Miete besteuern

Miete besteuern (41 Beiträge, 948 Mal gelesen)

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Ich möchte in meinem Einfamilienhaus wo ich auch wohne den ersten Stock vermieten.

Beispiel:

Miete: 500€
Betriebskosten anteilig: 150€ (Strom, Wasser, Heizung, Kanalgebühr, Müllabfuhr, Grundsteuer etc...)

Das heißt ich muss 350€ versteuern. In meiner Steuerklasse bis 25000€ wären das dann ~30%, sprich 105€ monatlich.

Stimmt meine Milchmädchenrechnung oder hab ich da was falsch verstanden?

mfg
Andy

P.S: Ich wohne ja im Haus, gibts da irgendwelche "Steuererleichterung" betreff WG oder ähnliches?

Kann man einen noch offenen Bausparkredit bei der Mietsteuer anrechnen lassen?
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Meinungen sind wie Ar***löcher, jeder hat eines!
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05.09.2012, 16:23 Uhr - Editiert von andvol, alte Version: hier

Wegen die paar Euro tust du dir das an?
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Eine Raucherzone im Restaurant ist wie ein Pissbereich im Pool.

Ja

mfg
Andy

P.S: Btw sind für mich fast 5000€ im Jahr viel Geld, wahrscheinlich weil ich ein armer Schlucker bin, für den typischen GH User sind das Peanuts, ich weiß.

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05.09.2012, 18:53 Uhr - Editiert von andvol, alte Version: hier

für den typischen GH User sind das Peanuts, ich weiß.

So ist es. In einer Community der Alles- und Besserwisser gibt es eben nur Topverdiener

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Ich schäm mich eh mit meinen paar Cent die ich verdiene

Ich bin unwürdig hier zu posten.

mfg
Andy
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Grundsätzlich: Achte darauf, dass dein Haus NICHT mehr als 2 selbstständige Wohneinheiten hat. Selbst wenn die dritte nicht vermietet wird oder ein Familienmitglied gratis drin wohnt. Denn dann fällst das Mietverhältnis nicht mehr in die Vollausausnahme des MRG.

Stimmt meine Milchmädchenrechnung oder hab ich da was falsch verstanden?

1. Wenn du die BK pauschal einhebst, dann solltest du diese auch betragsmäßig nachweisen können im Falle einer Prüfung. Deine Rechnung bei der ESt-Erklärung heißt also nicht "Einnahmen von 12 x 350 Euro". Sondern "Einnahmen von 12 x 500 Euro", denen dann bestimmte Ausgaben gegenüber stehen.

2. Als Ausgaben kannst du zb auch die Abwohnung mitvermieteter Möbel einrechnen. Oder anteilig Erhaltungsaufwendungen des Hauses, welche auch der Mietwohnung zugutekommen. Oder Aufwendungen unmittelbar aus der Vermietung wie Investitionen in diverse Reparaturen (falls du zu du.. äh naiv warst, den MV selber zu schreiben). Vielleicht hast du auch einen Kredit/Darlehen aufs gesamte Haus laufen (da gilt es aber wiederum aufzupassen, ob eine Vermietung nicht den Förderrichtlinien widerspricht).

3. Schick das Milchmädchen auf Urlaub und lasse einen Steuerprofi auf Basis deiner höchstpersönlichen Situation alles durchrechnen, BEVOR du irgendwas vermietest.

WB.
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05.09.2012, 19:51 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

Mietvertrag wurde von einem Anwalt aufgesetzt.
Ich vermieten NUR das/die Zimmer (sind zwei) und es lauft nicht als eigenständige Wohneinheit, so gut wurde ich schon beraten und so weit ist auch alles abgeklärt.

Betreff Förderung: Landesdarlehen ist noch zum Teil offen und ein Teil des Bausparkredits.

Die BK kann ich natürlich alle per Rechnung nachweisen und sind auch voll nachvollziehbar!
Da gibts nicht viel zu schummeln. Strom, Wasser, Heizung, Grundsteuer, Müllabfuhr, Kanalgebühr, Versicherung etc... ist eh alles klar belegbar. *TRÖT*en mache ich alle selber, da bist dann leider der Trottel, da kannst dann nichts abschreiben

Steuerprofi würde ich mir halt gerne sparen als alter Geizhals

mfg
Andy
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Mietvertrag wurde von einem Anwalt aufgesetzt.

Ohne diesem Anwalt nähertreten zu wollen: Ich habe zwölf Seiten lange Mustermietverträge, an denen 2 Anwälte gearbetiet haben und die von studierten Juristen kontrollgelesen worden sind. Trotzdem habe ich darin Fehler und Widersprüche vorgefunden, die dann korrigiert worden sind.

Ich vermieten NUR das/die Zimmer (sind zwei) und es lauft nicht als
eigenständige Wohneinheit

Wie es "läuft" (=wie es vom Vermieter definiert wird), ist bei genauer rechtlicher Betrachtung belanglos. Die Frage ist zB, ob es sich um selbstständig zugängliche und vermietbare Räume handelt. Eingangs hast du geschrieben, dass du den 1. Stock vermietest. Das klingt recht eigenständig.

Aber im Grunde egal, sofern dein Haus so klein ist, dass keine Gefahr besteht, dass eine dritte Wohneinheit vorhanden ist.

Betreff Förderung: Landesdarlehen ist noch zum Teil offen

Dann erkundige dich unbedingt über die Zulässigkeit der Vermietung. Landesdarlehen haben typischerweise damit zu tun, dass der Wohnbedarf des Förderwerbers gedeckt werden soll. Bei einer Weitervermietung ist das sehr in Frage zu stellen.

Die BK kann ich natürlich alle per Rechnung nachweisen und sind auch voll
nachvollziehbar! Da gibts nicht viel zu schummeln.

Es soll auch nicht geschummelt werden, sondern nachvollziehbar sein, welcher Anteil deiner Betriebs- und Erhaltungskosten auf die vermietete Fläche anrechenbar sind. Diesen Anteil bringst du bei der ESt in Abzug, egal wieviel du vom Mieter auf dem Papier verlangst.

*TRÖT*en mache ich alle selber, da bist dann leider der Trottel, da kannst
dann nichts abschreiben

Warum? Eigenleistungen wie Schnee räumen darf man ebenso bewerten wie die Verwaltung (3,25 Euro pro m² und Jahr).

Steuerprofi würde ich mir halt gerne sparen als alter Geizhals

Bitet nicht "Sparen" mit "Gier" verwechseln. Ein Steuerberater kostet weniger als ein Anwalt und spart dir vermutlich mehr Geld, als du bei Eigenveranlagung versteuerst.

WB.

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Es sind nicht mal zwei Wohneinheiten. Das ganze Haus wird mit einem Kachelofen vom Erdgeschoss aus geheizt. Allein deswegen ist der erste Stock keine eigene Wohneinheit, wie auch ohne eigene Heizung.

Betreff Mietvertrag: da ich ja nicht unters MRG falle ist der Vertrag nicht sonderlich umfassend. Im Prinzip handelt es sich um eine WG. Ich vermiete auch nur auf ein Jahr befristet, auch das geht nur weil ich nicht unter MRG falle.

Steuerberate ist vielleicht wirklich nicht schlecht, im Prinzip brauch ich den eh nur einmal im Jahr bei der Einkommenssteuer. Was wird das denn in etwa überschlagsmäßig kosten?

mfg
Andy
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Es sind nicht mal zwei Wohneinheiten. Das ganze Haus wird mit einem Kachelofen
vom Erdgeschoss aus geheizt. Allein deswegen ist der erste Stock keine eigene
Wohneinheit, wie auch ohne eigene Heizung.

Mit Verlaub, aber diese "Begründung" kommt hoffentlich nicht vom beratenden Rechtsanwalt.

Betreff Mietvertrag: da ich ja nicht unters MRG falle ist der Vertrag nicht
sonderlich umfassend.

Beio einem Mietvertrag kommt es nicht auf die Länge an, sondern auf die Inhalte. Was zum Beispiel steht über den § 1096 ABGB drinnen?

WB.
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Nein, die Begründung hab ich (nicht lachen) so im Netz gefunden.
Aber was wären es denn für Gründe nicht unters MRG zu fallen?

Zu § 1096 ABGB steht was im Mietvertrag, aber ich bin jetzt nicht zuhause und hab ihn deswegen nicht bei der Hand.

mfg
Andy

P.S:
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Bei Wohnungen, die in einem Haus mit nicht mehr als 2 getrennt vermietbaren Objekten – Ein- und Zweifamilienhäuser – gelegen sind, kann man beliebig befristen, da diese dem MRG nicht unterliegen. Hier kann man also auch auf 1 Jahr vermieten.
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Mehr als zwei hab ich schon mal zu 100% nicht, aber wie ist ein "getrennt vermietbares Objekt" definiert???

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05.09.2012, 20:48 Uhr - Editiert von andvol, alte Version: hier

Nein, die Begründung hab ich (nicht lachen) so im Netz gefunden.
Aber was wären es denn für Gründe nicht unters MRG zu fallen?

Dass nicht mehr als 2 selbständige Wohnungen vorhanden sind. Wie deine vermietete Fläche definiert wird, ist egal, sofern wirklich nur 2 Flächen vorhanden sind. Gefährlich wird es, wenn eine dritte derart "schöngeredete" Fläche da ist und der mieter im Streitfall nicht blöd ist.

Zu § 1096 ABGB steht was im Mietvertrag

Das ist sehr relevant, weil es da um viel Geld geht.

Hier kann man also auch auf 1 Jahr vermieten.

Ja, das darfst du. Aber das war bisher im Strang auch nicht Thema. Auch hier gilt: Sofern es nicht mehr als 2 Wohnungen sind.

BTW ist deine Zitatenquelle (ich nehme an, dass du das nicht selber formuliert hast) von mäßiger Genauigkeit:

mehr als 2 getrennt vermietbaren Objekten

Eine Garage, ein Lager oder ein Keller sind auch vermietbare Objekte, sind aber keine für §1 Abs 2 Zi 5 MRG relevanten Flächen. Ergo immer gut aufpassen, was man im Internet so alles findet.

wie ist ein "getrennt vermietbares Objekt" definiert???

Insbesondere durch die Rechtsprechung, wo solche schlauen Winkelzüge wie "der Kachelofen steht im EG und heizt das OG mit" zerpflückt werden. Eine Auswahl findest du bei den Anmerkungen zu § 1 Abs. 2: http://www.jusline.at/index.php?cpid=ba688068a8c8a95352ed951ddb88783e&lawid=77&paid=1 (ich hoffe, der Link funktioniert dauerhaft)

WB.
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Ja, hab ich zitiert

Aber bei meinem Einfamilienhaus ist das klar. Es gibt das Erdgeschoss mit Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Essecke, Arbeitszimmer, Bad, Klo und Terasse. Da wohne ich.

Der erste Stock ist eigentlich nur ein ausgebauter Dachboden. Zwei Zimmer, Vorraum mit Kochgelegenheit, Bad Klo und Balkon von beiden Zimmern aus begehbar. Die zwei Zimmer werden getrennt vermietet. Bad, Klo, Balkon, Vorraum und Kochgelegenheit müssen geteilt werden. Inventar ist bis auf die Küche keines vorhanden! Die Gaderobe ist im Erdgeschoss, erster Raum nach der Haustüre und muss von uns allen benutzt werden. Grade durch gehts in meinen Wohnbereich die Stiege rauf in den ersten Stock. Keller ist schon vorhanden aber nicht ausgebaut. Da lagert nur das Holz und in einem Raum ist der Warmwasserboiler drinnen. Garage ist natürlich auch vorhanden, aber die brauch ich ja für mein Auto und wird nicht mit vermietet.

mfg
Andy
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05.09.2012, 21:09 Uhr - Editiert von andvol, alte Version: hier

Falls der zweite Satz in http://forum.geizhals.at/t803943,6890156.html#6890156 vom Rechtsanwalt stammt, dann lass den Mietvertrag in deinem eigenen Interesse nochmal gegenprüfen.

Denn noch viel deutlicher als mit

Zwei Zimmer, Vorraum mit Kochgelegenheit, Bad Klo und Balkon von beiden
Zimmern aus begehbar. Die zwei Zimmer werden getrennt vermietet. Bad, Klo,
Balkon, Vorraum und Kochgelegenheit müssen geteilt werden. [...] Grade durch gehts in
meinen Wohnbereich die Stiege rauf in den ersten Stock.

kann man eine eigenständige Wohneinheit nicht definieren. Aufs Mietrecht hat das allein noch keinen Einfluss, stellt aber schon die Kompetenz deines Vertragerrichters in Frage.

WB.
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Ich hab jetzt den MV vor mir und schick ihn dir per PN.

mfg
Andy

P.S: Die zweite Wohneinheit wäre ja vollkommen ok? Erst bei der dritten wirds kritisch, oder?
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05.09.2012, 21:30 Uhr - Editiert von andvol, alte Version: hier

P.S: Die zweite Wohneinheit wäre ja vollkommen ok? Erst bei der dritten wirds
kritisch, oder?

Korrekt.

WB.
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Bist du Anwalt oder sowas??? Klingt gut was du schreibst!

Du kannst getröstet glauben, dass du Einiges falsch gedacht hast.
Du kannst z.B. (was am Land nicht unüblich ist) die Betriebskosten direkt vom Mieter bezahlen lassen, dann ist schon dein Umsatz EUR 1.800,00 weniger im Jahr.
Dann kannst du auch das Mietverhältnis an deine Frau abtreten und sie scheint ganz legal als Mieterin auf. Wenn sie kein Einkommen hat, dann muss sie schon mit EUR 5.000,00 im Jahr schon gar nichts versteuern.
Wenn du dein Steuerberater fragst, oder gar beim Finanzamt, wirst du alle Informationen bekommen, die dir erlauben die Steuerfrage lächerlich machen.

ann ist schon dein Umsatz EUR 1.800,00 weniger im Jahr.

12 x 350 = 4200 Euro
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Umsatz heitß Brutto, nicht Netto:

150 X 12 = 1800 Euro

Statt 6000, 4200 Euro Umsatz (nicht Gewinn vor Steuer sondern Brutto Umsatz)

Nicht brutto und netto, sondern mein Fehler war, dass ich mich verlesen hatte. Du hast von 1800 Euro Umsatz weniger geschrieben und ich hatte das irrtümlich als Nettomietumsatz verstanden

WB.
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passt, alles klar!

Auch dir danke!

mfg
Andy
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Du kannst z.B. (was am Land nicht unüblich ist) die Betriebskosten direkt vom
Mieter bezahlen lassen, dann ist schon dein Umsatz EUR 1.800,00 weniger im
Jahr.

Mit Verlaub, aber das ist ein Topfen. Keine Ahnung, was du als "am Land nicht unüblich" genau verstehst. Aber vor allem: Beim TE geht es bei allen BK-Bestandteilen um Kosten, die gar nicht getrennt messbar oder verrechenbar sind. Also gibt es nicht einmal theoretisch die Möglichkeit, dass der Mieter diese direkt (an den Rechnungsleger) bezahlt. Weder am Land noch in der Stadt

WB.
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Dieser Meinung kann ich aus Erfahrung nicht teilen.
Der Unterschied zwischen Land und Stadt ist eben, dass die Liegenschaften am Land oft kleiner sind, die Eigentümer führen nicht selten Selbstverwaltung und viele übertragen die Zahlung der BK direkt an den Mieter, während in den großen Zentren (Wien, Linz, Salzburg, Graz) operieren fast ausschließlich konzessionierte Hausverwaltungen.
Dabei habe ich schon Mietverträge gesehen, wo die Zahlung der BK in einer Zusatzvereinbarung geregelt wurde und der MV nur die Miete selbst enthält.
Jedoch gebe ich dir Recht, dass diese Vorgangsweise kommt mir wie ein Pfusch vor und funktioniert nur wenn der Mieter alle Abgaben brav bezahlt und der Vermieter (in konkreten Fall, 1-Familienhaus) ihm einen Anteil zurückzahlt, oder sie teile die kosten mit Pauschalen, oder das Haus zur Gänze vermietet ist und der Mieter die gesamte BK direkt abführen muss.
Das Problem dabei ist auch, dass der Vermieter bleibt nach Außen haftbar. Wenn der Mieter nicht zahlt wird der Vermieter belangt (Ausnahme Strom und Gas, die an seinen Name angemeldet werden können).
Sonst, wie im Lotto, (fast) alles ist möglich.

06.09.2012, 10:37 Uhr - Editiert von GREIFVÖGEL, alte Version: hier

Nochmal: Der Mieter KANN GAR NICHT zahlen, da er weder Vertragspartner ist noch sein Einzelverbrauch messbar ist. Ausgenommen typischerweise beim Strom, wenn ein eigener Zähler vorhanden ist und die Installation passt.

WB.
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Das stimmt aber nicht.
Du brauchst nur einen Erlagscheinen über die Grundbesitzabgabe (z.B.) an den Händen des Mieters drucken und ihn zur Bank schicken.
Wieso kann er nicht bezahlen? Das geschieht dauernd.
Oft behält sich sogar der Mieter den Scheinen. So funktioniert es, wie beim Bazar.
Solche "Vereinbarungen" sind überal zu sehen.

Du brauchst nur einen Erlagscheinen über die Grundbesitzabgabe (z.B.) an den
Händen des Mieters drucken und ihn zur Bank schicken.
Wieso kann er nicht bezahlen? Das geschieht dauernd.

Ich könnte auch deine Schulden zahlen wenn ich wollte, deswegen kann ich aber noch lange nicht dazu gezwungen werden, weil es eben deine Schulden sind. Die Frage ist also, ob diese Vereinbarungen auch nach außen wirksam werden. Ob also der Mieter zum neuen Schuldner zB der Abgabe wird.

Aber natürlich nicht!
Daran bezweifelt niemand. Der Eigentümer haftet immer für Nebenskosten, die auf die Liegenschaf zufallen. Wenn der Mieter nicht zahlt, ist die Vereinbarung hinfällig und der Vermieter muss bezahlen. Er kann unter Umstände Regressansprüche gegen den Mieter stellen, mehr nicht.

Diese Ausführungen klingen so realitätsnah wie das Halten einer Kuh im Hinterhof einer alten Bude

Bleiben wir bitte der Seriosität halber bei dem Thema, das den TE wirklich bewegt. Sein Vermietansatz ist im Grunde okay, jedoch sind noch ein paar Fallstricke zu beseitigen oder zu vermeiden.

WB.
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Das meine ich auch.
Mühhhhhhhhhhhhhh!

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