Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (79 Beiträge, 1555 Mal gelesen)

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Liebes GH-Forum,
als langjähriger stiller Mitleser bin ich von der Kompetenz einiger User hier sehr überzeugt und wollte mir zu folgender Situation ein paar Anregungen und Tipps von euch holen, da sich hier anscheinend auch Immobilien Profis herumtreiben.

Es geht um eine Immobilie an einem Top Standort (Fußgängerzone, 100m vom Stadtzentrum entfernt, Winter- und Sommertourismus, viele Nächtigungen, viele Bummler und Shopper kommen an besagtem Standort vorbei) in einer Touristenstadt. Durch diesen Standort soll zukünftig Einkommen generiert werden.

Die derzeitige  Immobilie (Alter ca. 80 Jahre) hat eine Grundfläche (inkl. Außenwänden)  von 117 m2 (18 x 6,5m) und besteht aus einem Keller (total verschimmelt aufgrund regelmäßigen Wassereintritts bei Regen), Erdgeschoß (sehr schlechter Zustand) und Dachboden (nicht mehr begehbar). Das Dach selbst ist auch schon ziemlich hinüber. Darüber hinaus sind die Stromleitungen total veraltet und das Haupt-Abwasserrohr ist laut Installateur „blind“, d.h. es leckt.

Ich denke mal, dass eine Sanierung hier wenig Sinn macht. Deshalb soll das alte Gebäude abgerissen werden und durch eine neue Immobilie ersetzt werden. Diese kann durchaus etwas größer ausfallen, da noch etwas Platz vorhanden ist. Das Maximum wäre 20x8m inkl. Außenwände. Da die umliegenden Gebäude sehr hoch sind, könnte man auf das Erdgeschoß noch 3 weitere Stockwerke bauen.

Und hier kommen wir zum Problem (ihr könnt es euch sicherlich schon denken …): Es ist kein Eigenkapital vorhanden, um einen Kredit für die Errichtung eines neuen Gebäudes aufzunehmen.
Meine Überlegung ist nun folgende: Man findet einen Investor, der das gesamte Projekt finanziert und dafür das neue Gebäude bzw. Teile des neuen  Gebäudes (z.B. halber Keller als Lagerraum, Erdgeschoß und 1. Stock) für einen bestimmten Zeitraum nutzen kann bis sich die Investitionskosten amortisiert haben. Danach soll Miete gezahlt werden.
Die obersten 2 Stockwerke könnte man dann z.B. als Mietwohnungen verwenden.

Ich möchte noch hinzufügen, dass die anderen Geschäfte in der Fußgängerzone relativ hohe Mieten zahlen (ca. 4000-5000€ für 100-120m2 pro Monat) und die Grundstückspreise in diesem Bereich der Stadt bei ca. 800-900€/m2 liegen.

Die Fragen an euch:
*Habe ich etwas übersehen oder kann das so in etwa über die Bühne gehen?
*Ein Freund sagte mir, dass man bei einen fremdfinanzierten Neubau dem Investor mind. 30 Jahre Nutzungsrecht gewähren  muss (oder so ähnlich, bin nicht vom Fach). Stimmt das?
*Welche Branchen/ Firmen könnten daran interessiert sein? Ich dachte da an Gastronomie wie z.B. Starbucks, Subway,… oder Textilhandelsketten. Aufgrund des Standorts wird es definitiv keinen Kundenparkplatz geben.
*Soll ich die Firmen direkt anschreiben oder auf einschlägigen Immo-Seiten inserieren?
*Gibt es andere Finanzierungsmöglichkeiten?

Ich bedanke mich jetzt schon mal im Voraus und freue mich auf eure Anregungen und Tipps.
Falls ich hier total naiven Blödsinn verzapft habe, könnt ihr mir auch ruhig den Kopf waschen

.

Beste Grüße
Roy

Habe ich etwas übersehen

Defintiv ja, und zwar die ganzen Risiken die bei so einer Sache bestehen.
Lass dich mal umfassend beraten, von einem professionellen Immobilenentwickler und einem Anwalt.

Ohne Eigenkapital kann man sowas m.M. nur verkaufen oder auf 99 Jahre verpachten um auf der sicheren Seite zu sein.

Defintiv ja, und zwar die ganzen Risiken die bei so einer Sache bestehen.

Mir ist durchaus bewußt, daß Risiken bestehen. Beraten werde ich mich früher oder später eh lassen müssen. Wollte mir einfach mal vorab ein paar Meinungen und Anregungen holen.

Lg Roy

19.02.2014, 07:41 Uhr - Editiert von Roy Buchanan, alte Version: hier

Angesichts der aktuellen Immopreise solltest du die Chance nutzen und verkaufen.

Mfg lukas

Ein Verkauf sollte vermieden werden. Dafür hat der Standort zu viel Potential.

Lg Roy

Genau WEGEN des Potentials solltest du die alte Hütte lukrativ verkaufen. Immobilienentwickler schätzen das Potential ganz genau ab und berücksichtigen das auch im Kaufpreis.

WB.
--
Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Das Ding ist z.B. für beide Nachbarn unendlich interessant, weil sie dadurch auf eine vernünftige Größe kommen, wenn sie ihren Bestand zusammenlegen mit seinem Grund. Als neben uns ein Bauträger die Planung begonnen hat, haben wir für unser Haus plötzlich unaufgefordert unglaubliche Angebote erhalten.

mfg lukas

die Grundrechnungsarten solltest aber schon beherrschen, dann würde sich so Müllposting auch erledigen.....

k.a. was du genau meinst ...

und die Grundstückspreise in diesem Bereich der Stadt bei ca. 800-900€/m2
liegen.

Sehr zweifelhaft ... Klingt der Beschreibung nach eher nach einem Standort mit mind. €3000/m², bei der Bebaubarkeit eher noch mehr ... Ein Bauträger, der da ein 20x8x4 Stockwerke großes Gebäude (Nutzfläche ca. 600m²) hinstellen kann, würde bei den aktuellen Preisen wohl auch > 1 Mio. dafür hinlegen.

Einen Investor, der sich auf solche Mietgeschichten einlässt, wirst du vermutlich schwer finden.

Google-Suchergebnisse, nur mit Privatsphäre? startpage.com!

Once you allow the government to start breaking the law, no matter how seemingly justifiable the reason, you relinquish the contract between you and the government which establishes that the government works for and obeys you, the citizen—the employer—the master. And once the government starts operating outside the law, answerable to no one but itself, there’s no way to rein it back in, short of revolution. -- John W. Whitehead

Zwangsbejagung Ade!

19.02.2014, 01:43 Uhr - Editiert von mjy@geizhals.at, alte Version: hier

Einen Investor, der sich auf solche Mietgeschichten einlässt, wirst du
vermutlich schwer finden.

Gerade da hätte ich mir gedacht, daß ein Nutzungsrecht, welches über mehrere Jahrzenhnte besteht, durchaus ein Anreiz für größere Handelsketten o.ä. sein kann.
Vielleicht bin ich in dieser Hinsicht aber einfach zu naiv

LG Roy

Den letzten Satz hättest du als Titel dieses Threads wählen sollen. Damit ist de facto alles gesagt.

Mfg lukas

ich gebe gerne zu, dass ich ein "bauwirtschaftliches nackerbatzl" bin ...

Dann nimm ganz einfach jene Antworten ersnt, welche dir dringendst abraten, das Projekt wie ursprünglich beschrieben in Angriff zu nehmen.

Du hast KEIN Geld, also ist es sowieso Nonsens.
Du HÄTTEST angenommen viel Geld, dann würdest du es hier wirkungsvoll vernichten.

Also Zeit lassen und die offenbar nicht sanierbare Hütte gewinnbringend verkaufen und ein unbeschwerteres Leben führen.

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Er wird einen finden. Der wird ihn aber nach Strich und Faden ausziehen.

Die Generation der Erben kommt ans Ruder. Österreich, schnall dich an...

Mfg lukas

naja, einen Vertrag zu lesen und zu interpretieren traue ich mir dann schon zu. Es gibt zumindest genügend Anwälte im Freundes-/Bekanntenkreis.

Sei mir nicht böse, aber du könntest genauso sagen: "Ich bin in solchen Dingen völlig naiv und gerne bereit, ein Minimum herauszuholen."

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

durch eine neue Immobilie ersetzt werden. Diese kann durchaus etwas größer
ausfallen, da noch etwas Platz vorhanden ist. Das Maximum wäre 20x8m inkl. Außenwände. Da die umliegenden Gebäude sehr hoch sind, könnte man auf das Erdgeschoß noch 3 weitere Stockwerke bauen

Technisch machbar und können sind zwei Paar Schuhe. Was du an diesem Standort wirklich machen kannst, erläutert dir die Bauabteilung deines Stadtamtes.

*Habe ich etwas übersehen oder kann das so in etwa über die Bühne gehen?

Den Realitätsbezug hast du übersehen. Angenommen man dürfte tatsächlich die Außenmaße auf 20x8 erweitern und viergeschoßig bauen. Dann hast du 400-500 m² Nutzfläche. Die Baukosten liegen bei schätzomativ 1,5 mio Euro. Für diesen Betrag lässt sich kein vernunftbegabter Investor mit 200 m² Nutzung abspeisen. Angenommen es entspricht einer Netto-HMZ von 5000 Euro, dann wären das 300 Monate bzw 25 Jahre...

Ich dachte da an Gastronomie wie z.B. Starbucks, Subway,… oder
Textilhandelsketten

Die Fressketten haben ganz genaue Vorgaben, wie ein Standort situiert und die Räumlichkeit beschaffen sein muss. Textilhandel: Welche Kette hat eine Verkaufsfläche 100/200 m²? Das eignet sich nur als Vermietung an eine Boutique.

*Soll ich die Firmen direkt anschreiben oder auf einschlägigen Immo-Seiten
inserieren?

Damit du dich mit deiner wirtschaftlichen Naivität vollkommen den Profi-Geldhaien auslieferst??

Besser wäre, wenn du vorerst eine zwanglosere Beratung in Anspruch nimmst, rein als Vorinformation und ohne jemals einen Kugelschreiber in die Hand zu nehmen

Also zB bei deiner Hausbank jemand von der Immobilienentwicklung kontaktieren.

*Gibt es andere Finanzierungsmöglichkeiten?

Ohne Kompetenz und ohne Geld eine Bauprojekt zu entwicklen und 1,5 mio derstemmen zu wollen, da ist der Crash vorprogrammiert. Denke lieber in die Richtung, dass du das vorhandene Gebäude an einen Bauträger verkaufst. Es gibt genügend private Investoren, die derartige Beträge für Immobilieninvestionen verfügbar haben. Die drücken das Geld aber nicht DIR in die Hand, sondern einem Bauprofi, der etwas Nettes hinstellt, sich auch um die Vermietung sorgt und als Sahnehäubchen wird oben im Dachgeschoß eine herrliche Wohnung mit toller Aussicht erreichtet, an der sich entweder der Investor selber erfreut (Zweit- bis Drittwohnsitz) oder die er vermietet.

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Danke für diesen Augenöffner. Die Realität ist ein Hund ....

Technisch machbar und können sind zwei Paar Schuhe.

nein sind es nicht, aber wenn du können durch dürfen ersetzt stimmt dein satz

lg
-------------------- Signatur bitte hier abtrennen --------------------
Frauen Komplimente zu machen, ist wie Topfschlagen im Minenfeld: Zwischen tot und lebendig liegen nur wenige Millimeter!

Ich hatte das "können" im Sinne des TE verwendet, der damit das "erlaubt sein" meinte. Aber sein Problem ist eh ein anderes, nämlich der unerschütterliche Glaube an die wundersame Geldvermehrung und dass sich ein Haus quasi von selber baut.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

glaube kann bekanntlich berge versetzen, warum dann nicht auch häuser bauen

lg
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Hallo Roy,

das mit dem Investor ist zwar eine gute Idee, aber leider in der Praxis nicht einfach. Ungefähr so wie: Ich kann toll singen, jetzt brauche ich nur noch einen Manager, der mich zum Star macht. Überspitzt gesagt natürlich.

Vielleicht hilft dir dieser Link: http://www.immobilien-katalog.net/tipps/Bauen_und_Vermieten_f%FCr_Kapitalanleger.html Da wird auch auf Investoren eingegangen.

Danke, schau ich mir an.

Meine Meinung als mensch ohne Ahnung: Grundstück verkaufen.
Das was du vorhast, sollte nur jemand machen der sowieso schon genug Geld hat und einfach noch reicher werden will.
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Geh mit deinen problemen aufs Salzamt

Wo soll dieses Topgründstück liegen, wenn es mit 800-900m² in ner Top-Lage ist? Hinter Pfaffenhofen?!

Solche Baurechtgeschichten funktionieren evtl. in Wien in bester Lage auf 99 Jahre (zb siehe Grassers frühere Wohnung in Wien), aber nicht in Buxtehude - viel zu viel Aufwand, v.a. für dich auch nicht wirklich nütlich da ich bei so niedrigen m² Preisen die eindeutig auf nicht urbanisierte Gebiete hinweisen in 99 Jahren die Preise sicher nicht überdurchschnittlich steigen (vermutlich aber sogar sinken) werden.

Besser du verkaufst das Grundstück oder du suchst dir einen Entwickler mit dem du das zusammen machst (wird schwierig, da Nutzfläche winzig!; evtl. nen HTL Abgänger/Baumeister der mal Erfahrung sammeln will). Wenn du entwickelst & verkaufst & die untersten Geschosse als Vermietung für Geschäfte machst, dann ist u.U. auch eine reine Fremdkapitalfinanzierung möglich, das Grundstück hast du ja schon (=Eigenkapital).

Bitte nenn mir die Bank, die bei 10% Eigenkapital in Form des zu bebauenden Grundstücks 1,5 Mio für einen ansonsten Mittellosen lockermacht.

Mit der Bank beginne ich umgehend meine Immobilienkarriere. Da werde ich auf meine alten Tage glatt noch reich.

mfg lukas

Haa 😉

Willst du miteinsteigen? Ich würde in deinem Fall über eine Beteiligung wirklich ernsthaft nachdenken! Ich vertraue dir!

lukas

10 ek ist mir noch zu viel. da kommt ja keine gescheite ek rendite raus

iPhone-Smileys gehen hier auch?

😌😔😚😀☺️😜😜😝😛😞😤😤😤😎😎😴😡

Tatsächlich!

22.02.2014, 18:24 Uhr - Editiert von Superflo, alte Version: hier

Wenn du einen Entwickler im Team hast dann Erste, DB, UBS, CS, Hypo Real Estate,...
Ist aber dann Partizipationskapital bzw. Mezzanine mit Equity Kicker.
Je nach Beruf bekommst du aber auch mit 10% schon eine normale Hypothek (zb als Arzt bei UBS, CS gerade im Familienkreis erlebt: Immowert: 1,4 Mio CHF, FK 1,25 Mio CHF) Aufgrund seiner Naivität ists nichtmal so unwahrscheinlich, dass der Arzt ist - aber ich kenne ihn ja nicht

ich sehe von hier aus die ALPEn
aber nicht die ADRIA

wenns net so traurig für uns steuerzahler wäre

Gruß Sonic The Hedgehog

in der Zukunft angekommen

Ich möchte nicht öffentlich erläutern, wo genau das Grundstück liegt.
Aber die Lage ist (glaubs mir einfach) echt top. Jeder Ansprechpartner hat mir das auch so bestätigt.

Die 99 Jahre wären auch kein Problem. Wichtig ist nur, dass ein regelmässiges Einkommen generiert wird.

Ein totaler Verkauf steht nicht zur Debatte.

Wenn die Lage wirklich top ist, was ist dann der echte m2 Preis - 800-900€ wirds ja wohl kaum sein. Wenn du bei 7-10.000€ bist zb in Wien 1 dann ist die Eigenkapitalsituation ne andere als bei 800-900€; weil das ist ziemlich uninteressant.

Die 99 Jahre wären auch kein Problem. Wichtig ist nur, dass ein regelmässiges
Einkommen generiert wird.
Ein totaler Verkauf steht nicht zur
Debatte.

Unter diesen Voraussetzungen denke ich entgegen den meisten Vorpostern, dass es für dich eine sehr einfache und risikolose Möglichkeit gibt deine Ziele zu erreichen.

Das Baurecht mit langer Laufzeit ist für Bauträger nicht uninteressant. Es besteht auch die Möglichkeit Wohnungseigentum zu begründen und ins Grundbuch einzutragen. Somit werden Finanzierungen auch für die "Baurechts Eigentümer" möglich.

Für dich bedeutet das ganz einfach dass du dein Grundstück an einen Bauträger vermietest. Du hast deine fixen Einnahmen und kein Investitionsrisiko.
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Danke für deine Antwort ufo, das klingt schon recht interessant.

Danke für deine Einschätzung der Situation.

Als einzige Möglichkeit sehe ich eine Vereinbarung mit einem Investor (der auch hier erst einmal gefunden werden muss) über folgende Eckpunkte:

* Als Gegenleistung für dein Grundstück erhältst du eine Eigentumswohnung im Bauprojekt.
* Du hast nach deiner Unterschrift grundsätzlich nichts mehr zu melden.

Investor geht pleite. Grund ist in der Masse. Gute Nacht.

Mfg lukas

Du gehst von der denkbar ungünstigsten Vertragsgestaltung aus. Grund ist ein Informationsmangel. Bei solchen Kommentaren sag ich "Gute Nacht".

Na woraufhinauf soll eine Bank das Ganze finanzieren? Kein Investor, der das Geld hätte, steigt auf so etwas schwindliges ein. Und die anderen Investoren haben kein Geld und müssen es daher von der Bank finanzieren lassen. Dann gibts 2 Lösungen

a) der Investor bekommt vorher den Grund und belastet ihn dann
b) der Poster behält den Grund und die Bank belastet ihn

In beiden Fällen kann er sich im Fall einer Insolvenz des Ivestors die Kugel geben.

mfg lukas

Das wäre mMn das worst case scenario.

Bei mir macht das meine Bank, ich hab ihn ein objekt in wien gezeigt die lukrativ war mMn.
Die habe einen sachverständiger geschalten und einen anwalt und haben es gecheckt war ca 1,1 mio € wert mit ca 35 Wohnungen zwischen 45-70m² waren da es keinen aufzug gab und auch alters entsprechend auch reparatudürftig war hätte es für mich kaum ausgezahlt da die mieten dort sehr niedrig war daher hab ich es sein lassen sonst wäre die bank und ich bereit gewesen diesen schritt zu machen.

Also frag mal deine bank vielleicht können die sowas machen muss aber auch sagen meine familie (insgesamt 11 personen arbeiten seit 1980 oder 1981 sowas mit der Sparkasse vom Vater angefangen) da ist ein extremer vertrauen auch gegeben sein muss ich sagen dann spielt Finanzielles auch nicht wirklich dann eine grosse rolle.

Schon mal was von Satzzeichen (.,!?) gehört? Erleichtern das lesen ungemein. Wobei, bei dieser Ansammlung von grammatikalischen Skandalen nützt das auch nix mehr... und das nach über 30 Jahren in Österreich...

Wenns dir nicht passt musst ja nicht lesen...

Danke für deine Antwort.

Ich würde zuerst mit den Nachbarn reden, und versuchen das Ding zu verkaufen. Klar klingt es gut, 2 Wohnungen zu besitzen, und von den Mieteinnahmen leben zu können, aber es sind so viele Unbekannte & Fallstricke in dem ganzen "Plan", dass es einfach nur schiefgehen kann, und wenn es dann der Leerstand der "tollen" Wohnungen ist (die Leute mit Geld wollen Eigentum, die ohne Geld etwas gefördertes oder billigen Substandard), und man selber für die Betriebskosten aufkommen darf ....

Zu dem Thema bin ich vom Fach und kann nur div. Vorposter bestätigen: deine Vorstellung, womit du Investoren abspeisen willst ist völlig illusorisch. Die bringen nicht nur das Geld ein, sondern tragen damit auch das Risiko des Bauvorhabens. Für Investoren musst du eine fixfertige, durchkalkulierte Projektplanung vom Architekten präsentieren können und allein schon das übersteigt wahrscheinlich deine finanziellen Mittel. Du hast NICHTS als ein Grundstück, eine Fantasie was du damit machen willst und eine Fantasie, dass dir das irgendwer finanzieren soll für ein befristetes Genussrecht.

Deine einzige realistische Option ist, das Grundstück gut zu verkaufen.
--
Du kannst ein Pferd zur Tränke führen,
aber du weißt es brunzt dir rein

20.02.2014, 21:29 Uhr - Editiert von Beel_Zebub, alte Version: hier

Danke. Hab mir eh schon gedacht, dass das Vorhaben illusorisch ist.

Ich sehe jetzt nur noch 2 Möglichkeiten (abseits eines Totalverkaufs):

1. Eine Bausubstanzprüfung. Wenn diese positiv ausfällt, den Versuch wagen mit dem Altbestand etwas anzufangen.

2. Absprache mit dem örtlichen Bauamt um die möglichen Dimensionen eines neuen Gebäudes festzulegen. Dann vorab 2 Wohnungen (2. u. 3. Stockwerk) zum Verkauf anbieten. Damit das neue Gebäude finanzieren und das Erdgeschoß sowie den 1. Stock selbst nutzen.

(Info am Rande: 50m entfernt werden gerade Appartements mit jeweils 100m2 gebaut, von denen die 2 im obersten Stockwerk bereits verkauft wurden - um jeweils 750k.)

100m2 gebaut, von denen die 2 im obersten Stockwerk bereits verkauft wurden -
um jeweils 750k.)

das sind ja fast münchener preise

das sind ja fast münchener preise

Hier um die Ecke im 9. wollen sie schon ca. 9000/m² ...

Google-Suchergebnisse, nur mit Privatsphäre? startpage.com!

heftig ... dass das in wien nun auch schon so is ...
in münchen gehen in den gefragtesten vierteln stellplätze (teilweise auch doppelparker!!!) um 60.000 weg

2. Absprache mit dem örtlichen Bauamt um die möglichen Dimensionen eines neuen Gebäudes festzulegen. Dann vorab 2 Wohnungen (2. u. 3. Stockwerk) zum Verkauf
anbieten.

Geh bitte lass mich nochmal betonen: die Wohnungen musst du fixfertig geplant anbieten, mit Ausstattung und Bauzeit, wann sie konkret zumindest kaltbeziehbar sind. Dazu brauchst du einen Architekten, der eine verbindliche Planung mit verbindlicher Kalkulation und verbindlicher Bauzeit liefert. Architekt selbstverständlich bezahlbar im voraus und sogar schon dafür hast du das Geld nicht.

Ansonsten bietest du eine Fantasie von 2 Wohnungen an, keine Ahnung wie die ausschauen werden, wie sie ausgestattet sein werden und wann sie gebaut werden. Dein Glück, dass sich sowieso kein geistig normaler Mensch finden wird, der dir das abkauft. Weil falls doch, droht dir nur die nächste Katastrophe: es wird ein bisschen teurer als du kalkuliert hast - oder besser gesagt, ins Blaue geschätzt. Mit welchem Geld wolltest du dann den Bau fertigstellen?

Wo wir gerade beim Geld sind, darf ich dich gleich in noch einer Sache aus deinen Träumen aufwecken: selbst im Idealfall, du hättest einen Käufer der ohne Finanzierung vorab zahlt, kommt der Kaufpreis erstmal auf ein Treuhandkonto und wird nach Baufortschritt an dich ausbezahlt. So läuft das generell! Unter keinen Umständen siehst du im Voraus 1 Euro!
Das heißt, du beauftragst Baufirmen und Handwerker mit Geld, das du gar nicht hast und auch nicht drüber verfügen kannst bis deren Arbeiten erledigt sind. Wenn es da zu einer Bauverzögerung kommt - und es kommt IMMER zu irgendeiner Verzögerung beim Bau - mit welchen Geldmitteln springst du dann ein? Du kriegst keines vom Treuhandkonto bevor der Bauabschnitt nicht fertiggestellt wird und der Bauabschnitt wird nicht fertiggestellt bevor die Baufirma eine zumindest Teilzahlung von dir erhält.
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Du kannst ein Pferd zur Tränke führen,
aber du weißt es brunzt dir rein

Dann vorab 2 Wohnungen (2. u. 3. Stockwerk) zum Verkauf anbieten. Damit das
neue Gebäude finanzieren und das Erdgeschoß sowie den 1. Stock selbst nutzen.

sag mal, hast du überhaupt nicht kapiert, was die anderen dir sagen???

Keiner kauft eine nicht existierende Whg in einem nicht existierenden Haus. Luftschlösser sind unverkäuflich!!!

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Keiner kauft eine nicht existierende Whg in einem nicht existierenden Haus.

das mag vielleicht hier gerade stimmen, aber das 0815 bäuträgerprojekt läuft so. bevor banken finanzieren, verlangen sie zwischen 30 und 50% vorverkaufsquote. also müssen sogar wohnungen verkauft werden, die es noch gar nicht gibt.

verkauft: ja
ausbezahlt: nein

er braucht aber das Geld zum Bauen

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

anbezahlt sinds schon. er braucht das geld genauso zum bauen wie ein normaler bauträger - zwischenfinanziert durch die bank.

bloß: Bauträger wissen im Normalfall, was sie tun.

Er auch?

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

das habe ich e mal außen vorgelassen. ich hab nur dir geantwortet, dass sehr wohl wohnungen verkauft werden, die es nur am papier gibt.

wohnungen verkauft werden, die es nur am papier gibt.

Der himmelweite Unterschied ist, diese noch nicht vorhandenen Wohnungen sind auf den Zentimeter genau projektiert und kalkuliert, während der TE meint er bietet eine Wohnung an die irgendwann mal gebaut wird, PUNKT. Weil Details oder irgendwas Greifbareres, wie die Wohnung ausschauen wird und wann es sie geben wird, weiß er selber noch nicht.

Ich meine ... ich werd irgendwann mal irgendeine Geschäftsidee haben und die wird viel Geld abwerfen, kann ich dich dafür interessieren, bei mir als Investor einzusteigen? Und zwar jetzt. Was Genaueres weiß ich noch nicht, aber gib mir bitte jetzt im voraus Geld für das, was ich irgendwann mal machen werd.

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Du kannst ein Pferd zur Tränke führen,
aber du weißt es brunzt dir rein

22.02.2014, 15:12 Uhr - Editiert von Beel_Zebub, alte Version: hier

Der himmelweite Unterschied ist, diese noch nicht vorhandenen Wohnungen sind
auf den Zentimeter genau projektiert und kalkuliert, während der TE meint

das war mir schon klar - ich wollt dem avs ja nur antworten, dass sehr wohl wohnungen vom papier weg verkauft werden.

wobei ich zugeben muss - so wenig fantasie hätte das ganze nicht (unter der voraussetzung, dass die daten vom TE stimmen - wobei mir aber der grundpreis dann als zu günstig erschiene - man muss sich die gfz und die anderen gegebenheiten anschauen).
aber nur so mal betrachtet - du bist ja scheinbar vom fach meine ich gelesen zu haben.

angaben des TE:
- 20x8m wärene realisierbar - lass uns daraus 100m² netto/geschoss machen
- gesamt 4 stöcke wären realisierbar
- in unmittelbarer nähe wurden dachwohnungen um 7.500/m² verkauft

a) das wären rund 400m² wohnnutzfläche bei verkaufspreisen von wohl min. 5.000/m2 (eher mehr, da die dachwohnung hier auch um 7.500 verkauft werden könnten - bei gleichem standard), aber das ergäbe summa summarum rund 2 mio verkaufspreis.
um 2.500/m² kann man schon gute bauen - belaufen sich die kosten also auf rund 1 mio. jetzt könnte er das ganze an nen architekten vergeben und dem nochmals so rund 200.000 zahlen. dann von mir aus nochmals 500/m² baunebenkosten + sicherheitsreserven samt baukostenüberschreitung. verblieben ihm ca. 600.000!

b) oder er verkauft das grundstück an nen bauträger, der ihm bei den kennzahlen bis zu ca. 300.000 wohl zahlen würde.

problem bei a) eine finanzierung aufstellen!!!
grundsätzlich sind die banken bei gewerblichen bauträgern die sie gut kennen sehr flexibel - bei einigen werden teilweise gar keine eigemittel und nur 30% vorverkaufsquote verlangt. hier könnte der TE wohl nur eigenmittel in form der liegenschaft einbringen - also rund 15%. und da er keinerlei ahnung von der materie aber hat, wird keine bank hier einstiegen.

unter diesen aspekten glaube ich aber, dass der von ihm propagierte grundpreis von rund 800-900/m² nicht stimmt oder das grundstück nicht so stark bebaut werden darf.

- in unmittelbarer nähe wurden dachwohnungen um ...
erkauft werden könnten - bei gleichem standard

DAS ist nicht raus.
Der Wohnungspreis ergibt sich nicht nur aus der Lage. Wir haben keine Ahnung, was da in der Nachbarschaft für Wohnungen verkauft wurden.

problem bei a) eine finanzierung aufstellen!

Na, ein bissl ein Knowhow wie man so ein Projekt auf- und durchzieht, wird glaub ich auch erforderlich sein, meinst nicht?

Weil "ich hab die Idee und das Geld (und das Grundstück), um alles andere sollen sich alle anderen kümmern", das kann die Rihanna sagen. Und die muss das Haus das dabei rauskommt - besser gesagt, zu den Baukosten die dabei rauskommen - dann nicht zu einem verkaufbaren Preis verkaufen.
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Du kannst ein Pferd zur Tränke führen,
aber du weißt es brunzt dir rein

Na, ein bissl ein Knowhow wie man so ein Projekt auf- und durchzieht, wird
glaub ich auch erforderlich sein, meinst nicht?

darum habe ich ja das geschrieben:

und da er keinerlei ahnung von der materie aber hat, wird keine bank hier einstiegen.

Du hasts durchschaut. Irgendwie passen alle Zahlen nicht zusammen! Da das dem TE aber nicht auffällt, habe ich vor weiteren Schritten gewarnt.

mfg lukas

Kann schon sein, dass jemand auch 1k/m2 dafür zahlt.
Ich berufe mich hierbei auf Aussagen von ein paar Anrainern, die sich eigentlich gut mit den Grundstückspreisen hier auskennen.

Kurze Frage: Wenn man von 7500/m2 bebauter Wohnfläche (die bereits erwähnten Appartements in Top Lage + Tiefgarage) ausgeht, kann man dann pauschal sagen wie hoch der Grundückspreis pro m2 in etwa ist (bzw. vor Baubeginn war)?
Wie gesagt, es ist ländlicher Raum, dennoch ist die Infrastruktur ok, da wir quasi vom Tourismus leben.
Ein paar kleinere Gewerbegebiete gibts. Industrie logischerweise null.

kann man dann pauschal sagen wie hoch der Grundückspreis pro m2 in etwa ist

Sogar der Kaffeesud würde sich schämen, hier eine zahlenmäßige Antwort zu geben.

"Wert" ist ein Grundstück immer soviel, wie jemand bereit ist dafür zu zahlen. Wenn es dich interessiert, dann gehst du zum Grundbuchsgericht und schaust dir den Kaufvertrag der betreffenden Liegenschaft an.

WB.
--
Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

a) ...
verblieben ihm ca. 600.000!

problem bei a) eine finanzierung aufstellen!!!

Wenn man selber das Team nicht hat und jemanden bauen lässt, wird man um 2.500,-/m² nicht eine Dachgeschoßwohnung bekommen, die man um 7.500,-/m² verkauft.

Folgendes hast du bei deiner Kalkulation vergessen:

- Abriss & Entsorgungskosten der derzeitigen Immobilie
- Kosten Tiefgarage: es wird niemand in der Innenstadt ein vermögen für eine Wohnung ohne Garage bieten. Man hat durch den Verkauf zwar auch Einnahmen, dennoch erhöhen sie den Baukostenteil
- Kapitalkosten

Der Verkauf des Grundstücks ist auch eine Überlegung wert. Er wird mit seiner Erfahrung ( = 0) nicht deutlich viel mehr rausholen.

Natürlich haben wir hier nur ganz wenig mitbekommen und er wird sich beraten lassen müssen...

Wenn man selber das Team nicht hat und jemanden bauen lässt, wird man um
2.500,-/m² nicht eine Dachgeschoßwohnung bekommen, die man um 7.500,-/m²
verkauft.

genau der meinung bin ich auch.

- Abriss & Entsorgungskosten der derzeitigen Immobilie

stimmt - die habe ich vergessen

- Kosten Tiefgarage:

da bin ich zu wenig bauexperte, aber zahlt sich rechnerisch eine tiefgarage für 4 autos aus? bei 20x8m mit ein/ausfahrt überhaupt realisierbar?
die kapitalkosten habe ich grosszügigerweise bei den baukosten mit 2.500 miteingerechnet.

Der Verkauf des Grundstücks ist auch eine Überlegung wert. Er wird mit seiner
Erfahrung ( = 0) nicht deutlich viel mehr rausholen.

nur das halte ich bei ihm für sinnvoll - ja.

da bin ich zu wenig bauexperte, aber zahlt sich rechnerisch eine tiefgarage
für 4 autos aus?

das ist schwierig, denn oft wird dort auch ein Kellerabteil gebaut, das man nicht wie einen Stellplatz seperat verkauft. Bei der Fläche wird es ganz schwierig. Rechnen, sodass er dadurch auch einen Gewinn erzielt, unwahrscheinlich.

Der TE ist ein wenig illusorisch, denn er erwähnt die 7.500,- / m² die für eine Dachgeschoßwohnung erzielt wurden/werden sollen. Ich glaube er denkt nicht daran, dass er nicht nur Dachgeschoßwohnungen haben wird

Mit keinem Kapital und dem Risiko, dass der Bauträger pleite gehen könnte, scheint ein Verkauf des Grundstücks die unproblematischste Lösung zu sein.

da bin ich zu wenig bauexperte, aber zahlt sich rechnerisch eine tiefgarage
für 4 autos aus? bei 20x8m mit ein/ausfahrt überhaupt realisierbar?

Technisch realisierbar ist es, und wenn man einen PKW-Lift einbaut. Die Auslagenfront und die Nutzfläche des Luxusmiete zahlenden Geschäfts wird durch die Einfahrt halt drastisch kleiner.

Ob es sich rentiert? Da gibt es zwei Aspekte:
1. Ev. schreibt dir die Baubehörde vor, dass du innerstädtisch pro Wohnung mind. 1 Stellplatz mit errichten musst.
2. Vielleicht sind Parkplätze in der Umgebung derart rar, dass eine Luxuswohnung durch einen eigenen Stellplatz überhaupt erst verkaufbar wird.

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Wer nicht vollkommen gestört ist, zahlt höchstens den Grundanteil an und lässt auch das grundbücherlich absichern. Und der Rest wird nach Baufortschritt gezahlt mit Freigabe durch einen unabhängigen Sachverständigen.

Mfg lukas

is 0815 Standard nach dem btvg, wobei meist die Absicherung nicht grundbücherlich, sondern sculdrechtlich über bankgarantien erfolgt.

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