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Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (84 Beiträge, 915 Mal gelesen)

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Hallo,
Gewinn, das Magazin des Krone-Wirtschaftsredakteur hat den Bock abgeschossen, sonst würden sie nicht den Leuten ein Investment empfehlen, bei dem sie a) weniger einnehmen als sie ausgeben und b) wegen a) das Investment unter Liebhaberei fallen würde, wenn sie nicht groß gewinnbringend verkaufen.

Das Beispielinvestment bei der Titelgeschichte sieht so aus:
Annahme: Eine Anlegerin hat 50k € Eigenkapital gespart und möchte eine neuwertige 40-Quadratmeter-Wohnung in Wien kaufen. Das Fremdkapital finanziert sie mit einem Fixzinskredit.

Wohnungskauf 1.2022

Hoher Kaufpreis, niedrige Zinsen

Kaufpreis 230k €
Eigenkapital 50k €
Kreditsumme 180k €
Jährliche Kreditrate 8.639 €
Kredit-Laufzeit 25 J.
Zinsbindungsdauer 20 J.
Kreditzins 1.5%
Jährliche Mieteinnahmen (12 €/m³) 5.760 €
Rendite aus der Vermietung 2,5 %

Wohnungskauf 6 2023

Preis wurde gesenkt, Zinsen steigen

Kaufpreis 200k €
Eigenkapital 50k €
Kreditsumme 150k €
Jährliche Kreditrate 9.625 €
Kredit-Laufzeit 25 J.
Zinsbindungsdauer 20 J.
Kreditzins 4.125%
Jährliche Mieteinnahmen (13 €/m³) 6.240 €
Rendite aus der Vermietung 3.12%

Der Preis wurde um 30k € reduziert, die Miete um 8% an die Inflation angepasst.

Da lege ich lieber in Staatsanleihen an, da bekomme ich 3 %, muss mich nicht mit Mietern herumschlagen und Kredit brauche ich auch keinen.

Re: Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (Paulas_Papa am 04.07.2023, 07:11:58)

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Re(6): Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (Barney am 06.07.2023, 09:16:44)

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Re: Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (Roliboli am 04.07.2023, 08:34:42)

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Re: Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (Lynyrd am 04.07.2023, 12:16:26)

Sind die Jährlich Mieteinnahmen Brutto oder Netto?

wohl brutto. Unbekannt ist, was mit Betriebskosten ist? Sind die da drinnen oder extra? (so wie die Rechnung geht, ist es extra)

Wie kann man 3% Rendite erzielen wenn die Kreditrate > Mieteinnahmen ist

die Rechnung ist sowieso falsch. Die nehmen einfach Miete/Kaufpreis=Rendite
Aber auch du unterliegst einem Irrtum: die Kreditrate ist Rückzahlung und Zinsen. Die Rückzahlung ist egal, die Miete ist aber höher als die Zinszahlung, aber die Zinsen reduzieren die Rendite

Was ist mit den Nebenkosten beim Kauf in dieser Rechnung?

wurden ignoriert. Oder eingerechnet. Man weiß es nicht.

Zahlt der Mieter tatsächlich Miete+Betriebskosten+20% Steuer? Das wären
geschätzt 800 - 1000 EUR Miete. Das zahlt tatsächlich jemand?

JEIN

in der Re wäre es tatsächlich Miete+BK. Ob Steuer auch dazu kommt, hängt vom Vermieter ab. Wenn er weniger als 42000 Umsatz macht (was bei EINER Wohnung sicher ist), dann gilt er als Kleinunternehmer und kann Ust-frei vermieten. USt auf Wohnmiten ist btw 10%, nicht 20%.
Also wäre an Gesamt"miete" zu bezahlen: 12*40 + 2,5*40 = 580 bzw 620 beim 2. Modell

Welcher Leerstandszeitraum wurde angenommen in den 25
Jahren?

Null. Und NULL Reparaturen. SEHR optimistisch. Um nicht zu sagen: weltfremd

Welchen wie bzw. Welche Steuer führt der Vermieter ab?

Einkommensteuer Auf den "Gewinn" aus Miete-Zinsen-Reparaturen-"sonstiges"-Afa
Von dem Betrag zahlt er dann den ESt-Satz gemäß seines sonstigen Einkommens. Also bis 55% in Ö.

ermieten klingt immer so einfach, dürfte es aber bei genauer Betrachtung nicht
sein.

ja das glauben alle immer, bis sie sich mal näher damit beschäftigen. Vermieten ist ETWAS mehr als nur Mieten kassieren und sonst auf der faulen Haut liegen

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Re(3): Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (hellbringer am 04.07.2023, 13:02:43)

Re(4): Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (AVS_reloaded am 04.07.2023, 13:11:35)

Re: Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (Lazy Jones am 04.07.2023, 19:07:20)

Re(2): Aktuelle Gewinn-Ausgabe: "Wende am Immobilien-Markt - Jetzt günstiger kaufen" oder besser doch nicht! (AVS_reloaded am 04.07.2023, 19:15:53)

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