Eigentumswohnung mittels GmbH kaufen

Eigentumswohnung mittels GmbH kaufen (44 Beiträge, 1667 Mal gelesen)

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Hallo zusammen,

ich überlege eine GmbH zu gründen und darüber eine Anlegerwohnung zu kaufen in der ich die nächsten Jahre zunächst einmal selbst wohnen möchte. Das heißt ich zahle Miete an die GmbH und hierdurch wird der Kredit getilgt. Der Plan ist in Zukunft schrittweise weitere Anlegerwohnungen zu erwerben und zu vermieten.
Gibt es außer den GmbH Gründungskosten, Mindestkörperschaftssteuer und den Kosten für die Bilanz noch etwas zu beachten, bzw. übersehe ich etwas?
Sozialversicherung ist ja keine zu bezahlen da ich als Geschäftsführer kein Einkommen aus der GmbH beziehen werde und für die reine Vermietung kein Gewerbe erforderlich ist.

Würde ich die Wohnung privat als Anleger kaufen, so darf ich selbst nicht darin wohnen. Und bei einer privaten Vermietung frisst mir die Steuer alles auf, egal ob ich reinvestiere oder nicht.

Was ist eure Meinung dazu?

eine Anlegerwohnung zu kaufen in der ich die nächsten Jahre zunächst einmal
selbst wohnen möchte. Das heißt ich zahle Miete an die GmbH und hierdurch wird
der Kredit getilgt.

daß die Miete angemessen und marktkonform sein muß (also HOCH), das ist dir klar? Daß das trotzdem 10km gegen den Wind nach Umgehungsgeschäft stinkt, auch?

Gibt es außer den GmbH Gründungskosten

die sind, abh davon wer gründet und wie, Dank Gründungsförderung SEHR gering

den Kosten für die Bilanz

hä?? Was soll das sein?

für die reine Vermietung kein Gewerbe erforderlich ist.

das hat nix mit SV zu tun, das bedingt nur, ob die GmbH KU zahlen mußt oder nicht.

Sozialversicherung ist ja keine zu bezahlen da ich als Geschäftsführer kein
Einkommen aus der GmbH beziehen werde

du bist alleiniger Eigentümer, einziger Geschäftsführer und bekommst kein Gehalt? Das hält einem Drittvergleich stand?
Mit der SV-Pflicht kannst recht haben, reine Vermietung ist kein Gewerbe, aber wehe du machst außer dem noch irgendwas, dann bist drinnen. Aber nicht der ASVG/ÖGK, sondern SVA.

bei einer privaten Vermietung frisst mir die Steuer alles auf, egal ob ich
reinvestiere oder nicht.

und bei einer GmbH nicht? Was soll da der Unterschied sein? Daß bei der GmbH JEDER Veräußerungsgewinn voll KÖST-pflichtig ist, ist dir auch klar? Immo-EST-Befreiungen gibt es hier nicht, da GmbH.

übersehe ich etwas?

die USt?

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Daß das trotzdem 10km gegen den Wind nach Umgehungsgeschäft stinkt, auch?

Nicht vom Eigengestank täuschen lassen! (Oder von den mangelnden Rechtschreibkenntnissen)

Findok ist dein Freund.
GmbH ist eine juristische Person, daher vom Anteilseigner eine komplett unabhängige, eigene Rechtspersönlichkeit.

Gab einen Fall, wo jemand eine GmbH gründete, dieser seine Wohnung übertrug und dann von der GmbH genau diese Wohnung als Dienstwohnung gestellt bekam.
Finanzamt says no.
Wurde aber im Beschwerdeweg aufgehoben und ist rechtskonform.
Eben mit der Begründung, dass GF und GmbH zwei unterschiedliche "Personen" sind.

P.S. Und ja, das is klar: https://findok.bmf.gv.at/findok?execution=e100000s1&segmentId=e342b148-f39b-4e1a-a7de-1311c7466022
Es kommt halt auf die Feinheiten/Ausgestaltung an!

13.03.2022, 16:00 Uhr - Editiert von reso, alte Version: hier

Grandios! Es kommt einem leider halt das Speiben.

Dienstwohnung ist aber was anderes als eine (privat) angemietete Wohnung.

Ja, es ist ein noch viel brutaleres Steuersparvehikel. Diese Variante hier hat der Gesetzgeber GARANTIERT so nicht gewollt.

Zb setzt der Typ die komplette Einrichtung, die er privat nutzt, über die GmbH von der Steuer ab. Und sobald das alles abgeschrieben ist, löst er es auf. Ein geniales Konstrukt.

13.03.2022, 18:41 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Ich verstehe die "brutale" Steuerersparnis dabei nicht. Wenn die GmbH nur die Wohnung enthält, welche Gewinne sollen dann gemindert werden? Und wenn die GmbH auch operativ irgend etwas macht, wird er sie kaum wegen der Wohnung bald wieder auflösen. Somit verliert er privat die Wohnung und spart sich ein bisschen KÖSt ...

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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

In dem Urteil gehts um eine Steuerberatungskanzlei!

Er baut 2 Wohnungen und ein kleines Büro. Und über den Dienstwohnungstrick wohnt er selbst drin, zahlt keine Miete sondern nur einen Sachbezug von ca 500 € für 180m2 und schreibt die Wohnung plus Inhalt (komplette Einrichtung!!!) zu 100% ab! Und er hat auch nicht das Risiko der Liebhaberei!

https://www.treuhand-union.com/de/rechner-sachbezug-dienstwohung.html

13.03.2022, 21:53 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Ist ja nicht ungewöhnlich, die 500€ müssen aber fremdüblich minus 25% sein. Dienstwohnung haben viele, nur hat er in diesem Fall das Risiko, dass die Wohnung auch noch mit der GmbH untergeht.

Im konkreten Fall würde mich interessieren, wieviel er sich tatsächlich erspart hat. Gegen die "dienstlichen" Penthouse-Wohnungen von Elsner, Grasser & co wohl ein Klacks.

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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

Schnucki, bitte erklär mir Dinge, die ich seit 20J weiß.
Der FAll ist altbekannt.

Dienstwohnung als Sachbezug ist GANZ WAS ANDERES als das, was er vorhat.

Und die BAO scheiBt sich einen DRECK, was du (oder auch ich) GLAUBEN - die schafft Fakten, gegen die du dann ewig+3Tage berufen kannst.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Hi, danke für deine Antwort!

daß die Miete angemessen und marktkonform sein muß (also HOCH), das ist dir
klar? Daß das trotzdem 10km gegen den Wind nach Umgehungsgeschäft stinkt,
auch?

Ja das ist mir klar, die angemessene Miete ergibt sich bereits aus der Kreditrate + ein bisschen extra + Betriebskosten + GmbH Verwaltungskosten. In Summe müssen natürlich alle Kosten gedeckt sein.
Vorteil ist aus meiner Sicht, dass man auf Miete nur 10 % Ust bezahlt (ausgenommen Heizkosten).
Für die Wohnung bezahlt man jedoch 20 % Ust als Privatperson außer man kauft als Anlegerwohnung, dann darf ich aber nicht darin wohnen.

die sind, abh davon wer gründet und wie, Dank Gründungsförderung SEHR gering

das ist richtig.

hä?? Was soll das sein?

Jahresabschluss trifft es natürlich besser.

das hat nix mit SV zu tun, das bedingt nur, ob die GmbH KU zahlen mußt oder
nicht.

Doch, hat die GmbH ein Gewerbe, dann muss man als Geschäftsführer ohne Geschäftsführerbezug SVA bezahlen. Außer man hat die Höchstbemessungsgrundlage erreicht. Ansonsten sind nur ein paar Euro Unfallversicherung zu bezahlen.

du bist alleiniger Eigentümer, einziger Geschäftsführer und bekommst kein
Gehalt? Das hält einem Drittvergleich stand?

Es wird zwei gemeinsam vertretungsbefugte Geschäftsführer geben, Freundin (unselbstständig) und ich (selbstständig). Eigentumsverhältnisse sind im GmbH Vertrag klar geregelt.
Wieso muss das einem Drittvergleich standhalten?

Mit der SV-Pflicht kannst recht haben, reine Vermietung ist kein Gewerbe, aber
wehe du machst außer dem noch irgendwas, dann bist drinnen. Aber nicht der
ASVG/ÖGK, sondern SVA.

Die GmbH wird nichts anderes tun als die Wohnung zu vermieten. Mit etwas Glück im Leben kommt in einigen Jahren wieder ein kleine Wohnung zur Vermietung dazu.

und bei einer GmbH nicht? Was soll da der Unterschied sein? Daß bei der GmbH
JEDER Veräußerungsgewinn voll KÖST-pflichtig ist, ist dir auch klar?
Immo-EST-Befreiungen gibt es hier nicht, da GmbH.

Natürlich fallen auch bei einer GmbH Steuern an, aber hier beträgt der Körperschaftsteuersatz pauschal 25 %. Bei Gewinnentnahmen aus der GmbH fallen zusätzlich 27,5% Kapitalertragsteuer (KESt) an. Es wird aber nicht beabsichtigt Gewinne zu entnehmen, sondern diese zukünftig zu reinvestieren. Das macht dann schon einen Unterschied ob hier mein Steuersatz angewendet wird oder nur die 25% KöSt welche unsere Regierung vor hat zu senken.

die USt?

Die Ust ist natürlich ein Thema aber es sind nur 10 % auf die Miete. Es ist schon ein Unterschied aus meiner Sicht ob ich beim Kauf als Privatperson 20 % mehr Kapital benötige oder nicht. Hier über die Jahre monatlich 10 % auf die Miete zu bezahlen finde ich angenehmer.

ein Hinweis noch zur USt: achten, ob du die Whg überhaupt mit USt-Option erwerben kannst.
bei einer neu gebauten Anlegerwohnungen direkt vom Errichter sollte das kein Problem sein, aber sonst wirst dir schwer tun, Wohnungen mit ausweisbarer USt zu kaufen.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Das ist natürlich richtig. Die Wohnung befindet sich gerade im Bau, deshalb macht es die Sache so interessant. Und falls sich die Lebensumstände bis zur Fertigstellung nochmals ändern sollten, dann kann man die Wohnung mit dem Ust-Vorteil attraktiv weiterverkaufen.

alls sich die Lebensumstände bis zur Fertigstellung nochmals ändern sollten,
dann kann man die Wohnung mit dem Ust-Vorteil attraktiv
weiterverkaufen.

ähh, dann darfst die USt aber nachzahlen.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Ich schätze, du wirst USt auf die Miete zahlen müssen… Bei einer privaten Vermietung hast du auch AfA, wie hoch kann die Rendite heute schon sein?
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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

13.03.2022, 13:52 Uhr - Editiert von Lazy Jones, alte Version: hier

Hi, auf die Miete fallen nur 10 % Ust an. Auf den Wohnungskaufpreis jedoch 20%. Zukünftige Gewinne die nicht entnommen, sondern reinvestiert werden sind in der GmbH geringer versteuert als bei Privatpersonen.
Und da es die nächsten 2 -5 Jahre die Lebenssituation erfordert, würde ich diese Zeit gerne selbst in der Wohnung wohnen. Als Anleger geht das nicht legal soweit ich weiß.

Im Endeffekt kannst du das nur für deinen Fall bzw. die 2 Varianten exakt durchrechnen, mit realistischen Annahmen bez. Investitionen.

"Meine" GmbHs kosten ca 1000-5000 €/Jahr.

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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

In der Zeit, wo du selbst drin wohnst, hast du keine AfA. Aber sobald du vermietest, kannst du natürlich sämtliche Aufwendungen steuerlich geltend machen. Mein Zinshaus und die ETW sind auch im Privatbesitz und nicht in einer GmbH.

Die GmbH hätte Vorteile im späteren Leben bei Veräußerungen oder im Erbfall. Aber bis dahin kosten die von dir aufgezählten Betriebskosten der GmbH eine schöne Latte.

Ich hatte das Thema mehrfach auf der Agenda mit meinem Steuerberater und wir habe es nie gemacht.

Daher - auf zum Steuerberater.

Sonntag Mittag, wir werden nüchtern, uns schwirrt die Birne, und der Brand wird mächtig.... aber irgendwo ist doch noch die Idee von gestern Nacht

Das Forum ist schon ein genialer Platz.

Schon erkannt das die teuerste Gesellschaftsform eine Kapitalgesellschaft ist. Wie soll sich das bei einer Wohnung auch nur ansatzweise rechnen.
Da bist du mit dem Beratungs und Rechtsaufwand bei deinen scheinbaren Kenntnissen im ersten Jahr schon pleite.

[ ] du hast Ahnung

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Was ich nie verstehen werde, ist, dass wenn man sich mit einem Thema einfach überhaupt nicht auskennt, man trotzdem unbedingt mitreden muss.

Und, hast du eine Ahnung? Hast du eine GmbH? Ich hatte eine, zwar in SK, aber trotzdem.

Nur als Anregung: https://www.kanzleimadlberger.at/pakete/

Danke für den Link, die sind echt günstig aber leider ausgebucht. Aber bei den paar anfallenden Belegen pro Jahr kann das auch bei anderen nicht teurer sein.

Meiner Meinung wäre es ideal eine Holding zu gründen mit GmbHs darunter. Bist du zB gutverdienender Angestellter und verdienst durch Immos (oder auch Aktien, Kryptos, etc.) mind. 50.000 Euro pro Jahr dazu, würde sich das steuertechnisch auszahlen. Für eine einzelne Wohnung kann sich das nicht rentieren.

Das ist richtig! Und genau das meinte https://forum.geizhals.at/t903843,8106951.html#8106951

Aber was bringt es, das private Depot in einer GMBH zu führen? Außer das Risiko, dass es im Pleitefall weg ist - was ja genau dem Prinzip einer "Gesellschaft mit BESCHRÄNKTER Haftung" widerspricht!

14.03.2022, 09:35 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

und wie sieht es bei einem privat konkurs aus?
wäre die wohnung dann nicht in sicherheit?

Gruß Sonic The Hedgehog

Wenn er 100% Eigentümer der GmbH ist?
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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

Ja sicher. Blöd, wenn der Bankrotteur der Eigentümer der GMBH ist. Dann wird auch die GMBH im Privatkonkurs "verwertet".

thx für info

Gruß Sonic The Hedgehog

Wenn die Wohnung auf Kredit gekauft wird, wird die Bank in jedem Fall ein Pfandrecht auf der Wohnung haben - wurscht, wer der Eigentümer der Wohnung ist. Daher wird die Wohnung versteigert, wenn der Kredit nicht mehr bezahlt wird.

Und sehr wahrscheinlich wird die Bank zusätzlich noch eine Bürgschaft/Haftung von ihm Privat fordern, es sei denn es gibt einen hohen Eigenkapital Anteil.

Ich habe hier Feedback von einem kleinen Steuerberater und einer großen Kanzlei.
Der Kleine meint man kann das machen. Der Große sagt man kann das machen, aber erst wenn das Immobilienportfolio über 1 Mio € liegt. Das wird mit den Verwaltungskosten der GmbH begründet, beispielsweise ein Jahresabschluss mit 2000 €.

Man muss hier aber auch ganz klar sagen, dass so ein Jahresabschluss für eine GmbH bei unter 30 Belegen im Jahr nicht so viel kosten kann. Die UVA, etc. kann man einfach selbst machen.

ein Jahresabschluss für eine GmbH bei unter 30 Belegen im Jahr nicht so viel
kosten kann. Die UVA, etc. kann man einfach selbst machen.

da hast gar keine UVA, nur eine Jahreserklärung

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Und? Hast du es getan?

Sicher nicht! Kompletter Schwachsinn. Da kostet die Suppe dann mehr als das Fleisch.

https://www.jagersberger.at/steuerliche-vorteile-einer-immobilien-gmbh/

Zitat: Möchte der Investor eine einzelne Wohnung zum Eigenbedarf erwerben oder möchte er zwei bis drei Anlegerwohnungen zur Altersvorsorge kaufen? In diesen Fällen würde sich eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) kaum rechnen. Die Gründungskosten sowie die laufenden Fixkosten (z.B. Buchhaltung, Jahresabschluss, Veröffentlichungskosten, Mindestkörperschaftsteuer, …) würden nicht dafürsprechen.

14.03.2022, 21:14 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

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