Neubau Übergabe -> Sachverständiger sinnvoll?

Neubau Übergabe -> Sachverständiger sinnvoll? (86 Beiträge, 1713 Mal gelesen)

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Hallo!

Ich werde im Juli eine Wohnung/Reihenhaus übernehmen. Wie im Titel geschrieben handelt es sich um einen Neubau.

Ein paar Freunde haben mir geraten sicherheitshalber einen Sachverständiger zu beauftragen und den bei der Übergabe mitzunehmen. ("Der weiß genau worauf man schauen muss")

Ein anderer meinte, man kann und sollte das in Ruhe nach der Übergabe machen und sich mit den Nachbarn abstimmen. Da kriegt der Sachverständiger mehr Kohle und der Auftrag wird größer. Das ganze kriegt dem Bauträger gegenüber auch mehr Gewicht. (zB die 5 Parteien, die sich die Reihenhäuser gekauft haben)

Jetzt wollte ich mal hier um Forum fragen, was ihr davon haltet bzw. es jemand damit schon Erfahrungen gemacht hat.

Soweit ich weiß muss ich ja bei der Übergabe nicht schon sofort alle Mängel aufdecken - geht ja gar nicht. (hab ca. 30-60 Minuten Zeit, dann is das Ding durch).

Thx

wird egal sein ob gleich oder danach - aber mit den anderen hat das nix zu tun. wenn die keine mängel haben und nur du was dann?

ich würde mich an dem bauträger orientieren. wenn das ein alt eingesessener ist, wird der schon alles korrekt machen.

bist du dir nicht sicher, nimm die einen und du hast deine seelenruhe.
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Naja - die Idee wäre, dass der einfach alle 5 Reihenhäuser checkt und jeder eine Art Bericht bekommt. Damit wäre dann sein Job erledigt.

Bauträger ist eher neu und klein. Insofern wäre das wohl eine gute Idee einen Sachverständiger zu beauftragen hab ich mir gedacht.

Ein paar Freunde haben mir geraten sicherheitshalber einen Sachverständiger zu
beauftragen und den bei der Übergabe mitzunehmen.

Sehr gute Idee!

Soweit ich weiß muss ich ja bei der Übergabe nicht schon sofort alle Mängel
aufdecken - geht ja gar nicht. (hab ca. 30-60 Minuten Zeit, dann is das Ding
durch).

Das dauert solange du braucht. Mängel die vor der Übergabe bekannt sind, sollte man auch sofort reklamieren - da ist nämlich die Motivation des Bauträgers zur Reparatur deutlich größer, weil er ja deine Unterschrift auf dem Protokoll haben will.

sich mit den Nachbarn abstimmen.

Wenn es um Gemeinschaftseigentum geht ja, aber was interessieren die Nachbarn die Mängel an deinem Eigentum?

na dann mach das, aber wie schoefi schon gepostet hat - auf die nachbarn brauchst nicht warten.
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Hallo, wir ziehen im Juni in ein Reihenhaus und jemand hat einen Sachverständigen vorgeschlagen, der für eine Reihe von Häusern eine Begutachtung machen wird, allerdings für jedes Haus einzeln.
Sinn bei der Sache war, dass wir einen Gruppentarif erhalten. Geizhals und so.

das ist leider in der heutigen zeit eine gute idee. der preiskampf in der errichtung tobt und die baufirmen/ausführenden stellen was hin, was halt so irgendwie passt in der hoffnung, dass man nicht auf die fehler draufkommt. viele dinge sind für den laien nicht erkennbar und logischerweise wird etliches unter "bautoleranz" abgetan. wenn du also garkeine ahnung von einem der gewerke hast (bau, sanitär, elektro, fenster, boden) ist ein sachverständiger sicher ein guter ansatz und vermutlich auch eine bessere verhandlungsbasis bei der mängelsanierung. der sachverständige sollte die mängel begründen können, sodass sich die baufirmen nicht ganz so leicht rausreden und dich abwimmeln können.

Soweit ich weiß muss ich ja bei der Übergabe nicht schon sofort alle Mängel
aufdecken

je mehr bei der übegabe festgehalten wird, desto weniger kann sich hinterher jemand rausreden, dass vielleicht du das nachträglich verursacht hast. grad bei weniger leicht zu behebenden dingen wie beschädigungen der fenster ist es hinterher ein leichtes für den ausführenden, die schuld von sich zu weisen - weil das ja bei der übergabe nicht da war und so ein kratzer kann ja schnell passieren...

am besten auch noch eine persönliche checkliste schreiben und wirklich die zeit am tag der übergabe nehmen, raum für raum und punkt für punkt abhaken. sagt sich zwar leichter, aber grad bei eigentum ist es dein vergnügen/ärger, mit dem du "auf ewig" leben musst.

und ganz wichtig: alles schriftlich und am besten telefonate dokumentieren. datum/uhrzeit/name/stichwörter zum inhalt. klingt nervig, aber aus eigener erfahrung wäre es hilfreich gewesen. wenn du im streitfall so eine liste auf den tisch legst, hat idr der gegenüber ein problem.

gutes gelingen und viel glück

Es macht sicher Sinn, jemanden vom Fach miteinzubeziehen.

Aber deutlich mehr Sinn würde es machen, dies bereits während der Bauphase zu tun. Denn die wirklich teuren Fehler passieren früh und werden anschließend vertuscht.

auf jeden FAll macht das Sinn.

Auch wenns eigentlich schon fast zu spät dafür ist. Denn ob die bei der Bodenplatte oder der Dampfbremse gepfuscht haben, das siehst JETZT nicht mehr. Aber in 5J ist dein Haus ein verschimmelter Totalschaden und dein Errichter längst im Konkurs und hat ne Nachfolgefirma.
Baubegleitende Kontrolle heißt das Zauberwort!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

dies bereits während der Bauphase zu tun

genau meine Red!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ich habe bei mir zusätzlich eine Unterlagenliste zusammengestellt. Das ging von technischen Datenblättern / Beschreibungen zu Heizungs-/ Klimageräten bis zu den Leitungsplänen von Elektro und Heizung. Ebenso die Übereinstimmungszeugnisse der Brandschutztüren, alle Bescheide sowie Planunterlagen der Baueinreichung, Schlüsselkarte, usw. bis zur Leitungsführung der Wasserleitung im Garten (Hilfreich , wenn man einen Pool gräbt)

Diese wurden dann bei bzw vor Übergabe übermittelt.

Also alles was man benötigt, wenn man das Haus in den kommenden Jahren betreiben, servisieren, umbauen und dann auch ggf wieder weiterverkaufen will.

Mich würden die bei/von Nachbarn entdeckten Mängel sehr wohl interessieren. Die Chance, dass das nicht nur bei den Nachbarn mangelhaft ist, sondern auch am eigenen Objekt ist groß. Wenn der bau-ausführende Professionist etwas verpfuscht hat, dann ist es gut möglich, dass das nicht nur in einem Objekt so ist sondern auch in den anderen Bestandsobjekten. Oft wird Pfusch ja auch kaschiert, im eigenen Objekt bemerkt man es nicht, beim Nachbarn fällt es - da nicht so gut kaschiert - eher auf. Jedenfalls würde ich genau diese Dinge die bei Nachbarn reklamiert wurden auch sorgfältig am eigenen Objekt prüfen.

Mich würden die bei/von Nachbarn entdeckten Mängel sehr wohl interessieren.

Geht dich aber nichts an. Wenn die Nachbarn dir das mitteilen, ist das deren Sache, aber normalerweise zählt auch sowas unter Datenschutz ...

Danke schonmal für die vielen Tipps.

Es steht also fest, dass ich in einen Sachverständiger investieren werde und mich (eventuell gemeinsam mit ihm) vorbereiten werde:
- Checklisten
- Pläne einfordern (zB vom Elektriker hab ich nur einen ur alten Plan - aber es müsste ja einen aktuelle geben. Hab ich Anspruch auf sowas?)

Geht dich aber nichts an. Wenn die Nachbarn dir das mitteilen, ist das deren
Sache, aber normalerweise zählt auch sowas unter Datenschutz ...

Üblicherweise macht es aber Sinn, sich als einzelner Wohnungseigentümer mit dem Rest zu vernetzen um so breiter gegen den Bauträger auftreten zu können. Das Kalkül der Errichter ist ja, einzelne Schreihälse auszuzahlen und den passiven Rest auf dem Schaden sitzen zu lassen.

Üblicherweise macht es aber Sinn,

Ändert aber nichts an der Tatsache. Wenn sie sich zusammen reden, um so besser. Müssen sie aber nicht.

Genau das ist der Punkt. Nur vom sichtbaren Teil kann man viele Dinge nicht beurteilen.

ALExander

Einen Elektrobefund muss meines Wissens nur der Vermieter (nicht auch der Verkäufer) vorlegen.

Soll ich jetzt lieber gar keinen beauftragen?

Ich werde im Juli eine Wohnung/Reihenhaus übernehmen. Wie im Titel geschrieben handelt es sich um einen Neubau.

Eigentum oder Genossenschaft?

Bei Eigentum bist schon IMHO zu spät dran. Viele Baumängel kannst du im fertigen Zustand nicht mehr oder nicht mehr ausreichend erkennen. Da wäre ein Sachverständiger während der Bauphase oder zumindest eine durchgehende Foto-Dokumentation, die man auch noch im Nachhinein einem Fachmann vorlegen kann, sinnvoll gewesen.

Bei Genossenschaft: Nein, wozu? Bei Baumängeln haftet dem Mieter gegenüber sowieso der Vermieter und kaufen kannst Du - wenn überhaupt - eh erst zwischen dem 10-15 Mietjahr. Bis dahin sollte klar sein ob gepfuscht wurde oder nicht. Zusätzlich hast du als Mieter in den meisten Fällen gar keine Erlaubnis die Baustelle legal zu betreten und somit sind dir in der wichtigen Bauphase die Hände gebunden - was ja auch Sinn macht, weil eh der Vermieter (=Bauherr) der Funktion nachzukommen hat.

Es ist spät aber nicht zu spät.

ALexander

Nach der Elektrotechnikverordnung 2002 ist die Önorm E6001-61 verbindlich und die verlangt eine Überprüfung von neuen Anlagen. Und bei einem Kauf hat der Verkäufer sehr wohl das Recht die Dokumentierung des ordnungsgemässen Zustandes zu verlangen. Im Normalfall erfolgt dies mittels Anlagenbuch.

Ich werde im Juli eine Wohnung/Reihenhaus übernehmen. Wie im Titel geschrieben
handelt es sich um einen Neubau.

Miete, Genossenschaft, Kauf?
Was ist bislang an Dokumentation erfolgt?
Was genau ist für die Übergabe vereinbart?(Zahlungsmodalitäten, Restbetrag zur Sicherstellung wegen Baumängeln)
Müsst ihr ehestbaldig einziehen?(Termindruck Wohnung gekündigt etc)

All dies spielt eine Rolle ob gleich bei der Übergabe ein Sachverständiger anwesend sein soll ( z.b. ihr unterschreibt aufgrund Termindrucks sowieso um den Schlüssel zu erhalten)

Da anscheinend keine ausführliche Baukontrolle stattgefunden hat empfiehlt es sich mit einem (am besten gerichtlich beeideten aus zumindest einem anderen Sprengel)Sachverständigen sowohl eine Erstüberprüfung sowie einen Wintercheck(unter anderem Thermografiemessung) zu vereinbaren.

Möchtest du dich selbst ein wenig mit Baukunde auseinandersetzen so sind ein Feuchtigkeitsmessgerät wie das Voltcraft MF-100 sowie ein Infrarotmessgerät samt Feuchtigkeitsmesser wie das AIDBUCKS AD6530D recht hilfreich. Aber ACHTUNG! Nur wenn du dich damit ausführlich auseinandersetzt (sprich von Erfahrungen Anderer lernen, gut dokumentieren und immer die Werte hinterfragen). Denn ansonsten wirst du nur Mist messen.

Und natürlich kann ein ausführlicher (Kenner)Blick von Außen nicht schaden, sei es mittels Steiger oder (nicht ganz legal) Drohnenüberflug mit Kamera.

07.05.2018, 19:01 Uhr - Editiert von Srgb, alte Version: hier

Scheint sich um einen Kauf zu handeln.

Soweit ich weiß muss ich ja bei der Übergabe nicht schon sofort alle Mängel
aufdecken

Aber alles, was du VOR Übergabe anzeigst, sitzt.

Wenn du wiederzuerwarten die paar € für einen Sachverständigen nicht hast.

Kamera, Wasserwaage, Maßband, Kopie des Plans ist das allermindeste mit dem du durch die Wohnung gehen solltest.
Kanister Wasser empfiehlt sich um zu prüfen ob das Wasser auf den Aussenbereichen dorthin abfließt, wo es hinfließen soll.

hab ca. 30-60 Minuten Zeit, dann is das Ding durch

Äh nein, du hast Zeit bis du deine Unterschrift am Übergabeprotokoll hinterlässt. Lass dich keinesfalls drängen, das wird dir zum Verhängnis.

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

Hab heute schon mit einem Sachverständiger Kontakt aufgenommen und ihm Unterlagen zukommen lassen. Er hat gemeint er schaut sich das mal an und macht mir dann einen Vorschlag wie hier am besten vorzugehen ist.

Es handelt sich um freifinanzierten Kauf von einem Bauträger (Wohnanlage mit ~40 Wohnungen und 5 Reihenhäusern). Ich hab eines der Reihenhäuser erstanden.

Dokumentation? Hmm... ich hab einen Grundriss, viele Emails, alte (nicht aktuelle) Elektropläne. Mehr hab ich eigentlich nicht.

Was bei der Übergabe gemacht wird, werde ich noch in Erfahrung bringen. Hatte ich ohnehin vor. Jeder Eigentümer hat 30 Minuten Zeit (die ganzen Wohnungen werden an 2 Tagen übergeben). Man kann eine Zeit früher schon in die Wohnungen. Also ca. eine Stunde. Dann werden sie ungemütlich werden, weil sie pünktlich zum nächsten Übergabetermin wollen schätze ich.

Ich befasse mich sehr gerne mit diversen Themen, aber das ist mir wohl zu heikel. Wie gesagt - ich werde einen Sachverständiger beauftragen. Nach dem Thread ist das fix.

Achja - ich hab sehr viele Fotos gemacht. Auch schon während der Rohbauphase. (war immer wieder mal unerlaubterweise auf der Baustelle)

Hab zumindest sehr, sehr viele Fotos gemacht.

Bauträger ist eher neu und klein.

Tipp aus der Praxis, weil ich gerade einen ähnlichen Fall zu bearbeiten habe, wo es Brösel gab:
ALLE Reklamationen an den Bauträger während der dreijährigen Gewährleistung schriftlich machen (und auch mit Fotos dokumentieren).

Klingt wie eine logische Binsenweisheit, aber real ist es oft so, dass man als Betroffener halt zB den Bauleiter als Ansprechperson kennt und dem etwas am Telefon sagt und ein okay bekommt. Wird es erledigt, ist es gut. Aber wenn es sich zieht, dann können drei Jahre schon mal knapp werden und am Ende könnte der Bauträger sagen "wo ist die fristgerechte Reklamation?"

Gerade ein kleiner, neuer Bauträger hat eine dünne Finanzdecke und Nachbesserungen kosten ihn oft sein eigenes Geld = Schmälerung der Gewinnmarge.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

alte (nicht aktuelle) Elektropläne

Unbedingt auch die aktuellen nachgeführten Pläne verlangen, abgestimmt auf DEIN Reihenhaus. Nicht bloß Elektro, sondern alle Installationen. Sonst bekommst du sie nie wieder.

Habs schon erlebt, dass das Nachführen der Pläne nicht die Lieblingsaufgabe eines Bauträgers (und des Professionisten) sind. In ein paar Jahren bei den ersten Umbauten hast du dann das Problem.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Nur keinen Stress. Bei der Übergabe alle augenscheinlichen Mängel und noch zu erledigenden Punkte notieren. Insbesondere auch prüfen, ob dir alle Pläne und Abnahmebefunde (E-Befund, Druckprobe der FB-Heizung usw) vorliegen. Auf sowas wird gerne vergessen, dafür ewig über ein schwarzes Stricherl auf der weißen Wand palavert.

Sinnvoll ist es, wenn sich die fünf RH-Käufer gemeinsam einen SV nehmen. Denn vieles ist gleichartig und grundlegende Ausführungsmängel treten ev. mehrfach auf. Wird in 1 RH ein solcher Mangelpunkt gefunden, dann ist der SV sensibler, dass er diesen Punkt auch bei den anderen 4 genauer anschaut.

Ach ja, was oft missverstanden wird: Wenn es Gewährleistungsmängel gibt, die aber nicht akut zu beheben sind, dann muss der Bauträger nicht stante pede reagieren und es beheben (lassen). Sondern er kann das gesammelt am Ende der dreijährigen Gewährleistungsdauer durchführen. Hoffentlich gibt es den neuen, kleinen Bauträger dann auch noch

Wichtig in dem Zusammenhang (habe es schon in einem anderen Beitrag erwähnt): Jedwede Reklamation auch schriftlich und an den Bauträger machen. Nicht nur an den Bauleiter im Vorübergehen oder telefonisch.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Hast du da noch einen Tipp für mich - ich kenne die anderen RH-Käufer nicht und kann daher nicht mit ihnen Kontakt aufnahmen. Die gemeinsame Vorgehensweise wäre dann erst nach der Übergabe möglich, was in diesem Thread hier teilweise als problematisch empfunden wird. Und da ich nicht weiß, was ich vor Ort unterschreiben soll, sehe ich das ähnlich.

Hab praktisch keine Idee, wie ich mich mit denen vorher abstimmen soll. Der Bauträger wird mir den Kontakt nicht geben.

ich kenne die anderen RH-Käufer nicht und kann daher nicht mit ihnen Kontakt
aufnahmen.

Hast du denn keinen Wohnungseigentumsvertrag? Da stehen alle Namen mit Adresse drinnen. Auch ein Blick ins Grundbuch kann weiterhelfen, wenn die künftigen Eigentümer dort schon angemerkt sind.

gemeinsame Vorgehensweise wäre dann erst nach der Übergabe möglich, was in
diesem Thread hier teilweise als problematisch empfunden wird

Die Problematik sehe ich nicht. Einen SV würde ich eh nicht zur Übergabe mitnehmen, in Ruhe anschauen kann er nachher. Bei der Übergabe bestätigst du nur das, was du als Laie mit freiem Auge erkennen kannst. Und solche Punkte sollten dann auch schriftlich rein ins Protokoll. Da wird vom Übergeber gerne mal Text gespart, weils ja nur Kleinigkeiten sind und so wenig Platz auf dem Protokollformular ist...

Allfällige Formulierungen wie sinngemäß "Es gibt keinerlei weitere Mängel als im Protokoll angeführt" sind eh nichtig im Ernstfall. Da ist es sogar besser, wenn KEIN Sachverständiger dabei ist, denn der muss aufgrund seiner Profession mehr sehen können als dir als Laie zumutbar ist.

Einzige Problematik ist, wenn von dne anderen vier Reihenhauskäufern zwei davon unterschiedliche Gutachter beauftragt hätten - dann ist ein gemeinsamer Auftrag nicht mehr möglich. Letztlich aber erstens egal (nimmst dir halt einen der beiden oder einen eigenen) und zweitens sowieso ziemlich unüblich, dass ohne konkreten Anlass ein SV beauftragt ist.

WB.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

§ 7a. Elektrotechnikverordnung: Bei Vermietung einer Wohnung gemäß § 2 Abs. 1 MRG, BGBl. Nr. 520/1981 igF, ist sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des ETG 1992 entspricht .... Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.

§ 2(3)Elektrotechnikverordnung
Die nach Abs. 1 und 2 verbindlichen SNT-Vorschriften sind in Anhang I zusammengefasst.

Und im Anhang 1 ist unter anderem
ÖVE/ÖNORM E 8001-6-61:2001-07-01
angeführt, welches beinhaltet

4.1 Jede elektrische Anlage muss je nach Zweckmässigkeit während der Errichtung und/oder bei der Fertigstellung bevor sie in betriebsmässigen Betrieb genommen wird, geprüft werden. Sie muss vor Inbetriebnahme geprüft werden, um nachzuweisen, dass die Anforderungen der jeweils zutreffenenden techhnischen Bestimmungen erfüllt sind.
4.6 Über die abgeschlossenen Prüfungen gemäss 4.1 und 4.4 muss ein Bericht erstellt werden der die erforderlichen Prüfergebnisse enthalten muss.

als wie bitte sieht dies aus beim Neukauf? (bin beim vorigen Posting automatisch von Neukauf ausgegangen, weil es sich in diesem Thread eben um einen Neukauf dreht)

Diesem Posting https://forum.geizhals.at/t894833,7903608.html#7903608 kann ich vollinhaltlich zustimmen.
Stellt euch drauf ein dass ihr unter Druck gesetzt werdet schnell zu unterschreiben und überlegt euch für euch passende Strategien. Spielt es ruhig durch.
Und wenn nicht alles geklärt ist (z.b. Unterlagen, für euch sichtbare Mängel etc) unterschreibt entweder nicht oder nur unter Vorbehalt mit zeitnah gesetzter Frist(und ja, alles schriftlich mit Zeugen) - je nach Vertrag auch unter Rückhaltung finanzieller Mittel.

Übrigens, die beiden von mir im vorigen Posting genannten Geräte ersetzen keinen Sachverständigen sondern können für euch und dann eben auch dem Sachverständigen Hinweise auf Bauschäden liefern. Keinesfalls bei der Übernahme sondern wenn ihr darin wohnt, mit mehrmaligem Messungen, speziell bei niedrigen(minus) Aussentemperaturen und länger anhaltenden Niederschlägen) und korrekter Protokollierung.
Damit kann mögliche Undichtigkeiten in der Aussenhülle (ist ein Blower Door Test vorgesehen? bekommt ihr das Protokoll?), unsauber eingearbeiteten Fenstern und Türen sowie weitere Wärmebrücken, Heizung, etc auf die Schliche gekommen werden. Wenn einer von euch sich mit der richtigen Handhabung und den Möglichkeiten auseinandersetzt sind es wohl sehr gut angelegte 130 Euro.

08.05.2018, 15:55 Uhr - Editiert von Srgb, alte Version: hier

Der Unterschied ist, dass der Prüfbefund nach §7a jedem Mieter vorgelegt werden muss, ansonsten wird vermutet, dass die Anlage mangelhaft ist.

Der von dir zitierte Bericht ist nur bei der ersten Inbetriebnahme notwendig. Ohne diese Prüfung darf die Anlage wahrscheinlich nicht in Betrieb genommen werden. Dass dieser Bericht irgendwem übergeben werden muss, steht nirgends.

„Neubau“ heisst übrigens auch nicht automatisch, dass das Gebäude erst kürzlich fertig gestellt wurde. Der Begriff wird auch oft verwendet als Abgrenzung zum „Altbau“, der irgendwann vor 1945 errichtet wurde. In diesem Sinn wäre alles „Neubau“, was danach errichtet wurde.

Der von dir zitierte Bericht ist nur bei der ersten Inbetriebnahme notwendig.
Ohne diese Prüfung darf die Anlage wahrscheinlich nicht in Betrieb genommen
werden. Dass dieser Bericht irgendwem übergeben werden muss, steht nirgends.

Also deiner Aussage nach ist die Anlage zu prüfen und keiner braucht den Prüfbefund erhalten...
Klingt das nicht etwas seltsam das kein schriftlicher Nachweis auszufolgern ist?

Wenn du es unbedingt schwarz auf weiß lesen möchtest siehe unter:
Normative Verweise auf ÖNORM E6001-6-63 welche eindeutig festlegt, dass die Anlagendokumentation dem Anlagenbetreiber zu übergeben ist.
Hier wird sogar festgehalten wer aller zu unterschreiben hat...

08.05.2018, 19:10 Uhr - Editiert von Srgb, alte Version: hier

Klingt das nicht etwas seltsam das kein schriftlicher Nachweis auszufolgern
ist?

Ich meinte natürlich, dass der Befund dem Käufer einer Wohnung nicht unbedingt übergeben werden muss. Den Befund wird wahrscheinlich der Bauträger erhalten, weil der die Errichtung der Anlage in Auftrag gegeben hat. Die Verpflichtung zur Vorlage eines E-Befunds an einen Käufer besteht jedenfalls nicht.

Die Verpflichtung
zur Vorlage eines E-Befunds an einen Käufer besteht jedenfalls nicht.

Falsch.

Falsch.

Nein.

Überleg dir mal, wer den Bericht dem Anlagenbetreiber übergeben muss (nämlich der Elektriker) und dann überlege dir, ob diese Person an einem Verkauf der Liegenschaft beteiligt ist.

08.05.2018, 22:19 Uhr - Editiert von kaufinator1, alte Version: hier

Nein.

Überleg dir mal, wer den Bericht dem Anlagenbetreiber übergeben muss (nämlich
der Elektriker) und dann überlege dir, ob diese Person an einem Verkauf der
Liegenschaft beteiligt ist.

Ich brauche nicht überlegen da ich den Inhalt der obig erwähten E6001-6-63 kenne und mit ein wenig googlen würdest du sicher auch den wesentlichen Teil herausfinden.

Also nochmals: Deine Aussage ist falsch.

Wenn ich nach E6001-6-63 google, ist das erste Ergebnis mein Beitrag. Wenn ich nach "Elektrobefund" und "Verkauf" google finde ich nur Seiten, die sich mit Vermietung beschäftigen. Wenn es wirklich so sein sollte, wie du behauptest, ist die Information ziemlich gut versteckt. Ich habe davon noch nie was gehört.

Ein Verkauf ohne gültigen E-Befund bei einer neu errichteten Anlage stellt einen schweren Mangel dar. Wenn der Käufer selbst fachkundig ist, könnte es vielleicht halten (ist die einzige Ausnahme die ich mir vorstellen könnte - aber auch da müsste der Käufer dann vor der Erstbenützung selbst einen E-Befund erstellen schon aus versicherungstechnischen Fragen).

Bei einem Laien niemals und ist ja der Sinn des gesamten Anlagenbuch-Themas

Frag einmal beim Bauträger nach, bei uns wurden die Infos dann an alle verschickt.

Ich glaube immer noch nicht dran. Die erste Inbetriebnahme wird vom m Bauträger vorgenommen. Dass dieser dafür den Bericht braucht, glaub ich ja. Bei einer Übertragung der Liegenschaft (egal ob bei der ersten oder einer weitern) ist nirgendwo im Gesetz geregelt, dass ein E-Befund zu übergeben ist. Anders ist es zB beim Energieausweis, dessen Übergabe vorgeschrieben ist. Ebenso muss bei der Vermietung ein E-Befund übergeben werden. Zum Verkauf+E-Befund steht nirgendwo etwas.

Wenn das Fehlen des Befunds auch beim Verkauf ein schwerer Mangel wäre, müsste der Befund bei jedem Verkauf übergeben werden. Das behauptet aber nicht mal Srgb. Er meinte nur, dass er dem Erstkäufer zu übergeben ist.

Ich glaube immer noch nicht dran.

Das scheint dein Problem zu sein.

Falls du beruflich in diesem Umfeld zu tun hast dann empfehle ich eine entsprechende Schulung wie https://kfe.at/component/eventbooking/elektrotechnik/modul-2-pr%C3%BCfung-elektrischer-anlagen.html?layout=table
und ein gutes Studium der Normen https://www.austrian-standards.at/produkte-leistungen/kostenlose-services/

Ok, also findest du offenbar auch nichts konkretes zu dem Thema in google (oder im Gesetz), sonst würdest du nicht solche links posten.

Nochmal: dass die Anlage geprüft werden muss und dass der Elektriker dem Bauherren als Auftraggeber den Bericht übergeben muss, bestreite ich nicht. Allerdings bestreite ich, dass das Gesetz eine Verpflichtung des Verkäufers einer Liegenschaft vorsieht, den Befund dem Käufer vorzulegen.

Wenn die Anlage alle Grenzwerte einhält ist sie - was den Käufer angeht - mangelfrei und zwar unabhängig davon, ob er einen Befund darüber in den Händen hält.

Ok, also findest du offenbar auch nichts konkretes zu dem Thema in google
(oder im Gesetz), sonst würdest du nicht solche links posten.

speziell für dich ein Link zu einer Zusammenfassung
siehe Seite 12 und 13
http://www.elektrofuchs.at/files/oeve_oenorm_infos_e_8001-6-61_62_63.pdf

alles weitere zur Gültigkeit der Normen wurde schon von mir in diesem Thread dargelegt und darfst du dir gerne (nochmals) ansehen

09.05.2018, 13:33 Uhr - Editiert von Srgb, alte Version: hier

Die Idee die sich hinter dem Thema "Anlagenbuch" versteckt ist in mehrere Kapitel unterteilt.

Es gibt eine Erstprüfung und eine wiederkehrende Prüfung (für deren Veranlassung der Benutzer/Betreiber dann verantwortlich ist). Ohne Erstprüfung kann aber keine wiederkehrende Prüfung ausgeführt werden (deswegen nennt man es AnalagenBUCH) und es müsste eine außerordentliche Prüfung (quasi eine Erstprüfung für alte Anlagen gemacht werden = umfassender = teurer).

Du stimmst ja zu das der Bauträger von einem Fachmann eine Erstprüfung machen lassen muss und somit wäre es komplett unsinnig das Anlagenbuch nicht an den Käufer zu übergeben (= schwerer Mangel). Jeder Käufer könnte das sogar ohne Anwalt vom Bauträger raus klagen, vor allem welchen Vorteil sollte der Bauträger davon haben?

Ob Mieter oder Eigentümer ist egal:
Laut Elektrotechnikgesetz (ETG) sind Betreiber elektrischer Anlagen (z.B. Eigentümer, Pächter, Mieter,
etc.) bei wesentlichen Anlagenänderungen oder -erweiterungen verpflichtet, eine Überprüfung
der elektrischen Anlage durchführen zu lassen.

Im Falle eines Schadens in der elektrischen Anlage kann die Versicherung eine
finanzielle Deckung des Schadens ablehnen, wenn der Zeitpunkt der Überprüfung zu weit zurückliegt
bzw. Umbauten ohne Überprüfung durchgeführt wurden. -> damit wären wir bei dem von mir im oberen Posting erwähnten versicherungstechnischen Fragen.

Quelle: https://kfe.at/medien/brosch%C3%BCren/65-der-elektro-befund/file.html

09.05.2018, 15:37 Uhr - Editiert von Alpenländer, alte Version: hier

Bei privaten Anlagen ist eine regelmäßige Prüfung nicht vorgeschrieben (http://www.brodinger.at/pdf/Gesetzliche_Uberpruefungspflichten_fuer_%20Elektroanlagenbetreiber_nach%20OEVE_OENORM_E_8001.pdf ), weshalb das Anlagenbuch in diesem Fall höchstens einen einzigen Bericht (den ersten) enthalten wird.

Da der private Nutzer keine regelmäßigen Prüfungen durchführen muss, haftet er auch nicht dafür und es gibt keine Sanktion, wenn das Anlagenbuch (das lediglich die erste Prüfung enthält) nicht weitergegeben wird.

Es ist für alle weiteren privaten Erwerber nämlich egal, ob der erste Anlangenbetreiber die Anlage prüfen hat lassen, bevor er sie in Betrieb genommen hat.

es gibt keine Sanktion, wenn das Anlagenbuch (das
lediglich die erste Prüfung enthält) nicht weitergegeben wird.

Beispiel: Ein Wohnhaus wurde 2017 errichtet, bezogen und wird 2018 angeboten und verkauft.
Wird dem Käufer kein Anlagenbuch mit übergeben so stellt dies einen Mangel dar, er kann die Beseitigung des Mangels beim Verkäufer einfordern(sprich Nachreichung des Anlagenbuches oder Neuerstellung auf dessen Kosten) und falls dies nicht erfolgt natürlich einklagen. Und da eindeutig festgehalten ist das ein Anlagenbuch bei Wechsel des Anlagenbetreibers weiterzugeben ist wird der Verkäufer das Verfahren verlieren.

Bei privaten Anlagen ist eine regelmäßige Prüfung nicht vorgeschrieben, weshalb das Anlagenbuch in diesem Fall höchstens einen einzigen Bericht
(den ersten) enthalten wird.

Es stimmt das bei privaten Anlagen noch keine regelmäßige Überprüfung vorgeschrieben ist, sollte jedoch ein Betriebsmittel wie ein Ceranfeld gegen einen Induktionskochfeld getauscht werden so ist dies von einer Fachkraft im Anlagenbuch zu prüfen und zu dokumentieren.

Kein gültiger E-Befund wird von der Gemeinde im Normalfall so ausgelegt:

ETG §9 Abs. 3

(3) Wird festgestellt, daß der Zustand oder Betrieb einer elektrischen Anlage oder daß ein elektrisches Betriebsmittel diesem Bundesgesetz oder den auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen nicht entspricht, hat die Behörde dem Betreiber der elektrischen Anlage oder dem über das elektrische Betriebsmittel Verfügungsberechtigten mit Bescheid aufzutragen, den gesetzmäßigen Zustand innerhalb einer gleichzeitig festzusetzenden angemessenen Frist herzustellen. Als Verfügungsberechtigter gilt der Geschäfts- oder Betriebsinhaber, sein Stellvertreter oder Beauftragter sowie jede sonstige, offenkundig mit der tatsächlichen Leitung des Betriebes betraute Person, als Betreiber der Anlage, deren Eigentümer, dessen Stellvertreter oder Beauftragte, subsidiär der Anlageninhaber sowie jede sonstige, offenkundig mit der tatsächlichen Betriebsaufsicht betraute Person.

Ob Privatpersonen die wiederkehrende Prüfung in einem von ihnen bewohnten Eigentumsobjekt machen lassen oder nicht, ist ihr Privatvergnügen - schließlich gefährden sie ja nur sich selbst. Spätestens beim Vermieten/Verkauf brauchen aber auch sie wieder einen gültigen E-Befund.

Arbeitskollege musst erst neulich für eine 3x3m "große" Gartenhütte einen E-Befund (Erstuntersuchung) bei der Gemeinde hinterlegen, als Privatnutzer wohlgemerkt.

09.05.2018, 21:19 Uhr - Editiert von Alpenländer, alte Version: hier

Die Frage ist: Wann wurden sie verschickt? Beim vor Übergabe oder danach?

Ich bräuchte ja die Kontakte vorher.

Hast du denn keinen Wohnungseigentumsvertrag?

Wohnungseigentumsvertrag vor der Wohnungsübergabe? Ist das üblich? Bei uns war es ca. 4 Jahre danach. Es muss dafür ja imho zuerst auch noch das Nutzwertgutachten abgeschlossen sein.

So hätte ich das auch verstanden. Also bis jetzt hab ich den Vertrag nicht. (unterfertigt)

Vermutlich hat Weissbier das mit Kaufvertrag verwechselt. Den habe ich schon 2 Jahre vor Wohnungsübergabe abgeschlossen bzw. auch erhalten. Nur war damals noch keine Liste der anderen Eigentümer enthalten bzw. hätte die damals auch nicht vollständig sein können.

Man hat 3 Jahre Gewährleistung und nicht 30-60-min.

Vorher, vor 2 Wochen kam ein Brief mit Namen/Adressen aller Käufer (Übernahme ist im Juni). Es haben sich allerdings schon vorher fast alle in einschlägigen Foren und/oder Whatsapp (speib)-Gruppen getroffen.

10.05.2018, 19:06 Uhr - Editiert von thedide, alte Version: hier

Aber wie kam das zustande? Würde mich auch gerne mit den anderen abstimmen.

Die einzige Idee, die ich habe wäre bei Bauträger fragen. Nur dürfte die Daten vermutlich nichtmal rausgeben, wenn er wollte. (und er will wohl auch nicht, weil sich sonst die Käufer organisieren)

Ich glaub bei uns wars wegen der gemeinsamen Parzelle.

Auch haben Leute einfach beim Bauträger angefragt, soweit ich das mitbekommen habe, andere einfach auf der Gemeinde angerufen und im Grundbuch nachschauen lassen.

Im Grundbuch steht halt keine Telefonnummer...

und Beweisumkehr nach 6 Monaten - ich persönlich würde das Geld in einen Sachverständigen nicht mehr investieren. Das wäre besser in eine entsprechende Baubegleitung investiert gewesen. Wenn bspw. ds Dach schon zu ist, dann sieht auch der Sachverständige nicht alles.

In den 30 bis 60 Minuten geht es um die elementaren Dinge. Sind alle Steckdosen da und geschalten. Sind tatsächlich die bezahlten 4 Zimmer vorhanden (bitte, wir sind in Österreich - alles schon erlebt), führt der Abfluss in den Kanal (oder in den Estrich - auch schon erlebt)

Wohnungseigentumsvertrag vor der Wohnungsübergabe? Ist das üblich?

natürlich.
Heute begründet man Eigentum an der grünen nWeise. Und das geht nicht ohne Vertrag!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Wohnungseigentumsvertrag vor der Wohnungsübergabe? Ist das üblich? Bei uns war
es ca. 4 Jahre danach. Es muss dafür ja imho zuerst auch noch das
Nutzwertgutachten abgeschlossen sein.

Wenn es kein fertiges Nutzwertgutachen gibt, was kaufe ich dann eigentlich?
Sollte nicht vor dem (Wohnungs-)Kauf bereits der Nutzwert feststehen?
Oder sehe ich das falsch?

Hab schon mit einem Sachverständiger Kontakt aufgenommen.

650€ + 150€ (Blowertest/Dichheitsprüfung, falls gewünscht)

Er kommt aber nicht zum Übergabetermin, sondern danach.

Hmmmm...

Wärmekamera? Die hat bei mir schöne "Ergebnisse" gezeigt. Sollte dann aber eher in der Heizperiode erfolgen.

Achja! Das würde er auch machen glaub ich. Er hat zumindest erwähnt, dass es im Hochsommer oder im Winter machbar ist.

Ja, ein vorläufiges Nutzwertgutachten.

Dann wenn alle Wohnung verkauft sind und der Bau fertig ist, wird nochmal ein finales Nutzwertgutachten erstellen auf Basis dessen dann der Wohnungseigentumsvertrag unterzeichnet wird.

Ich denke, dass das eine übliche vorgehensweise ist, weil man sonst ständig die Wohnungseigentumsvertrag änder und somit neu unterzeichnen müsste. Jeder Käufer hat diverse Sonderwünsche und Änderungen, weshalb das ganze nur vorläufig sein kann.

... was innerhalb der ersten 6 Monate egal wäre, erst danach liegt die Beweislast bei Dir. In den ersten 6 Monaten geht man davon aus, daß ein Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war und nur nicht gesehen wurde.

Die Frage ist halt, was Du mit einem Blowertest alleine großartig erreichen willst?

Das weiß ich nicht - deshalb frag ich ja hier im Forum, ob ein Sachverständiger sinnvoll ist.

Offenbar gehen die Meinungen auseinander.

Mach Dir keienn Stress udn beauftrage einen Sachverständigen.
Lass Dir von dem nichts aufschwazen. Der will auch nur seine Leistung verkaufen.
Wärmebrücken wir dman im Somemr kaum erkennen. Ebenso Probleme mit den Fenstern.
Das wird sich wohl erst im Winter bemerkbar machen.
Ob gemeinsam mti den anderen Eigentümern hängt wohla uch davon ab, ob es ein Gemeinschaftseigentum ist und und ob alle anderen auch Geld dafür ausgeben wollen:
Das man über gefundene Mängel spricht ist doch so ode so kalr. Das hängt ja nciht vom eigenen
Sachverständigen ab.
Einige Sachen erkennt man leider oft nicht gleich. Beispiel abdichtugn im Bad unter den Fließen.
Da hilft dann oft nur die Gebäudeversicherung,w enn sie sich nicht drückt.

Viel Glück. Ich hab auch einen Freund der Bauingeneur udn Architekt ist mitgenommen.
Der hat sich alles angeschaut und ich hab dann eingies reklamiert.
Am Beginn sind die Bauträger - Leiferanten ncoh motiviert.
Später dann oft shcon insolvent. Dann ist meist nichts mehr zu holen. oder die gründen anch großen Aufträgen um und sind dann nicht mehr einzuklagen.

So gesehen sollte ich ihn erst im Winter beauftragen?!

Ich denke, dass das eine übliche vorgehensweise ist,

ja. Weil der Bauträger weiterhin unbeschränkte Freiheiten haben will. Korrekt ist das aber nicht.

weil man sonst ständig die Wohnungseigentumsvertrag änder und somit neu
unterzeichnen müsste. Jeder Käufer hat diverse Sonderwünsche und Änderungen,
weshalb das ganze nur vorläufig sein kann.

nein. Änderungen im Inneren betreffen den Wohnungseigentumsvertrag doch nicht.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Du magst Recht haben - ich hab die Erläuterungen damals halt geschluckt.
Die Nutzwerte basieren doch auf den m². Wenn ich Wände weglasse, hab ich mehr Fläche und damit einen höheren Nutzwert... oder etwa nicht?

Die Nutzwerte basieren doch auf den m².

zum Teil, aber nicht ausschließlich.

Wenn ich Wände weglasse, hab ich mehr Fläche und damit einen höheren
Nutzwert... oder etwa nicht?

nur wenn du sie wirklich zu 100% ganz wegläßt

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Entschuldige bitte, wenn ich frag - aber mich interessierts wirklich und ich komm nicht drauf:

https://forum.geizhals.at/t894833,7903076.html#7903076

sicherheitshalber einen Sachverständiger zu beauftragen

Da kriegt der Sachverständiger mehr Kohle

https://forum.geizhals.at/t894833,7903161.html#7903161

eine gute Idee einen Sachverständiger zu beauftragen

https://forum.geizhals.at/t894833,7903312.html#7903312

dass ich in einen Sachverständiger investieren werde

https://forum.geizhals.at/t894833,7903532.html#7903532

Hab heute schon mit einem Sachverständiger Kontakt aufgenommen

https://forum.geizhals.at/t894833,7906509.html#7906509

Hab schon mit einem Sachverständiger Kontakt aufgenommen.

Gibt es einen Grund, warum du beim Sachverständigen so konsequent den korrekten Fall verweigerst?
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Was Religiöses?

Rätsel über Rätsel.....

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