Immobilie ersteigen und herrichten.

Immobilie ersteigen und herrichten. (42 Beiträge, 1606 Mal gelesen)

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Hi

Ich und meine Partnerin haben beide handwerkliche Berufe gelernt, ich iwann mal Sanitär und Klimatechnik und meine Freundin Elektroanlagentechnik.
Wir haben jetzt ein Ferienhaus und dort gebastelt und das hat uns echt Spaß gemacht und vorallem ging das echt super, nur sind wir halt eigentlich fertig.

Iwann vor paar Monaten hab ich mal ein Prospekt in die Hand bekommen, k.a. woher eig. wo es darum geht das Wohnungen in Wien zwangsversteigert werden und ganz kleine Wohnungen bekommt man da teilweise ja schon unter 20k Euro, Grundbucheintrag ist auch gratis wenn man ersteigert.

Es ist nur so ein Gedanke, aber hat jemand damit mal eine Erfahrung gemacht?

Wie läuft so eine Ver/Ersteigerung? Kann man diese Objekte vorher überhaupt besichtigen oder kauft man ins blaue, weil dann würd ichs gleich sein lassen..

Also unsere Idee ist das wir mal versuchen so eine Kleinstwohnung zu ersteigern und die einfach wieder fit basteln, weil uns das spaß gemacht hat, wenn man damit bissl Geld macht und das legal machbar ist würde uns das interessieren.

Also ich fange an mich jetzt mal zu informieren wie das läuft und wollte mal hier fragen ob irgendjemand sowas evtl sogar schon mal gemacht hat.

Lg

30.04.2020, 22:38 Uhr - Editiert von novate, alte Version: hier

Findest alles im Gutachten per https://edikte.justiz.gv.at

Ausweis, Vadium und viel Glück brauchst, die Geier riechen alles

pobg
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

Ausweis, Vadium und viel Glück brauchst, die Geier riechen alles

Hab ich alles, wirklich! *G*

Ich würde einfach gerne wem finden der das mal gemacht hat.
Weil mir die Preise schon SEHR gut vorkommen, da frag ich mich wie das geht.

30.04.2020, 23:53 Uhr - Editiert von novate, alte Version: hier

Nimm einfach teil.

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

Weil mir die Preise schon SEHR gut vorkommen, da frag ich mich wie das geht.

Das sind die Preise bei denen die Gebote beginnen. Die wenigsten Objekte werden zu dem Preis versteigert. Und wenn doch, dann sinds richtige Löcher, die keiner haben will.

Ich würde einfach gerne wem finden der das mal gemacht hat

Dafür brauchst hier schon Bauunternehmer, denn sonst tut sich das keiner an.

soooo pauschal tät ich das jetzt nicht sagen, aber im Prinzip hast du recht

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ich war zweimal da dabei, beim zweiten Mal wollte ich selber bieten.

Kam allerdings nicht dazu, weil ich mein Limit wenn ich mich recht erinnere (paar Jahre her) 140K war und weg ging es dann um 160.

Klar sind "Geier" dabei (Haben bei den 160K versucht mit dem Richter zu feilschen, weil sie zu lang gezögert haben und er den Zuschlag bereits gegeben hatte. Ich hatte auch den Eindruck, dass der Richter schneller gehandelt hat, als er es normal tun würde, weil es sich um ein Kleingartengrundstück gehandelt hat und die Höchstbieter ein schwangeres Ehepaar waren. Und zufälligerweise wurde versteigert, weil die Besitzerin verstorben ist...), aber in beiden Fällen wo ich dabei war, gingen die Immobilien an Privatpersonen.

Schnäppchen sollte man sich deshalb nicht erwarten, weil diese Leute wissen, was die Dinge wert sind. ABER - es werden eventuell Immobilien angeboten, für die man sonst kaum je Gelegenheit bekommt. Versuch mal auf willhaben oder so Kleingartengrundstücke (ganzjährig bewohnbar) in Ottakring zu finden. Natürlich auch Glückssache...
Und man muss wohl nur ein wenig mehr bieten als Spekulanten und Bauunternehmen... Außer halt es sind noch andere dabei, die es unbedingt wollen, auch über dem Marktwert...

01.06.2020, 12:03 Uhr - Editiert von sh4dow, alte Version: hier

ach du meine Güte, da hat jemand zu viel TV (Fixer Upper plus alle Nachfolgeclone, inklusive denen im DE-TV) geschaut.

Jetzt die schlechte Nachricht, du mußt tapfer sein: wir sind in Ö, also vergiß es!

1.
2.
1. Grundbucheintrag kostet 1,1% - das ist der MIT ABSTAND kleinste Kostenfaktor bei Immotransaktionen.
2. die Idee hatten schon andere vor dir. Bei jeder Zwangsversteigerung von Kleinimmobilien (Gartenhäusern, kleinen, v.a. unrenovierten Wohnungen) stehen unzählige kleine Baufirmen, die auf genau das spekulieren, was du tun willst. Nur daß die damit Erfahrung haben.
3. und gleich passend dazu un der Österreich-Bezug: Es ist zwar schön, wenn ihr was handwerkliches gelernt habt, aber seid ihr MEISTER?? Also Berufsberechtigt mit Gewerbeanmeldung? Oder doch nur Pfuscher (im gewerberechtlichen Sinn)? Dann reiben sich eure ~~Konkurrenten~~ Mitbewerber schon die Hände und ihr werdet mehr Zeit bei Gericht als auf eurer Baustelle verbringen.
4. darüber hinaus: Renovierung ist ein klein wenig mehr als Elektrik und Sanität. Das könnt und dürft ihr auch alles?

weiters: schon überlegt, in welcher Rechtsform ihr das machen wollt? Als Einzelunternehmer/Personengesellschaft (also mit voller persönlicher Haftung) oder als GmbH?
denn
5. ihr verkauft dann Immobilien. Da gilt 3J Gewährleistung und 30J Schadenersatz. Und ihr hafet für ALLES, denn ihr tretet als Generalunternehmer auf! Und nicht auf Betriebshaftpflichtversicherung spekulieren, denn die deckt nur, was in eurer Gewerbeberechtigung gedeckt ist. Keine Pfuscherarbeiten!
6. auf die Sozialversicheruing auch nicht vergessen: ihr seid dann Unternehmer! 13./14. und urlaub - auf Wiedersehen!
7. die Steuer auch nicht vergessen! Auf einen begünstigte ImmoEST brauchst gar nicht hoffen, denn ihr macht KEINEN PRIVATverkauf. Ihr seid gewerbliche Immobilienhändler, also volle EST (bis 55%) bzw als GmbH sowieso die KÖSt.
8. Schmankerl am Rande: wenn ihr die Immobilie am Ende renoviert ohne USt verkauft (was ihr zu 99% tun werdet), dann düft ihr die ganzen Vorsteuern, die ihr euch beim Umbau zurückgeholt habt, wieder zurückzahlen.

wenn man damit bissl Geld macht und das legal machbar ist würde uns das
interessieren.

also ja, man kann. Es ist nur ned ganz so einfach, wie du dir das im Moment wohl vorstellst!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

ach du meine Güte, da hat jemand zu viel TV (Fixer Upper plus alle
Nachfolgeclone, inklusive denen im DE-TV) geschaut.

Hehe, na überhauptnicht echt.

2. die Idee hatten schon andere vor dir.

Völlig klar *G*

handwerkliches gelernt habt, aber seid ihr MEISTER

Nein, also wir bräuchten auch sicher andere Handwerker, aber wir könnten schon recht viel machen, wie wir jetzt bemerkt haben geht das garnicht so schlecht.

5. ihr verkauft dann Immobilien. Da gilt 3J Gewährleistung und 30J
Schadenersatz. Und ihr hafet für ALLES

Eben, wir würden das wirklich j4fun machen und wenn man was damit verdienen kann why not. Aber ich denke genau diese Dinge machen das alles zum krampf.

Eben, wir würden das wirklich j4fun machen und wenn man was damit verdienen
kann why not. Aber ich denke genau diese Dinge machen das alles zum krampf.

Für solche Fälle gründet man eine GmbH.

Und jetzt schalten wir um in die Wirklichkeit!

Er ersteigert eine Wohnung.
Er saniert diese, so gut er halt kann, selbst.
Die offiziellen Anschlussarbeiten (Wasser, Strom, Gas, Kamin) übernehmen konzessionierte, befreundete Handwerker für einen überschaubaren Obulus.
Er setzt alle seine Rechnungen von der Steuer ab.
Er vermietet steuerehrlich.

Ob es ein Geschäft wird, wird man am Ende des Tages sehen. Das kann ich nicht beurteilen, weil es eine Frage des Einkaufspreises und der schlußendlich erzielten Miete ist.

Ein Bürokollege hat mittlerweile eine Handvoll Wohnungen in Vermietung. Die Kredite nimmt er so auf, dass sie exakt durch die Miete gedeckt werden. Wenn man gerne bastelt und das nötige Grundkapital hat, ist das durchaus ein Geschäftsmodell, das über dem Sparbuch renditiert.

02.05.2020, 13:46 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

das ist Vermietung, ein anderes Geschäftsmodell!!!

Er will kaufen, sanieren und verkaufen. Komplett andere Baustelle, auch steuerlich.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Wo sagt er "verkaufen"?

ich habs so v erstanden und er hat mir oben, direkt antwortend, mich zitiert und nicht widersprochen

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Hercule Poirot?

Das würde ich mir dann durchrechnen, ob verkaufen oder vermieten sich lohnt.

Vermieten hat den Nachteil das sich gesetzlich was ändern kann, verkauft man so eine Bude hat man das Geld halt gleich und auch der Gewinn ist besser ersichtlich.

03.05.2020, 20:31 Uhr - Editiert von novate, alte Version: hier

sowie der drastisch unterschiedliche Kapitalbedarf!

Bei Kauf mit anschließender Renovierung und Vermietung ist irre viel Geld dauerhaft gebunden und es dauert viele, viele Jahre, bis sich das refinanziert/amortisiert. Bedenke, daß alle wie deppat in "Betongold" investieren, weil man dort wenigstens noch 2-3% an Rendite rausholen kann. Wir reden da aber dann von Amortisationszeiten von 33-50Jahren!!!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Die 2-3 % schau ich mir an, sollte sich Corona als ECHTE Wirtschaftskrise herausstellen! Dann gehen die Leerstehungen rasant nach oben und die Immopreise in den Keller.

Und dann gibts Helikopter-Money. Whatever it takes... Das wird lustig!

sollte sich Corona als ECHTE Wirtschaftskrise herausstellen

das kann keiner vorhersagen.

Die Blase platzt aber schon, wenn die Zinseen mal wieder von 0 auf 2% steigen würden. Dann gibts Immofirmen im Dutzend billiger.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Aktuelle Lage: 1,5 Angebote pro Woche, mein Zinshaus kaufen zu wollen.

Vor 10 Jahren vielleicht eines pro Quartal.

Aber das ist sicher keine Blase, ganz sicher. Es ist ganz normal, dass sich jeder arbeitslose Analphabet einmal im Leben im Zinhausbusiness versuchen muss.

Aktuelle Lage: 1,5 Angebote pro Woche, mein Zinshaus kaufen zu wollen.

nachdem ich mir nun seit 2 Jahren die Mühe mache, diesen ganzen Spam zu sammeln und dem Absender zurückzuschicken, bin ich inzwischen auf 1-2/Monat unten.

sich jeder arbeitslose Analphabet einmal im Leben im Zinhausbusiness versuchen
muss.

der hat da keine Chance. Der Kauf eines ganzen Zinshauses geht in die Millionen. Inzwischen bist du auf MINDESTENS 2500€/m² Nutzfläche, egal wie besche...iden der Zustand des Hauses auch sein mag.
Das sind Größenordnungen, die einen Arbeitslosen um viele Nullen überfordern.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ein Bürokollege hat mittlerweile eine Handvoll Wohnungen in Vermietung. Die
Kredite nimmt er so auf, dass sie exakt durch die Miete gedeckt werden. Wenn
man gerne bastelt und das nötige Grundkapital hat, ist das durchaus ein
Geschäftsmodell, das über dem Sparbuch renditiert.

Da brauchst du aber mehr als nur "Grundkapital" um in jede Wohnung zuerst eine Menge Eigenkapital zu investieren und dann laufende Ausgaben/Reparaturen zu begleichen, das geht so nur mit einem entsprechenden Einkommen aus dem Brotberuf.

Das ist sicherlich rentabel, solange Wohnungen günstig erworben werden können und die Preise weiter steigen, wird aber derzeit nicht leichter, v.a. in Wien.

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Alle aktuellen Erkenntnisse zu COVID-19, von Wissenschaftlern für Journalisten

Faustregel: 1 Langstreckenflug emittiert (pro Passagier) so viel CO2 wie 1 Jahr Autofahren (pro Auto) Yes, Prime Minister Global Warming Part 1, Part 2

Natürlich! Für ihn ist es, wie für dich, eine Anlagemöglichkeit mit angeschlossenem Hobby.

Ganz so direkt vergleichbar ist es nicht. Er betreibt massiv kreditfinanzierten Vermögensaufbau, ich veranlage nur.

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Ich hab mal eine Wohnung ersteigert und genau das gemacht, aber dann auch selbst darin gewohnt.
Also unter 20k kann ich mir nicht vorstellen, gerade in Wien gehen sehr viele über dem Schätzwert weg und werden dann in der Überbotsphase nochmals überboten. Da warten nur viele drauf ein Schnäppchen zu machen, manchmal geht gut oder eben auch nicht.
über Edikte da gibt es meistens einen Termin bei dem an das besichtigen kann, das war es dann aber auch schon wieder.
Falls die Wohnung noch bewohnt ist und Zwangsversteigert wird hast du das Problem das du erst mal die Leute die dort wohnen rausbringen musst. Zwar gehört dir dann die Wohnung aber vor die Tür setzten geht nicht so einfach, Räumung veranlassen und die Kosten dann zurückfordern aber wenn kein Geld da ist bleibst darauf Sitzen. Bei einer Familie mit Kindern kann sich das mehrere Jahre ziehen, so einfach auf die Straße setzten ists dann nicht.
Schlösser austauschen oder auf eigene Faust hin räumen spielt sich auch nicht.
…
Viel Erfolg

Hab alle meine Häuser und Wohnungen selbst saniert vom Kern weg. Heizung, Wasser, Elektro, Bau (Wände, Estrich usw. ) eigentlich immer selbst bzw. mit Hilfe von Kollegen gemacht.
Die meisten beauftragen Firmen haben mehr gepfuscht.

... gerade in Wien gehen sehr viele
über dem Schätzwert weg und werden dann in der Überbotsphase nochmals
überboten...

Da kann etwas nicht stimmen, wenn 3/4 den Schätzwerts erreicht wurde gibt es kein Überbot mehr!

Wieder was gelernt! Danke!

https://edikte.justiz.gv.at/edikte/ex/edparm3.nsf/h/ex_glossar!opendocument

Danke, wieder was gelernt, bei mir ist das mit der Ersteigerung schon ewig her.

Iwann vor paar Monaten hab ich mal ein Prospekt in die Hand bekommen, k.a.
woher eig. wo es darum geht das Wohnungen in Wien zwangsversteigert werden und
ganz kleine Wohnungen bekommt man da teilweise ja schon unter 20k Euro,
Grundbucheintrag ist auch gratis wenn man ersteigert.

Das waren nicht zufällig die Wohnungen im 23. Bezirk oder?

Du kannst Dir ja einmal so eine Versteigerung ansehen (sofern sie den stattfindet), da sind sehr viele Leute.
Und je geringer der Ausgangswert ist umso wahrscheinlicher ist es, KEIN Schnäppchen zu machen.
(Weil da viele kaufen um es selbst zu nutzen, die können einfach mehr bezahlen, sodass es für Wiederverkäufer unwirtschaftlich ist)
Interessant sind die Objekte ab 1-2 Mio., da gibt es einfach weniger Interessenten und es wird nicht immer der Schätzpreis erreicht (Der aber manchmal auch einfach total überbewertet ist, kommt halt auf den Gutachter an).

Hi

Ja mir ist schon klar das diese glorreiche Idee nicht nur ich habe *G*

Interessant sind die Objekte ab 1-2 Mio

Naja so dicke hab ichs dann auch wieder nicht.

Muss ja keine Versteigerung sein.

hi

zur Info, da aus der Branche und ebenfalls mal was ersteigert.

um 20k bekommt du höchstens einen PKW Abstellplatz

die Wohnung kann noch so abgeranzt und runtergekommen sein; 20k ist in Wien für eine Wohnung schon lange nicht mehr möglich.
alles was im Schätzwert als billig drinnen ist, ist absolut überlaufen und damit nicht mehr als Schnäppchen zu haben.

zum Ablauf, du kannst (wenn du rechtzeitig dran bist) besichtigen und dann bei der Versteigerung auftauchen, Vadium (meist 10% v Schätzwert) auf einem Sparbuch oä. vorlegen + Ausweis und mitbieten.
bin mir nicht mehr sicher, aber GB Gebühr muss du glaube ich auch bei der Ersteigerung zahlen (und halt Grest, Notarkosten....)

lg

--- wenn nicht anders angegeben, handelt es sich um Wien ---

http://www.facebook.com/maximiliandesigns

Einmal war ich bei sowas aus Interesse dabei. Es sind viele Makler dabei. Diese wissen was sie tun und hören ab einer gewissen Höhe zu bieten auf, weil es sich nicht mehr für sie rentiert. Ab dann sollte man vorsichtig werden.

Wenn du 20k als Mindestgebot schreibst, dann ist der Schätzwert 40k. Dieser wird praktisch fast immer erreicht, da meist genug Interessenten Vorort sind. Die Wohnung wird meist knapp über und manchmal auch knapp unter den Schätzwert verkauft.

Bei mir waren viele Leute dabei die die Wohnung nie gesehen hatten, da kein Besichtigungstermin stattgefunden hat. Ich war vor der Eingangstür der Wohnung und diese war nicht vorhanden. Ich konnte unter der Tür (zusammengenagelte Brettertüre mit durchsticht ohne Türstock) durchsehen, die Wohnung sah viel schlimmer aus als auf den Fotos abgebildet. Die Wände waren schräg, vermüllt usw., also eine tolles Heimwerkerprojekt.

Die Anwesenden haben fleißig drauf geboten. In keinem Foto und nirgends war angegeben, dass die Bude nicht mal einen Eingangstür zur Wohnung besitzt. Versteigert wurde die Wohnung dann mit ca. 20% über dem Schätzwert. Der fertigwerdende Student wusste nicht mal, dass im Haus kein Lift ist und er jeden Zementsack über 5 Stockwerke die Treppen rauf tragen muss, da ich Ihn nachher gefragt habe ob er den schon die Wohnung oder das Haus vorab gesehen hat. Er meinte auch er macht ein Schnäppchen, wusste aber nicht wie viel Arbeit das für ihn sein wird.

Das zweite Objekt wurde um das doppelte vom Schätzwert versteigert, weil die beiden Damen die Wohnung unbedingt haben wollten. Die Bank freut sich.

Die anderen Objekte wurden rund um den Schätzwert versteigert. (ca. +/- 25%)

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