Immobilien Verkauf

Immobilien Verkauf - Fragen (58 Beiträge, 696 Mal gelesen)

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Ich habe 2016 eine Eigentumswohnung zu einem günstigen Preis in Wien gekauft.

In meinem KV von der Genossenschaft steht drin, dass ich die Differenz vom Kaufbetrag und dem Verkaufserlös der GN zurückzahlen muss, sollte ich die Wohnung innerhalb 10 Jahre verkaufen.

Nach den 10 Jahren (also noch 6) kann ich sie verkaufen. Vermieten könnte ich sie theoretisch jetzt schon.

Da ich mit meiner Frau langsam die Zukunft plane (aktuelle Wohnung ist mit Kindern auf Dauer zu klein) und wir definitiv ein Haus wollen, ergeben sich einige Fragen die ich klären möchte.

1. Könnte theoretisch die GN auf die Auszahlung der Differenz verzichten?

2. Wenn wir ein Haus finden sollten in einigen Jahren und wir zb. für 2 Jahre eine Zwischenfinanzierung machen müssten, wie gut stehen da die Chancen, dass die Banken das mitmachen? Könnte ich in dieser Zeit meine Wohnung vermieten bis sie verkauft wird?

Welche Vor- und Nachteile hätte man dadurch?

zb. Wohnung hat einen Wert von 200tk; wir finden eine neue Immobilie für 400tk. Was für Möglichkeiten hätte ich in diesem Fall die 200tk zwischen zu finanzieren wenn ich die Wohnung erst nach 2 Jahren verkaufen könnte?

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung genau ab? (zugegeben das Thema hat heute ein Freund aufgegriffen, daher habe ich mich noch 0 informiert diesbezüglich)

Oder einen Art Mietkauf in Betracht ziehen? zb. einen Käufer finden, der Interesse hat die Wohnung zu kaufen. Einen Vertrag aufsetzen, das die Wohnung ab dem Stichtag x in sein Eigentum übergeht; das Geld für die Wohnung von einem Notar betreut wird bis zum Tag x wo es dann an mich bzw die Bank, die das zwischenfinanziert, überwiesen wird?

Ist sowas überhaupt denkbar? Vor- Nachteile?

Bzgl Steuern noch eine Frage:

WKO

Hauptwohnsitzbefreiung
Veräußerungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1000m², fallen nicht unter die Steuerpflicht, wenn sie dem Verkäufer durchgehend

ab der Anschaffung oder Herstellung (hier gilt der Zeitpunkt der Fertigstellung) und für mindestens 2 Jahre (1.Tatbestand) oder
für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung (2.Tatbestand)
als Hauptwohnsitz gedient haben und jeweils der Hauptwohnsitz aufgegeben wurde.

Da ich 1 Jahr vor dem Kauf als Mieter hauptgemeldet war, sind bei mir im Grunde die 5 Jahre bereits um. Da, soweit ich weiß, die Zeit auch als Mieter gilt.

Ich hab eine Anwältin für Immobilienrecht die ich fragen kann die mir noch nen Gefallen schuldet, möchte mir aber generell mal ein Bild machen.

Bin für andere Tipps auch dankbar

Es eilt für uns nicht, aber sich zu informieren schadet auch nicht.

07.05.2020, 17:36 Uhr - Editiert von playaz, alte Version: hier

Was steht denn genau in deinem Vertrag? Kannst du die Wohnung einfach deiner Frau schenken und sie verkauft sie dann?

In jedem Fall ist es sinnvoll, die Anwältin zu fragen, sie kennt sicher alle Möglichkeiten aus der Praxis.

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Alle aktuellen Erkenntnisse zu COVID-19, von Wissenschaftlern für Journalisten

Faustregel: 1 Langstreckenflug emittiert (pro Passagier) so viel CO2 wie 1 Jahr Autofahren (pro Auto) Yes, Prime Minister Global Warming Part 1, Part 2

Das ist kein Vertrag, das ist ein Gesetz. Daher wird das wohl weiterwirken auf den Beschenkten.

https://news.immowelt.at/n/2503-gefoerderte-wohnungen-neue-spekulationsfrist-soll-weiterverkauf-erschweren.html

Aber der Weg zum Anwalt war der richtige Tipp.

korrekt.

Anwalt sowieso, sie ist mir eh noch einen Gefallen schuldig...aber dachte mir es schadet nicht sich bisl zu informieren vorher.

Verschenken ist auch eine Form der Veräußerung.

Ja, aber er schrieb von "... wenn ich die Wohnung verkaufe" und dass er die Differenz vom Verkaufserlös bezahlen muss, die dann wohl negativ ist.

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Das hat er geschrieben.
Den Vertrag haben Juristen aufgesetzt.

solch ein verkauf wird doch angefochten, oder?

(ausgenommen von politisch gut vernetzte personen)

edit: ooops, hatte den thread noch nicht weiter gelesen...

GruÃÂ Sonic The Hedgehog

08.05.2020, 10:18 Uhr - Editiert von Sonic The Hedgehog, alte Version: hier

Kannst du die Wohnung einfach deiner Frau schenken und sie verkauft sie dann?

Du bist ja wirklich ein Spezialist. Glaubst nicht, dass der Gesetzgeber schlau genug ist, solche watscheneinfachen Umgehungen zu verhindern?

Im Grundbuch ist ein Vorkaufsrecht für die Genossenschaft drin und das bleibt bis zu einem Verkauf im Grundbuch drin stehen. Da kannst die Wohnung 100 mal vorher verschenken.

Glaubst nicht, dass der Gesetzgeber schlau genug ist, solche watscheneinfachen
Umgehungen zu verhindern?

Vom Gesetzgeber war gar nicht die Rede, sondern von einem Vertrag zwischen dem OP und einer Genossenschaft.

Im Grundbuch ist ein Vorkaufsrecht für die Genossenschaft drin

Aha, na wenn du das sagst. Ich kann ja nur auf die Informationen reagieren, die mir vorliegen.

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die anderen haben leider recht. Es handelt sich dabei um ein Gesetz. Spekulationsgesetzt wenn ich mich nicht irre und anfang 2016 in Kraft getreten.

Hätte ich die Bude beim Einzug gleich gekauft wäre das hinfällig

Hätte ich die Bude beim Einzug gleich gekauft wäre das hinfällig

Tja da hilft nur so etwas zur Finanzierung. https://www.wienerzeitung.at/nachrichten/politik/wien/991907-Sozialwohnungen-fuer-Touristen.html

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Eine fast schon rhetorische Frage, aber: Kontrolliert in Wien eigentlich irgendjemand irgendetwas?

Ja, aber doch nicht die Netzwerke in Politik und Immobilienwirtschaft! Da könnt' ja jeder kommen...

https://www.derstandard.at/story/2000089633499/vier-immobiliengeschaefte-die-besonders-viel-kritik-ernten

https://www.news.at/a/oebb-general-martin-huber-nach-skandal-bahn-boss-abfindung-203700

https://www.trend.at/skandale/die-akte-schillerplatz-357085

...

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07.05.2020, 23:34 Uhr - Editiert von Lazy Jones, alte Version: hier

Da tut man sich als jemand, der tatsächlich "pro Steuer" (ja, uns Negativrechtler soll's auch geben) ist, sehr schwer, für die sinnvolle Nutzung von Förderungen zu argumentieren, wenn man dann den Förderpool zu einem Selbstbedienungsladen verkommen lässt.

Die Selbstbedienung gehört in der Politik immer dazu. Daher fahren die Schweizer auch so gut, die machen ja auf schlanken Staat und drehen jeden Steuereuro mehrmals um. Bei uns hingegen wird unter dem Vorwand "Gerechtigkeit" groß abgesahnt.

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Der Vorwand funktioniert auch nur deshalb, weil die Leute keine wirkliche Begründung parat haben, warum der Staat eigentlich gewisse Dienstleistungen nicht in private Hände legen sollte.

Sicher gibt's die Begründung, sie ist nur realitätsfern: der Staat behält den Profit, den der Private an die Aktionäre ausschütten würde. Setzt voraus, dass beide gleich gut wirtschaften und Korruption nicht existiert, wird also nur von sehr naiven Menschen geglaubt.

Wenn man z.B. mal eine Absperrung von der MA48 aufstellen und kontrollieren lässt und zum Vergleich eine identische Absperrung von einer Baufirma bekommt, sieht man dann, wie das in der Praxis aussieht: ca. Faktor 5 ...

Jetzt mach' das mal den neo-Commies, FFF, Attac, Grünen. wie sie sonst alle heißen weis...

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Da wird der Profit dann halt an einen sehr kleinen Kreis von Aktionären ausgeschüttet, deswegen: Kontrolle, Kontrolle und noch einmal Kontrolle.

Jetzt mach' das mal den neo-Commies, FFF, Attac, Grünen. wie sie sonst alle
heißen weis...

Die würden diese Begründung nicht einmal durchgehen lassen, wenn sie ihrer politischen Gesinnung entsprechend etwas von Arbeitswerttheorie verstehen würden, die sind aber - abgesehen von den Grünen und behirnten FFFlern (XR gehören dazu schon einmal nicht) - ein Haufen inkonsistenter LARPer.

Kontrolle, Kontrolle und noch einmal Kontrolle.

Ja, das wird sicher funktionieren, wenn die Stellen bei den Kontrollinstanzen von den selben Parteien politisch besetzt werden wie die zu kontrollierenden Stellen.

Es fehlt im Gegensatz zur Privatwirtschaft schlicht das Motiv zur seriösen Kontrolle, Geschädigte sind de facto keine Stakeholder, sondern uninformiertes Stimmvieh. Und wer die Höchstrichter auswählt, dürfte auch bekannt sein.

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08.05.2020, 01:16 Uhr - Editiert von Lazy Jones, alte Version: hier

Aufgrund dieser Berichte ist die touristische kurzzeitige Vermietung von WGG Wohnungen seit 1.8.2019 ausdrücklich gesetzlich verboten (wurscht, wieviel Miete man verlangen würde).

Kontrollieren tun das in der Praxis die Nachbarn, die sich durch den vermehrten Lärm gestört fühlen.

Kontrollieren tun das in der Praxis die Nachbarn, die sich durch den
vermehrten Lärm gestört fühlen.

Ja, funktioniert sicher toll, wenn der Herr Investor das ganze Haus gekauft hat.
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Faustregel: 1 Langstreckenflug emittiert (pro Passagier) so viel CO2 wie 1 Jahr Autofahren (pro Auto) Yes, Prime Minister Global Warming Part 1, Part 2

Auch dagegen gibts ein Gesetz

Nein das darf ich leider nicht

schenken ändert doch nix an den Fristen

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

1. Könnte theoretisch die GN auf die Auszahlung der Differenz verzichten?

Nein, siehe §15g Abs. 2 WGG.

2. Wenn wir ein Haus finden sollten in einigen Jahren und wir zb. für 2 Jahre
eine Zwischenfinanzierung machen müssten, wie gut stehen da die Chancen, dass
die Banken das mitmachen?

Die Banken werden eine Sicherheit für die Zwischenfinanzierung haben wollen. Da gibts mehrere Möglichkeiten, aber alle haben eines gemeinsam: Sie kosten dich Geld.

Könnte ich in dieser Zeit meine Wohnung vermieten
bis sie verkauft wird?

"Können" tust du alles. Aber mit einem Mieter drin wirst die Wohnung schwer anbringen. Bitte denke auch dran, dass die Miete, die du für eine WGG Wohnung verlangen darfst, in der Regel gedeckelt ist. Bei kurzen Befristungen sinkt diese Grenze nochmals.

Wenn du die Wohnung zu teuer vermietest, kommt der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses zu dir und klagt die Differenz ein.

Außerdem musst du penibel genau darauf achten, dass du den Mieter am Ende der Befristung gesetzeskonform aus der Wohnung haust, wenn er nicht freiwillig geht, sonst zieht sich das alles und ein potentieller Käufer springt dir vielleicht ab.

Mit anderen Worten: Vergiss es.

Einen Vertrag aufsetzen, das die Wohnung ab dem Stichtag x in sein Eigentum
übergeht; das Geld für die Wohnung von einem Notar betreut wird bis zum Tag x
wo es dann an mich bzw die Bank, die das zwischenfinanziert, überwiesen wird?

Ist sowas überhaupt denkbar?

Nein.

Da ich 1 Jahr vor dem Kauf als Mieter hauptgemeldet war, sind bei mir im
Grunde die 5 Jahre bereits um. Da, soweit ich weiß, die Zeit auch als Mieter
gilt.

Das ist richtig.

Danke für die Info!

Werde mal mit der Anwältin reden was ich für Möglichkeiten habe.

Leider macht es auch keinen Sinn für mich die Wng einfach zu verkaufen un die Differenz abzutreten da es sich dabei um ~70.000-90.000€ handelt.

07.05.2020, 21:56 Uhr - Editiert von playaz, alte Version: hier

"Können" tust du alles. Aber mit einem Mieter drin wirst die Wohnung schwer
anbringen. Bitte denke auch dran, dass die Miete, die du für eine WGG Wohnung
verlangen darfst, in der Regel gedeckelt ist. Bei kurzen Befristungen sinkt
diese Grenze nochmals.
Wenn du die Wohnung zu teuer vermietest, kommt der Mieter nach Ende des
Mietverhältnisses zu dir und klagt die Differenz ein.

das kann man alles ganz gut regeln.
MV befristet auf 3J.
25% der Miete legst dir auf die Seite, falls der Mieter tatsächlich zur Schlichtungsstelle rennen sollte (geht bis 6M nach Ende des MV).
Sollte er verlängern, muß er unterschreiben, daß alle Ansprüche aus dem vorherigen MV unwiderruflich abgegolten sind.

Außerdem musst du penibel genau darauf achten, dass du den Mieter am Ende der
Befristung gesetzeskonform aus der Wohnung haust, wenn er nicht freiwillig
geht, sonst zieht sich das alles und ein potentieller Käufer springt dir
vielleicht ab.

auch dafür gibts Formulierungen und ZUZLÄSSIGE vertragliche Konventionalstrafen, die ich so hoch ansetzen kann, daß der Mieter quietscht, wenn er das macht.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

1. Könnte theoretisch die GN auf die Auszahlung der Differenz verzichten?

nein, da gesetzlich geregelt

Könnte ich in dieser Zeit meine Wohnung vermieten bis sie verkauft
wird?

natürlich

einen Art Mietkauf in Betracht ziehen? zb. einen Käufer finden, der Interesse
hat die Wohnung zu kaufen. Einen Vertrag aufsetzen, das die Wohnung ab dem
Stichtag x in sein Eigentum übergeht; das Geld für die Wohnung von einem Notar
betreut wird bis zum Tag x wo es dann an mich bzw die Bank, die das
zwischenfinanziert, überwiesen wird?

klassisches Umgeheungsgeschäft und damit nichtig, denn es ist der wahre wirtschaftliche Sachverhalt heranzuziehen

sind bei mir im Grunde die 5 Jahre bereits um.

richtig

Bin für andere Tipps auch dankbar

gerne. Du hast Mail (an die Mailaddi aus deinem Userinfos hier)

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ja meine Güte, des is doch wirklich net so schwer.

Ich habe gehört, da gibt's die Möglichkeit in einen Kaufvertrag einen anderen Wert reinzuschreiben als jenen der dann tatsächlich gezahlt wird. Oder du titulierst den Mehrbetrag als "Ablöse" und regelst das in einem nicht verbücherten zweiten Vertrag. Das sollte jeder Winkeladvokat mit aufrechter Problemlösungskompetenz so hinkriegen.

da gibt's die Möglichkeit in einen Kaufvertrag einen anderen Wert
reinzuschreiben als jenen der dann tatsächlich gezahlt wird.

ja, vor allem, wenn eine Bank mitfinanziert, ist das ideal
Auch die Finanz und die Genossenschaft sind alles strunzdumme Deppen, denen es NIEMALS auffällt, wenn du 25% unter Marktpreis verkaufst. Das merken die NIEMALS.

Oder du titulierst den Mehrbetrag als "Ablöse"...
Das sollte jeder Winkeladvokat mit aufrechter Problemlösungskompetenz so hinkriegen.

da hast du recht: jeder noch so unbedarfte Winkeladvokat des Käufers hebelt dir den Vertrag aus und holt diese "Ablöse" als illegale, völlig überzogene Ablöse zurück. Und du kannst als Verkäufer genau GAR NICHTS dagegen machen, denn wenn nur 1x den Mund aufmachst, wofür das wirklich war, hast bei den Summen nicht nur den Finanz, sondern den Staatsanwalt wegen SteuerBETRUGES auch gleich am Hals.

Also wer Lust auf ECHT Probleme hat, der möge deinen Ratschlägen gerne folgen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Geübte Praxis - vor allem der erste unverbindliche Vorschlag. Gerne auch im Zusammenhang mit der 2jährigen Spekulationsfrist bei Selbstnutzung. Dass ein gewisses Risiko damit verbunden ist, ja, natürlich.

Gerne auch im Zusammenhang mit der 2jährigen Spekulationsfrist bei
Selbstnutzung.

was hat die damit zu tun?

Dass ein gewisses Risiko damit verbunden ist,

in seiner Situation ist das Risiko etwa so, als würdest russisches Roulette mit einer Glock spielen

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Weil Menschen auf die Idee kommen könnten steuerschonend binnen der Frist veräußern zu wollen?

08.05.2020, 10:37 Uhr - Editiert von Bertolucci Graf von Palatschinko, alte Version: hier

aber das hat was mit der Anfechtbarkeit des Vorvertrages zu tun?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Und Ablöse gibt's zwischen Käufern prinzipiell keine. Der Begriff kommt aus einem anderen Rechtstitel. Mich schockiert fast, dass dir das nicht aufgefallen ist.

08.05.2020, 10:32 Uhr - Editiert von Bertolucci Graf von Palatschinko, alte Version: hier

das ist nur ein Grund mehr, wie untauglich dieses Mittel ist

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Du wirst hoid a oid und übersiagst zunehmend Sachen.

und übersiagst zunehmend Sachen.

und das wäre?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ich bin durchaus lernfähig. Also, wie würdest du die Sache angehen?

wie würdest du die Sache angehen?

so: gar nicht

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

wennst kein gut vernetzter politiker bist, nützt dir das auch nichts....

seltsamerweise vertreten rechtsvertreher auch die andere seite...

GruÃÂ Sonic The Hedgehog

Und warum sollte die "andere Seite" da Manderl machen? Wenn die Sache für beide ein Deal ist (und natürlich der Betrag um des es geht nicht zu groß und somit zu auffällig ggü. einer finanzierendenk Bank, etc. ist). Wo kein Kläger, da kein Richter.

Und warum sollte die "andere Seite" da Manderl machen?

Sie könnte z.B. selbst verkaufen wollen und dann merken, dass sie bei der Steuer draufzahlt. Andererseits müsste sie dann eine Steuerhinterziehung zugeben, naja.

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Alle aktuellen Erkenntnisse zu COVID-19, von Wissenschaftlern für Journalisten

Faustregel: 1 Langstreckenflug emittiert (pro Passagier) so viel CO2 wie 1 Jahr Autofahren (pro Auto) Yes, Prime Minister Global Warming Part 1, Part 2

weil sie geld verdienen möchten ?

oder sie werden am betrug beteiligt

GruÃÂ Sonic The Hedgehog

Wenn ein Deal für BEIDE Seiten vorteilhaft ist, wo genau "möchte dann wer Geld verdienen"?

Außerdem ist das überaus praxisnah. Auch auf Käuferseite ist das übliche Praxis, da bspw. Nebenkosten am Kaufpreis bemessen werden. Dh. in der Praxis bekommst du vom Käufer oft die Frage ob es da keine kreativen Möglichkeiten gäbe.

Damit hat der KÄUFER plötzlich ein Steuerproblem in der Zukunft, wenn er die Immobilie einmal verkauft! Blöd wäre er, wenn er das täte.

Die unendliche Spekulationsfrist macht schon Sinn.

Und die Bank mit ihrem Kredit wird da auch ein wenig unglücklich dreinschauen, wenn sie plötzlich Teilhaber & Mitwisser einer linken Geschichte ist.

Österreich, ein Land voller Kleinkrimineller.

Die Kleinkriminalität hält die Gesellschaft am Laufen.

Ja schon. Aber wirklich so dumm und patschert? Das ist ja schon auf FPÖ-Nivea.

Ein Bisserl mehr kriminelle Kreativität wäre da schon noch möglich.

Da hast natürlich absolut recht. Ich gelobe Besserung!

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