Dachausbau auf Altbau KOSTEN? $-)

Dachausbau auf Altbau KOSTEN? $-) (36 Beiträge, 4552 Mal gelesen)

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Hallo,

ich habe bereits einmal eine Altbauwohnung saniert und kenne deswegen die extremen Kostenschwankungen im Baubereich bereits.
Damals hatten wir 150m² Altbauwohnung, die Angebote gingen von 15.000 bis 100.000 € d.h. 100-666€ pro m² Sanierungskosten - bei gleicher Leistungsumfang.

Nun frage ich mich, was denn ein Dachausbau kostet?
Nehmen wir an, es ist ein wirklicher Rohling, es gibt nur das Dach und Holzbretter am Boden. Was muss man da rechnen pro m² ?

Ich weiß, dass das dies immer von dem Ausstattungsgrad abhängt etc.. Aber ist der m² wirklich so viel teurer als die Altbauwohnungssanierung? Denn im Prinzip wird doch das gleiche gemacht: neuer Fußboden, Wände, Heizung, Elektrik etc.

DANKE IN DIE RUNDE !

Dachelfe

ich machs selber. kosten: material halt.

is keine große hexerei, und macht spass.

Danke für die Antwort, aber bei 300m² Grundfläche und zwei linken Händen ist es leider keine geeignete Wahl für mich

Da reicht schon ein Balken, der runterkommt, ein kabel am Boden zum Stolpern, der Hammer zum auf den Finger hauen ..

Spaß beiseite: ich habe nicht das Fachwissen nur das Interesse an Design und Gestaltung.

Wenn du fragst "Wieviel kostet ein Auto?" wirst wohl genauso Aussagen bekommen, die sich um den Faktor 10 unterscheiden.
Insofern wirst du also auch hier keine Sinnvolle Antwort bekommen. Lass dir Angebote machen, und nimm einen der seriös ist - sicher nicht den billigsten.

Denn es ist eine Sache, eine Altbauwohnung innen zu sanieren. Einen Dachboden auszubauen, die Wände und Dach richtig zu isolieren (Dampfsperre, Wäremedämmung), mit einen Boden (Holz-Beton-Verbund?) einzuziehen, welcher von der Statik her ok ist etc. ist da schon was ganz anderes, das in die Hände einer professionellen Baufirma gehört. Im Normalfall wird ja der Dachstuhl auch neu gemacht. De facto ists ja ein Hausbau auf einem Haus.

Insofern wirklich der gute Ratschlag, dir mehrere Angebote zu machen und nicht allein den Preis entscheiden zu lassen. Auch die vorhandene BAusubstanz lass genau prüfen.
Immerhin wirst du ja wohl auch länger drin wohnen wollen.

lg
Rainer

lg
Rainer

Hallo Rainer,

Danke für die Antwort. Aber das ist ja genau die, die ich nicht hören wollte

Es gibt ja auch Baupreiskataloge wo man Durchschnittspreise nachschauen kann, nur habe ich die neueste Ausgabe noch nicht und kann es deswegen nicht "mal grade" selbst ausrechnen und Angebote einholen, das passiert ja noch alles diese und nächste Woche.

Ich wollte einfach nur wissen, wieviel ein Bauträger pro m² in den DG steckt.

Und im Übrigen war das bei der Altbausanierung die Leistung auf den m² bei allen Angeboten die gleiche, denn die hatte ich ja ganz genau in der Leistungsbeschriebung vorher festgelegt. Ich bin derzeit vom Fachwissen einfach noch nicht in der Lage, diesen Leistungskatalog aufzustellen. Bei einer Altbausanierung kann ich das mittlerweile - aber beim Dachausbau?
Das scheint mir noch eine sehr komplexe Materie zu sein, bei der ich dieses Mal nicht auf den Architekten verzichten möchte - und kann (!!).

Da ich logischerweise damals nicht alle Angebote in Anspruch genommen habe, kann ich nur sagen, dass der Günstigste auch der Beste war. Denn für den habe ich mich damals entschieden und er hatte als polnischer Architekt mit seiner Riesentruppe *Super* Arbeit hingelegt - Nur deswegen traue ich mich nun an ein Dach ran'.

Nur einen m²/€ bräuchte ich vor der Verhandlung mit dem Architekten noch - deswegen bin ich ja hier!

Das kann man ganz einfach nicht pauschal sagen.

Es gibt ja auch Baupreiskataloge wo man Durchschnittspreise nachschauen kann, ....

Was hast Du von einem "Durchschnittspreis"

Ich wollte einfach nur wissen, wieviel ein Bauträger pro m² in den DG steckt.

Nach "Kundenwunsch"

Du kannst "nur gleichwertige Angebote vergleichen. Also Isolierung 20 oder 40cm, gut besser gesagt nach Dämmwert .......

Und im Übrigen war das bei der Altbausanierung die Leistung auf den m² bei allen Angeboten .....

Offensichtlich doch nicht, außer "renovierts mir bitte 100m2"

.... polnischer Architekt mit seiner Riesentruppe ....

Seit Polen bei der EU ist, sicher eine gute Wahl.

15.04.2010, 21:27 Uhr - Editiert von motorboot, alte Version: hier

Ich wollte einfach nur wissen, wieviel ein Bauträger pro m² in den DG steckt.

Bei unserer Firma sind es ca. 2000 - 2500 Euro/m² (je nach Ausstattungsgrad und -niveau) zzgl. USt. Lift ist da keiner eingerechnet.

WB.

DANKE Dir! Das ist endlich mal das, was ich hören wollte.

Nebenbei: Dann muss ja der m² Preis ziemlich hoch sein im Wiederverkauf oder der Einkaufspreis weit unter 600€/m². Im Vertrieb muss dann ja der m² irgendwo bei 4000€/m² oder 55K ATS liegen. Nicht schlecht

16.04.2010, 09:46 Uhr - Editiert von dachelfe, alte Version: hier

100-666€ pro m² Sanierungskosten - bei gleicher Leistungsumfang.

Dann war die Ausschreibung fachlicher Mist. Denn es kochen alle Firmen mit den gleichen Wasser, da sind solche Schwankungen nicht möglich. Oder ist da auch die polnische Pfuscherpartie mit eingerechnet?

WB.

Alte Faustregel sagt: Genalsanierungen kosten 10-15KATS, Dachböden das doppelte.
Nimmt den ATS/EUR-Umrechner, dann macht das also 1000-1500€/m² in einer Whg und am Dach das doppelte.

Vergiß beim Dach nicht: die wesentlich höhere Dämmung, ev. die Dachreparatur und ganz wichtig: die Klimaanlage

mfg
AVS

Alte Faustregel sagt: Genalsanierungen kosten 10-15KATS, Dachböden das
doppelte.Nimmt den ATS/EUR-Umrechner, dann macht das also 1000-1500€/m² in
einer Whg und am Dach das doppelte.Vergiß beim Dach nicht: die wesentlich
höhere Dämmung, ev. die Dachreparatur und ganz wichtig: die Klimaanlage
mfgAVS

Bei mir sind 10-15KATS 700-1000€ im Rechner. Keine Ahnung, wie die Kursschawankungen da gerade sind. Das wären somit im DACH dann eher milde 1500-2000€/m²

Dämmung: vorhanden, wird noch geprüft... Jedoch hätte ich es gerne dicker und sogar einen teil des Dachs wieder weg. Denn die Wiener Dachaufbauten haben es mir architektonisch angetan. Das gibt's kaum in einer anderen Stadt so toll.

Klimaanalge: *luxus* - Ist das üblich in Ö? WOW.

16.04.2010, 09:55 Uhr - Editiert von dachelfe, alte Version: hier

Für Komplpettsanierung von Altbauwohnungen bezahlen Bauträger ja auch nur
100€/m² 1376 ATS

sorry, aber das geht sich seriös NIEMALS aus.
Komplettsanierung bedeutet ja: größtenteils neuer Verputz, neuer (oder zumindest instandgesetzter) Boden, tw. neue Decken und v.a.: neue Installationen (v.a. Elektro und Heizung)

aber u.U. auch Gas, Wasser, Abfluß, wobei hiervon u.U. wieder "das Haus" und nicht der Whg-Mieter zumindest einen Teil der Kosten zu tragen hätte.

Alleine das geht sich mit 100/m aber NIEMALS aus.

Bei einem Rohdachboden hast du noch nicht mal Wände, keinerlei Installationen (also nicht einmal die Whg-Zuleitungen), keine Böden, keine Decken und bei einem Rohdach dann auch noch nackte (und vielleicht undichte) Dachziegel.
Woher da die Mehrkosten kommen, sollte klar sein.

Wenn schon gedämmt ist, dann wirds wieder etwas billiger. Aber hoffentlich ist die Dämmung gut gemacht und ausreichend dimensioniert

Klimaanalge: *luxus* - Ist das üblich in Ö?

Üblich? Fakt ist: Dachböden heizen sich im Sommer nun mal gewaltig auf. Wurscht wie gut und dick die Dämmung ist, irgendwann kommt die Hitze durch.
"Jetzt", also im Rohbau, ist die Installation einer Klima einfach und billig. Die Anlage selbst kostet auch nicht die Welt.
Nachträglicher Einbau hingegen ist ein Graus: schwierig und teuer - oder billiger Pfusch.
Und besser haben und nicht benützen als im Sommer im Schlafzimmer 38° haben und "zerschmelzen" statt schlafen.

bist jetzt endlich fertig mit "edith"???

mfg
AVS

Ja, ja.. mit dem Edit bin ich nun fertig, sorry!

Die 100€/m beziehen sich auch nur auf den Preis innerhalb der Wohnung, die Steigleitungen neu einmal *TRÖT*gesetzt. Auch die sind glücklicherweise bei dem Projekt dort schon bis ins Dach gelegt worden.
Ich habe nun einfach mal einen Termin mit meinem *Dumpingpreis-Architekten* wie du es wohl nennen würdest

Komplettsanierung bedeutet
ja: größtenteils neuer Verputz, neuer (oder zumindest instandgesetzter) Boden,
tw. neue Decken und v.a.: neue Installationen (v.a. Elektro und Heizung)aber
u.U. auch Gas, Wasser, Abfluß

genau das meine ich auch mit Komplettsanierung, wir sprechen schon die richtige Sprache. Bei uns waren es für 200€/m² "nur" überarbeitete Parkettböden und für ca. 60€/m² neues Parkett auf 30m², die Therme war auch schon vorhanden, aber es mussten die Heizungsrohre in der ganzen Wohnung (150m²) unter Putz gelegt werden,neue Heizungskörper, Elektro leider komplett neu und natürlich Stuckarbeiten an den Decken, die Wände neu verspachtelt und gestrichen werden... was halt so dazu gehört. Ah, zwei Wände mussten auch raus und ein Natursteinbad rein.

Aber das ist halt nich vergleichbar mit DG Ausbau.
Ich schick' Dir ne Nachrricht, wenn ich Ende der Woche das Angebot des Archi auf dem Tisch habe für meine bisherige Planung. Es hat mir wirklich was gebracht, hierher zu kommen ins Forum: nun habe ich das gefühl, dass die gerade von ihm so am telefon geschätzen 400-500€/m² Dachausbau echt spottbillig sind - bin mal gespannt, was der Fahrstuhl kosten wird. Davor habe ich echt Angst.

Mit der Klimaanlage .. machste mir Angst. Ich wohne schon im DG im Moment und kann nicht sagen, dass es irgendwie heiß wäre im Sommer oder so? Aber eine KLlima kann ja ein Verkaufargument sein später. HUI, da kenne ich die Kosten auch noch nicht.

Nachtrag, kein Edit:
Das soll keine Werbung sein oder so ! Klingt ja fürterlich als ob ich Werbung machen würde!

16.04.2010, 11:54 Uhr - Editiert von dachelfe, alte Version: hier

Bei mir sind 10-15KATS 700-1000€ im Rechner. Keine Ahnung, wie die
Kursschawankungen da gerade sind. Das wären somit im DACH dann eher milde
1500-2000€/m²

die 10-15KATS sind aber preise von vor über 15 jahren, die da es den ATS nimmer gibt noch inflationsbereinigt werden müssen...
heutzutage musst du realistischerweise, um preise zu vergleichen, einen umrechnungskurs von
10-11 ATS pro EUR nehmen, die 13,7603 sind für solche berechnungen nur mehr ein theoretischer wert...

mfg
m3xx

[edit]
super, auch grad erst bemerkt, dass der thread uralt ist...
[/edit]

09.04.2017, 01:52 Uhr - Editiert von m3xx, alte Version: hier

ich glaub das entscheidende beim dachausbau ist nicht die wohnung selbst. die kann man abschätzen, wird je nach ausstattungsgrad bei 1.500/m2 nutzfläche liegen. drunter glaub ichs nicht.

dann kann aber einiges dazu kommen: mühsame miteigentümer, ein zu errichtender lift, erdbeebennorm mit allen statischen nebengeräuschen, kostspielige aussenanlagen, wie terrassen und die zu errichtenden stellplätze.

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"wenn der geworfene stein bewusstsein hätte, so würde er sagen, ich fliege, weil ich will." (pascal)

Denn im Prinzip wird doch das gleiche gemacht: neuer Fußboden, Wände, Heizung, Elektrik etc.

eben nicht. du hast ein dach, das isoliert werden muss, was bei sachgerechter ausführung (also so, dass du nicht zwingend eine klimaanlage brauchst) einiges kostet. wahrscheinlich kommt dann auch gleich ein komplett neuer dachstuhl samt eindeckung dazu, weil der originale eben der originale ist, und daher entweder sowieso schon erneuert gehört oder sonst von der bauart her einen sinvollen ausbau verhindert. und, was noch dazu kommt, sind die neuen vorschriften in sachen bebensicherheit, die die kosten noch einmal in die höhe treiben.

wenn das geld da ist, oder vernünftig finanzierbar, würd ich es vernünftiger finden, eine solche wohnung zu kaufen und ggf. zu adaptieren, als ein neues projekt zu starten. aber das ist nur meine bescheidene meinung.

ansonsten: architekten suchen! das geld, das der kostet, kann er durch kluge planung zum teil wieder reinbringen, und die mehrqualität in der ausführung bleibt dir. es macht einen unterschied, ob sich ein architekt den kopf über die für dich ideale lösung zerbricht, oder ob ein baumeister halt stangenware realisiert.

was noch dazu kommt, sind die neuen vorschriften in sachen bebensicherheit,
die die kosten noch einmal in die höhe treiben.

Aha. Was gibts da denn wieder neu?

mfg
AVS

neu sind die ja nicht. neu ist nur, dass die seit heuer in kraft sind, also für alles gelten, was seit 01.01. genehmigt werden muss.

und was sagen die?

mfg
AVS

sinngemäß: dass die bebensicherheit dem "stand der technik" entsprechen muss. der hoch ist. was die technische ausführung entsprechend verteuert. details bitte selbst in den einschlägigen gesetztestexten recherchieren.

also nur zahlen sagen ist schwer - muss man sich vorab anschauen

hausnummer ab 1.750 Euro / m² grundfläche

abhängig von ...
* ausbaustandard
* statische erfordernisse
* zustand dachstuhlbestand
* detail verliebtheit

wir hatten einmal einen dachausbau in 1130 wien - für 2 wohnungen, das wurde extrem teuer, weil wir den dachstuhl neu aufgetragen haben, verstärkung der decke, ... dann musste die wohnung unterhalb saniert werden (risse, feuchte, ...) ... fassade wurde komplett gemacht (im gegenzug waren die mitbewohner dafür nicht kampfbereit - trotzdem nervend), stiegenhaus musste danach renoviert werden ... also bei dem projekt sind die kosten wahrlich explodiert ... aufzug war auch keiner dabei - verkauf lief schleppend, obwohl lage top war

anderer dachausbau war im 15ten, sehr problemlos, 5 wohnungen im dg... abtragung des kompletten daches, dachstuhl war in ordnung, wurde nur teilweise statisch verbessert ... fassade des hauses wurde auch renoviert ... niedrigenergie basis ... war hochwertige ausstattung, teilweise wurden terrassen eingeschnitten, gaupen gemacht ... stand komplett leer ... verkauft war es sehr schnell

letzten dachausbau habe ich nov. 2009 geplant, dachausbau für 1 wohnung auf ~200m² ... müsste ich mal nachfragen ob der bau schon begonnen hat

also hängt sehr vom objekt ab

klimaanlage: ja oder nein?
... hängt davon ab, "wo" "wie" "was" du verkaufen magst - hochwertig oder nicht ... im 1./13./19. usw. würde ich es einbauen, kostet vorab ja nicht soviel und lässt sich sehr gut verkaufen

mehr gerne per pn

19.04.2010, 11:38 Uhr - Editiert von houstongirl, alte Version: hier

der thread is 7 jahre alt...

.....und der erste Beitrag von SuperAlexB

ConTen

Wie schon vorher erwähnt baust du im Prinzip auf ein vorhandenes Haus ein neues Haus.

In Wien gibt es zB die Auflage, dass der Aufzug vom Keller bis ins Dachgeschoss gelangen muss.
Wenn kein Aufzug vorhanden sein sollte musst du den bauen lassen.

Zugang zum Haus muss behindertengerecht sein. Zugang nicht ebenerdig? Treppenlift muss gebaut werden.

Autostellplätze muss es auch geben.

Von den Baunormen, die für den eigentlichen Dachgeschossausbau erfüllt werden müssen reden wir noch nicht.

And God bless Cliff Burton, Ronnie James Dio, Lemmy and Carlo Pedersoli...

Das wird ihn jetzt nach 7 Jahren wohl auch nicht mehr so brenned interessieren ...

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Wir trinken den Met                          Wir gebrauchen viel Frau`n
bis keiner mehr steht                        tun Leute beklau`n
unser Häuptling heißt rote Locke       und hau`n uns reichlich auf die Glocke

Du sagst es, Dder niedrige m² Preis hätte mich stutzig machen sollen!

Oder aber auch einfach aufs Datum schauen

And God bless Cliff Burton, Ronnie James Dio, Lemmy and Carlo Pedersoli...

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