Wohnung als Büro?

Wohnung als Büro? (18 Beiträge, 498 Mal gelesen)

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Ich brauche für eine Weile ein Ein-Mann-Büro, um konzentriert ein wenig zu arbeiten. Das inkludiert in Ruhe telefonieren und Remote-Konferenzieren, zur Entspannung zwischendurch Musik hören und nicht den ganzen Tag einen Noise-Cancelling Kopfhörer tragen müssen. Ein Co-Working-Space kommt daher nicht in Frage (ich hasse Großraumbüros). Ein eigener, versperrbarer Raum ist Pflicht. Strom und Internet brauche ich, sonst nichts.
Natürlich sollte ein Klo dabei sein und irgendeine Form von Teeküche mit Kühlschrank.

Am professionellen Büromarkt sind so kleine Büros kaum zu haben, und wenn, dann meist in modernen Bürogebäuden um 20€ aufwärts pro m2, Netto, plus Nebengeräusche, plus USt.

Hingegen findet man zwischen 350 und 400 brutto kleine Wohnungen (meist in nicht so tollen Bezirken, aber das wäre mir erstmal egal) mit ausreichend Platz, Bad/Klo und Küche. Grundsätzlich ist eine Wohnung natürlich nicht zur gewerblichen Nutzung vorgesehen, allerdings würde sich das Nutzungsverhalten bei mir kaum von "Wohnen" unterscheiden: Kein Kundenverkehr, keine Mitarbeiter, keine lauten Maschinen, Chemikalien etc.

Logischerweise soll das zur Gänze Betriebsausgabe sein, inkl. Vorsteuerabzug.

Weiss jemand, wie das in der Praxis aussieht? Dem Vermieter sollte es wurscht sein, solange er sein Geld kriegt, und der Finanz? Ich könnte ja theoretisch auch einen Teil meiner Wohnung als Arbeitszimmer nutzen/absetzen, wenn ich den Platz hätte. Wäre ja dann auch keine Gewerbeimmobilie?

Tipps, Tricks? Thanx!

(Wien, idealerweise innerhalb Gürtel und 2/20/21)

Bei Regus hast du schon angefragt, was ein Einzelzimmer kostet? Ein Freund hat das als Personalberater jahrelang genutzt.

https://www.youroffice.at/

Möglichkeiten von Tagesbüros u.a. im Florido Tower, im 8. (Albertgasse) und am Hauptbahnhof - wobei die beiden letzteren eher teuer sind.

Wenn dem Vermieter die Mehrheit des Hauses gehört, wird’s kein Problem geben.

Bei einer ETW hängts am Eigentumsvertrag, ob eine gewerbliche Nutzung zulässig ist. Wenn nicht, kann der Nachbar unangenehm werden. Risiko gering, wenn du halbwegs leise bist. Was ich bei 6-8 Stunden Calls täglich sicher nicht bin.

Auf Büromiete gibts keine Ust. https://www.wko.at/service/steuern/Vermietung_und_Verpachtung_von_Grundstuecken.html

Wenn dem Vermieter die Mehrheit des Hauses gehört, wird’s kein Problem geben.

Abgesehen von dem möglichen Problem, dass er nicht monatsweise vermieten möchte. Da sollte man dann besser gleich mit offenen Karten spielen - je nachdem, wie lange bei "für eine Weile" angedacht ist.

Da er es steuerlich nutzen will, muss er ohnehin mit offenen Karten spielen und als Firma mieten. Dadurch ist die Sache ja klar.

01.02.2021, 20:55 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Ich bin Einzelunternehmer, also selbstständig ohne FB-Eintrag. Von "außen" sieht man mir nicht an, ob ich gerade als Privatperson oder gewerblich unterwegs bin. Eigentlich nur, wenn ich einem Rechnungsteller meine UID Nummer bekannt gebe. (Weiss grad nicht, ob das bei Mietverträgen vorgeschrieben ist.)

Ich plane mal vage mindestens bis Jahresende. Für einen Monat tu ich mir das bestimmt nicht an.

wenn du halbwegs leise bist. Was ich bei 6-8 Stunden Calls täglich sicher
nicht bin

Dich hört man noch ausserhalb der Wohnung? Ich kenne ja einige, die "Ferngespräche" im Wortsinn führen, aber das klingt jetzt doch krass.

Ich bin aber sicher, dass von einer Familie mit Kindern (also zum Beispiel meiner) oder einem jungen Menschen mit Umgang in der Metal-Szene mehr Lärm ausgeht als von meiner Bürotätigkeit.

Ich habe kampflos das Wohnzimmer bei der Homeoffice Aufteilung bekommen. Der Rest der Familie ist im Obergeschoß. Meine Tochter genau darüber sagt, dass sie mich durch die Betondecke hört. Und ich glaub’s ihr. Ich spreche einfach laut und deutlich, wenn ich elektronische Medien verwende. Ich werde auch auf der Bühne meist gut verstanden, auch ohne Mikro.

Wenn meine Nachbarin loslegt, hör ich die auch stundenlang telefonieren.
Leider versteh ich sie nicht, sonst wärs wenigstens interessant

Auf Büromiete gibts keine Ust.
https://www.wko.at/service/steuern/Vermietung_und_Verpachtung_von_Grundstuecken.html

Interessant, danke! Wusste ich nicht. Allerdings ist die Steuerbefreiung optional und kostet den Vermieter den Vorsteuerabzug für Errichtungs-/Erhaltungsmassnahmen. Ist das trotzdem echt so üblich? Für den gewerblichen Mieter wäre die USt ja sowieso Durchlaufposten.

Wo ist der AVS, wen man ihn braucht?

alles richtig, was du sagst!
Das ist unecht befreit. Der Vermieter hat die UST-Option. Wenn er die zieht, hat er auch VST-Abzug, wenn nicht, dann nicht.
Ich zahl auch 20% für mein Büro. IS mir doch wurscht, reiner Durchläufer.

Und bei Mieteinnahmen jenseits der Geringfügigkeitsgrenze von 42.000€ p.a. hast sowieso UST-Pflicht.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Auf Büromiete gibts keine Ust.

Blödsinn
20%

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Du hast Recht, die WKO hat Unrecht!

Zitat: Steuersatz von 0%
Alle Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, die nicht dem Steuersatz von 10% oder 20% unterliegen, sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit. Dazu gehören die Vermietung von Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Lagerplätzen, Sportplätzen, Saalräumlichkeiten etc.

https://www.wko.at/service/steuern/Vermietung_und_Verpachtung_von_Grundstuecken.html

Sammelklage gegen Mahrer wegen Desinformation/Fake News?

sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit

lese und lerne

Sammelklage gegen Mahrer wegen Desinformation/Fake News?

nö. Holzhammer aufs Kopferl, weil einer von was red, von dem er nix versteht. Und das ist hier ned der Mahrer.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit

Du zitierst es selbst. Unecht befreit ist nicht gleich keine USt.

ja, kannst du problemlos machen.
Kein Vermieter wird sich da querlegen, wenn du ein 1-Mann-Büro ohne Kundenverkehr betreibst. Das bekommen auch die Nachbarn nicht mit. Und selbst wenn: gegen dich gehen die eh nicht vor, maximal gegen den Vermieter. Was dire egal sein kann und sowieso aussichtslos, weil bis die einen Gerichtstermin bekommen, bist du eh schon wieder weg.

Und jetzt zu dir:
Bei Anmietung gleich sagen, daß du Büro machen willst. Das bedeutet entweder 0% oder 20% USt. (das kannst DU dir NICHT aussuchen. 10% ist aber IMMER falsch!)

Achte auf den Mietvertrag. Du willst nur 1J bleiben. Achte darauf, daß du auch nach 1J (oder weniger) da rauskannst. Also beachte die Kündigungsregeln!

Du bist gewerblicher Mieter, dein Vertrag ist vergebührungspflichtig (nur Mietverträge für Wohnzwecke sind von der Vertragsvergebührung befreit!) Das sind 3% eines Jahreszinses! Immer! Denn weniger als 3J kann man ned befristen. Eine Befristung auf unter 3J ist nicht möglich. Auch nicht, wenn DU das willst! (im erweiterten Geltungsbereich des MRG)

Beachte andere Nebenkosten wie Makler und ähnliches. Die sind zwar steuerlich absetzbar, aber verteuern "relativ" deines Jahresmiete.

Plan B: such dir ne air-bnb Bude und verhandle einen Langzeittarif.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

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