = 1 NW. Im EG gibt es einen Abschlag, in höheren Stockwerken Zuschläge. Und dann eben noch die vorhin erwähnten Zuschläge für weitere Flächen außerhalb der Wohnnutzfläche.

zur Info: wenn man anfragt, diverse Verwaltungen bieten das System auf Wunsch an, man muss es aber natürlich mit einer absoluten Mehrheit bestimmen

Nicht mit absoluter Mehrheit, sondern 100% Zustimmung. Aber ich vermute, du hast das eh so gemeint.

Was mich aber wirklich interessiert, da du ja anscheinend (in deinem SInne positive) Erkundigungen eingezogen hast: Mit welcher HV-Software rechnen diese HV die Betriebskosten ab? Ich kenne aus der Praxis mehrere Softwaresysteme (Igel, Andromeda, Domizil, Domizil+, Immoware), keine von denen kann nach unterjährig wechselnden Personenzahlen aufschlüsseln. Fixschlüssel eh klar, aber eben nicht unterjährig. Darum interessiert mich, welche Software das kann.

WB.

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22.08.2019, 16:16 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

danke für die tolle, ausführliche antwort! konstruktiv und inhaltlich toll!!!

unter dem jahr den personenschlüssel bei dieser personenmonatsabrechnung wie in Deutschland machen können unsere Hausverwaltungen anscheinend wirklich nicht, 2 kleinere meinten sie können es, die größeren waren sofort der Meinung sie könnten es 1x jährlich anpassen.

2/3 der Wohnungen sind vermietet, und 1/3 der Wohnungen jeweils nur mit 1 Person besetzt da die Wohnungen eher klein sind, um die 50qm, wäre deswegen nicht uninteressant weil gerade die vermieteten mit mehreren Personen besetzt sind, aber natürlich da 100% Zustimmung zu bekommen ist schwierig bis fast nicht möglich, hier aber in erster Linie schon weil einige Eigentümer kaum erreichbar und 1 überhaupt nicht auffindbar sind für uns.
bin schon froh wenn wir den verwaltungswechsel schaffen, aber sieht sehr gut aus. Mehrheit bekommen wir zusammen und bis ende September muss die Kündigung raus sein.

aber wenn man eben so nachdenkt ist das System sicherlich reif überarbeitet zu werden...eben Hausverwaltung für alle Wohnungen gleich, alles was verbrauch oder abnutzung betrifft nach personenanzahl, auch wenn andere das als nörgeln oder erbsenzählen sehen....die Betriebskosten sind nicht mehr die erbsen die sie mal waren, und wenn man eine teure Verwaltung, sehr teure Hausbesorgerin, hohen Wasserverbrauch usw hat kommt man eben ins überlegen.

aber wenn man eben so nachdenkt ist das System sicherlich reif überarbeitet zu
werden...eben Hausverwaltung für alle Wohnungen gleich, alles was verbrauch oder abnutzung betrifft nach personenanzahl

Nimm einmal deine letzte Jahresabrechnung, die ist nach Kostenarten aufgeteilt. Und dann schau nach, welche Kostenarten tatsächlich personenabhängig variieren und welche (praktisch) fix sind. DIe größten Brocken habe ich in meinem vorigen Beitrag schon aufgezählt. Weil du es jetzt erwähnst, dass eine Hausbesorgerin angestellt ist: Das ist der allergrößte Einzelposten, teurer als die Verwaltung, und hier wäre eine Aufteilung nach Personenzahl unsinnig und nicht begründbar.

Am Ende wird sich ziemlich sicher herausstellen, dass die personenabhängigen Kostenarten in ihrer Summe recht wenig ausmachen im Vergleich zu den praktisch fixen Kosten.

Bemerkenswert, wenn sich eine Hausverwaltung wegen sowas den großen Mehraufwand antun und in den privaten Wohnverhältnissen herumschnüffeln würde. Inklusive der Einsprüche, die wie das Amen im Gebet kommen werden. Ich verstehe es wirklich nicht, warum eine HV sich freiwillig sowas antut, schließlich haftet sie für die Richtigkeit der Abrechnung.

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Noch eine Ergänzung, weil du schreibst, dass 2/3 der Wohnungen vermietet sind.

Ein Eigentümerbeschluss über eine andere Aufteilung der Aufwändungen (Betriebskosten) gilt NUR für die Eigentümer. Das darf derjenige aber nicht einfach an seinen Mieter weiterreichen. Denn für den Mieter gilt das MRG und das sieht keinen anderen Aufteilungsschlüssel als die Nutzfläche vor. Der vermietende Eigentümer müsste die Differenz (wenn auf seinen 50m2 vier Personen wohnen, dürfte das deutlich spürbar ausfallen) zu seinen Ungunsten schlucken.

In der Teilanwendung des MRG wäre ein anderer Schlüssel vereinbar, aber nur bei neuem Mietvertrag. Der laufende MV darf nicht einseitig durch den ET verändert werden.

Vielleicht lassen sich ein paar Mieter eine derartige nicht legale Erhöhung gefallen. Aber irgendeiner wird schon zur Schlichtungsstelle gehen und dort zu 100% Recht bekommen.

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2/3 der Wohnungen sind vermietet, und 1/3 der Wohnungen jeweils nur mit 1 Person besetzt da die Wohnungen eher klein sind, um die 50qm, wäre deswegen nicht uninteressant weil gerade die vermieteten mit mehreren Personen besetzt sind, aber natürlich da 100% Zustimmung zu bekommen ist schwierig bis fast nicht möglich

Selbst wenn alle Bewohner Eigentümer wären, so würden sich 2/3 verschlechtern. Du würdest dafür also wohl nicht einmal 50% Zustimmung erreichen. Und bezüglich Mietern, siehe Weissbiers Posting dazu.

Wenn die Hausverwaltung zu teuer ist, dann könnt ihr es übrigens auch selbst machen. Dann könnt ihr auch je nach Laune mit Excel & Co alle denkbaren Umschlüsselungsformeln der Betriebskosten realisieren (sofern Einstimmigkeit darüber besteht).
https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/hausverwaltung-selbst-gemacht/99.119.531

Habt ihr eigentlich wirklich für eure 15-Wohnung-Anlage (ich glaube, so stand es im mittlerweile gelöschten EP) einen Full-Time-Hausbesorger? Der muss euch ja in den BK anteilig ein relatives Vermögen kosten. Das war uns vor 20 Jahren schon bei 120 Wohnungen zu teuer und wir haben das dann durch einen "Reinigungsdienst mit Benefits" ersetzt.

Hausbesorger (also Hausmeister mit Altvertrag vor 2002) wird es vermutlich keiner sein. Das wäre (nur für 1 Haus) ein teurer Spaß. Üblich ist ein/e Hausarbeiter/in nach MLT, das entspricht einer Teilzeitkraft.

Aber viel Spaß mit der Eigenverwaltung. Ob wirklich jemand der ET kompetent genug ist, Umsatzsteuererklärungen und Lohnverrechung inkl. diverser arbeitsrechtlicher Belange durchzuführen und dafür dann auch haftet...?

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23.08.2019, 19:02 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

Die Kompetenzfrage ist sicher berechtigt, ich sehe das aber eigentlich nur als eine Seite der Medaille. Viel spannender finde ich die dann vermutlich auftretenden gruppendynamischen Effekte, wenn sie sich z.B. jeden Monat um den gerechtesten Aufteilungsschlüssel streiten oder andere Dinge.

Liebe Nachbarn, herzlichen Glückwunsch zur Geburt ihrer Zwillinge!
Bitte beachten Sie, dass dieses Schreiben nicht ausschliesslich positive Auswirkungen auf Sie hat. In diesem Zusammenhang erlauben wir uns, ihnen eine geringfügig korrigierte BK-Abrechnung zur Verfügung zu stellen.
Viel Spass beim Schmökern
Eure lieben Nachbarn

Eventuell könnte man auch die Verfilmungsrechte für eine Doku-Soap an ATV verkaufen. Ich schau mir sowas manchmal wirklich gerne an.

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Pointiert auf den Punkt gebracht

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Ja, ich erlebe es in diesem Forum sehr häufig, dass man auch eine eigentlich klare Frage Antworten bekommt, die erstmal die Frage oder die Intention zu der Frage hinterfragen und die als unsinnig hinstellen. Inhaltlich kommt dann recht wenig, aber hauptsache, man hat sich dazu geäußert.
Und wenn den noch die altbekannten "Rechthaber" ihren Senf dazu geben, wird es besonders unsinnig.

wieso glaubt ihr funktioniert das System in Deutschland

Die tun sich den Stress halt an. Die Deutschen haben sowieso einen Knall was Abrechnungs"gerechtigkeit" angeht - ich verweise nur auf die steuerliche Berücksichtigung des Hotelfrühstücks auf Dienstreisen. Wegen ein paar Cent Steuer dürfen meine deutschen Kollegen für jede Übernachtung den Wert des Frühstücks aus der Rechnung klauben.

in D wird tatsächlich monatsweise der schlüssel verändert

In D musst auch die Mieten anpassen, wenn in den umliegenden Liegenschaften die Mieten drastisch nach oben gehen, weil sich sonst das Finanzamt betrogen fühlt, aufgrund etwaig entgangener Steuereinnahmen.

Nicht umsonst, will man in Österreich (auch wenns politische Strömungen gibt) keinen Anschluss mehr an Deutschland.

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

In D musst auch die Mieten anpassen, wenn in den umliegenden Liegenschaften
die Mieten drastisch nach oben gehen, weil sich sonst das Finanzamt betrogen
fühlt, aufgrund etwaig entgangener Steuereinnahmen.

Das halte ich _so_ für ein Gerücht. Du solltest halt mit der Vermietung keine Verluste schreiben, da würden sie dann tatsächlich mal nachhaken.

Nicht umsonst, will man in Österreich (auch wenns politische Strömungen gibt)
keinen Anschluss mehr an Deutschland.

Ich dachte das Thema ist seit dem letzten Versuch sowas von durch? In Deutschland käme kein Mensch mehr auf den Gedanken.

Andererseits - die Bayern wollen ja immer mal raus aus Deutschland. Wollt ihr für die nicht mal ein Gebot abgeben? Ich mein, wenns sogar schon wieder Gebote für Grönland gibt...

Besitzer von leerstehenden Eigentumswohnungen (für die Enkerln irgendwann) werden dir für diese Idee die Füße küssen.

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