Wohnung: Nutzwert geändert

Wohnung: Nutzwert geändert (15 Beiträge, 520 Mal gelesen)

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Hi,

Bei uns in der Anlage hängt seit gestern ein Schreiben der Schiedsstellelle, wonach die Nutzwerte in der Anlage überprüft und neu festgelegt wurden (ein Mieter hat das wohl initiiert)

Frage: was ist die Konsequenz daraus? Muss die Genossenschaft automatisch die Mieten ind Betriebskosten anpassen ? Muss sie zu viel bezahlte Miete zurückzahlen (wie lange zurück?)

Oder muss ich mich selbst darum kümmern (wie)?

Die Genossenschaft hat außer dem Aushang nichts verlautbart, no na...

Geht nicht um riesen Zahlen aber bei uns sinds rund 2m2, was bei der bisherigen Mietdauer (etwas mehr als 5 Jahre) auch was ausmacht.

Danke!


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Was interessieren einen MIETER die NUTZWERTE?

Prinzipiell gelten (regulär beschlossene, kA wie das bei Schiedsstellenentscheidungen auschaut) Änderungen eines Aufteilungsschlüssels erst ab der NÄCHSTEN Abrechnugnsperiode. Konkret wäre das so, dass eine JETZT festgelegte Änderung erst fürs Abrechnungsjahr 2019 gilt und somit erst bis 30.6.2020 in deiner Jahresabrechnung aufscheint.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

16.03.2018, 22:16 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

Danke, ich hatte auf deinen Input gehofft

Was interessieren einen MIETER die NUTZWERTE?

Ich lann dir nicht sagen wie es dazu gekommen ist, könnte mir vorstellen, dass dem Mieter die offiziellen qm Werte komisch vorgekommen sind und er nachgemessen hat, aber ich hab wirklich keine Ahnung.

Prinzipiell gelten (regulär beschlossene, kA wie das bei
Schiedsstellenentscheidungen auschaut) Änderungen eines Aufteilungsschlüssels
erst ab der NÄCHSTEN Abrechnugnsperiode. Konkret wäre das so, dass eine JETZT
festgelegte Änderung erst fürs Abrechnungsjahr 2019 gilt und somit erst bis
30.6.2020 in deiner Jahresabrechnung aufscheint.

Das finde ich spannend. Dh. theoretisch könnte ein krimineller Vermieter mal prinzipiell 20% mehr qm/Nutzwert (ich  weiß, das ist nicht das selbe aber die qm bilden die Basis, nicht?) verrrechnen als vorhanden sind und wenn doch jemand draufkommt hat er keine Konsequenzen zu fürchten außer dann die Echtwerte verrechnen zu müssen?

Ich sage allerdings nicht, dass die Genossenschaft hier mit Vorsatz gehandelt hat, aber wer wenn nicht die solllten die genauen qm Werte kennen?

Danke!


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Ich lann dir nicht sagen wie es dazu gekommen ist, könnte mir vorstellen, dass
dem Mieter die offiziellen qm Werte komisch vorgekommen sind und er nachgemessen hat

Ich meinte es nicht nur auf diesen konkreten Fall bezogen, sondern ganz allgemein:

* Nutzwerte --> Abrechnungsbasis für Eigentümer (nur wenn im WE-Vertag anders vereinbart, dann manchmal m²)

* Fläche in m² --> Abrechnungsbasis für Mieter (laut MRG/WGG)

Mir kommt es sehr komisch vor, dass wie von dir geschildert ein Mieter zu einer Schiedsstelle läuft und dort die Nutzwerte neu festlegen lässt. Erstens weil es ihn betreffend seiner Miethöhe nicht betrifft (ob die 60 m² Mietfläche für den Wohnungseigentümer 70 oder 85 Nutzwerte haben ist für den Mieter egal), zweitens weil es da um eine Regelung der Eigentumsverhältnisse anderer Personen geht, was den Mieter einen feuchten Dreck angeht und er somit auch keinen Rechtsaanspruch auf eine grundbücherliche Änderung hätte.

theoretisch könnte ein krimineller Vermieter mal prinzipiell 20% mehr qm/Nutzwert (ich weiß, das ist nicht das selbe aber die qm bilden die Basis, nicht?) verrrechnen als vorhanden sind und wenn doch jemand draufkommt hat er keine Konsequenzen zu fürchten außer dann die Echtwerte verrechnen zu müssen?

Du nennst als Beispiel eine kriminelle Vorsatzhandlung. Prinzipiell beeinspruchen(= selber aktiv werden!) kann der Mieter seine erhaltene Jahresabrechnung 3 Jahre im Nachhinein und nicht darüber hinaus. Bei einer Vorsatzhandlung des Vermieters geht das ev. länger unterm Titel Schadenersatz.

Was ich vorhin meinte, ist eine (reguläre) Änderung eines gegebenen Aufteilungsschlüssel. ZB Nutzflächen haben sich erweitert, weil irgendwann Balkone zu ein Loggien umgebaut worden sind und sich die Gesamtnutzfläche des Hauses erhöht. Oder weil Wasseruhren pro Wohnung eingebaut worden sind und die bisherige Quadratmeteraufteilung der Wasserkosten durch verbrauchsbezogene Abrechnung ersetzt wird. Das gilt dann erst ab der KÜNFTIGEN Abrechnungsperiode.

Doch damit ich nicht zu sehr vo Thema abschweife, nochmals: Deine geschilderte Ausgangssituation ist mir sehr suspekt. Anders gesagt: Ich glaubs nicht.
Interessant wäre in dem Zusammenhang der GENAUE Wortlaut des Aushangs.

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Ich schick dir dan was per pm


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Geht nicht um riesen Zahlen aber bei uns sinds rund 2m2, was bei der bisherigen Mietdauer (etwas mehr als 5 Jahre) auch was ausmacht.

Kennst du überhaupt den bisherigen Nutzwert deiner Wohnung oder nur die Wohnfläche. 2 m2 Unterschied zwischen diesen Grössen sind durchaus nicht unüblich, da z.B. Loggiaflächen für den Nutzwert üblicherweise nur mit 50% gerechnet werden. Nebenbei gibt es noch eine Vielzahl anderer Faktoren die für Zu- oder Abschläge relevant sind, sodass der Nutzwert in beide Richtungen von der Wohnfläche abweichen kann.

Das Nutzwertgutachten wird auch nicht vom Vermieter/Besitzer gemacht, sondern von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen, der das nach besten Wissen und Gewissen machen sollte.
Bei Errichtung von Eigentumswohnalagen wird mit Unterschreibung des Wohnungseigentumsvertrags (oft ein paar Jahre nach Wohnungsbezug) auch das zugehörige Nutzwertgutachten akzeptiert bzw. hat man zumindest zu diesem Zeitpunkt auch die Möglichkeit sein Veto einzulegen bzw. eine Neuberechnung anzustossen.

In Laufe der Zeit können sich die Situationen aber natürlich verändern (Zu- oder Umbauten einzelner Eigentümer). Da kann man dann so ein Schlichtungsverfahren anstreben. Das führt dann letztendlich (wenn akzeptiert) für die meisten zu etwas niedrigeren Betriebskosten und die "Verbesserer" zahlen dann etwas mehr.

Bei solch einem Schlichtungsverfahren wird man als Betroffener (also alle Eigentümer) aber informiert (dicke RSa-Briefe) und eingeladen. Man kann da also durchaus mitstreiten.

Wenn ihr es aber nur im Aushang seht, dann ist es vermutlich nur eine Formalität und für euch nicht relevant.

17.03.2018, 09:28 Uhr - Editiert von Thing, alte Version: hier

Kennst du überhaupt den bisherigen Nutzwert deiner Wohnung

Ja, sofern ich mich nicht verschaut habe ist der Nutzwert bei der BK-Abrechnung angegeben

In meinem Fall ist es ja keine Eigentumswohnung sondern Genossenschaft. Aber wenn ich richtig recherchiert habe wirkt sich hier der NW auf die Höhe des Genossenschaftsbeitrags aus?


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Aber wenn ich richtig recherchiert habe wirkt sich hier der NW auf die Höhe
des Genossenschaftsbeitrags aus?

Okay, dann ist es natürlich spannender. Riesenbeträge werden da aber wahrscheinlich auch nicht rauskommen. Keine Ahnung, ob das dann rückwirkend vergütet werden kann oder nicht. Hängt wahrscheinlich auch davon ab, ob das ursprüngliche Gutachten falsch war, oder ob sich die Korrektur durch nachträgliche Veränderungen an den Wohnobjekten ergab.

17.03.2018, 10:28 Uhr - Editiert von Thing, alte Version: hier

sofern ich mich nicht verschaut habe ist der Nutzwert bei der BK-Abrechnung
angegeben

Schau nochmal genauer. Auf vielen Jahresabrechnungen sind sowohl Nutzwert als auch Nutzfläche angegeben. Relevant ist aber, welcher Schlüssel tatsächlich angewendet wird, das steht üblicherweise bei den einzelnen Kostenarten in einer Spalte dabei.

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Bezüglich Betriebskosten dürfte der Nutzwert egal sein. Nebenbei hast du bei Genossenschaften scheinbar auch nur 6 Monate Einspruchsfrist auf die BK-Abrechnung.

https://www.mietervereinigung.at/News/841/18038/Betriebskostenabrechnung

Bezüglich Genossenschaftsanteil könntest du aber schon recht haben. Es könnte schon sein (muss aber nicht), dass der nach Nutzwertanteil verrechnet wurde.

https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/jungeswohnen/Genossenschaftswohnungen.html

Ruf bei der Genossenschaft an, verlange den neuen und alten Nutzwert und eine Kopie des Gutachtens.

Und ja, gerade bei Genossenschafts- bzw. geförderterten Mietwohnung ist es - je nach Größe der Anlage und damit Aufteilung auf allgemeine Räumlichkeiten - nicht zu verachten, es könnte die eh schon äußerst undurchsichtigen Betriebskosten zu deinem Nachteil verschieben bzw. wenn du in geraumer Zukunft mal eine eventuelle Kaufoption ausüben willst, hats direkten Einfluss auf den Kaufpreis.

pong
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