Hausbau - wie finanzieren?

Hausbau - wie finanzieren? (38 Beiträge, 1045 Mal gelesen)

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Folgende Situation: Ich wohne seit 12 Jahren in einer billigen Genossenschaftsmietwohnung und zahle hier für 62 m² "all inklusive" (Betriebskosten, Gas, Strom) ca. 400 Euro/Monat. Da ich anfangs vielles erneuert habe, bin ich nach wie vor sehr zufrieden mit dem Preis-Leistungsverhältnis. Allerdings bin ich jetzt mit 40 doch am Überlegen, ob ich in weiteren 12 Jahren noch imemr so leben will.

Die einzig sinnvolle (und auch sehr interessante) Option: Meine Eltern haben ein Einfamilienhaus in einer Randgemeinde um Linz, bei dem eine Aufstockung möglich wäre. Lage ist sehr gut, ruhig, super Aussicht, zentrumsnah. Kurzum ideal, wenn da nicht das kleine Problem der Finanzierung wäre.

Für eine Wohnnutzfläche von ca. 110 m² kalkuliere ich ca. 120.000 Euro Baukosten (inkl. viel Eigenhilfe und berufsbedingt teilweise günstiger Einkaufsrabatte). Allerdings steht dem gegenüber, dass ich Null Eigenkapital habe und daher 100% fremdfinanzieren müsste. Das hört sich recht schlimm an, da ja üblicherweise 30% Eigenkapital als Richtschnur genannt werden.

Meine finanziellen Eckdaten: Jahresnetto 30.000 Euro, ledig, mögliche Wohnbauförderung in OÖ sind ca. 35.000 Euro.
Allerdings denke ich mir, dass die "typische Häuslbauerfamilie" erstens keine Großverdiener sind und zweitens deren 70% Kreditbedarf deutlich über 'meinen' 120.000 liegen - trotzdem sehe ich sehr oft Häuslbauer mit 2 Kleinkindern und karenzierter Mami und normalverdienendem Papi.

Darum würde es mich interessieren, ob mir hier jemand Tipps aus seiner Praxis geben kann und wie ein Kreditbedarf von 120.000 Euro üblicherweise organisiert wird (Laufzeit, Rate).

PS: Falls jemand aus Diskretionsgründen nicht direkt im Forum antworten möchten, dann gerne auch per PM an mich. Bitte allenfalls dann auch um dein OK, dass ich die Antwort anonymisiert ins Forum stelle, damit andere ihren Senf dazugeben können.

MfG,
myhomeismycastle

Das Haus samt Grund gehört deinen Eltern? Lastenfrei? Wird da etwas auf dich überschrieben? Sicher, dass du dafür die Wohnbauförderung bekommst? Wirklich keine Eigenmittel? Wo wirst in Zukunft einsparen können um die Kreditzinsen zu zahlen? Welche Sicherheiten kannst bieten? Dei 120.000 € sind eine reine Schätzung von dir, oder hast da schon seriöse Kalkulationen?

Allerdings denke ich mir, dass die "typische Häuslbauerfamilie" erstens keine Großverdiener sind und zweitens deren 70% Kreditbedarf deutlich über 'meinen' 120.000 liegen - trotzdem sehe ich sehr oft Häuslbauer mit 2 Kleinkindern und karenzierter Mami und normalverdienendem Papi.

Das hab ich mich in den letzten Monaten (seit wir uns selbst mit der Theamtik intensiv auseinander setzen) auch sehr oft gefragt. Ich hab keine Ahnung, wie die Leute ihre Häuser finanzieren können...

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Das hab ich mich in den letzten Monaten (seit wir uns selbst mit der Theamtik
intensiv auseinander setzen) auch sehr oft gefragt. Ich hab keine Ahnung, wie die Leute ihre Häuser finanzieren können...

Das kann ich dir beantworten: Das Zauberwort heisst Wohnbauförderung. Die Förderung gibt es gestaffelt, für jedes Kind wird sie erhöht bzw. sinkt die Rate. Wenn der Bau dann noch gewisse Punktzahlen erreicht, geht sich schnell mal was schönes aus.

Ich persönlich würde nur frei finanzieren, schon aus dem Grund, damit mir keiner in meinen Bau dreinredet bzw. mir vorschreibt was ich alles brauche.

Das kann ich dir beantworten: Das Zauberwort heisst Wohnbauförderung.

Selbst bei mehreren Kindern sind über die WBF nur ca. 100.000 Euro möglich. Wobei die Kinderlein zwar den Förderbetrag erhöhen, aber für die Häuslbauer auch eine höhere laufende Belastung bedeuten.

Zudem ist die Förderung kein geschenktes Geld, sondern lediglich ein relativ niedrig verzinstes Darlehen mit langer Laufzeit. In den "Bau reingeredet" wird eigentlich nicht, sogar die Flächenbeschränkungen sind schon vor vielen Jahren gefallen.

Eine freie Finanzierung ist nur jetzt interessant, wo die Kreditzinsen extrem niedrig sind (oder man verdient sehr gut). Über eine Laufzeit von 20 Jahren oder mehr ändert sich das aber wieder.

MfG,
myhomeismycastle

Kannst mir bitte mal vorrechnen, wie du zu 100.000€ Wohnbauförderung kommst? Ist OÖ wirklich so spendabel?

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100.000 Euro war vielleicht etwas hoch gegriffen von mir, denn dazu müste man viele Kinder haben.

Konkret schaut es so aus (Eigenheim):

Je nach Energiebilanz: 47.000 bis 59.000 Euro Sockelbetrag
Pro Kind: + 10.000 Euro.
Barrierefreiheit: + 3.000 Euro (ist im wesentlichen ohne Mehraufwand planbar)
Ökologische Dämmstoffe: + 5.000 Euro

Laufzeit 30 Jahre, Annuität anfangs 1%, ab 6. jahr 2,5%, ab 11. Jahr 5% usw.

Teilweise gibt es noch kommunale Zuschüsse für Solaranlage oder vom Energieversorger für Wärempumpe.

Barrierefreiheit ist wesentlich umfangreicher als die Eingangsstiege wegzulassen, z.b. bei deiner Hausaufstockung wäre das schon wesentlich teurer als die 3.000€ förderung wenn du hier barrierefrei bauen magst

Barrierefreiheit umfasst auch ...
* PKW Stellplatz behindertengerecht
* Sanitärräume
* Türen
* Freibereiche
* bei 2 geschossigen häusern, zugang ins OG

Du solltest nicht vom Idealbild ausgehen, sondenr von dem, was die Förderrichtlinien verlangen. Im wesentlichen barrierefreier Zugang und WC(Bad, Küche, Schlafraum (kann auch später adaptierbar sein) im Erdgeschoß.

Genau genommen geht es um Mindesttürbreiten und um Aktionsradius für Rollstuhl in dne genannten Räumen. Der Aufpreis dafür ist minimal, teuer wird es erst, wenn sowas nachträglich umgebaut werden soll.

die förderrichtline richtet sich nach der OIB richtlinie 4

aber nur das idealbild wird mit der vollen förderung belohnt ... wenn es 10 punkte zu erfüllen gibt und du erfühlst nur 2, dann bekommst du nur einen gewissen %-satz von der maximalen förderung

ok, bad/wc kann nachträglich umgebaut werden, wird auch so gemacht in der praxis

wenderadius, stiegenbreite, gangbreite, ... das muss alles grösser geplant werden

aber, wie magst du bei einer hausaufstockung einen barrierefreien zugang machen?
a.) rampe
b.) treppenlift
c.) aufzug

Danke für die Aufklärung. Ich hab mich, wie schon gesagt, in den letzten Monaten intensiv mit der Thematik auseinander gesetzt.
Im Burgenland bekommt man maximal 40.000 € Wohnbauförderung + Ökozuschlag, der allerdings durch die dafür notwendigen Mehrinvestitutionen mehr als aufgerfressen wird. Als Mindesteinkommen sind 473 € (netto pro Kopf) angesetzt.
Selbst wenn man ein Baugrund hat und selbst viel selbst leisten kann, kommt man damit nicht mal ansatzweise aus. Ganz davon abgesehen, dass auch die Wohnbaufördungern "nur" ein Kredit ist. den man wieder zurück zahlen muss.

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Das Haus samt Grund gehört deinen Eltern? Lastenfrei?

Ja. Baujahr 1965 und schon lange völlig lastenfrei.

Wird da etwas auf dich überschrieben?

Rein förderrechtlich ist das zwingend erforderlich. Wie die Aufteilung mit meinem Bruder erfolgt, ist noch nie andiskutiert worden, sollte aber letztlich nicht das große Problem sein. Vorerst geht es mir rein um die Finanzierung, ohne deswegen hasardieren zu müssen. Das Formale lässt sich dann in Ruhe klären, es herrscht ja kein Zeitdruck.

Sicher, dass du dafür die Wohnbauförderung bekommst?

Ja. Das ist der Mindestbetrag, für energetische Zusatzmaßnahmen gäbe es extra Geld, aber das erhöht natürlich auch die Baukosten. Kürzlich war in OÖ Landtagswahl, da kann sich durch neue Politik gerade im Energiebereich noch etwas ändern.

Wirklich keine Eigenmittel?

Ja, ganz sicher

Wo wirst in Zukunft einsparen können um die Kreditzinsen zu zahlen?

Daher meine Angaben zum konkreten Einkommen sowie zur Frage nach der Finanzierung, wie sie andere lösen. Ich kann mir vorstellen, dass ich jedenfalls 10.000 Euro pro Jahr für Annuität aufwende, der Rest ist Reserve. Die jetzigen 400 Euro für die Mietwohnung werde ich künftig für das Eigentum benötigen.

Meine Pensionsvorsorge ist in 13 Jahren fällig, theoretisch sind das ca. 50.000 Euro, mit der eine Resttilgung möglich wäre. Jedoch tendiere ich grundsätzlich eher zur monatlichen Privatpension, daher ist sowas nur ein Rettungsanker (was die pensionsversicherung derzeit konkret wert ist. möchte ich gar nicht wissen, sehe das eher krisenunabhängig und langfristig...).

Welche Sicherheiten kannst bieten?

Nur die erwähnte Pensionsvorsorge. Dazu Kleinkram wie ein Bausparer und eine in 9 Jahren fällige Ansparung mit ca. 5.000 Euro. Im Ablebensfall (den ich allerdings nicht einkalkuliere

) wäre eien Volldeckung des Ausstandes vorhanden.

Dei 120.000 € sind eine reine Schätzung von dir, oder hast da schon seriöse Kalkulationen?

Der Betrag ist überschlagsmäßig kalkuliert und beinhaltet auch 20% Zuschlag für Nebenkosten wie Notar, Unerwartetes, Anschlussgebühren.

Die Überschlagsrechnung ist ziemlich realistisch, da ich beruflich genug mit Bau(neben)branchen zu tun habe und die tatsächlich anfallenden Leistungspositionen recht vollständig erfasst habe.

Anmerkung: Meine bestehende Wohnung habe ich von Anfang an so geplant, dass ich keinerlei Einbaumöbel habe (auch nicht in Küche und Bad) und daher nicht auf mickrige Ablösen von Nachmietern angewiesen bin. Von der (teuren) Möblierung her könnte ich also auf Sparflamme fahren, ohne deswegen auf dem nackten Boden schlafen und am Holzofen heizen/kochen zu müssen

MfG, MHIMC

Rein förderrechtlich ist das zwingend erforderlich.

Daher meine Frage. Und mit dieser Überschreibung bist ja nicht mehr ohne Eigenmittel. Du bringst ja ein Grundstück samt Haus ins "Projekt" mit ein. Zusammen mit "Meine Pensionsvorsorge ist in 13 Jahren fällig, theoretisch sind das ca. 50.000 Euro, mit der eine Resttilgung möglich wäre" hört sich das ja schon anders ganz anders an.

Wie haben teilweise selbst, teilweise über einen Finanzberater Kreditangebote von Banken eingeholt. Abgeschlossen haben wir derzeit aber nocht nicht.

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teilweise über einen Finanzberater Kreditangebote von Banken eingeholt.

verdient da nicht noch eine person mit?

Wenn ich über den Finanzberater Konditionen bekomme, die ich prsönlich nicht bekomme, soll er gerne etwas dafür verdienen.

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gerade im privaten wohnbau is da ned viel zu machen, weil die konditionen recht klar abgesteckt sind - erst recht wo (etwas aufwändigere) fremdwährungskredite nicht mehr in frage kommen. nachdem die banken das auch wissen, is es eher so, daß die banken angebote machen, wo sie wissen, daß der finanzberater mehr mitverdient und deswegen ihr angebot favorisiert.

Und mit dieser Überschreibung bist ja nicht mehr ohne Eigenmittel. Du bringst
ja ein Grundstück samt Haus ins "Projekt" mit ein. Zusammen mit "Meine
Pensionsvorsorge ist in 13 Jahren fällig, theoretisch sind das ca. 50.000
Euro, mit der eine Resttilgung möglich wäre" hört sich das ja schon anders
ganz anders an.

Das sind nur Sicherheiten fürs Grundbuch bzw. die Bank, aber leider keine Eigenmittel, welche den Kreditbetrag verringern würden.

Bei mir würde es bei 120.000 Gesamtkosten so aussehen:

40.000 als Landesdarlehen
Betrag XYZ als Bausardarlehen (genaue Höhe weiß ich nicht)
(80.000 minus XYZ) frei finanziert.

Wenn ich 140% Sicherheit bringen muss für die Bank, dann bezieht sich das vermutlich auf die 80.000?

MfG, myhomeismycastle

Pfusch

Pfusch reduziert im wesentlichen die Arbeitskosten und ist (auch in Form legaler Verwandten- und Nachbarschaftshilfe) für die meisten Häuslbauer unverzichtbar. Aber sooo groß ist die Ersparnis dann auch wieder nicht auf die enormen Gesamtkosten betrachtet (allein das Grundstück samt Aufschließung kostet locker über 100.000 Euro). Für viele Arbeiten ist man ohnehin auf Professionisten angewiesen.

Ach ja: Ich würd an deiner Stelle mal die Unterlagen zusammen stellen und ein paar Banken und Bausparkassen abklappern.
Laufzeit und Rate hängt von deinen Möglichkeiten ab.

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Deswegen möchte ich vorerst hier im Forum, wo gefühlsmäßig viele Häuslbauer und Eigentumswohnung-Finanzierer unterwegs sind, deren praktischen Erfahrungen erfragen. Denn ein Finanzierer hat bei noch so großer Seriosität letztlich ein persönliches Provisionsinteresse.

MfG,
myhomeismycastle

meine ehrliche stellungnahme?

was dich jede bank zuerst fragen wird:

wo steckt dein (gutes) einkommen, wenn du trotz der günstigen wohnung dir in den letzten jahren nichts an eigenmittel erspart hast. wie schaut dann deine haushaltsrechnung aus (alimente, teures auto, teures hobby)?

die oö förderung kenne ich nicht im detail, ich weiss nur, daß die sehr interessant gestaffelt is - die ersten jahre werden nur so 5% getilgt, dann ansteigend. mit den ökopunktesystem und co lässt sich schon einiges sparen. aber hier wirst du dich schon informiert haben wegen der höhe der förderung.

nachdem du ja scheinbar aus der (bau)nebenbranche kommst, wirst du auch mit den baukosten ned so weit daneben liegen. sonst kalkuliert man ja auch so mit 1200 - 1600 euro/m2. deine kosten müssen für die bank plausibel klingen.

was die bank interessieren wird ist die besicherung. wird wohnungseigentum begründet oder anteilig auf die personen die ez geteilt? (dann müssten ja auch deine eltern mitunterschreiben - bzw. der/die miteigentümer).

mach mit den banken eine ehrliche haushaltsrechnung (auch versicherungen mitkalkulieren), eine liquidiätsplanung für dich (wann sind gröbere anschaffung nötig - z.b. auto). die bank wird sich mit 120-140% der kreditsumme ins grundbuch in aller regel eintragen - also schauen, daß die vorlasten, wenn nicht mehr existent, entweder gelöscht werden oder bei darlehen/festbetragshypotheken der aushaftende saldo bekannt ist. wenn jetzt die bank zu 100% mit ihrem belehnansatz gedeckt ist, wird sie bei dir und deinem einkommen bei gedeckter haushaltsrechnung auch eine 100% finanzierung wagen.

ps.: ich würde (und mach es) bei mir selbst immer mit max. 20 jahre kalkulieren - banken finanzieren (wenn du ned schon 55 bist) regelmäßig bis 25 jahre laufzeit, die bausparkassen können sogar 30 jahre lang finanzieren.

29.11.2009, 15:15 Uhr - Editiert von extrem_oaga_nick, alte Version: hier

Ich sehe das mit der Finanzierung nicht als das Überproblem.
Was mir auffällt ist das du ein recht gutes Nettoeinkommen besitzt und null gespart hast.
Mit 40 sollte doch lt. Faustregel schon mindestens ein Jahreslohn auf der Seite liegen.
Banken sehen das als Kunden der mit Geld nicht umgehen kann egal ob du noch Schulden bzw. keine hast.

Ern Bausparer mit 6 Jahren Laufzeit bringt ca. 7000 EURO
Auf diesem kann man natürlich zinsgünstiges Bauspardarlehen aufnehmen.

Hast du keine Frau ist das auch ein Minuspunkt denn wer Zahlt wenn du mal nichts hast?

30000 / 14 sind über 2100 EURO pro 'Monat minus der Wohnung machen 1700
minus sagen wir mal 800 zum Leben sind 900.-
Mal Ehrlich wenn du da nie was auf die Seite gelegt hast schaffst du den Kredit nicht.

Du mußt rechen du zahlst bei 120 000 EURO auch einen großen Teil an Zinsen
und nach 15 bis 20 Jahren kommen die ersten Reparaturen deren Geld du dann nicht hast .

Klingt hart aber ist so.
So sehen das auch die Banken .

Also spare in der Not, denn da hast du Zeit oder war das nicht anders????

Du bist 40, machst ca. 3400 brutto im Monat, hast gerade mal 400 Euro Wohnkosten seit 12 Jahren und trotzdem keine Eigenmittel? Wie geht das zamm, soviel Alimente?

die wichtigste frage wäre mal falls du bei deinen eltern bauen magst: darf aufgestockt werden?
hinsichtlich bauordnung? und bzgl. statik?

Allerdings steht dem gegenüber, dass ich Null Eigenkapital habe

warum ? wie gehtn das?!
Bei dem Einkommen solltest schon "einiges" auf der seite haben..
lg Günter

also wenn du willst, kannst gerne einen crash-kurs im "geld ausgeben" haben!

s c h ö n e s c h e i s s e, d a u e r n d d a s s e l b e

Viele Menschen sind zu gut erzogen, um mit vollem Mund zu sprechen,
aber sie haben keinerlei Bedenken, es mit leerem Kopf zu tun!

na - kann mir den kurs nicht leisten - hab kein geld dazu

lg Günter

dann hast somit die erste lektion schon versaut!

lg

s c h ö n e s c h e i s s e, d a u e r n d d a s s e l b e

Viele Menschen sind zu gut erzogen, um mit vollem Mund zu sprechen,
aber sie haben keinerlei Bedenken, es mit leerem Kopf zu tun!

thats life

lg Günter

wie gehtn das?!

Also das ist wahrlich nicht schwer.

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Über Spritverbrauch redet man nicht, man hat ihn

das is mir schon klar - nur naja jeder mensch mit gesunden hausverstand tut immer was auf die seite und spart eben ...
lg Günter

das man sich von seiner kohle auch was zur Seite legt dürfte inzwischen aus der Mode gekommen sein, das gefühl hab zumindest ich hin und wieder.
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Über Spritverbrauch redet man nicht, man hat ihn

TJA - ich versteh solche leute nicht ... das ist einfach nur gestört und dumm

lg Günter

Hallo Zusammen,

habe die bisherige Diskussion mit Interesse verfolgt und möchte gerne meinen Senf dazu geben

Erstens:
Die ganzen Fragen in Richtung 40 Jahre alt und gutes Einkommen aber keinen Cent Eigenkapital sehen die Banken kritisch. Isso !

Zweitens:
Stell Dir die Frage, warum Du denn eigengenutzes Wohneigentum haben willst.
Und weiter ob Du mit 40 wieder ins "Haus" deiner Eltern ziehen willst. Und stell Dir die Frage ob Du in 10-20 Jahren immer noch dort wohnen willst.

Drittens:
120.000,-- bei 5%Zins zzgl. 1% Tilgung kosten pro Monat um die 600,-- Euro zzgl. NK also ca. 750,-- Euro (was bei der Wohnfläche eher noch nach oben geht). Dazu kommen Instandhaltungskosten und Bewirtschaftungskosten. In der Summe so um die 450,-- Euro mehr als in Miete. Rechne doch mal durch was bei ordentlicher Finanzplanung und Ausnutzung von Fördermöglichkeiten und Steuersparmöglichkeiten mit 450,-- Euro mtl. Sparrate so alles möglich ist.

Viertens:
Such Dir einen ordentlichen Finanzberater der sowohl Baufinanzierungen vermittelt und sich auch um deine sonstigen Geldangelegenheiten kümmern kann. Wenn der dafür kein Geld nimmt, such Dir nen anderen. Nur wenn er Geld dafür bekommt, kannst Du sicher sein, dass er bleibt und ordentliche Arbeit macht. Macht gemeinsam eine Zieldefinition (wann mit wieviel Einkommen wo wohnen wollen incl. Altersvorsorgebercechnung und Absicherung der biometrischen Risiken, was bringt Dir das Haus wenn Du morgen Deine Arbeitskraft verlierst) und dann Plan aufstellen und los.

Fünftens:
ja ich bin Finanzberater

und das schon seit 18 Jahren. Und nein, ich schreibe das hier nicht um neue Kunden zu gewinnen. OÖ muss wohl Oberöstereich sein oder? (oder tappe ich da jetzt voll ins Fettnäpchen?)
Somit kenne ich mich mit Euren Gesetzten nicht aus und by the was: das is n bisschen weit

(sitze nördlich von Hannover)

Sechstens:
Tipp: (falls das bei Euch auch steuerlich gefördert wird) kauf Dir ne passende Immobilie zur Vermietung. Wohne weiter günstig. Lasse Dir von Staat und Mieter die Immobilie bezaahlen und zieh dann später dorthin
wo es DIr gefällt und zahle es aus der vereinnahmten Miete

Siebtens:
viel Glück dabei !!

viele Grüße
Tschenz

die frage die sich stellt ist, wie es aussieht solltest du deinen job verlieren?

du musst die nächsten 20 jahre im stande sein jeden monat 800€+ (grob geschätzt) bezahlen zu können

Verkaufe Bücher für MCSA Prüfung (290+291 + Fragebücher) NP: ~200€ - auch tausch gegen Hardware möglich!

Wie willst du bitte den Kredit zurückzahlen, wenn du in 12 Jahren bei so einem Einkommen nicht mal ein paar tausend Euro auf die Seite schaffen konntest, trotz günstiger Genossenschaftswohnung etc. ? Sieht nicht sehr vertrauenserweckend aus ...

Wie sagte schon George Best:

"Ich habe viel Geld für Alkohol, Frauen und Autos ausgegeben, den Rest habe ich einfach verprasst."

Lock and LOL!

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