In einer gemieteten Wohnung wurde altersbedingt der Boiler defekt. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter den Mietgegenstand und alle gemieteten Einrichtungen und Einrichtungsgegenstände zu warten und, soweit es sich nicht um ernste Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, instand zu halten hat. Der Mietvertrag enthielt keine Regelung darüber, wer für die Reparatur oder den Austausch defekter Geräte zuständig ist. Der Mieter beauftragte einen Installateur mit dem Austausch des Boilers und rechnete den von ihm bezahlten Betrag gegen den Mietzins auf. Er berief sich darauf, dass der Austausch des Boilers nach § 3
MRG in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt. Der Vermieter klagte darauf den Mieter nicht nur auf Zahlung des offenen Mietzinses, sondern nach § 1118 ABGB auch auf Räumung der Wohnung.

Der OGH (1 Ob 183/12 m) gab dem Vermieter Recht. Im Vollanwendungsbereich des MRG existiert, so der OGH, ein „Graubereich“, in dem weder der Vermieter erhaltungs- noch der Mieter instandhaltungspflichtig ist. Dieser Graubereich kann bis zur Sittenwidrigkeitsgrenze vertraglich frei geregelt werden. Der Vermieter ist nach § 3 MRG nur dann erhaltungspflichtig, wenn es zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder einer erheblichen Gesundheitsgefährdung notwendig ist. Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, einen schadhaften Boiler zu erneuern, besteht nicht, zumal darin in der Regel kein ernster Schaden des Hauses liegt. Auch wenn der Mietvertrag den Mieter „nur“ zur Instandhaltung verpflichtet, erfasst diese auf ihn übertragene Verpflichtung auch die Kostentragung für die Reparatur und unter Umständen auch den Ersatz eines schuldlos schadhaft gewordenen Inventargegenstands, wie eines Boilers. Soll für die Kosten der Reparatur oder des Austausches eines Boilers (selbiges gilt auch für eine Heiztherme) der Vermieter aufkommen, dann bedarf es dazu einer eindeutigen vertraglichen Regelung im Mietvertrag.