Re(10): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (79 Beiträge, 1558 Mal gelesen)

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Liebes GH-Forum,
als langjähriger stiller Mitleser bin ich von der Kompetenz einiger User hier sehr überzeugt und wollte mir zu folgender Situation ein paar Anregungen und Tipps von euch holen, da sich hier anscheinend auch Immobilien Profis herumtreiben.

Es geht um eine Immobilie an einem Top Standort (Fußgängerzone, 100m vom Stadtzentrum entfernt, Winter- und Sommertourismus, viele Nächtigungen, viele Bummler und Shopper kommen an besagtem Standort vorbei) in einer Touristenstadt. Durch diesen Standort soll zukünftig Einkommen generiert werden.

Die derzeitige  Immobilie (Alter ca. 80 Jahre) hat eine Grundfläche (inkl. Außenwänden)  von 117 m2 (18 x 6,5m) und besteht aus einem Keller (total verschimmelt aufgrund regelmäßigen Wassereintritts bei Regen), Erdgeschoß (sehr schlechter Zustand) und Dachboden (nicht mehr begehbar). Das Dach selbst ist auch schon ziemlich hinüber. Darüber hinaus sind die Stromleitungen total veraltet und das Haupt-Abwasserrohr ist laut Installateur „blind“, d.h. es leckt.

Ich denke mal, dass eine Sanierung hier wenig Sinn macht. Deshalb soll das alte Gebäude abgerissen werden und durch eine neue Immobilie ersetzt werden. Diese kann durchaus etwas größer ausfallen, da noch etwas Platz vorhanden ist. Das Maximum wäre 20x8m inkl. Außenwände. Da die umliegenden Gebäude sehr hoch sind, könnte man auf das Erdgeschoß noch 3 weitere Stockwerke bauen.

Und hier kommen wir zum Problem (ihr könnt es euch sicherlich schon denken …): Es ist kein Eigenkapital vorhanden, um einen Kredit für die Errichtung eines neuen Gebäudes aufzunehmen.
Meine Überlegung ist nun folgende: Man findet einen Investor, der das gesamte Projekt finanziert und dafür das neue Gebäude bzw. Teile des neuen  Gebäudes (z.B. halber Keller als Lagerraum, Erdgeschoß und 1. Stock) für einen bestimmten Zeitraum nutzen kann bis sich die Investitionskosten amortisiert haben. Danach soll Miete gezahlt werden.
Die obersten 2 Stockwerke könnte man dann z.B. als Mietwohnungen verwenden.

Ich möchte noch hinzufügen, dass die anderen Geschäfte in der Fußgängerzone relativ hohe Mieten zahlen (ca. 4000-5000€ für 100-120m2 pro Monat) und die Grundstückspreise in diesem Bereich der Stadt bei ca. 800-900€/m2 liegen.

Die Fragen an euch:
*Habe ich etwas übersehen oder kann das so in etwa über die Bühne gehen?
*Ein Freund sagte mir, dass man bei einen fremdfinanzierten Neubau dem Investor mind. 30 Jahre Nutzungsrecht gewähren  muss (oder so ähnlich, bin nicht vom Fach). Stimmt das?
*Welche Branchen/ Firmen könnten daran interessiert sein? Ich dachte da an Gastronomie wie z.B. Starbucks, Subway,… oder Textilhandelsketten. Aufgrund des Standorts wird es definitiv keinen Kundenparkplatz geben.
*Soll ich die Firmen direkt anschreiben oder auf einschlägigen Immo-Seiten inserieren?
*Gibt es andere Finanzierungsmöglichkeiten?

Ich bedanke mich jetzt schon mal im Voraus und freue mich auf eure Anregungen und Tipps.
Falls ich hier total naiven Blödsinn verzapft habe, könnt ihr mir auch ruhig den Kopf waschen

.

Beste Grüße
Roy

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (schoefi am 18.02.2014, 20:21:50)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 19.02.2014, 07:39:16)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 18.02.2014, 21:31:11)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 19.02.2014, 07:41:12)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Weissbier am 19.02.2014, 10:44:23)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 19.02.2014, 12:57:44)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(LZ am 18.02.2014, 23:07:13)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 19.02.2014, 07:42:30)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (mjy@geizhals.at am 19.02.2014, 01:43:00)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 19.02.2014, 07:47:18)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Paulas_Papa am 19.02.2014, 07:50:07)

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(Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:09:53)

Re(5): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Weissbier am 20.02.2014, 00:15:56)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Paulas_Papa am 19.02.2014, 07:48:10)

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Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Weissbier am 19.02.2014, 10:42:03)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:20:51)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Narf !!! am 24.02.2014, 16:38:50)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Weissbier am 24.02.2014, 17:21:19)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Narf !!! am 24.02.2014, 20:19:47)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (anundie am 19.02.2014, 13:59:34)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:22:24)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Sanders am 19.02.2014, 14:46:11)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (User220621 am 19.02.2014, 14:46:37)

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Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 19.02.2014, 16:20:35)

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Re(5): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 19.02.2014, 19:07:31)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Superflo am 22.02.2014, 18:22:42)

Re(5): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Superflo am 22.02.2014, 18:23:58)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (User220621 am 19.02.2014, 17:33:28)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Sonic The Hedgehog am 20.02.2014, 07:55:19)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:38:29)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (User220621 am 20.02.2014, 10:21:32)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (ufo12 am 22.02.2014, 22:57:28)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 23.02.2014, 16:14:44)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 22.02.2014, 09:22:14)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (hadaba am 19.02.2014, 16:13:28)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 19.02.2014, 16:27:33)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (hadaba am 19.02.2014, 17:00:00)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 19.02.2014, 17:06:16)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:42:08)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (sonyvaio82 am 19.02.2014, 17:18:44)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Luk0r am 20.02.2014, 12:02:00)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(sonyvaio82 am 20.02.2014, 19:51:21)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 22.02.2014, 09:23:02)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (to_markus am 20.02.2014, 08:47:39)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Beel_Zebub am 20.02.2014, 21:28:53)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 22.02.2014, 09:40:48)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 22.02.2014, 10:54:38)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (mjy@geizhals.at am 23.02.2014, 00:20:56)

Re(5): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 23.02.2014, 10:49:26)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Beel_Zebub am 22.02.2014, 11:56:23)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(AVS_reloaded am 22.02.2014, 12:26:01)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(extrem_oaga_nick am 22.02.2014, 12:38:21)

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Re(6): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 22.02.2014, 12:51:24)

Re(7): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (AVS_reloaded am 22.02.2014, 12:55:24)

Re(8): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 22.02.2014, 13:22:49)

Re(9): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Beel_Zebub am 22.02.2014, 15:11:41)

Der himmelweite Unterschied ist, diese noch nicht vorhandenen Wohnungen sind
auf den Zentimeter genau projektiert und kalkuliert, während der TE meint

das war mir schon klar - ich wollt dem avs ja nur antworten, dass sehr wohl wohnungen vom papier weg verkauft werden.

wobei ich zugeben muss - so wenig fantasie hätte das ganze nicht (unter der voraussetzung, dass die daten vom TE stimmen - wobei mir aber der grundpreis dann als zu günstig erschiene - man muss sich die gfz und die anderen gegebenheiten anschauen).
aber nur so mal betrachtet - du bist ja scheinbar vom fach meine ich gelesen zu haben.

angaben des TE:
- 20x8m wärene realisierbar - lass uns daraus 100m² netto/geschoss machen
- gesamt 4 stöcke wären realisierbar
- in unmittelbarer nähe wurden dachwohnungen um 7.500/m² verkauft

a) das wären rund 400m² wohnnutzfläche bei verkaufspreisen von wohl min. 5.000/m2 (eher mehr, da die dachwohnung hier auch um 7.500 verkauft werden könnten - bei gleichem standard), aber das ergäbe summa summarum rund 2 mio verkaufspreis.
um 2.500/m² kann man schon gute bauen - belaufen sich die kosten also auf rund 1 mio. jetzt könnte er das ganze an nen architekten vergeben und dem nochmals so rund 200.000 zahlen. dann von mir aus nochmals 500/m² baunebenkosten + sicherheitsreserven samt baukostenüberschreitung. verblieben ihm ca. 600.000!

b) oder er verkauft das grundstück an nen bauträger, der ihm bei den kennzahlen bis zu ca. 300.000 wohl zahlen würde.

problem bei a) eine finanzierung aufstellen!!!
grundsätzlich sind die banken bei gewerblichen bauträgern die sie gut kennen sehr flexibel - bei einigen werden teilweise gar keine eigemittel und nur 30% vorverkaufsquote verlangt. hier könnte der TE wohl nur eigenmittel in form der liegenschaft einbringen - also rund 15%. und da er keinerlei ahnung von der materie aber hat, wird keine bank hier einstiegen.

unter diesen aspekten glaube ich aber, dass der von ihm propagierte grundpreis von rund 800-900/m² nicht stimmt oder das grundstück nicht so stark bebaut werden darf.

Re(11): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Beel_Zebub am 22.02.2014, 17:19:19)

Re(12): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 22.02.2014, 18:12:36)

Re(11): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 22.02.2014, 21:27:49)

Re(12): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 23.02.2014, 16:42:23)

Re(13): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Weissbier am 24.02.2014, 10:35:33)

Re(11): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Time am 23.02.2014, 11:28:35)

Re(12): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 23.02.2014, 14:03:30)

Re(13): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Time am 23.02.2014, 19:31:45)

Re(13): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Weissbier am 24.02.2014, 17:26:04)

Re(7): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 26.02.2014, 18:59:06)

Re(8): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 27.02.2014, 08:46:36)

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