Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (79 Beiträge, 1557 Mal gelesen)

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Liebes GH-Forum,
als langjähriger stiller Mitleser bin ich von der Kompetenz einiger User hier sehr überzeugt und wollte mir zu folgender Situation ein paar Anregungen und Tipps von euch holen, da sich hier anscheinend auch Immobilien Profis herumtreiben.

Es geht um eine Immobilie an einem Top Standort (Fußgängerzone, 100m vom Stadtzentrum entfernt, Winter- und Sommertourismus, viele Nächtigungen, viele Bummler und Shopper kommen an besagtem Standort vorbei) in einer Touristenstadt. Durch diesen Standort soll zukünftig Einkommen generiert werden.

Die derzeitige  Immobilie (Alter ca. 80 Jahre) hat eine Grundfläche (inkl. Außenwänden)  von 117 m2 (18 x 6,5m) und besteht aus einem Keller (total verschimmelt aufgrund regelmäßigen Wassereintritts bei Regen), Erdgeschoß (sehr schlechter Zustand) und Dachboden (nicht mehr begehbar). Das Dach selbst ist auch schon ziemlich hinüber. Darüber hinaus sind die Stromleitungen total veraltet und das Haupt-Abwasserrohr ist laut Installateur „blind“, d.h. es leckt.

Ich denke mal, dass eine Sanierung hier wenig Sinn macht. Deshalb soll das alte Gebäude abgerissen werden und durch eine neue Immobilie ersetzt werden. Diese kann durchaus etwas größer ausfallen, da noch etwas Platz vorhanden ist. Das Maximum wäre 20x8m inkl. Außenwände. Da die umliegenden Gebäude sehr hoch sind, könnte man auf das Erdgeschoß noch 3 weitere Stockwerke bauen.

Und hier kommen wir zum Problem (ihr könnt es euch sicherlich schon denken …): Es ist kein Eigenkapital vorhanden, um einen Kredit für die Errichtung eines neuen Gebäudes aufzunehmen.
Meine Überlegung ist nun folgende: Man findet einen Investor, der das gesamte Projekt finanziert und dafür das neue Gebäude bzw. Teile des neuen  Gebäudes (z.B. halber Keller als Lagerraum, Erdgeschoß und 1. Stock) für einen bestimmten Zeitraum nutzen kann bis sich die Investitionskosten amortisiert haben. Danach soll Miete gezahlt werden.
Die obersten 2 Stockwerke könnte man dann z.B. als Mietwohnungen verwenden.

Ich möchte noch hinzufügen, dass die anderen Geschäfte in der Fußgängerzone relativ hohe Mieten zahlen (ca. 4000-5000€ für 100-120m2 pro Monat) und die Grundstückspreise in diesem Bereich der Stadt bei ca. 800-900€/m2 liegen.

Die Fragen an euch:
*Habe ich etwas übersehen oder kann das so in etwa über die Bühne gehen?
*Ein Freund sagte mir, dass man bei einen fremdfinanzierten Neubau dem Investor mind. 30 Jahre Nutzungsrecht gewähren  muss (oder so ähnlich, bin nicht vom Fach). Stimmt das?
*Welche Branchen/ Firmen könnten daran interessiert sein? Ich dachte da an Gastronomie wie z.B. Starbucks, Subway,… oder Textilhandelsketten. Aufgrund des Standorts wird es definitiv keinen Kundenparkplatz geben.
*Soll ich die Firmen direkt anschreiben oder auf einschlägigen Immo-Seiten inserieren?
*Gibt es andere Finanzierungsmöglichkeiten?

Ich bedanke mich jetzt schon mal im Voraus und freue mich auf eure Anregungen und Tipps.
Falls ich hier total naiven Blödsinn verzapft habe, könnt ihr mir auch ruhig den Kopf waschen

.

Beste Grüße
Roy

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (schoefi am 18.02.2014, 20:21:50)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 19.02.2014, 07:39:16)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 18.02.2014, 21:31:11)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 19.02.2014, 07:41:12)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Weissbier am 19.02.2014, 10:44:23)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 19.02.2014, 12:57:44)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(LZ am 18.02.2014, 23:07:13)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 19.02.2014, 07:42:30)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (mjy@geizhals.at am 19.02.2014, 01:43:00)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 19.02.2014, 07:47:18)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Paulas_Papa am 19.02.2014, 07:50:07)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:09:53)

Re(5): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Weissbier am 20.02.2014, 00:15:56)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Paulas_Papa am 19.02.2014, 07:48:10)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:15:19)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Weissbier am 20.02.2014, 00:17:17)

durch eine neue Immobilie ersetzt werden. Diese kann durchaus etwas größer
ausfallen, da noch etwas Platz vorhanden ist. Das Maximum wäre 20x8m inkl. Außenwände. Da die umliegenden Gebäude sehr hoch sind, könnte man auf das Erdgeschoß noch 3 weitere Stockwerke bauen

Technisch machbar und können sind zwei Paar Schuhe. Was du an diesem Standort wirklich machen kannst, erläutert dir die Bauabteilung deines Stadtamtes.

*Habe ich etwas übersehen oder kann das so in etwa über die Bühne gehen?

Den Realitätsbezug hast du übersehen. Angenommen man dürfte tatsächlich die Außenmaße auf 20x8 erweitern und viergeschoßig bauen. Dann hast du 400-500 m² Nutzfläche. Die Baukosten liegen bei schätzomativ 1,5 mio Euro. Für diesen Betrag lässt sich kein vernunftbegabter Investor mit 200 m² Nutzung abspeisen. Angenommen es entspricht einer Netto-HMZ von 5000 Euro, dann wären das 300 Monate bzw 25 Jahre...

Ich dachte da an Gastronomie wie z.B. Starbucks, Subway,… oder
Textilhandelsketten

Die Fressketten haben ganz genaue Vorgaben, wie ein Standort situiert und die Räumlichkeit beschaffen sein muss. Textilhandel: Welche Kette hat eine Verkaufsfläche 100/200 m²? Das eignet sich nur als Vermietung an eine Boutique.

*Soll ich die Firmen direkt anschreiben oder auf einschlägigen Immo-Seiten
inserieren?

Damit du dich mit deiner wirtschaftlichen Naivität vollkommen den Profi-Geldhaien auslieferst??

Besser wäre, wenn du vorerst eine zwanglosere Beratung in Anspruch nimmst, rein als Vorinformation und ohne jemals einen Kugelschreiber in die Hand zu nehmen

Also zB bei deiner Hausbank jemand von der Immobilienentwicklung kontaktieren.

*Gibt es andere Finanzierungsmöglichkeiten?

Ohne Kompetenz und ohne Geld eine Bauprojekt zu entwicklen und 1,5 mio derstemmen zu wollen, da ist der Crash vorprogrammiert. Denke lieber in die Richtung, dass du das vorhandene Gebäude an einen Bauträger verkaufst. Es gibt genügend private Investoren, die derartige Beträge für Immobilieninvestionen verfügbar haben. Die drücken das Geld aber nicht DIR in die Hand, sondern einem Bauprofi, der etwas Nettes hinstellt, sich auch um die Vermietung sorgt und als Sahnehäubchen wird oben im Dachgeschoß eine herrliche Wohnung mit toller Aussicht erreichtet, an der sich entweder der Investor selber erfreut (Zweit- bis Drittwohnsitz) oder die er vermietet.

WB.
--
Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:20:51)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Narf !!! am 24.02.2014, 16:38:50)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Weissbier am 24.02.2014, 17:21:19)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Narf !!! am 24.02.2014, 20:19:47)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (anundie am 19.02.2014, 13:59:34)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Roy Buchanan am 20.02.2014, 00:22:24)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Sanders am 19.02.2014, 14:46:11)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (User220621 am 19.02.2014, 14:46:37)

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Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (extrem_oaga_nick am 19.02.2014, 16:20:35)

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Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Superflo am 22.02.2014, 18:22:42)

Re(5): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Superflo am 22.02.2014, 18:23:58)

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Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (ufo12 am 22.02.2014, 22:57:28)

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Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (hadaba am 19.02.2014, 16:13:28)

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Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (sonyvaio82 am 19.02.2014, 17:18:44)

Re(2): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Luk0r am 20.02.2014, 12:02:00)

Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(sonyvaio82 am 20.02.2014, 19:51:21)

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Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (to_markus am 20.02.2014, 08:47:39)

Re: Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Beel_Zebub am 20.02.2014, 21:28:53)

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Re(3): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(Beel_Zebub am 22.02.2014, 11:56:23)

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(AVS_reloaded am 22.02.2014, 12:26:01)

Re(4): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis

(extrem_oaga_nick am 22.02.2014, 12:38:21)

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Re(7): Gebäude: Abriß - Neubau. Finanzierungsfrage an die Immo-Profis (Paulas_Papa am 26.02.2014, 18:59:06)

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