Nachträgliche Mietzinserhöhung + BK Nachzahlung

Nachträgliche Mietzinserhöhung + BK Nachzahlung (79 Beiträge, 1312 Mal gelesen)

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Ich hoffe mal es kann mich jemand über die Rechtslage aufklären:

Meine Nichte hat von Ihrem Vermieter (Immobilienfirma, aber keine Genossenschaft etc.) eine Nachforderung über fast € 900,00 erhalten.
Darin wird auch die vertraglich vereinbarte Index-Erhöhung des Mietzinses bis 02/2011 nachverrechnet (wurde scheinbar bisher übersehen).
Laut MRG dürfen Index-Erhöhungen überhaupt nicht im Nachhinein geltend gemacht werden, im Falle eines "freien Mietzinses" aber 3 Jahre ..... woher weiß ich jetzt, welche Rechtsgrundlage zugrunde liegt?
Selbiges bei den Betriebskosten - da möchte der Vermieter auch gerne noch Beträge ab 2011 einfordern, aber was darf er wirklich???
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What happened after

Laut MRG dürfen Index-Erhöhungen überhaupt nicht im Nachhinein geltend gemacht werden, im Falle eines "freien Mietzinses" aber 3 Jahre .....

In der VOLLANWENDUNG des MRG ist eine Nachverrechnung grundsätzlich nicht zulässig und sie kann auch nicht von alleine eintreten (zB weil der 1.1. als Stichtag festgelegt worden ist). Sondern der Vermieter muss - vereinfacht gesagt - die Erhöhung bis zum 15. des Monats schriftlich mitteilen und dann wird diese zum übernächsten Zinstermin erstmals gültig. Vorlaufzeit sind also mindestens 6 Wochen.

Bei anderen Anwendungsfällen des MRG darf auch NUR dann nachverrechnet werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist. Wenn der Vermieter vergisst, die Vorschreibung durchzuführen, dann ist das sein Pech, solange bis er es nachholt.

woher weiß ich jetzt, welche Rechtsgrundlage zugrunde liegt?

Das ergibt sich aus den Merkmalen des Mietobjektes und ist in §1 MRG explizit geregelt. Wenn dir was unklar ist, schreib mir eine PM mit den Detailinformationen.

Selbiges bei den Betriebskosten - da möchte der Vermieter auch gerne noch
Beträge ab 2011 einfordern, aber was darf er wirklich???

Das Fordern an sich ist nicht verboten und es gibt viele Mieter, die das auch brav befolgen

Nach MRG sind die Betriebskosten (bei üblicher kalenderjährlicher Abrechnung) bis zum 30.6. des Folgejahres abzurechnen. Eine Nichtbefolgung ist für den Vermieter straffrei. Allerdings kann er sich seine Forderung nach dem nachfolgenden 31.12. in die Haare schmieren oder auf wohlgesonnene Mieter hoffen.

Umgekehrt hat der Mieter bis zu 3 Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Möglichkeit, die BK-Abrechnung zu beeinspruchen. Beispiel: Die bis 30.06.2013 zu legende BK-Abrechnung 2012 kann der Mieter bis 31.12.2015 beeinspruchen.

Zusammengefasst und ohne die genauen Umstände zu kennen, liegt der Verdacht nahe, dass es der Vermieter "halt einmal probiert".

BTW: Wenn der Vermieter einen Indexierungszeitpunkt übersieht, dann ist der nicht existent. Als Basis für die künftige Indexschwellenberechnung gilt daher der alte Wert und nicht dieser übersehen neuere! Auch das ist eine nicht unübliche Trickserei.

WB.
--
Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

04.06.2013, 11:26 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

Das Fordern an sich ist nicht verboten und es gibt viele Mieter, die das auch
brav befolgen

schön gesagt

Wenn der Vermieter einen Indexierungszeitpunkt übersieht, dann ist der nicht
existent. Als Basis für die künftige Indexschwellenberechnung gilt daher der
alte Wert und nicht dieser übersehen neuere! Auch das ist eine nicht unübliche
Trickserei.

hä?
das versteh ich nicht ganz

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

04.06.2013, 12:08 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

schön gesagt hä?das versteh ich nicht ganz mfgAVS statt

Ich versuch zu erklären.
Aufgrund des Indexes ergibt sich eine Erhöhung der Miete zum 1. 1.
Der Vermieter verschläft es und macht es erst am 10.3 geltend.
-> Die Erhöhung ist erst am 1.4 (oder 1.5?) wirksam.
Wobei die Vermieter gerne versuchen die Erhöhung rückwirkend geltend zu machen (siehe http://forum.geizhals.at/t825269,7077553.html#7077553 )

das ist der Trick mit der rückwirkenden Indexerhöhung. Der ist mir bekannt.

Aber ich verstehe das nicht:

Als Basis für die künftige Indexschwellenberechnung gilt daher der alte Wert und nicht dieser übersehen neuere!

Bsp: Index bei Vertragabschluß: 100, 5%-Regel

Indexerh ab 1.1. WÄRE 105, aber die wird vergessen.
Index im (egal) Juni ist 106

Was schreibst jetzt vor?
106 ab Juni (imho korrekt)
105 ab Juni
105 rückwirkend ab 1.1. (phöse)
106 ab 1.1. (noch viel phöser)

Und (ich glaube darum gehts bei dem Satz vom WB) was ist dann der neue Indexsprungpunkt?
105 +5% oder 106+5%???

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Indexerh ab 1.1. WÄRE 105, aber die wird vergessen.

Das ist auch gut so. Denn alle mir bekannten Indexvereinbarungen beziehen sich auf die Überschreitung, die ist erst ab 105,1 der Fall

Aber das lassen wir nachfolgend außer Betracht.

Was schreibst jetzt vor?
106 ab Juni (imho korrekt)
105 ab Juni
105 rückwirkend ab 1.1. (phöse)
106 ab 1.1. (noch viel phöser)

Keines davon. Denn der Juni-Wert ist erst im nachhinein bekannt und kann dadurch früshtenst ab 01.08. vorgeschrieben werden. Ob dann die 105 oder die 106 verrechnet werden, liegt an der Formulierung des Mietvertrages. Wenn dort drinsteht "ab der erstmaligen Überschreitung", dann müssen die 105 Punkte herangezogen werden, aber eben erst nach der Geltendmachung + 14 Tage + nachfolgender Zinstermin.

So einen Fall hatte ich und das meinte ich mit meinem vorherigen Beitrag. Zum Glück hatte nicht ich es verbockt, aber das Urteil habe ich nachher gelesen und musste es entsprechend administrieren. Im MV war eine 10%-Schwelle vereinbart. Die wurde übersehen und später die übernächste Erhöhung so berechnet, also ob die ersten 10% erhöht worden wären. Einspruch des Wohnungsmieters und auch das BG sagte Njet. Es wurde anerkannt, dass der Mieter zwar ab dem verspäteten Monat der Geltendmachung eine höhere Miete zahlen muss. Aber nicht "10 + 10%", sondern nur den Betrag, der sich damals aus der erstmaligen Überschreitung ergeben hätte. Im Gegensatz zu allen anderen Nachbarmieter darf sich dieser eine Mieter daher Jahr für Jahr über mehrere Hundert Euro Ersparnis freuen.

WB.
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ich hab die glatten 105 und 106 zur besseren Lesbarkeit genommen. Ebenso wie Jänner/Juni, pfeif jetzt auf die Veröffentlichungs- und Vorschreibungsfristen, da gehts ums Prinzip.

Im MV war eine 10%-Schwelle vereinbart. Die wurde übersehen und später die
übernächste Erhöhung so berechnet, also ob die ersten 10% erhöht worden wären.
Einspruch des Wohnungsmieters und auch das BG sagte Njet. Es wurde anerkannt,
dass der Mieter zwar ab dem verspäteten Monat der Geltendmachung eine höhere
Miete zahlen muss. Aber nicht "10 + 10%", sondern nur den Betrag, der sich
damals aus der erstmaligen Überschreitung ergeben hätte. Im Gegensatz zu allen
anderen Nachbarmieter darf sich dieser eine Mieter daher Jahr für Jahr über
mehrere Hundert Euro Ersparnis freuen.

und genau da steh ich auf der Leitung.
mach ma also 110 und 112, wegen deiner 10%
Man übersieht die 10%, du schreibst ihm jetzt also ab Juni die 110 (indexzahl vom Jänner, nicht die aktuellen 112 vom Juni) vor. NICHT rückwirkend. So weit, so gut.

Nächste Erhöhung ist dann wann? Bei 121? Oder bei 123?

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Wenn im MV steht, dass die erste Überschreitung maßgeblich ist (das ist die mir bekannte übliche Klausel, egal in welcher konkreten Formulierung), dann gelten ab dem SPÄTEREN zeitpunkt der NIEDRIGERE Wert. Ergo ist die nächste Erhöhung bei 121 erlaubt.

Mein von dir zitiertes beispiel mit dem Urteil bezog sich darauf, dass der 110er komplett übersehen worden ist und das erst beim 121er auffällt. Also nicht bloß ein paar Monate verspätet. Sodala, jetzt kann nicht mehr der 121er geltend gemacht werden, sondern zum sehr viel späteren "121er-Termin" nur der 110er-Mietzins. Der Vermieter fällt also durch Eigenverschulden (bzw des Verschuldens seiner HV) um eine komplette Indexstufe um, bis zum Ende des Mietverhältnisses.

Passieren kann sowas zum Beispiel bei einem HV-Wechsel, wenn die Unterlagen von der alten HV nur unvollständig übegeben worden sind (ohne letztem Wertsicherugnsschreiben). Wenn die Schwelle dan nauch noch sehr groß ist und die Inflation niedrig, dann kann das mehrere Jahre unentdeckt bleiben.

WB.
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Mein von dir zitiertes beispiel mit dem Urteil bezog sich darauf, dass der
110er komplett übersehen worden ist und das erst beim 121er auffällt. Also
nicht bloß ein paar Monate verspätet. Sodala, jetzt kann nicht mehr der 121er
geltend gemacht werden, sondern zum sehr viel späteren "121er-Termin" nur der
110er-Mietzins.

JETZT hab ichs kapiert.

Ja, das ist nett für den Mieter. Defacto ist das eine Mietreduktion von 10%, dauerhaft.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Bei meinem Fall sind das ca. 40 Euro netto pro Monat. Ergibt für den Mieter knapp 600 Euro Ersparnis im Jahr.

WB.
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nett für den Mieter

und der Vermieter geht

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Es sind sogar 3 Mieter im selben Haus, wobei einer davon zum Glück schon ausgezogen ist.
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das ist mit sicherheit nicht richtig. ausgangspunkt ist der 100-preis. ( ausgangswert)

wenn nun die 110 übersehen worden sind, und erst bei 120 der fehler auffällt, hat der mieter zwar sich lange zeit seine 10% erspart, die neue miete beträgt aber dann 120%.
(gleichfalls kann diese erhöhung auch bei 115% erfolgen - dann beträgt die neue miete eben 115%, auch bei 10%-klausel). die 105-miete ist dann aber auch ausgangspunkt für die nächste mieterhöhung. (d.h. die nächste wäre erst bei einer 10% klausel bei 126,5 möglich, und nicht bei 120%)

den vorteil der verspäteten info hat ja der mieter einige zeit in anspruch nehmen können (und nimmt ihn bis zum ende des mietvertrages mit), rückwirkend sind m.e. max. 3 monate zulässig, ausgenommen betriebskosten. allerdings können mrg oder mietvertrag anderes bestimmen, und das macht die sache nicht wirklich leichter.

in dem Fall irrst du wohl, aber diskutiere das mit dem WB, es ist "sein" Fall, nicht meiner

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

die Erhöhung bis zum 15. des Monats schriftlich mitteilen und dann
wird diese zum übernächsten Zinstermin erstmals gültig. Vorlaufzeit sind also
mindestens 6 Wochen.

Könntest du mir bitte zu den 6 Wochen eine Quelle nennen.

In § 16 MRG Abs 9 finde ich nur 2 Wochen.

Könntest du mir bitte zu den 6 Wochen eine Quelle nennen.

In § 16 MRG Abs 9 finde ich nur 2 Wochen.

Die (ungefähr) 6 Wochen ergeben sich aus der Praxis. Angenommen der Jänner 2013 ist der die Indexierung verursachende Monat. Das ist ab ca. Mitte Februar bekannt, aber wirksam wird dieser Indexwert der Statistik Austria erst mit dem Erscheinen des Februarwertes. Das ist üblicherweise die Monatsmitte, war aber auch schon nach dem 20. der Fall. So, und ab diesem Zeitpunkt Mitte März darf der Vermieter erst sein Begehren an den Mieter richten, mit 14 Tagen wird es knapp für den April und der nächstmögliche Monat ist dadurch der Mai. Somit sind wir real bei ca. 6 Wochen.

WB.
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04.06.2013, 23:41 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

WOW - thumbs up und vielen Dank für die ausführliche Erklärung!
Werd mir gleich mal den §1 MRG anschauen und darf mich bitte melden, falls es noch Unklarheiten gibt!
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Mein ergänzender Tipp. Ein Vermieter, der so agiert, hat typischerweise auch noch andere Unregelmäßigkeiten. Das können Erhaltungsaufwendungen sein, welche der Vermieter zu tragen hätte, aber über die BK den Mietern angelastet werden.

Ich würde also aufgrund der jetzigen Rechnungslegung sofort die Langversion der BK anfordern, das darf keine Extrakosten verursachen und kann per Post oder als PDF per Mail erfolgen.
Erst bei der Einsichtnahme in die Belege muss man sich als Mieter zur HV bequemen und für Kopien auch zahlen.

Achtung: Der Vermieter hat sicherlich eine Frist für die Zahlung der 2011er-BK gesetzt und droht bald mit Inkasso. Darum SOFORT handeln und sich schlau machen, gegebenenfalls eine Einzugsermächtigung stornieren - sonst muss man mit viel Aufwand einem Geld nachlaufen, das man vielleicht gar nicht zahlen hätte müssen.

WB.

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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Der Vermieter hat sicherlich eine Frist für die Zahlung der 2011er-BK gesetzt

natürlich - aber fairerweise sogar gleich mit dem Angebot in 4 Raten zu zahlen.
Mit der bestehenden Einzugsermächtigung wird die Nachverrechnung nicht abgebucht, das geht zumindest aus dem Schreiben des Vermieters so hervor.
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aber fairerweise sogar gleich mit dem Angebot in 4 Raten zu zahlen

Welche Fairness? Geh davon aus, dass der Vermieter NULL Anspruch auf die BK-Nachverrechnung von 2011 hat und er den Mieter gezielt übervorteilen will. Bei der Indexnachverrechnung ist es zumindest zweifelhaft und auch hier wäre es im Falle der Nichtnachverrechenbarkeit kein Irrtum, sondern Vorsatz des Vermieters wider sein besseres rechtliches Wissen.

Erst nachdem alles geklärt ist, ist der Zeitpunkt für ein Ratenersuchen. Aber wenn ich annehme, dass die Ratenzahlung in 4 Raten a 225 Euro geplant wäre, dann ist es eigentlich kein Problem, die Anspruchsprüfiung + nachfolgenden Schriftverkehr so lange auszudehnen, dass mehrere Monate ins Land ziehen.

Ich habe mal "irgendwo gehört", dass Vermieter solche Sachen durchaus absichtlich machen, im Bewusstsein, dass 80 % der Mieter anstandslos zahlen und nur einzelne etwas nachfragen und denen dann am Telefon ein wortreiches Blabla geboten wird. Angeblich bleiben dann nur noch Einzelfälle übrig und denen wird vom Vermeiter ohne Wenn und Aber (und selbstverständlich der vorgeheuchelten Beteuerung, dass alles nur ein Missverständnis gewesen sei) die Forderung erlassen. Wie gesagt, habe ich alles "nur irgendwo gehört"

Mit der bestehenden Einzugsermächtigung wird die Nachverrechnung nicht
abgebucht, das geht zumindest aus dem Schreiben des Vermieters so hervor.

Wenn der Vermieter das tatsächlich so schreibt, dann deutet das in hohem Maße darauf hin, dass er sich seines Unrechts bewusst ist. Umso mehr würde ich den Einzug zurückziehen und auf Dauerauftrag umstellen.

BTW: Dass der Zinstermin entgegen allenfalls anderer mietvertraglicher Vereinbarungen ("bis zum 3. auf dem Konto des Vermieters einlangend") inzwischen erst der 5. des Monats abgehend ist, ist deiner Bekannten sicherlich bewusst und das könnte sie bei einem Dauerauftrag dann auch gleich berücksichtigen.

WB.
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04.06.2013, 23:45 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

bei solchen mietern kann man nur sagen: kündigen, sobald es geht.

als vermieter ist man natürlich auf den eigenen gewinn ausgerichtet, aber warum soll dieser für exzessives heizen des mieters selbst zahlen?
gerade die betriebskosten werden häufig durch die ak geprüft, und obwohl keine mängel nachweisbar sind, glauben manche eine präpotenz an den tag zu legen, dass sich viele vermieter überlegen würden, solche länger im haus zu haben.
übrigens: sozialbau wien, gemeinde wien ist da nicht zimperlicher - die holen gleich den inkassodienst

kündigen, sobald es geht.

weil einer Betrugsversuche nicht reinfällt ist das Grund für ne Kündigung?

Interessante Sichtweise.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

die vertraglich vereinbarte Index-Erhöhung des Mietzinses bis 02/2011
nachverrechnet (wurde scheinbar bisher übersehen).

das "kann" rechtens sein, meistens ist es das aber eher nicht. Nachverrechnung im Voll-MRG gibt es, wie du richtig sagst, gar nicht.

Selbiges bei den Betriebskosten - da möchte der Vermieter auch gerne noch
Beträge ab 2011 einfordern, aber was darf er wirklich???

BK-Abrechnungen treffen immer den, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Mieter ist. Das ist an sich richtig. Aber die BK-Abrechnung ist bis 30.6. des Folgejahres zu legen, nach dem 31.12. des Folgejahres kannst du dir das als Vermieter aufzeichnen. Also 2012 ist richtig, 2011 würd ich als Mieter nur annehmen, wenn da ein Guthaben besteht.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

04.06.2013, 12:19 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

Aber die BK-Abrechnung ist bis 30.6. des Folgejahres zu legen, nachher kannst
du dir das als Vermieter im allgemeinen eher aufzeichnen.

Präklusionsfrist ist 1 Jahr.
--
Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

fixed

Für brave Vermieter gilt der 30.6.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Das mit der BK-Abrechnung versteh ich nicht; der Vermieter muss das bis 30.6. machen, kanns aber auch bis Ende des Jahres machen? Was hat so eine (Nicht-)Frist/Vorschrift fuer einen Sinn?
j.

Was hat so eine (Nicht-)Frist/Vorschrift fuer einen Sinn?

was hat das ganze verzopfte MRG für einen Sinn???

Den gleichen!

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

was hat das ganze verzopfte MRG für einen Sinn???

wennst damit nicht unmittelbar befasst bist, kannst aus diesem &§%$"-Gesetz imho rein gar nix rauslesen

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selbst wenn du damit befaßt bist, kannst du aus dem originalen Gesetzestext fast nix mehr rauslesen. Denn inzwischen haben diverse Verordnungen, OGH-Urteile usw schon mehr Bedeutung als die ururalten und längst überholten §§ aus anno Schnee.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

muss jetzt eh erst mal eruieren, ob das MRG in "meinem" Fall überhaupt zur Anwendung kommt.

Es handelt sich ja um so einen Block Reihenhäuser - alles zusammengebaut, hat aber jeder Teil eine eigene Hausnummer mit je 1-2 Wohneinheiten (also entweder EG oder OG oder man kann auch beides mieten).
Da stellt sich mir ja schon die erste Frage wie das der Gesetzgeber sieht, da es im MRG Ausnahmen gibt für Mietobjekte mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten ...... zählt da der ganze "Block" zusammen oder jede einzelne Hausnummer für sich?

Ob die Liegenschaft mit Wohnbaumitteln errichtet wurde, weiß ich jetzt natürlich auch nicht - falls nein, kann ich das MRG anscheinend sowieso vergessen?

Falls es sich jetzt um so einen "freien Mietvertrag" handelt, wäre die ganze Nachverrechnung leider legitim

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IMHO fällst du da komplett raus:

(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht
......
5. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

Ganz sicher bist du aber nicht im Vollanwendungsbereich, denn

4) Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten

1. Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,

und vermutlich ist das frei finanziert, oder?

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

IMHO fällst du da komplett raus:

*räusper*

Die sind eine wirtschaftliche Einheit, ziemlich sicher auf 1 Grundstück gebaut usw. Die wirtschaftliche Einheit ergibt sich schon daraus, dass die BK gemeinschaftlich abgerechnet werden. Vielleicht gibt es auch noch gemeinschaftliceh Anlagen, Spielplatz, Müllplatz usw.

WB.
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ich kenn das anders: 20 Reihenhäuser, jedes mit eigener Anschrift und 300m² Grund auf eigener Parzelle

Wenn das ein Eigentum in Bungalowbauweise ist, hast du natürlich recht. Aber auch hier würde sich die Frage stellen: was, wenn die nach Fertigstellung an 20 Eigentümer verkauft werden und einer der Käufer vermietet sein Häusl einfach selbst.

gemeinschaftliceh Anlagen, Spielplatz, Müllplatz usw.

hättest im Kleingartenverein auch, trotzdem ist der keine "Einheit"

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

hättest im Kleingartenverein auch, trotzdem ist der keine "Einheit"

Kleingartenanlagen sind ein ganz spezielles Thema, dafür gibt es (in Wien) sogar eigene gesetzliche Regelungen. Die alles nochmal komplizierter macshen....
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dafür gibt es (in Wien) sogar eigene gesetzliche Regelungen. Die alles nochmal
komplizierter macshen....

natürlich - Wien ist anders

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

zählt da der ganze "Block" zusammen

ja. Wobei ich davon ausgehe, dass bei deinem Fall ohnehin auch eine andere Regelung zutrifft. Stichwort "unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel". Natürlich gibt es auch freifinanzierte Bauten.

Ob die Liegenschaft mit Wohnbaumitteln errichtet wurde, weiß ich jetzt
natürlich auch nicht - falls nein, kann ich das MRG anscheinend sowieso vergessen?

Nicht vollständig vergessen. Dann gilt noch immer die Teilanwendung des MRG nach §1, Abs. 4.

Falls es sich jetzt um so einen "freien Mietvertrag" handelt, wäre die ganze
Nachverrechnung leider legitim

1. handelt es sich mit allerhöchster Wahrscheinlichkeit um keinen "freien mietvertrag" und 2. darf auch dort nur das verrechnet werden, was im Mietvertrag drinsteht. Steht dort keine Nachverrechnung drinnen, dann ist sie auch nicht zulässig.

WB.
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Korrekt. Das MRG/WEG/RichtWG usw) finde ich gar nicht so schwer lesbar. Aber wenn man meint, das man etwas klipp und klar verstanden hätte, weil es so gut lesbar und unmissverständlich drinsteht im MRG, schon hört man aus irgendeiner anderen Publikation, dass es ein gegenteiliges Gerichtsurteil gibt. Noch unlustiger wird es, wenn ein anderes Gerichtsurteil das Gegenteil besagt - Stichwort Therme.

Grad bei der Therme wird allseits sehnsüchtig nach einer Klärung durch den Gesetzgeber gewartet, aber da will sich offenbar niemand deklarieren. Nicht einmal die Grünen, die die Go sonst eh immer so weit offen haben und das auch als Opposition mediengerecht forcieren könnten.

WB.
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richtig

Diese Gesetze sind relativ "flüssig", also durchaus gut lesbar und gut verständlich geschrieben. Sollte man meinen.
Denn inzwischen gibts wohl kaum noch eine relevante Stelle, die NICHT durch sich auch noch widersprechende "Zusatzregelungen" (unjuristisch ausgedrückt) ausgehebelt wurde. eben wie die Therme zB.

Das gehört dringendst von Grund auf modernisiert, repariert und nicht nur novelliert. Aber das traut sich keiner, da krachts an der Parteibasis der Klientelpolitik. Und nachdem ja grad ALLE Parteien das "Wohnen" als Wahlkampfslogan entdeckt haben, ist mit einer sinnvollen Grundsatzreform sowieso nicht zu rechnen.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Im Endeffekt gehört das ganze Mietrecht mal dingend überarbeitet, weil nur wenige Nichtjuristen hier wirklich verstehen, wann Voll/Teil oder gar keine Anwendung des MRG stattfindet. Auch hat die Judikatur, wie du schon so schön ausgeführt hat, die Situation noch verschlimmert in dem dass teilweise die analoge Anwendung der MRG Bestimmungen zugelassen wurde (aber eben nicht immer), obwohl der Vertrag nicht bzw. nur teilweise in das MRG fällt.

Zudem ist es für mich absolut unverständlich warum es z.B. vom Datum des Bauantrags abhängen soll, ob ein Mieter mehr oder weniger rechte hat.

-------- -------------- --------------- -------------
Alle Antworten sind stets unverbindliche, nicht kartellierte Richtvorschläge.

weil nur wenige Nichtjuristen hier wirklich verstehen, wann Voll/Teil oder gar
keine Anwendung des MRG stattfindet

Wenn nicht eine extrem seltenblöde Konstellation vorliegt, dann sollte das eigentlich problemlos eruierbar sein. Spannender wird es erst bei den vielen anderen Punkten des MRG/ABGB.

Zudem ist es für mich absolut unverständlich warum es z.B. vom Datum des
Bauantrags abhängen soll, ob ein Mieter mehr oder weniger rechte hat.

Jede Änderung von Regelungen ist an Termine gebunden. Was am 31.12. noch erlaubt war, kann am 1.1. zu einer Verkehrsstrafe führen usw. Im Mietwesen ist halt der Termin der Baugenehmigung ein ganz konkreter, auch amtlich dokumentierter und somit im nachhinein unstrittiger Zeitpunkt.

WB.
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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Jede Änderung von Regelungen ist an Termine gebunden. Was am 31.12. noch
erlaubt war, kann am 1.1. zu einer Verkehrsstrafe führen usw

richtig. Das ist das Datum des Inkrafttretens

der Termin der Baugenehmigung ein ganz konkreter, auch amtlich dokumentierter
und somit im nachhinein unstrittiger Zeitpunkt.

auch richtig. Hat bloß mit dem Datum der Gesetzesänderung genau gar nix zu tun.

Warum hat ein Vermieter, der im Jahre XX sein Haus auf seinem Grund mit seinem Geld gebaut hat, ohne Zuschüsse, Förderungen oder sonstwas andere Rechte und Pflichten als der Vermieter, der am Nebengrund das exakt gleiche Haus unter den gleichen Bedingungen gebaut hat, nur halt im Jahr YY (im Extremfall: 3 Tage später baugenehmigt).
Das ist sachlich durch absolut GAR NICHTS zu rechtfertigen.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Sachlich eh nicht, aber irgendwo muss halt einfach eine Grenze gezogen werden. Warum soll der Eigentümer, der alles vom eigenen Geld einen schönen und schon systembedingt nicht billigen Dachgeschoßausbau errichtet hat, sich den selben strengen Mietregelungen unterwerfen müssen wie jemand, der mit sehr hohem Prozentsatz öffentlicher Mittel errichtet hat und dessen Wohnblock schon längst abbezahlt ist?

Eine Änderung und Neuordnung des Mietrechts wäre hochwillkommen. Aber ich zweifle daran, das noch zu erleben. Den der gesetzgeber (bzw die dahintersteckenden Parteien) sind ja nicht einmal imstande, das bestehende Mietrecht in den Griff zu bringen und umszusetzen - Stichworte Richtwertberechnung, Richwert auf dem Niveau des angemessenen Mietzinses, Befristungsabschlag.

WB.

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Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

jo eh (ned)

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

zitat eines Privatrechtsdozenten von mir: "es gibt in Österreich zwei, vielleicht drei Experten die das "neue" MRG vollinhaltlich verstanden haben, und ich gehöre nicht dazu"
das ist jetzt zwar schon ein paar Jährchen her, aber nachdam sich da sogar der OGH teilweise selbst widerspricht dürfte das noch weitgehend zutreffen.

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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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vielleicht

trifft es ganz genau auf den Punkt

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Denn inzwischen haben diverse Verordnungen, OGH-Urteile usw schon mehr
Bedeutung als die ururalten und längst überholten §§ aus anno Schnee.

Wobei das ja eh recht kritisch zu betrachten ist. Ich hatte da auf der Uni vor zwei Wochen einen Vortrag von einem dt. Prof. wo es um juristische Methodenlehre ging (also die Technik, wie man ein Gesetz auslegt und auf einen Lebenssachverhalt anwendet).
Da ging es dann auch sehr stark um genau dieses sog. "Richterrecht", also dass Richter und da insb. der OGH durch ihre Urteile selbst Recht schaffen. Nur sind sie hierfür ja demokratisch gar nicht legitimiert (sie haben das Recht nur anzuwenden, nicht jedoch zu setzen, die Legislative liegt bekanntlich ja wo anders). Ist wirklich ein sehr interessantes Thema, wenn man ja bedenkt, dass sich bei uns die Gerichte dann ja auch sehr stark auf OGH Entscheidungen berufen.

lg
Cereal

Ich bin seit fast einem Jahr zu faul um mir eine neue Signatur auszudenken, drum hat das jetzt ein haariger Admin für mich gemacht.

jo eh

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Ah, also hab ichs also doch verstanden ; )
Abend,
j.

Auch dir ein thumbs up + Dank für deine Erläuterungen!
___________________
What happened after

Wende dich am besten an den Mieterbund. Die können dir am besten und mit nachdruck gegenüber dem Vermieter helfen! Da zahlt sich der Jahresmietgliedsbeitrag von 30-40 Euro aufjedenfall aus auch in zukunft! Wirst sehen der Vermieter wird dir vermutlich noch Geld nachzahlen dürfen und nicht du ihm!!

http://www.mieterbund.at/

04.06.2013, 13:39 Uhr - Editiert von Moertel4u, alte Version: hier

Staffelmieten gar nicht erst unterschreiben. Und ja gerade bei Neubauten versucht man diesen Dreck dem Mieter reinzudrücken, aber auch z.B. in München muss man diese Kröte nicht schlucken. (Es gibt immer Alternativen und die sind evtl. eine Frage der Zeit) Fallbezogen liegen im Fred ja schon Antworten vor.

Wegen den Nachfragen:
https://de.wikipedia.org/wiki/Staffelmiete

Aus dem geschilderten Sachverhalt lag nahe das Vorliegen einer solchen Miete anzunehmen. Oft wird vom Makler/Vermieter glaubhaft versichert, dies sei 100% übliche Praxis. Viel eher ist von Nepp auszugehen.

Natürlich ist es legal eine Miete zu erhöhen:

https://de.wikipedia.org/wiki/Mieterh%C3%B6hung

Dann aber nachhaltig begründet und nicht bloß deshalb, weil x,y% / anno vorab festgeschrieben wurden - das ist Beutelschneiderei.

--

Hybrid Synergy Drive

06.06.2013, 08:06 Uhr - Editiert von las, alte Version: hier

Staffelmieten gar nicht erst unterschreiben.

dann muss er sich aber ne gemütliche Brücke suchen, der Passus ist in defacto jedem MV drin.
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

dann muss er sich aber ne gemütliche Brücke suchen, der Passus ist in
defacto jedem MV drin.

Es mag lokale Unterschiede geben. In München ist er eben vermeidbar. Evtl. muss man entsprechend suchen. Überteuert kann man auch schnell haben.
--

Hybrid Synergy Drive

Es mag lokale Unterschiede geben.

Das mag sein...mit deutschen Mietverhältnissen habe ich exakt null Erfahrung...
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für jedes Problem gibt es genau die Richtige Dosis an Gewalt.
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Staffelmieten

was soll das wieder sein?

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Kenne ich nur im gewerblichen Bereich.
--
Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

meint der Umsatzmieten?

Oder Mietreduktionen in den Anfangsmonaten bzw -jahren?

Bei Gewerbeimmobilien geht sowas, ist auch nicht unüblich, aber das MRG kennt sowas ja gar nicht.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

was soll das wieder sein?

Das ist folgendes:
https://de.wikipedia.org/wiki/Staffelmiete

Beinhaltet also regelmäßig unbegründete:
https://de.wikipedia.org/wiki/Mieterh%C3%B6hung

Im Regelfall dürfte eine Staffelmiete über der allgemeinen Preisentwicklung liegen, weshalb bei Anwendung eines Ertragswertverfahrens für die Zeit nach dem Ablauf einer Kündigungssperrfrist eine Minderung angemessen sein kann.

Hybrid Synergy Drive

wayne interessiert hier deutsches Mietrecht?

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Alle die ein Geizhals.de Shirt / Polo haben. Und stell dir vor - GH ist auch die DB für Preise bei Heise.de / Computerbase etc. . Da sollen doch tatsächlich auch Leute aus nicht .at im Forum sein

(Die kamen sicher zu der Zeit, als du auf 2038 gewartet hast..)
--

Hybrid Synergy Drive

in Timbuktu gelten sicher auch andere Regeln.
Interessiert hier im Moment nur keinen, da bedeutungslos.

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

in Timbuktu gelten sicher auch andere Regeln.Interessiert hier im Moment
nur keinen, da bedeutungslos.

Ergänz doch einfach den Wiki Artikel um die Situation in .at - dann muss keiner dumm sterben? Und aus Timbuktu dürften in der Tat wenige hier lesen. Ketzerisch behaupte ich aber, GH hat aus .de mehr Publikum als .at.
--

Hybrid Synergy Drive

Ketzerisch behaupte ich aber, GH hat aus .de mehr Publikum als .at.

du bist hier ned auf GH, sondern im Forum. Und da sind Marmeladinger definitiv die Minderheit.

Ergänz doch einfach den Wiki Artikel um die Situation in .at

aber gerne:
http://www.ris.bka.gv.at/Ergebnis.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Kundmachungsorgan=&Index=&Titel=mrg&Gesetzesnummer=&VonArtikel=&BisArtikel=&VonParagraf=&BisParagraf=&VonAnlage=&BisAnlage=&Typ=&Kundmachungsnummer=&Unterzeichnungsdatum=&FassungVom=06.06.2013&NormabschnittnummerKombination=Und&ImRisSeit=Undefined&ResultPageSize=100&Suchworte=&Position=1

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

06.06.2013, 16:02 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

korrigier wenigstens den Link:

http://www.ris.bka.gv.at/ falls der gemeint war
So richtig passt der aber nicht direkt, bzw. man müsste schon besser verlinken..

Um auf das Topic zurückzukommen - gibt es in 100% von .at die Pflicht Staffelmieten zu zeichnen? Oder ist es eher wie vorgeschlagen (zumindest regional) auch möglich einen vernünftigen Vermieter zu finden, welcher nicht pauschal unbegründet erhöht?

Zu dem Punkt das dir die Artgenossen aus .de fehlen - das Trollforum für die ist heise.de. Entgegen deiner Annahme lassen die sich auch ohne Brotaufstrich füttern.
--

Hybrid Synergy Drive

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

besser verlinken..

done

gibt es in 100% von .at die Pflicht Staffelmieten zu zeichnen?

was du wollen???
In AT nix Staffelmiete für Private, da verboten nach MRG! kapische?

Zu dem Punkt das dir die Artgenossen aus .de fehlen

ich wüßte nun wirklich nicht, wo ich DAS je behauptet hätte

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Und da sind Marmeladinger definitiv die Minderheit.

Die Marmeladinger erkennen wir an den zu kurzen Hosen ohne Zwischengröße.

lg
Cereal

Ich bin seit fast einem Jahr zu faul um mir eine neue Signatur auszudenken, drum hat das jetzt ein haariger Admin für mich gemacht.

Die Marmeladinger erkennen wir an den zu kurzen Hosen ohne Zwischengröße.

lg

das sperrt ihnen die Blutversorgung ins Hirn ab?

mfg
AVS

statt https://forum.geizhals.at/t809723,6942576.html#6942576

Kann es sein, dass du auf einen völlig anderen Beitrag antworten wolltest?

Staffelmieten sidn bei Wohnungen völlig unüblich und wenn ja, dann kann die Staffelung maximal zugunsten des Mieters sein in den Anfangsjahren. Warum sollte man sowas dann aber nicht unterschreiben?

WB.
--
Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

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Kann es sein, dass du auf einen völlig anderen Beitrag antworten
wolltest?Staffelmieten sidn bei Wohnungen völlig unüblich und wenn ja, dann
kann die Staffelung maximal zugunsten des Mieters sein in den Anfangsjahren.
Warum sollte man sowas dann aber nicht unterschreiben?WB.

Leider nein! Es mag wie schon gesagt regional anders sein, in Muc wird mit solch einer Miete eine unbegründete, regelmäßige Mieterhöhung bis zum Jüngsten Tag festgeschrieben. Ohne Deckelung bei Erreichen von ortsüblich + Aufschlag + Wucher + etc.

https://de.wikipedia.org/wiki/Staffelmiete
https://de.wikipedia.org/wiki/Mieterh%C3%B6hung
--

Hybrid Synergy Drive

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