Wohnungszusammenlegung in 1030: Statiker

Wohnungszusammenlegung in 1030: Statiker (29 Beiträge, 879 Mal gelesen)

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Hallo!

Es geht um eine Wohnungszusammenlegung zweier benachbarter Eigentumswohnungen (Altbau in 1030). Generell:
*) Strom-, Wasser-, Gas-, Heizungsleitungen sollen getrennt bleiben.
*) Es sollen die zwei Gasthermen bleiben.
*) Beide Adressen bzw. Türnummern bleiben erhalten.
Damit könnte man die beiden Wohnungen leicht wieder trennen und es muss keine große Baustelle für die Zusammenlegung gemacht werden.

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Frage A:
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Die Wohnungen sollen nur durch eine Tür zusammengelegt werden. Das heißt, es muss bei einer Wand ein Durchbruch gemacht werden.

Daten zur Mauer:
1) ca. 15 cm dick.
2) Altbauwand, also vermutlich Vollziegel.
2) Die Mauer scheint tragend zu sein.
3) Leitungen von anderen Wohnungen sind nicht in dieser Wand.
4) Der Durchbruch sollte für eine normale Tür (ca. 85 cm x 200 cm) sein.

Firmen, die diesen Durchbruch machen würden, wurden kontaktiert und Angebote werden eingeholt. Die rechtlichen Aspekte kann man bei der Baupolizei (MA 37) nachlesen.

Meine Fragen:
Könnt ihr mir einen guten und günstigen Statiker empfehlen, der diesen Durchbruch "absegnet", also ein Gutachten dazu erstellt? Was kostet so ein Gutachten ca.?

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Frage B:
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Die Eingangstür einer Wohnung soll innen durch eine Küche zugestellt werden. Das heißt, die Eingangstür soll bleiben, im Alltag aber nicht mehr benützbar sein. Bei der jährlichen Hauptkehrung für die Gastherme in der Wohnung mit verschlossener Eingangstür muss der Rauchfangkehrer dann über die andere Wohnung gehen. Das ist vielleicht eine banale Frage: Das sollte brandschutztechnisch kein Problem sein, also dem Rauchfangkehrer egal sein, oder?

Vielen Dank für die Antworten!

Freundliche Grüße
eierkopf

Gründerzeithaus?
Ich denke (IANAL), es ist ein hundsnormales 10er Wandl mit viel Putz.
Daher nicht tragend.
Daher nur anzeigepflichtig aber nicht genehmigungspflichtig.
Daher keine Statik nötig.

Ist das Dach ausgebaut oder aufgestockt? Dann wird es auch für nicht-tragende Wände spannend, weil die dann aussteifende Wirkung in der damaligen Statik hatten. Dann wird ein Gutachten u.U. interessant.

Pläne hast du? Du kannst die urspünglichen am Grundbuch notfalls ausfassen. Oder die HV hat sie.

Beide Wohnungen gehen ins gleiche Stiegenhaus? Dann sollte es der gleiche Brandabschnitt sein und dem Rauchfangkehrer ist‘s damit egal. Kannst du mit einem Telefonat klären.

Viel Spaß noch: https://www.rechtambau.at/baurechtliche-tuecken-bei-der-wohnungsteilung-oder-zusammenlegung/

Vielen Dank für die Antwort und den interessanten Link!

Gründerzeithaus?
Ich denke (IANAL), es ist ein hundsnormales 10er Wandl mit viel Putz.
Daher nicht tragend.
Daher nur anzeigepflichtig aber nicht genehmigungspflichtig.
Daher keine Statik nötig.

Baujahr scheint ca. 1900 zu sein. Pläne für mehrere Etagen sind vorhanden. Dort sind diese Mauern mit 15 cm eingezeichnet. Weiters gehen diese Mauern vom Erdgeschoss bis in die höheren Stockwerke durch.
Bei diesen Plänen (4 Jahre alt) ist mir nicht klar, ob auch die Baupolizei dieselben hat. Nächste Woche ist ein Termin bei der Baupolizei, wo die aufliegenden Pläne eingesehen werden. Jedenfalls stimmen die mir bekannten Pläne für die betroffenen Wohnungen. In anderen Stockwerken sind die Pläne ziemlich sicher nicht mehr aktuell. In dem Haus wurde in den letzten Jahren von einer großen Firma viel saniert. Zum Beispiel wurden in den Außenwänden im Gangbereich neue Strom-/Gaszähler und ensprechende Leitungen hinzugefügt (übrigens ohne die restlichen Eigentümer gefragt zu haben, wobei ich schon vermute, dass alle zugestimmt hätten).

Ist das Dach ausgebaut oder aufgestockt? Dann wird es auch für nicht-tragende
Wände spannend, weil die dann aussteifende Wirkung in der damaligen Statik
hatten. Dann wird ein Gutachten u.U. interessant.

Ja, der Dachausbau wurde vor ca. 15 Jahren durchgeführt.

Beide Wohnungen gehen ins gleiche Stiegenhaus? Dann sollte es der gleiche
Brandabschnitt sein und dem Rauchfangkehrer ist‘s damit egal. Kannst du mit
einem Telefonat klären.

Ja, gehen ins selbe Stiegenhaus. Es gibt nur ein Stiegenhaus.

Könnt ihr mir einen guten und günstigen Statiker empfehlen, der diesen
Durchbruch "absegnet", also ein Gutachten dazu erstellt? Was kostet so ein Gutachten ca.?

Du brauchst vermutlich nur ein Gutachten über die statische Geringfügigkeit (gem. § 63 Abs. 1 lit h BO bzw. § 8 Abs. 2 Z 3 WKlG 1996).

Das kann auch ein Baumeister machen.

Danke für die Antwort!

Eine Firma will ein Statik-Gutachten, eine andere will keines. Hm.

Die Firmen sind unmaßgeblich, die MA37 will so etwas.

Damit die Pläne dort aufliegen können, brauchst du eine ganze Menge Bürokratie:
https://www.wien.gv.at/wohnen/baupolizei/planen/baubewilligungen/formulare.html

Ich würde bei der zuständigen MA37 anrufen und mich erkundigen.

Teil A: - bautechnisch

Die Wand ist vermutlich "teiltragend" -- also Ziegel durchgehend.
Bautechnisch kein Thema: Loch stemmen, Überlager (Spanntonsturz) einziehen, Zürstock darunter setzen, fertig. Das kann jeder Maurer/Baumeister, dazu brauchts keinen Statiker.

Teil B: Rauchfangkehrer
Dem ist das völlig wurscht. Den interessiert nur der Luftverbund und je größer der ist, umso unkritischer die Situation.

Teil C: Wohnrechtlich
DEN Teil hast du übersehen!
Das ist ein massiver Eingriff in allgemeine Teile. Du brauchst UNBEDINGT die Zustimmung ALLER anderen Eigentümer BEVOR du anfängst umzubauen. Sonst kanns echt übel werden (siehe Link von PP)

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Teil C: Wohnrechtlich
DEN Teil hast du übersehen!
Das ist ein massiver Eingriff in allgemeine Teile. Du brauchst UNBEDINGT die
Zustimmung ALLER anderen Eigentümer BEVOR du anfängst umzubauen. Sonst kanns
echt übel werden (siehe Link von PP)

Dann lese doch mal den link durch und poste nicht hirnlos....

Zitat:

Bei einer Zusammenlegung zweier benachbarter WE-Objekte durch den identen Wohnungseigentümer ohne Inanspruchnahme von Allgemeinflächen ist hingegen grundsätzlich von einer Verkehrsüblichkeit auszugehen.

Zitat Ende

Dann lese doch mal den link durch und poste nicht
hirnlos....

bitte mach das!

Werden auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, ist ergänzend die Verkehrsüblichkeit der geplanten Änderung oder ein wichtiges Interesse des durchführenden Wohnungseigentümers erforderlich. Nach ständiger Rechtsprechung reichen wirtschaftliche Gesichtspunkte für das Begründen eines wichtigen Interesses nicht aus.

Die Trennwand zwischen 2 Wohnungen IST ein allgemeiner Teil.

Es ist aber VÖLLIG EGAL, ob das Vorhaben verkehrsüblich ist oder nicht: wenn du nicht VORHER die Zustimmungen einholst, greist ins Braune. JA, du kannst die Zustimmung vermutlich gerichtlich erzwingen, aber bis dahin gehst in Besitzstörungs- und Unterlassungsklagen unter. Und darfst rückbauen. Und dann wieder errichten.
Das ist x-fach ausjudiziert, bis zum OGH.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Wenn er nett ist, versucht er einen freundlichen Umlaufbeschluss. Sollte der aber scheitern, ist es vollkommen egal.

Rechtlich haben die anderen Eigentümer in seinem Fall NULL Chance. Das ist durchjudiziert. Es ist kein anderer Eigentümer in irgendeiner Form betroffen oder beeinträchtigt.

Rechtlich haben die anderen Eigentümer in seinem Fall NULL Chance. Das ist
durchjudiziert. Es ist kein anderer Eigentümer in irgendeiner Form betroffen
oder beeinträchtigt.

nochmal:
nein, ich kann es nicht verhindern. Aber dir jahrelang gewaltige Kosten und Ärger verursachen.
Wie bei einer SAT-Schüssel: bohr MEINE allgemeine Hausmauer an, ohne vorher zu fragen. Mach nur ...

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Wie bei einer SAT-Schüssel: bohr MEINE allgemeine Hausmauer an, ohne vorher zu
fragen. Mach nur ...

erklär mal... wie weit kann es hier gehen? Die 4 Löcher sind ja lächerlich.

Du kennst bzw. hattest wohl nie Nachbarn die nix besseres zu tun haben als 10x am Tag durch Gang bzw. Wohngebäude zu spazieren und auf einmal auf eine Satanlage stoßen ; )

wie weit kann es hier gehen? Die 4 Löcher sind ja
lächerlich.

du bekommst ne Unterlassungsklage, die du zu 100% verlierst
du darfst die Schüssel abmontieren
dann darfst die ausstehende Zustimmung ALLER einholen (du darfst 1x raten, ob du das schaffst)
du darfst für die nicht erhaltenen Zustimmungserklärungen gerichtlich einklagen
DANN darfst deine Schüssel wieder montieren

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

du bekommst ne Unterlassungsklage, die du zu 100% verlierst
du darfst die Schüssel abmontieren

gut, dann ist hier Ende. Wenn der Mieter bei Zustellung der Unterlassungsklage einsichtig ist und das Teil wieder abmontiert, kann man ja hoffentlich für eine ordnungsgemäße Wiederherstellung der Fassade einen Fachbetrieb beauftragen.

Wie kommst du auf C?

siehe Antwort oben

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Teil A: - bautechnisch

Die Wand ist vermutlich "teiltragend" -- also Ziegel durchgehend.
Bautechnisch kein Thema: Loch stemmen, Überlager (Spanntonsturz) einziehen,
Zürstock darunter setzen, fertig. Das kann jeder Maurer/Baumeister, dazu
brauchts keinen Statiker.

Das wurde von einer Firma genauso gesehen, eine andere will ein Statik-Gutachten.

Teil B: Rauchfangkehrer
Dem ist das völlig wurscht. Den interessiert nur der Luftverbund und je größer
der ist, umso unkritischer die Situation.

Super, danke! Als Vorabinformation ist das hilfreich, aber natürlich wird beim Rauchfangkehrer noch direkt nachgefragt.

Teil C: Wohnrechtlich
DEN Teil hast du übersehen!
Das ist ein massiver Eingriff in allgemeine Teile. Du brauchst UNBEDINGT die
Zustimmung ALLER anderen Eigentümer BEVOR du anfängst umzubauen. Sonst kanns
echt übel werden (siehe Link von PP)

Danke für den Hinweis, aber das war bereits klar (und deswegen nicht gefragt

).

Anscheinend wird in diesem Gebäude aber eine andere "Praxis" gelebt. Wenn man sich den Gebäudeplan zum aktuellen (von 2018) Nutzwertgutachten ansieht, dann wurde zumindest an ca. 50 % der Wohnungen etwas verändert, bei welchen allgemeine Teile betroffen sind. Diese Änderungen sind direkt, also vom Gangbereich aus, zu sehen. ZB Gangklos in Wohnungen integriert, Eingangstüren versetzt, große Fenster in den Gangbereich durch neue kleine Fenster ersetzt, Gas- und Stromzähler aus den Wohnungen in die Außenmauern des Gangbereichs versetzt, ... Bei all diesen Änderungen wurden nicht alle Miteigentümer gefragt. Ob diese Änderungen bei der Baupolizei aufliegen, ist nicht klar. Geklagt wurde diesbezüglich, bis jetzt zumindest, nicht.

(Die Baupolizei war Anfang 2021 aufgrund einer Anzeige im Keller. Anscheinend hätte im Keller eine Bodenplatte wegen des Dachausbaus vor ca. 15 Jahren gemacht gehört. Daraufhin wurde ein Gutachten gemacht, welches feststellte, dass die fehlende Bodenplatte nicht gebraucht wird.)

(Die Baupolizei war Anfang 2021 aufgrund einer Anzeige im Keller. Anscheinend
hätte im Keller eine Bodenplatte wegen des Dachausbaus vor ca. 15 Jahren
gemacht gehört. Daraufhin wurde ein Gutachten gemacht, welches feststellte,
dass die fehlende Bodenplatte nicht gebraucht wird.)

Passt! Jetzt verstehe ich den Baumeister, der sagt, dass er eine Statik haben will!!!

Das ist eine klassische Jahrhundertwende-Aufstockung mit Betonplatte gegen den Erdauftrieb im Keller.

In dem Fall würde ich aus Sicherheitsgründen eine Statik machen lassen. Es ist auch DEIN Haus!

Auch Nicht-tragende Wände wurden damals beim Ausbau statisch mitgerechnet. Wenn du diese jetzt schwächst oder ganz entsorgst, wird der vorhandene Puffer immer geringer. Vielleicht liegt auch das alte Statik-Gutachten im Bauakt. Dann nimm einfach DIESEN Statiker, denn der kann dir in 2 Minuten eine Antwort geben. Der hat das Rechenmodell sicher noch im Computer. Zumindest machen das alle Statiker so, mit denen meine Frau zusammenarbeitet.

Diese Firma meinte, dass es statisch kein Problem ist und das Gutachten nur zu seiner Absicherung bräuchte.
Die zweite Firma hat aber sofort gesagt, dass er für diesen kleinen Durchbruch kein Gutachten braucht.

Das Gutachten bzgl. des Fundaments im Keller sagt übrigens ausdrücklich, dass die haupttragenden Mauern (teilweise über 1,2 m dick und mehrere Meter in den Boden) mehr als ausreichend für den Dachausbau bzw. die Tragfähigkeit des Gebäudes sind, also die damalige Entscheidung, ohne Kellerbodenplatte zu bauen, "passt". Dieser Gutachter war aber durchaus kritisch, weil er diverse kleine und irrelevante Mängel, welche nicht Teile der Anzeige waren, im Gutachten angegeben hat.

Übrigens handelt es sich nicht um mein Haus.

Ich verstehe die Baufirma! Es geht hier NICHT um die Tragfähigkeit.

Die Frage ist, ob noch genügend aussteifende Wände vorhanden sind. Und die aussteifende Wirkung geht auch von Nicht-Tragenden Wänden aus.

Und daher will er das Risiko nicht einfach ungeschaut übernehmen. Was ich verstehe.

Es könnte zB gescheit sein, nicht nur ein Überlager zu machen, sondern eine kompletten Stahlrahmen. Dadurch hat die Wand auch in "waagrechter" (Scherkräfte) Richtung wieder die alten Werte, trotz des Durchbruchs.

Anscheinend wird in diesem Gebäude aber eine andere "Praxis" gelebt. Wenn man
sich den Gebäudeplan zum aktuellen (von 2018) Nutzwertgutachten ansieht, dann
wurde zumindest an ca. 50 % der Wohnungen etwas verändert, bei welchen
allgemeine Teile betroffen sind.

das ist wurscht.
Ich hab ne Parifizierung miterlebt, da war genau GAR NICHTS wie im Bauplan, NICHTS eingereicht, nichts genehmigt. Da wurde nach Naturmaß parifiziert. Geht auch. Bauplan, Baupolizei und WEG sind völlig verschiedene paar Schuhe.
Aber WEHE es poppt irgendwann später auf!

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz gegenüber Fundamentalisten!

Es ist vollkommen klar, was das richtige, legale Vorgehen ist.

Naja, wenn es jemanden fad ist, kann einer meine oben geschilderten, von außen offensichtlichen Änderungen natürlich klagen. Andererseits weiß niemand etwas von den Änderungen, die allgemeine Teile betreffen, aber im Inneren von Wohnungen liegen. ZB versetzt jemand im Inneren der Wohnung eine Tür. Wie sollte da jemals wer klagen?

Eine hypothetische Frage:
Im Übereinkommen zwischen den Eigentümern steht explizit drinnen, dass bei allen Decken und tragenden Wänden nur der Putz zur Wohnung gehört. Das würde bedeuten, dass jeder Dübel (bei Küchen, Vorhängen, Fernseher, ...) in die Ziegel der tragenden Wände streng genommen von allen Miteigentümern eine Zustimmung braucht. Oder gibt es dazu eine generelle Ausnahme?

It depends. Wenn du die Steigleitung abschneidest, wird's wohl Auswirkungen auf die Allgemeinheit haben. Wenn'st hingegen einen Nagel einschlägst, eher weniger.

Unabhängig, ob Miteigentümer direkt betroffen sind, braucht man für Änderungen in allgemeinen Teilen die Zustimmung aller Miteigentümer. Aber wie schon gesagt, sieht es in der gelebten Praxis in diesem Haus zumindest anders aus. (Es gibt noch mehr Beispiele in dem Haus mit Verletzung des Übereinkommens der Eigentümer, welche auch ohne Klagen toleriert werden, weil es keinen zu interessieren scheint.)

Von der gelebten Praxis kannst du dir leider nix kaufen. Ein neuer (unangenehmer) Eigentümer kann das alles auf den Kopf stellen.

Aber WEHE es poppt irgendwann später auf!

frag nicht wie entsetzt die leute oft sind,
wenn das haus in dritter generation weiter gegeben wurde
und dann ein kleiner anbau gemacht werden soll,
da ist der teufel los (wenn man sich dumm stellt zumindestens)

so höre ich es von bekannten

nur hatten wir genau das selbe problem und bei uns lief es ganz friedlich ab

einfach plan ist
plan neu

und fertig waren wir

Gruß Sonic The Hedgehog

Es ist ganz wichtig, dass es nur eine Verbindungstür ist und es 2 getrennte Wohnungen bleiben.

Meine Eltern hatten den Fall, dass sie jeweils eine Eigentumswohnung besessen hatten mit Verbindung. Diese haben sie auch von einen Ehepaar in der gleichen Konstellation übernommen. Also 2 Wohnungen, eine im Alleineigentum meiner Mutter und die zweite im im Alleineigentum meines Vaters.

Beim Verkauf wurden die Wohnungen wieder getrennt angeboten. Eine Wohnung wurde verkauft. Im Rahmen der Abwicklung ist man draufgekommen, das der Baumeister beim Umbau einen Plan eingereicht hat. Baurechtlich hat es sich also um eine Wohnung gehandelt. Mein Vater musste von sämtlichem Miteigentümern (ca. 70 aus 4 Häusern mit jeweils 5 Stiegen) eine Unterschrift fürs Bauamt einholen.
Die Käufer haben sich geweigert vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das wurde von uns angeboten da wir es die Wohnung wie verkauft laut Baurecht nicht gegeben hat. Meine Eltern haben mehr als ein dreiviertel Jahr nach Übergabetermin das vorab beim Notar deponierte Geld bekommen.

In Summe eine super lustige Aktion. Neben der drohenden Zahlungsunfähigkeit (Umbau vom neuen Haus), hat mein Vater so sämtliche ehemaligen Nachbarn kennengelernt inkl. nach Amerika ausgewandert, an die Kinder überschrieben, gerade in einer Verlassenschaft, etc. Das seit über 30 Jahren auf einer Stiege die obersten 2 Wohnungen verbunden waren inklusive abgemauerten Stiegenhaus, war vermutlich allen anderen (außer den 2 Familien unter uns) vollkommen unbekannt und wurscht. Wir mussten damals für die "neu" geschaffene Wohnung sogar einen Garagenplatz und ein Kellerabteil nachweisen.

Danke für die interessante Antwort!

Ja, die Wohnungen sollen getrennt bleiben, also jeweils Gas-, Strom-, Wasserleitungen, Eingangstüren, ...
Ein Verkauf von nur einer Wohnung (vielleicht in ein paar Jahren) wäre schon eine nette Option.

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