Was beim Wohnungskauf beachten?

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Was beim Wohnungskauf beachten? (46 Beiträge, 1577 Mal gelesen)

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Hallo.
Ich bin gerade am überlegen mir eine Eigentumswohnung zu kaufen.

(Und habe demnächst auch schon meine erste Besichtigung)

Das zu Objekt welches ich mir jetzt erst mal ansehen werde, ist BJ 79 und laut Anzeige komplett saniert.

Da man (ich) sowas ja nicht alle Tage macht, hätte ich gerne von euch Tipps/Erfahrungsberichte auf was man hier aufpassen soll.

1.) generell
2.) bei der Besichtigung selbst.

Wird die Maklerprovision vom endgültigen Kaufpreis berechnet? (Wie lässt sich hier was sparen?)

usw. und sofort ...

ich bitte um konstruktive Antworten

Dazu gabs früher sogar empfehlenswerte Volkshochschulkurse! Wir haben nach dem Besuch dann umgehend beschlossen, keine Wohnung sondern ein Haus zu suchen.

http://www.rakwien.at/?seite=klienten&bereich=auskunft
http://www.gdw.at/

mfg lukas

- Mtl. Betriebskosten
- Wohnung lastenfrei?
- Rücklagen/Reparaturfonds vorhanden?
- Welche großen Arbeiten an der Anlage sind geplant? Finanzierung?
- Aufzug? Wenn nein: Einbaubar?
- Heizung? (Öl, Gas, Strom, Hauszentral, Etagen, Fernwärme,...)
- Was wurde saniert?
- Thermische Sanierung? Wenn ja: wie schaut die Fasade aus? (*)
- Parkplatz/Garage? Kosten?
- Zustand der Anlage
- Hausverwaltung
...

(*) Wenn die Fassade graue und/oder grüne Flecken hat -> Schimmel oder Algen -> Thermische Sanierung war ein Pfusch. Das zu sanieren ist mega teuer und mega aufwändig. Also Finger weg!

lg
Gott

12.03.2014, 13:44 Uhr - Editiert von Gott, alte Version: hier

herzlichen Dank für deine Aufstellung!

(*) Wenn die Fassade graue und/oder grüne Flecken hat -> Schimmel oder Algen
-> Thermische Sanierung war ein Pfusch.

bekommt jede diese Fassaden, sobald nach ein paar jahren die fungizide aus dem putz ausgewaschen sind

ist BJ 79

Nicht kaufen. Wände und Decken aus Pappendeckel!

so schlimm?
Werd mir das mal in live ansehen.

Aber guter Einwand. Danke.

so schlimm?

nein noch schlimmer

fertigbetonplattenbauten mit einer faktisch inexistenten trittschalldämmung.
wenn an einer ecke des baus einer einen fahren lässt, hörst du es nicht nur am gegenüberliegenden ende sondern du kannst auch sagen was er gegessen hat!
lg
bono_d70

_______________________________________________________________________________
Rechtschreibfehler dürfen vom Finder, ohne Angabe von Gründen, behalten werden!
Bekennender Agnostiker!

12.03.2014, 15:05 Uhr - Editiert von bono_d70, alte Version: hier

Sowas kannst du wirklich nur vorort prüfen. Am besten abends, wenn die Nachbarn daheim sind und der Umgebungslärm weniger ist als tagsüber. Bei diesem Baujahr musst du damit rechnen, dass die Wände nicht ziegelmassiv, sondern dünne (weil sie ja eh so stabil sind) Fertigbetonplatten sind. Das verschafft dir dann tiefe akustische Einblicke in den Lebensalltag der Nachbarn links und recht und oberhalb und unterhalb. Vice versa natürlich genauso.

Wenn dir der Energieausweis vorgelegt wird, dann verlange die komplette(!) Fassung, nicht bloß die bunten Blätter auf den ersten 3 Seiten. Auf den ca. 20 Folgeseiten sind dann die einzelnen Wand- und Deckenaufbauten beschrieben. Lass dich von den vielen Zahlen nicht abschrecken, üblicherweise sind auch Bauteilbilder und textliche Beschreibungen dabei.

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Ich hab selber eine mit ca. dem Bj.
Wände sind in perfekter Hohlziegel Bauweise und perfekt Schalldicht.
Aber Böden sind sehr dünn!! Ich höre manachmal sogar das Baby 2 Wohnungen unter mir

, (aber nur ganz leise

)
http://www.respekt.net/

Ich hatte über 20 Jahre eine Dachgeschoß-Eigentumswohnung benutzt.
Baujahr 1972 bis 1975
Wände Mantelbeton: DURISOL-Steine = Formsteine aus Beton + Holzbrösel, ohne Boden, die Füllung in der Mitte ist Beton über alle Geschoße und Decken - in einem einem Stück zusammenbetoniert, ohne Trennung;
Außenwände 25cm dünn ...
Decken sehr dünn ORTBETON (an Ort und Stelle betoniert);
Trittschalldämm-Material 10mm Styropor auf 5mm zusammengepresst und mit vielen Fugen u. Schallbrücken zwischen den Platten ...
Haus mit Ziegel-Mittelmauer und darin Not-Kamin-Züge für alle Wohnungen;

Wenn im EG jemand einen Nagel in die Wand schlug, riss es mich im 8. Stock aus dem Schlaf !!!
Ich habe in allen Räumen den Fußboden herausgerissen (da es einen Höhenausgleich mit Bauschutt in meiner Wohnung gab, hatte ich 23 bis 28cm für einen Fußbodenaufbau über der Rohdecke zur Verfügung). Ich habe eine ordentlicht Tritschalldämmung + wirklich schwimmendem Estrich darauf, erstellt. An allen Außenwänden und gegen die Nachbarwohnung habe ich an den Wänden eine BIEGEWEICHE Vorsatzschale angebracht (= Schall- und Wärme-Dämmung, mit mehrere Zentimeter (unterschiedlich) Glaswolle + 18mm (oder 2x 12,5mm) Gipskartonplatten). Vorher konnte ich die Gespräche meiner etwas älteren u. lauter sprechenden Nachbaren (Einzimmer-Wohnung) in meinem Schlafzimmer fast deutlich mithören ...
In meinem Schlafzimmer habe ich auch die Decke zusätzlich Schallgedämmt  -  eine komplette Innenschale an Gipskartonplatten hineingestellt u. an dieser alle Anschluss-Fugen mit Silikon versiegelt.
Obenauf gab es ein Flachdach mit Blechdeckung. Auf der obersten Betondecke hat eine Holz-Konstruktion Gefälle erzeugt  -> dadurch vorhanden: Luft-Zwischenraum von 20cm bis 115cm. Ich kroch dort hinein und verlegte 2x 10cm Glaswolle (Rollenmaterial) als zusätzliche Wärmedämmung. Danach war es im Sommer nach vier heißen Tagen in der Wohnung um Häuser besser auszuhalten, als die Zeit vor den Sanierungs-Maßnahmen ...

Ich habe in Summe ca. ÖS 200.000,- an Verbesserungsmaßnahmen an Material und meine Arbeitszeit in die Wohnung hineingesteckt, die an Eigentums-Kosten spottbillig gewesen ist (Rückzahlungsrate des Wohnbaukredites um die ÖS 200,- auf 75 Jahre !!!).

Die Wasserinstallation in der Wohnung habe ich komplett erneuert und alle Wasser-Rohre mit Neoprene-Material wärme- u. schallgedämmt (25mm Wandstärke an Neprene -> ziemlich teuer geworden ...)

Als Heizung habe ich mir eine Warmwasser-Zentralheizung mit Gaskombitherme einbauen lassen. Im Bad u. WC habe ich selber eine Fußbodenheizung eingebaut (Kunststoff-Rohre in Trittschall-Dämmung verlaufend + Alu-Bleche, die die Wärme auf den Beton-Estrich von unten her verteilen; System: GLOF-LÄSTRA von  Thermo-Apparate-Bau einer Schwedischen Firma ("TA"). Diese habe ich an die Zentralheizung angeschlossen.

Vorhanden waren überall Verbund-Fenster u. bei der Türe zur Dachterrasse. Im Schlafzimmer habe ich Schallschutz-Isoliegläser mit einem neuen Holz-Flügel eingebaut (selst fabriziert in der Tischlerei eines Verwandten). Bei den restlichen Verbund-Fenstern u. Terrassentüre habe ich die innere Verglasung gegen beschichtetes Glas ausgetauscht, wie es bei Wärmeschutz-Isoliergläsern verwendet wird   -> laut Gutachten des französischen Glas-Herstellers EUROVER Flachglasberatungs-GesmbH erreicht man damit bei Verbund-Verglasung eine Wärme- Durchgangszahl von  k = 1,6 W/m²°C  bei einem Holzfenster der Größe: Außenmaß von ca. 135 x 105cm (gemessen über Verglasung + Holzflügel   -> bei größeren Fenstern ergeben sich bessere Werte).

14.03.2014, 11:21 Uhr - Editiert von Atschy, alte Version: hier

Schau auch auf den Heizwert (HWB), bzw. die HWB-KIasse. Der Wert sollte sich schon unter 100 befinden (HWB-Klasse C). Bei Neubauten ist er oft deutlich unter 50. Genauere Infos gibts hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Niedrigenergiehaus

der Heizwert ist aber nur relevant falls er das Objekt der Begierde nach dem Kauf warm abtragen und die Abwärme möglichst effizient nutzen will

*scnr*

Kopie des Wohnungseigentumsvertrags verlangen. Der definiert das Innenverhältnis der Eigentümer.
Grundbuchauszug verlangen.
Bebauungsplan, wenn in der Umgebung gebaut wird. Vielleicht droht ein Zinken vorm Fenster.
Mit Nachbarn plaudern.

Misstraue allen Sanierungen, denn sie sind meist billigst ausgeführt worden.

Mfg lukas

mein tipp: zu allem was der makler so daherverzapft eine kurze aktennotiz schreiben, ihm mailen oder unterschreiben lassen. man glaubt nicht, was die für böcke schiessen können. mir hat das beim kauf unseres grundstückes knapp 4k euro erspart. wegen fehlauskünften habe ich das honorar mehr als halbiert ...

Als wir damals suchten, waren wir schon froh wenn der Makler zur richtigen Zeit am richtigen Ort war. Alle weiteren Informationen nur in schriftlicher Form wenn möglich aus originalen Quellen (Besitzer, Grundbuch, Baubehörde...).

mfg lukas

Wird die Maklerprovision vom endgültigen Kaufpreis berechnet? (Wie lässt sich
hier was sparen?)

ja ... inkl. Ust.

Was sich sparen lässt -> indem du mit dem Makler um seine Provision handelst (je nach Objekt recht ausweglos)

Gerade wenn du das Spiel mit einem Makler spielst, dann lass dir Beschreibung, was gemacht wurde und die Mängel schriftlich geben. Auch solltest dir überlegen, ob du ein paar 100€ für einen Sachverständigen aufbringen willst, der mit dir - nach Entscheidung zum Kauf und event. Vorvertrag - die Begehung macht.

pong

"Ein Gewitter reinigt die Luft", sagte ein Mann, nachdem ein Blitz seine Frau erschlug

bei sanierung: unbedingt sachverständigen hinzuziehen! unsereins kann sich gar nicht vorstellen, wie viel man bei sowas verpfuschen kann.

bj 1979 ist eher abzuraten, da ist die substanz meist so schlecht, dass du nach sanierung zwar nimmer 2/3 deiner heizenergie bei fenstern und wänden (die in etwa so gut isolieren wie heute ein durchschnittliches verbundglasfenster) hinausheizt, aber nachher immer noch den nachbarn fünf stockwerke unter dir aufs klo gehen hörst. nein, das ist nicht übertrieben.

erstbesichtigung ist sowieso nur ein vorsichtiges, erstes kennenlernen um einen ersten eindruck zu gewinnen, und keinesfalls mehr. wenn der makler da schon drängt, dann ist höchstes misstrauen angesagt. unabhängig davon gilt so wie alle anderen auch schon sagten: bei allem, was der makler sagt, kannst du davon ausgehen, dass es so nicht stimmt. und zwar bei ausnahmslos allem. die weißen schafe in der branche kann ein sägewerker an einer hand abzählen.

best of meiner wohnungssuche: "die eisenbahn vorm fenster? (verbindungsbahn nähe speising) da ist kaum was los, die werdens gar nicht richtig mitbekommen. und in zwei, drei jahren kommt eh der lainzer tunnel". wir schrieben damals das jahr 1999, und während wir vor der besichtigung ca. 15 minuten auf den makler warteten, sind drei güterzüge mit karacho vorbeigedonnert....

Die Miteigentümer und Mehrheitsverhältnisse genau prüfen. Wenn es da irgendwelche Clans gibt, die zusammen die Mehrheit haben, kann es für die anderen schwer werden.
Querulanten oder nervige Nachbarn sind bei einer so langfristigen Investition auch nicht zu unterschätzen. Vielleicht gibt es ja Protokolle der Eigentümerversammlung. Da sieht man dann schon wie das Haus so tickt.

Wohnungseigentumsvertrag (!)
Protokolle der letzten drei Hausversammlungen
Vorschau
Energieausweis
Höhe der Rücklage
Eigentümerliste

* Der Wohnungseigentumsvertrag von Annodazumal - da könnten abweichende Vereinbarungen oder allfällige Wohnungszubehör drinstehen.
* Kopie des Nutzwertgutachtens.
* Welche Vereinbarungen der Eigentümer gibt es aus der Vergangenheit (nur als Beispiel: Gerne wird behauptet, dass für Erhalt der Fenster und der Wohnungstür jeder Eigentümer selber verantwortlich sei. Real habe ich noch keine einzige gültige derartige Vereinbarung gesehen)
* Lass dir die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen aushändigen.
* Erkundige dich über die letzten Abstimmungen und deren Ergebnis.
* Lass dir sagen, wie hoch die Rücklage ist und wieviel zugeführt wird.
* Verlange die Vorausschau, welche eine gute Hausverwaltung macht und darin die zu erwartenden Vorhaben der kommenden zehn Jahre skizziert.
* Verlange die Langfassung der (zumindest) letzten beiden Betriebs- und Instandhaltungskostenabrechungen.

Falls du nicht alle Unterlagen erhältst, dann ist das möglicherweise was faul.

Wird die Maklerprovision vom endgültigen Kaufpreis berechnet? (Wie lässt sich
hier was sparen?)

Halbe-halbe machen und schwarz zahlen.

Alle anderen Sparvorschläge wie Kaufvertrag mit niedrigerem Kaufpreis vergiss besser. Du sparst dir einmalige Gebühren in geringer Höhe, aber dafür hast du im Falle eines unerwartet frühen Verkaufes plötzlich auf dem Papier einen höheren Spekulationsgewinn, obwohl du real vielleicht sogar weniger erhältst als du jetzt zahlst.

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

14.03.2014, 20:37 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

Die vorhin von mir angeführten Punkte sollten nicht nur hinsichtlich der abgebildeten Inhalte (Geldbeträge, Maßnahmen) betrachtet werden. Sondern gerade aus der Art der Abstimmungen und deren Ergebnis sowie natürlich aus den Versammlungsprotokollen lässt sich ungefähr erahnen, wie die Stimmung im Haus ist.

Gibt es zum Beispiel eine Vielzahl von Eigentümern, welche ihre Wohnungen längst weitervermietet haben (bei Baujahr 1979 nicht unrealistisch), dann sinkt die Investitionsfreude teils dramatisch. Du als dort wohnender Eigentümer darfst dich also ärgern, dass keine größeren Verbesserungsmaßnahmen getroffen werden, nur weil das die Rendite der nicht mehr dort wohnenden Eigentümer drückt.

Ach ja, auch eine bloße Sichtkontrolle kann einiges über die Hausgemeinschaft aussagen: Die Anzahl der kreuz und quer montierten Sat-Schüsseln ebenso wie der Blick in den Müllraum (inkl. in die einzelnen Behälter).

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Halbe-halbe machen und schwarz zahlen.

h mein Gott, das ist verboten

Hast Du im Kurs bei Geldwäscherichtlinien übers Handy im Forum gepostet?

G-laden und entsichert,.... jage nicht, was du nicht töten kannst
Man kann ein Auto nicht wie ein menschliches Wesen behandeln, ein Auto braucht Liebe.

Man weiß ja rein theoretisch schließlich auch, was man niemals nie machen würde. Drum muss man die bösen Sachen kennen, um sie tunlichst zu vermeiden

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pffff, jetzt bin ich erleichtert dass ich keine Meldung amchen muss

G-laden und entsichert,.... jage nicht, was du nicht töten kannst
Man kann ein Auto nicht wie ein menschliches Wesen behandeln, ein Auto braucht Liebe.

interessant im Zusammenhang mit den von WB angesprochenen Eigenttümerversammlungen: herausfinden wieviele Eigentümer tatsächlich in den Wohnungen leben und wieviele vermietet sind.

Bei einem Haus voller Privatvermieter kommt selten eine beschlussfähige Eigentümerversammlung zu stande...
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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Ist doch egal ob die Versammlung beschlussfähig ist, so lange sinnvolle Maßnahmen zu Stande kommen (Umlaufbeschluss).

(Umlaufbeschluss)

der ist bei einem Haus mit knapp 40 Parteien wo genau zwei Eigentümer drin wohnen genauso problematisch wie eine beschlussfähige Eigentümerversammlung zusammen zu bringen, auf der letzten waren wir exakt zwei Personen.
Und ähnlich großartig ist der Rücklauf beim Umlaufbeschluss. Unsere Hausverwaltung arbeit praktisch nur in dem Bereich wo Ihr die Entscheidungsgewalt übertragen wurde.
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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Wenn Du viel Zeit hast kannst DU mal hinfahren ,ohne Verkäufer/Makler, und beobachten wer in einer 1/2 Std so rein und raus geht .... oft hat das komplizierte Drumherung dann keine Bedeutung mehr

Du kannst auch vertrauenserweckende Personen ansprechen und dich erkundigen ob es nennenswerte Schwierigkeiten etc im Haus gibt ..... die Leute plaudern sehr gerne über soche Dinge und haben seit es keine Bassena mehr gibt kaum Gelegenheit dazu .

G-laden und entsichert,.... jage nicht, was du nicht töten kannst
Man kann ein Auto nicht wie ein menschliches Wesen behandeln, ein Auto braucht Liebe.

04.04.2014, 10:54 Uhr - Editiert von Dr. Ko, alte Version: hier

Eigentumswohnungen sind wie Glückspiel.
Wenn es keine gute Eigentümer Gemeinschaft gibt hat die Hausverwaltung leichtes Spiel.
Du darfst als Eigentümer brav alles was anfällt zahlen.
Hast aber mit deinem kleinen Eigentümer Anteil nichts zu plaudern.
Lieber wenn möglich ein Grundstück mit Haus da bist du wirklich der Eigentümer.

Vergiß die Grunderwerbsteuer nicht mitzukalkulieren.

rechtlich findest hier die wichtigsten infos: http://www.arbeiterkammer.at/beratung/konsument/bauenundwohnen/eigentum/Wohnungskauf.html

viel Glück bei der Suche!

ich würde einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der Wohnung beauftragen....der Makler sieht sich die Wohnung vor Ort an, schätzt sie, legt somit auch einen Preis fest - in Absprache mit dem Verkäufer , schaltet Anzeigen, führt Besichtigungen mit Interessenten durch...kümmert sich quasi um alles bis zum Notartermin...achja, die Maklergebühr zahlt im Normalfall der Käufer.

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