Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht!

Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (84 Beiträge, 900 Mal gelesen)

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Hallo,
Gewinn, das Magazin des Krone-Wirtschaftsredakteur hat den Bock abgeschossen, sonst würden sie nicht den Leuten ein Investment empfehlen, bei dem sie a) weniger einnehmen als sie ausgeben und b) wegen a) das Investment unter Liebhaberei fallen würde, wenn sie nicht groß gewinnbringend verkaufen.

Das Beispielinvestment bei der Titelgeschichte sieht so aus:
Annahme: Eine Anlegerin hat 50k € Eigenkapital gespart und möchte eine neuwertige 40-Quadratmeter-Wohnung in Wien kaufen. Das Fremdkapital finanziert sie mit einem Fixzinskredit.

Wohnungskauf 1.2022

Hoher Kaufpreis, niedrige Zinsen

Kaufpreis 230k €
Eigenkapital 50k €
Kreditsumme 180k €
Jährliche Kreditrate 8.639 €
Kredit-Laufzeit 25 J.
Zinsbindungsdauer 20 J.
Kreditzins 1.5%
Jährliche Mieteinnahmen (12 €/m³) 5.760 €
Rendite aus der Vermietung 2,5 %

Wohnungskauf 6 2023

Preis wurde gesenkt, Zinsen steigen

Kaufpreis 200k €
Eigenkapital 50k €
Kreditsumme 150k €
Jährliche Kreditrate 9.625 €
Kredit-Laufzeit 25 J.
Zinsbindungsdauer 20 J.
Kreditzins 4.125%
Jährliche Mieteinnahmen (13 €/m³) 6.240 €
Rendite aus der Vermietung 3.12%

Der Preis wurde um 30k € reduziert, die Miete um 8% an die Inflation angepasst.

Da lege ich lieber in Staatsanleihen an, da bekomme ich 3 %, muss mich nicht mit Mietern herumschlagen und Kredit brauche ich auch keinen.

Ja, so ist es. Das ist aber seit Jahrzehnten bekannt. Immos bringen verglichen zu Aktien eine deutliche Unterrendite.

ABER

Der Zeitraum 2008-2022 war eben geprägt durch einen galaktischen Anstieg der Immopreise. Wodurch sich die Sache am Ende bei der Veräußerung deutlich lukrativer darstellte.

Also zumindest ich nutze bei Aktien kein Leverage.
Ist nicht der Kredit die Magie der Immobilie?
Nach 25 Jahren ist das Ding abgezahlt, man renoviert nochmal und kommt dann in die Schwarzen zahlen?

Natürlich ist der Kredit das Spannende. Dadurch wird aber die Kalkulation komplexer.

Stell dir vor, du nimmst einen Kredit auf und kaufst zum Preis der Wohnung einen weltweiten ETF. Und nach Ende verkaufst du.

Betriebs- und Sanierungskosten Null.
Vermietungsrisiko & -Kosten Null.
Kurs (Preis) Risiko hast in beiden Fällen.

Welches der Investments ist nach 25 Jahren besser?

Die letzten 100 Jahre sagen, dass der ETF in 95% der 25-Jahresscheiben seit damals besser war.

Mich brauchst von ETFs nicht überzeugen.

Cashflow die meisten versuchen ja mit der Miete den Kredit zu tilgen -> beim ETF müsste man entweder Dividenden bekommen oder jedes Monat Anteile des ETFs verkaufen um den Kredit zu tilgen.

Beim ETF kann dass im Bärenmarkt der Tot sein

Ich glaub das Problem ist, das klingt so leicht.

Kauf eine Wohnung mit Kredit.
Der Mieter zahlt den Kredit.
In 25-30 Jahren ist der Kredit bezahlt und die Miete fliest in deine Tasche.

Ich weiß no Free Lunch....

beim ETF müsste man entweder Dividenden bekommen oder jedes Monat Anteile des
ETFs verkaufen um den Kredit zu tilgen.

Wertpapierkredite sind revolving Kredite ohne zwingende regelmäßige Rückzahlung, es sind nur - meist quartalsweise - die Zinsen zu zahlen.

Beim ETF kann dass im Bärenmarkt der Tot sein

Nein, das nicht. Die Tatsache, dass der damals eingeräumte Kreditrahmen - die maximale Größe wird auf Basis der Depotgröße zum Zeitpunkt des Antrags errechnet - plötzlich größer ist als das Depot nun hergeben würde. Dann tritt die Nachschusspflicht ein, und die bringt dich dann um. Denn hierzu hast du nur zwei Möglichkeiten:
- frisches Kapital überweisen um so des Saldo des Wertpapierkreditkontos zu reduzieren, also de facto eine (Teil-)Rückzahlung
- Wertpapiere verkaufen. Der Erlös - höchstwahrscheinlich mit Verlusten... - reduziert ebenfalls das Saldo des Wertpapierkreditkontos

Worst Case: Du bist mit dem geliehenen Geld in gehebelte Produkte eingestiegen, die dann natürlich massiv im Minus sind...

Wertpapierkredite sind revolving Kredite ohne zwingende regelmäßige
Rückzahlung, es sind nur - meist quartalsweise - die Zinsen zu zahlen.

Die fallen allerdings höher aus als bei einem Immobilienkredit. In der Tiefphase war die günstigere meiner beiden Kreditlinien bei knapp 4% eff. (wurde aber auch erst verzögert auf dieses Niveau gesenkt, die andere Bank ist gleich bei 5,nochwas geblieben). Inzwischen sinds schon wieder fast 8%.

ie Tatsache, dass der damals eingeräumte Kreditrahmen - die maximale Größe
wird auf Basis der Depotgröße zum Zeitpunkt des Antrags errechnet - plötzlich
größer ist als das Depot nun hergeben würde. Dann tritt die Nachschusspflicht
ein, und die bringt dich dann um.

Im Prinzip ja, wobei nur eine meiner Banken damals so verfahren ist (wahrscheinlich könnte ich die inzwischen erhöhen lassen, aber es ist eh die teurere der beiden). Die andere hat mir gleich eine sehr hohe Kreditlinie eingeräumt, die ich erst jetzt, fast 10 Jahre später, mit dem inzwischen erreichten Depotwert ausschöpfen könnte.

Denn der Punkt ist, dass der tatsächlich nutzbare Kredit letztlich vom aktuell vorhandenen Depotwert abhängt. Man muss also schon was haben, bevor man auf Kredit weiter investieren kann. Man könnte sich natürlich asymptotisch nach und nach an die Beleihungsgrenze annähern (bis zu 70%, kommt aber auf das jeweilige Papier an, kann auch weniger oder gar nichts sein). Aber wer da auf Kante fährt, wird schon beim ersten Rücksetzer zunächst deutlich höheren Zinsen (für "geduldete Überziehung") begegnen und dann vermutlich zeitnah zum Ausgleich, also ggf. Notverkäufen gedrängt.

Ich kaufe alle Derivate auf Pump - YOLO...

Es ist so schön zu beobachten, wie sich die Dinge wiederholen.

Ich kaufe alle Derivate auf Pump - YOLO...

Natürlich nicht. Ich habe das nur zeitweise genutzt, als der Zins noch unter 4% lag, um die Höhe der Sparpläne konstant lassen zu können, auch wenns die Liquidität eigentlich gerade nicht her gab.

Jetzt gibts einfach nur ein gewisses Gefühl der Sicherheit, dass ich auch in einer finanziellen Ausnahmesituation nicht unbedingt sofort was verkaufen müsste.

Die fallen allerdings höher aus als bei einem Immobilienkredit. In der
Tiefphase war die günstigere meiner beiden Kreditlinien bei knapp 4% eff.
(wurde aber auch erst verzögert auf dieses Niveau gesenkt, die andere Bank ist
gleich bei 5,nochwas geblieben). Inzwischen sinds schon wieder fast 8%.

Klar, denn hier liegen auch ganz andere Sicherheiten vor...

Denn der Punkt ist, dass der tatsächlich nutzbare Kredit letztlich vom aktuell
vorhandenen Depotwert abhängt. Man muss also schon was haben, bevor man auf
Kredit weiter investieren kann.

Genau das hatte ich ja geschrieben...

Aber wer da auf Kante fährt, wird schon beim ersten Rücksetzer zunächst
deutlich höheren Zinsen (für "geduldete Überziehung") begegnen und dann
vermutlich zeitnah zum Ausgleich, also ggf. Notverkäufen gedrängt.

Eben! Auch wie bereits geschrieben...

Genau das hatte ich ja geschrieben...

Auch wenn wir hier im Geizhals-Forum sind, ist zumindest bei mir nicht jede Antwort als Widerspruch zu betrachten - manchmal teile ich die Meinung auch und will nur etwas ergänzen

Punkt für dich

Auf Grund deiner Formulierungen hab ich es aber weder als Ergänzung, noch als Korrektur interpretiert. Ich bin - weil's eben hier so typisch ist - davon ausgegangen, dass meine Aussagen nicht verstanden wurden. Sorry!

Cashflow die meisten versuchen ja mit der Miete den Kredit zu tilgen

Kauf eine Wohnung mit Kredit.
Der Mieter zahlt den Kredit.
In 25-30 Jahren ist der Kredit bezahlt und die Miete fliest in deine
Tasche.

das geht sich bei den beiden Beispielmodellen aber nicht mal mit der Milchmädchenrechnung aus.
Da steckst je nach Modell noch 70-90k€ an eigenem Geld rein.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Beim ETF kann dass im Bärenmarkt der Tot sein

Beim Immo-"Bärenmarkt" auch.

https://www.welt.de/wirtschaft/article1866056/Spanien-droht-der-Immobilien-Crash.html

Gerade bei den heute sehr hohen Preisen für Immobilien in Österreich ist das keine völlig unrealistische Gefahr.

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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

- Laut einer Umfrage unter 399 Spielern ist Russisches Roulette völlig ungefährlich!
- Österreichische Mentalität in einem Satz: "wenn wir mehr Steuern zahlen, kriegen wir mehr Gratisleistungen!"

Wie oft in der Geschichte sind Mieten tatsächlich rapide gefallen?
So lange die Mietrendite passt, ist der Wert der Immobilie und die Schwankung nebensache.
Wenn man sich andere Städte in Europa ansieht ist beim €/m2 Preis auch noch Luft nach oben.

Aber take it with a grain of salt, ich hab weder Immobilien, noch bin ich Experte dafür.
Ich hab nur Bücher dazu gelesen. Da bist du und der AVS sicher näher an jeder Realität.

04.07.2023, 19:35 Uhr - Editiert von Suremo, alte Version: hier

Wie oft in der Geschichte sind Mieten tatsächlich rapide gefallen?
So lange die Mietrendite passt, ist der Wert der Immobilie und die Schwankung
nebensache.

In Spanien und in den USA wurden Kredite wegen mangelnder Besicherung fällig gestellt und die Immobilien einkassiert nachdem der Wert gesunken war (und man behauptete, die Bewertungen bei Kreditaufnahme seien tw. betrügerisch gewesen).

Wenn man sich andere Städte in Europa ansieht ist beim €/m2 Preis auch noch
Luft nach oben.

Die Diskrepanz zwischen Mieten und Kaufpreisen ist in Österreich schon vergleichsweise groß, in Bukarest kriegt man z.B. 8-10% Rendite.

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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

- Laut einer Umfrage unter 399 Spielern ist Russisches Roulette völlig ungefährlich!
- Österreichische Mentalität in einem Satz: "wenn wir mehr Steuern zahlen, kriegen wir mehr Gratisleistungen!"

Welches der Investments ist nach 25 Jahren besser?
Die letzten 100 Jahre sagen, dass der ETF in 95% der 25-Jahresscheiben seit
damals besser
war.

du erwirtschaftest mit ETFs über 25J durchschnittlich 4,125% NACH Steuern? JEDES JAHR??

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

2013 8%
2014 12%
2015 4%
2016 7,4%
2017 2% (Steuer bezahlt)
2018 -6,2% (Steuer bezahlt wegen Umschichtung)
2019 13%
2020 4%
2021 15,6%
2022 -5% (Erbschaft & Steuer..)

Ich werde etwas darunter liegen, da ich ja Gold & Anleihen (sinkend seit Jahren von 40% auf aktuell 20%) auch habe. Wodurch die Volatilität niedriger ist, aber auch der Gewinn.

das sind 5,48 im Schnitt. Aber ich nehme an: vor Steuern

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Nein, weitestgehend nach Steuer (bei 1,4 Mio Depot sind 50 K Steuer "offen"). Ich habe einmal doof umgeschichtet und dadurch wie ein Irrer Steuer bezahlt.

Und ich habe auch noch viel Altbestand = Steuerfrei.

Und ich habe sogar die Skurrilität, dass der Kurs-Wert unterm Steuer-Wert liegt. Bedeutet, dass ich dem Finanzminister einen Haufen Geld geschenkt habe.

04.07.2023, 12:20 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

die Skurrilität, dass der Kurs-Wert unterm Steuer-Wert liegt.

wie geht das? Das ist doch unrealisierter Verlust

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Ja, aber dann muss ich, wenn ich diesen Verlust irgendwann realisiere, aus anderen Verkäufen Gewinne erzielen - die ich im GLEICHEN Jahr gegenrechnen kann.

Und jetzt stell dir eine Börsenkrise vor - und du hast alle Sachen "unter Wasser" und brauchst Geld.

Ich bin nicht der Erfinder der Österreichischen Fonds-Besteuerung! Ich bin's Opfer - nicht der Täter.

wenn ich diesen Verlust irgendwann realisiere, aus anderen Verkäufen Gewinne
erzielen - die ich im GLEICHEN Jahr gegenrechnen
kann.

ich weiß schon, was ein horizontaler und vertikaler Verlustausgleich ist

Aber dann hast du keine positive performance, sondern ne negative.

Also nix mit 5% flat über 25J

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Keine Ahnung, was du sprichst.

dann weiß ich nicht, wovon du redest

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Mein Klassiker:
https://www.finanzen.at/etf/xtrackers-ii-global-inflation-linked-bond-etf-1c-lu0290357929

Hab ich seit EWIG.

Kurswert 218
Steuerwert 243

Wurde der ETF mal verschmolzen o.ä.? Denn wenn nicht, dauert deine Ewigkeit max. 4 Jahre...

Zudem hättest du diese Position Ende letzten/Anfang dieses Jahres mit 9-10% Gewinn verkaufen können.
Aber diese Position soll vermutlich nur das Portfolio insgesamt gegen schlechte Jahresperformance hedgen, wenn so etwas eintritt wie wir es gerade erleben. Von daher ziemlich wurscht, oder?

Den hab ich mehr als 12 Jahre. Und auch
https://www.finanzen.at/etf/xtrackers-ii-global-inflation-linked-bond-etf-1c-lu0290357929
hat eine Kurshistorie seit 2008.

Mehr als die Hälfte meiner Aktien & Fonds & ETF haben sich in meinem Besitz irgendwann mal umgetauft/verheiratet/gespalten. Das nehme ich schon gar nicht mehr wahr. Größter Witz dahingehend ist TELEFÓNICA SA ES0178430E18 4 STK 3,364

Das Ergebnis einer Übernahme...

Mir ist alles wurscht, weil ich nichts verkaufe. Aber wenn ich verkaufen MUSS, kommt diese Steuerliche Sauerei zum Tragen.

Den hab ich mehr als 12 Jahre.

Wie hast du dann bitte 243€ als Kaufkurs?

https://www.finanzen.at/etf/xtrackers-ii-global-inflation-linked-bond-etf-1c-lu0290357929
hat eine Kurshistorie seit 2008.

Ich hatte tatsächlich dann noch woanders geschaut, und da liegen weniger Daten vor. Mein Fehler.

04.07.2023, 16:35 Uhr - Editiert von ein Kritiker, alte Version: hier

Noch viel lernen du musst, junger Yedi!

Ich habe nirgends gesagt, um wie viel ich gekauft habe.

Fondsbesteuerung in AT hat das Ziel, den Fonds wie eine analog agierende Privatperson zu besteuern. Wenn der Fonds etwas im Innenverhältnis mit Gewinn verkauft (Umschichtung, Spekulation…), wird WP-Spest fällig. Die wird zu einem Prozentsatz im gleichen Jahr abgeführt, natürlich nach Gegenrechnung eventueller Verluste. Und um diesen abgeführten Betrag erhöht sich der steuerliche Einkaufswert des Fonds. Und wenn man am Ende den Fonds verkauft wird für die Differenz zwischen Steuerlichem Wert und Verkaufswert WPSpest fällig.

Im aktuellen Fall bei mir leider Negativ. Daher müßte ich gleichzeitig etwas im Plus verkaufen, um auf Null zu kommen und dem Staat kein Geld zu schenken. Da das aber die 2. größte Position bei mir ist, ist das möglicherweise zach.

Hast du’s jetzt?

04.07.2023, 17:06 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Noch viel lernen du musst, junger Yedi!

Danke, aber ich vermute mal, dass uns weniger Jahre trennen als du vielleicht annimmst...

Ich habe nirgends gesagt, um wie viel ich gekauft habe.

Ja, ich habe das einfach mal gleichgesetzt

Fondsbesteuerung in AT hat das Ziel,...

Schon klar...

Im aktuellen Fall bei mir leider Negativ. Daher müßte ich gleichzeitig etwas
im Plus verkaufen, um auf Null zu kommen und dem Staat kein Geld zu schenken.

Eben deswegen hätte ich an deiner Stelle Ende letzten/Anfang diesen Jahres verkauft...

Da das aber die 2. größte Position bei mir ist, ist das möglicherweise zach.

Echt? Als Hedge gedacht, oder was verfolgst konkret damit?

Klassisches Gegengewicht oder Hedge gegen die früher 60%, jetzt über 70% Aktien im Depot. Konservativ bis in die Knochen.

Ziel ist über der Inflation zu liegen und ruhig zu schlafen. Das ist meine Altersvorsorge. Ich will in der Rente meinen Lebensstandard halten können. Was alleine mit der staatlichen Rente nie geht.

Klassisches Gegengewicht oder Hedge gegen die früher 60%, jetzt über 70%
Aktien im Depot. Konservativ bis in die Knochen.

Stimmt das gewünschte Verhältnis denn noch?
Darf ich fragen warum du in diesem Anleihen-Teil des Portfolios nicht auch in mehr diversifiziert hast? Noch dazu was Länder und Währungen betrifft?
Was mich zumindest aktuell hier völlig abstoßen würde ist der Cash-Anteil von 69% - Irre!

Edit: Korrekturen/Richtigstellungen in den nachfolgenden Postings!

04.07.2023, 19:51 Uhr - Editiert von ein Kritiker, alte Version: hier

Was mich zumindest aktuell hier völlig abstoßen würde ist der Cash-Anteil von
69% - Irre!

Würde mich gar nicht mal abstoßen, wenn der dann mit geldmarktüblichen Zinsen verzinst würde. Das wären nämlich sichere 3,5% ohne Kursrisiko. Ist aber nicht so, es sind 0.69%.

https://etf.dws.com/de-de/LU0290357929-global-inflation-linked-bond-ucits-etf-1c-eur-hedged/

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Ist aber nicht so, es sind 0.69%

Hmm...
Dann hat wohl extraETF einen kolossalen Blödsinn in der Allokationsanalyse - oder sie bewerten/rechnen sich da was eigenes aus (ohne darüber aufzuklären...)

Danke für die Richtigstellung!

Wo siehst du das? Beim schnellen drüberblättern hab ich’s nicht gefunden.

https://etf.dws.com/de-de/LU0290357929-global-inflation-linked-bond-ucits-etf-1c-eur-hedged/#FundHoldings

Pie Chart

Der Cash Anteil am Fonds ist 0,69% Nicht die Verzinsung des Cash Anteils.

Ich kann eurer Diskussion echt nicht folgen. Sorry.

04.07.2023, 21:45 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Es ging nur darum, dass ExtraETF da einen Fehler in den Daten hat. 69% statt 0.69%. Die Zinsen hatte ich nur ergänzend eingeworfen - vielleicht hätte ich die in Klammern setzen sollen.

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Würde mich gar nicht mal abstoßen, wenn der dann mit geldmarktüblichen Zinsen verzinst würde. Das wären nämlich sichere 3,5% ohne Kursrisiko. Ist aber nicht so, es sind 0.69%.

Äh, ich glaube da fehlt mehr als ein paar Klammern…

OK, einen Bindestrich könnte ich noch anbieten:

Würde mich gar nicht mal abstoßen (wenn der dann mit geldmarktüblichen Zinsen
verzinst würde - das wären nämlich sichere 3,5% ohne Kursrisiko.) Ist aber nicht so, es sind 0.69%.

Natürlich wird er das nicht tun (also tun wird er das wohl schon, aber die Zinsen nicht dem Inventarwert zurechnen, sondern selbst einstecken), denn dass die Cashbestände zu Geldmarktsätzen angelegt werden, kommt eigentlich nur bei echten Geldmarktfonds oder bei inversen ETF (also Shorts) vor. Und wird dort in der Produktbeschreibung erwähnt.

Bei diesem ETF macht mich auch stutzig, dass aus durchschnittlich über 25% Wertpapierleihe (z.Zt. sogar knapp 40%) nur 0.03% zusätzliche Rendite resultieren sollen.

Der Magen einer Sau, die Seele einer Frau, der Inhalt einer Wurscht - bleibt unerfurscht!

Ich glaube, du machst dir viele Gedanken - die mir alle Sch…egal sind.

Relevant ist der Tracking Error. Wenn dir der zu hoch ist, kauf was anderes.
Was der Fonds innen tut, verstehst du ohnehin nie. Ich auch nicht, und ich habe die Bankprüfung für WP und Fondsmanagement und ich habe ein Fondsmanagementsystem in den Euro migriert.

Kennst du die aktuellen WP Leihe Sätze für Bonds? Ich nicht.

Der Cash Anteil am Fonds ist 0,69%

Ja, das ist inzwischen aufgeklärt, und auch in meinem anderen Posting entsprechend editiert.

Nicht die Verzinsung des Cash Anteils

Keine Ahnung wie du jetzt darauf kommst, aber eh egal...

Lies dir seinen Satz durch. Nach den üblichen Regeln von Grammatik & Syntax saget er GENAU das. Und vermutlich hat er's auch anfänglich gemeint.

Aber wir sind alles Menschen und daher fehlbar...

Hab ich...
Und es sind drei Sätze:

Würde mich gar nicht mal abstoßen, wenn der dann mit geldmarktüblichen Zinsen verzinst würde. Das wären nämlich sichere 3,5% ohne Kursrisiko. Ist aber nicht so, es sind 0.69%.

Und, dass sich die 0,69% auf die Cashquote des ETFs beziehen war mir sofort klar.

Und, dass sich die 0,69% auf die Cashquote des ETFs beziehen war mir sofort
klar.

Du bist so genial. Aus dir wird nochmal was!

Maa, simma wieder witzig...

Galgenhumor, hab um 11 einen massiven Zahnarzttermin und sch... mich seit gestern an.

Selbst der Autor dieser beiden Sätze hat eingesehen, dass die vielleicht etwas "verwirrend" sein könnten.

Sätze bilden üblicherweise eine Kontext. Der nachfolgende bezieht sich auf den vorhergehenden. Darauf baut ChatGPT auch auf - und gute Sprache.

Im ersten spricht er von %Zinsen. Und im nachfolgenden schwenkt er ohne Ankündigung zu %Anteilen.

Aber du hast das umgehen überrissen! Passt.

drum kauft man direkt Aktien und keine *piep* fonds

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Da reicht leider mein Geld nicht, um 4000 Titel weltweit zu kaufen.

Die letzten 100 Jahre sagen, dass der ETF in 95% der 25-Jahresscheiben seit
damals besser war.

Der erste ETF entstand 1989 durch Index Participation Shares und war ein S&P 500-ETF, der an der NYSE American und der Philadelphia Stock Exchange gehandelt wurde. (Wikipedia)

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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

- Laut einer Umfrage unter 399 Spielern ist Russisches Roulette völlig ungefährlich!
- Österreichische Mentalität in einem Satz: "wenn wir mehr Steuern zahlen, kriegen wir mehr Gratisleistungen!"

Fonds gibts seit dem 18 Jhd. Und ein ETF ist auch nur ein Fonds - wie der Name sagt.
Und Börsenidizes gibts auch schon ewig und die Guten darunter lassen sich auch mit historischen Börsendaten ins 19. Jhd zurückrechnen. Produktenindizes sogar noch weiter.

Aber gut zu sehen, dass du schon sturzfrei Wikipedia bedienen kannst. Weiter so. Vielleicht mal ChatGPT versuchen?

Fonds gibts seit dem 18 Jhd. Und ein ETF ist auch nur ein Fonds

Deine Aussage bezog sich auf ETF und nicht Fonds und ETF gibt's nun mal nicht seit 100 Jahren. Und übrigens: "Der erste öffentlich zugängliche Indexfonds wurde Mitte der 1970er Jahre von John Bogle aufgelegt, um den S&P 500 nachzubilden".

Aber gut zu sehen, dass du schon sturzfrei Wikipedia bedienen kannst.

Was dir so alles auffällt, bist ja ein richtiger Blitzgneisser!

Weiter so. Vielleicht mal ChatGPT versuchen?

Habe ich schon, ist mir zu woke/zensiert/fehlerhaft für die meisten Sachen, aber wozu schreibst du das?

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Immos bringen verglichen zu Aktien eine deutliche Unterrendite.

Das darf man nicht nur unter diesen Gesichtspunkten sehen, es gibt auch viele Argumente pro Immobile kontra Finanzprodukte:

Schon ein kurzer Blick in die wesentlichen Anlegerinformationen von Aktien, Anleihen oder deren Fonds offenbart die Möglichkeit eines Totalverlustes - eine Immobile kann aber nicht Pleite gehen oder weggetragen werden

Stahlbeton, Dach und Fenster Hat der Käufer selbst bei Finanzierung SOFORT voll in Funktion, was jedoch sein Portfolio mal Wert sein wird, und was die Inflation wärend des Anlagezeitraumes macht weiss aber niemand!

Das ist also eine dreifache Spekulation auf wirtschaftliche Entwicklung, Preisentwicklung, und Notenbankpolitik! Und wenn man draufkommt, dass die gewählte Strategie nach Jahrzehnten zu wenig abwarf, ist man zu Alt, die Immobilie ist bis zum Lebensende längst abbezahlt und konnte bestimmungsgemäß genutzt werden, Irgendjemandes Lebensmittelpunkt sein und nicht nur eine Buchungszeile.

Ausserdem geht man hier bei diesen Vergleichen retrospektiv von historischen Daten aus, die Tatsache, dass man davon nicht auf künftige Wertentwicklung schliessen sollte, ist auch kein Geheimnis.

05.07.2023, 12:08 Uhr - Editiert von Bucho, alte Version: hier

Schon ein kurzer Blick in die wesentlichen Anlegerinformationen von Aktien,
Anleihen oder deren Fonds offenbart die Möglichkeit eines Totalverlustes -
eine Immobile kann aber nicht Pleite gehen oder weggetragen werden

- Grundstücke können enteignet werden
- Ein Haus kann einstürzen, o.ä. und zu einem Totalschaden werden
- Schau dir die jüngere Vergangenheit zB in Detroit an...

Ähm, wir sind aber schon noch in Österreich, da gibt's bei "Enteignung" in der Regel den Verkehrswert und der Abschluss einer Hausversicherung ist ja wohl absolut üblich.
Da sind Börsencrash/Finanzkrise bei weitem wahrscheinlicher - hat man ja in den letzten Jahren/Jahrzehnten gesehen.
___________________
What happened after

Und wie weit liegen Verkehrs- und Marktwert auseinander...?

Der Verkehrswert ist nach meinem Verständnis jener, welcher beim Verkauf aktuell zu erzielen ist - also im Endeffekt der "Marktwert".
___________________
What happened after

eine Immobile kann aber nicht Pleite gehen oder weggetragen werden

Ein Grundstück nicht, eine Wohnung kann durchaus zerstört werden. Und bestimmte Arten von Katastrophen können ganze Landstriche unbewohnbar machen. Man kann sich gegen fast alles versichern, aber die Kosten müssen einkalkuliert werden.

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- Österreichische Mentalität in einem Satz: "wenn wir mehr Steuern zahlen, kriegen wir mehr Gratisleistungen!"

Aber eine Immobilie kann praktisch unverkäuflich werden und kostet dann immer noch monatlich...
---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Wer seine Waffen zu Pflugscharen schmiedet, der wird für jene pflügen, die das nicht getan haben.

Sie ist de fakto fast immer unverkäuflich, zumindest nicht zeitnah. Man muss erst einen Käufer finden, der den Preis zahlen will, den der Immobilienpreisspiegel gerade für angemessen hält. Wenn man nicht gerade in einem 1a Gebiet mit hoher Nachfrage anbietet, viel Glück.

das es nicht von heute auf morgen geht ist schon klar, aber es gibt eben auch Objekte die bleiben dir.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Wer seine Waffen zu Pflugscharen schmiedet, der wird für jene pflügen, die das nicht getan haben.

beide Beispiele sind einfach nur

1. die Methodik: Mieteinnahmen sind 1:1 GEWINN und damit RENDITE? Gayts noch?
~~2. Beide Modelle sind steuerlich Liebhaberei.~~

EDITH:
beide Modelle sind KEINE Liebhaberei. Das war mein Fehler, weil ich irrtümlich die angegebene KREDITrate als ZINSzahlung mistverstanden habe. Aber das ist natürlich falsch, das ist ja Zinsen plus Tilgungsanteil. Der ist aber steuerlich unerheblich, interessant sind nur die Zinszahlungen.
Und nur mit den Zinsen geht es sich bei beiden Modellen aus, in die Gewinnzone zu kommen. Beim zweiten Modell allerdings mit Anlaufverlusten.

Noch ein EDIT:
Ich hab die Afa vergessen.
Und mit der 1,5%AfA ist Modell 2 dann endgültig unter Wasser. Man kommt zwar gegen Ende der Laufzeit auf einen steuerlichen Jahresgewinn, in Summe ist das Projekt aber ein Verlustbringer. Also reine Liebhaberei.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

04.07.2023, 12:33 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

Wieso Liebhaberei? Nach einer Veräußerung nach 20 Jahren wird ein Gesamtgewinn vorliegen. Dass der u.U. unterm Sparbuch liegt, ist ja egal.

Und wer einmal „Gewinn“ gelesen hat, weiß über die Qualität der dortigen Ratschläge.

04.07.2023, 07:43 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier
Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Wieso Liebhaberei? Nach einer Veräußerung nach 20 Jahren wird ein Gesamtgewinn
vorliegen.

1. es ist gar keine Liebhaberei, siehe edit oberhalb, das war ein Denk/Lesefehler von mir.

2. Der mögliche Veräußerungsgewinn ist bei der Beurteilung der Liebhaberei völlig egal.

Die VERMIETUNG ist eine Einkunftsart nach §28 ESTG, unterliegt no na der EST und wenn diese Einkunftsart gemäß Prognoserechnung über einen gewissen Betrachtungszeitraum von ~20J keinen Gewinn liefert, dann ist es Liebhaberei.

Der Grundstücksverkauf hingegen ist keine eigene Einkunftsart und unterliegt der Sonderbesteuerung in Form der Immo-Est.

Das darf man nicht vermischen.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

und die Nebenkosten zahlt der Gewinn oder ...?
---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Wer seine Waffen zu Pflugscharen schmiedet, der wird für jene pflügen, die das nicht getan haben.

Ich bin leider nicht so bewandert in diesem Thema, daher kann mich hoffentlich jemand aufklären:

Sind die Jährlich Mieteinnahmen Brutto oder Netto?
Wie kann man 3% Rendite erzielen wenn die Kreditrate > Mieteinnahmen ist
Was ist mit den Nebenkosten beim Kauf in dieser Rechnung?
Zahlt der Mieter tatsächlich Miete+Betriebskosten+20% Steuer? Das wären geschätzt 800 - 1000 EUR Miete. Das zahlt tatsächlich jemand?
Welcher Leerstandszeitraum wurde angenommen in den 25 Jahren?

Welchen wie bzw. Welche Steuer führt der Vermieter ab?

Wir haben uns vermieten unserer alten Wohnung auch überlegt, aber aufgrund der genannten Problematik bleiben lassen und verkauft.

Vermieten klingt immer so einfach, dürfte es aber bei genauer Betrachtung nicht sein.

Sind die Jährlich Mieteinnahmen Brutto oder Netto?

wohl brutto. Unbekannt ist, was mit Betriebskosten ist? Sind die da drinnen oder extra? (so wie die Rechnung geht, ist es extra)

Wie kann man 3% Rendite erzielen wenn die Kreditrate > Mieteinnahmen ist

die Rechnung ist sowieso falsch. Die nehmen einfach Miete/Kaufpreis=Rendite
Aber auch du unterliegst einem Irrtum: die Kreditrate ist Rückzahlung und Zinsen. Die Rückzahlung ist egal, die Miete ist aber höher als die Zinszahlung, aber die Zinsen reduzieren die Rendite

Was ist mit den Nebenkosten beim Kauf in dieser Rechnung?

wurden ignoriert. Oder eingerechnet. Man weiß es nicht.

Zahlt der Mieter tatsächlich Miete+Betriebskosten+20% Steuer? Das wären
geschätzt 800 - 1000 EUR Miete. Das zahlt tatsächlich jemand?

JEIN

in der Re wäre es tatsächlich Miete+BK. Ob Steuer auch dazu kommt, hängt vom Vermieter ab. Wenn er weniger als 42000 Umsatz macht (was bei EINER Wohnung sicher ist), dann gilt er als Kleinunternehmer und kann Ust-frei vermieten. USt auf Wohnmiten ist btw 10%, nicht 20%.
Also wäre an Gesamt"miete" zu bezahlen: 12*40 + 2,5*40 = 580 bzw 620 beim 2. Modell

Welcher Leerstandszeitraum wurde angenommen in den 25
Jahren?

Null. Und NULL Reparaturen. SEHR optimistisch. Um nicht zu sagen: weltfremd

Welchen wie bzw. Welche Steuer führt der Vermieter ab?

Einkommensteuer Auf den "Gewinn" aus Miete-Zinsen-Reparaturen-"sonstiges"-Afa
Von dem Betrag zahlt er dann den ESt-Satz gemäß seines sonstigen Einkommens. Also bis 55% in Ö.

ermieten klingt immer so einfach, dürfte es aber bei genauer Betrachtung nicht
sein.

ja das glauben alle immer, bis sie sich mal näher damit beschäftigen. Vermieten ist ETWAS mehr als nur Mieten kassieren und sonst auf der faulen Haut liegen

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

ja das glauben alle immer, bis sie sich mal näher damit beschäftigen.
Vermieten ist ETWAS mehr als nur Mieten kassieren und sonst auf der faulen
Haut liegen

Aus Mietersicht passiert das ja auch in der Regel. Man überweist monatlich sein Geld und ist froh, wenn man den Vermieter gar nicht kontaktieren muss.

Bei meiner vorigen Wohnung habe ich den Vermieter genau ein einziges mal persönlich gesehen, das war bei Übernahme der Wohnung beim Auszug. Und über ein halbes Jahr später hat er plötzlich angerufen, dass noch 200 Euro nachzuzahlen wären und hat dann auch noch angefangen mit seinem Anwalt zu drohen. Hab mir dann mal alle Abrechnungen der letzten Jahre genau durchgeschaut (ich muss zugeben, ich hab mir das vorher nie angeschaut sondern blind darauf vertraut, dass das schon stimmen wird) und bin drauf gekommen, dass ich über Jahre hinweg sogar zu viel gezahlt habe und mir eigentlich noch Geld von ihm zustehen würde. Also im Endeffekt wurden mir mehr Betriebskosten verrechnet als überhaupt angefallen sind. Hab ihn davon in Kenntnis gesetzt und plötzlich war er, nachdem er gleich mal angefangen hat sich aufzublasen, ganz Kleinlaut und ich hab nie wieder von ihm gehört.

ist froh, wenn man den Vermieter gar nicht kontaktieren muss.

das beruht auf Gegenseitigkeit. Weil das bedeutet: es ist alles OK. Denn wenn einer sich meldet, dann meist, weil irgendwas ist. Mieter rufen selten an, um Glückwünsche zu überbringen (obwohl: ich hab welche, die tun das wirklich!)

Aus Mietersicht passiert das ja auch in der Regel.

weil der Mieter auch nicht sieht, was im Hintergrund abläuft.
Doch um eine Wohnung, ein HAus stets in gutem Zustand zu halten, anfallende Reparaturen zu erledigen (bevor sie zum Großereignis werden) und so weiter und so fort, das kostet viel Zeit und Geld.
Im Idealfall merkt der Mieter das gar nicht. Interessiert ihn ja auch nicht, wozu? Er zahlt Miete und will seine Ruhe.

über ein halbes Jahr später hat er plötzlich angerufen, dass noch 200 Euro
nachzuzahlen wären

ungute Leut gibts auf beiden Seiten, glaub mir.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Bei der Rechnung fehlt anscheinend die zukünftige Inflation. Mit dieser überholen die Mieteinnahmen die Kreditraten nach einigen Jahren, vorausgesetzt, sie bleibt hoch. Sinkt sie auf nahe 0, hat man Pech gehabt und die Fixzinsen waren ein schwerer Fehler.

Allgemein ist es wahrscheinlich nicht falsch, sich dann zu verschulden, wenn es der Staat auch tut - mit fixen Zinsen. Denn der Staat wird die Inflation so beeinflussen, dass er sich leichter entschulden kann.

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Der ärgste Feind und Verderber der Menschen [ist] der auf Denkfaulheit und Ruhebedürfnis beruhende Drang nach dem Kollektiv. (Hermann Hesse)

- Laut einer Umfrage unter 399 Spielern ist Russisches Roulette völlig ungefährlich!
- Österreichische Mentalität in einem Satz: "wenn wir mehr Steuern zahlen, kriegen wir mehr Gratisleistungen!"

04.07.2023, 19:09 Uhr - Editiert von Lazy Jones, alte Version: hier

außer es kommen die Excel-Rechenkünstler, die GrünInnen oder andere marxistisch-leninistisch angehauchte Existenzen an die MAcht und beschränken die die Indexanhebungen der Mieten auf 5/4/3/2/1/GAR NIX pro Jahr. Dann schaust recht blöd drein.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

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