Immobilienertragssteuer ?

Immobilienertragssteuer ? (48 Beiträge, 1018 Mal gelesen)

Du bist nicht angemeldet. [ Login/Registrieren ]

Hi,

wenn Herr Meier ein Grundstück privat(!) kauft und selbiges in eine zu gründende GesmbH Meier + Müller 'einbringt' - ist das dann immobilienertragssteuerpflichtig?

Thx
Quintus

10.09.2019, 13:31 Uhr - Editiert von quintus, alte Version: hier

https://www.lbg.at/servicecenter/lbg_steuertipps_praxis/betriebseinbringung_mit_immobilien_in_eine_gmbh/index_ger.html

1. ERTRAGsteuern zahlt man nur dann, wenn man einen ERTRAG hat.
Wo ist bei einer Einlage ein Ertrag??

2. Wenn Meier das Grundstück privat kauft, wieder verkauft UND dabei einen Gewinn macht, dann zahlt er davon ImmoESt.

3. Wenn Meier das Grdst privat kauft und in eine GmbH einlegt, dann kommt es drauf an, ob die GmbH schon besteht oder erst gegründet wird. Bei einer Sachgründung bestehen gewisse Erleichterungen und Befreiungen, was Steuern (v.a Grunderwerbsteuer) angeht.
Aber wie heißt es immer so schön: das ist vom Einzelfall abhängig.

4. eins ist aber fix: wenn die GmbH das Grdst verkauft, gibts keine Steuererleichterung durch die ImmoESt mehr, dann sind 25% KöSt fällig. Und weiter 27,5% KESt, wenn die GmbH den Gewinn ausschüttet.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

2. Beim privaten Verkauf des Grundstückes durch Meier an die GesmbH wird IE
„fällig“, und zwar 30 % vom „Gewinn“, also der Differenz zwischen
Einkaufspreis und höherem Verkaufspreis.

EINSPRUCH!!!

Er will es nicht verkaufen, sondern einlegen. Scheinbar will er mit dem Grundstück eine GmbH durch Sachgründung errichten. Hier würde AFAIK KEINE IE anfallen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

eine Einlage ist aber nicht zwingend ein Tausch

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

so weit, so gut.

Wir haben hier eine Steuerproblematik, mit AktG oder GmbHGes allein kommen wir da nicht weit.

Es gibt ja verschiedenste Möglichkeiten der Einbringung:

1. Einlage mit Gegenleistung (Bezahlung, Anteile): das ist ein "Kauf" und damit IE fällig.

2. das gemischte: ebenfalls teilweise Kauf

3. Einlage OHNE Gegenleistung: ein 100%-Gesellschafter legt ein Grundstück in seine GmbH ein. Die Gegenleistung ist NULL, weil er erhält keine Gegenleistung, er hat schon 100% der Anteile. Gleiches gilt, wenn die Mutter-GmbH ein Grundstück unter Umgehung der Tochter-GmbH direkt an ihre Enkel-GmbH überträgt

4. und jetzt haben wir noch die Einlage bei der Sachgründung. Jetzt wirds spannend, denn ja, es ist ein Tausch, du gibst den Grund hin und erhältst dafür Geschäftsanteile. Aber wertlose, denn der Wert eines Gesellschaftsanteiles an einer neu gegründeten Gesellschaft ist Null.

Dagegen spricht, daß der Grund jedenfalls einen gemeinen (und positiven) Wert hat, der für die Berechnung der sonstigen Steuern (GrdErw, GB-Eintragung, Gesellschaftssteuer, usw) herangezogen wird (ob die dann anfallen oder durch NeuFÖG eh nicht, ist für die rein steuerrechtliche Betrachtung ja wurscht).

Jetzt haben wir aber an anderer Stelle festgestellt, daß der !Q:1-Tasch Grund gegen Anteil KEINE IE-Pflicht auslöst!?!?!?ß

Ich bin jetzt grad selbst etwas verwirrt. Insbesonders, wenn ich überlege: Den Grund habe ich um 100 erworben, jetzt, heute, zum Zeitpunkt der Einlage hat er aber einen Wert von 150....

IE daher NULL

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Bei der Sachgründung steigt ja der Wert der Beteiligung zumindest auf den Wert des Grundstücks. Womit der Tausch gegeben wäre.

im Fall 3 tut er das auch

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Denke ich auch. Und daher entsteht in meiner Welt in beiden Fällen eine Steuerpflicht für die Differenz zwischen dem Wert, zu dem du es irendwann privat "bekommen" hast und dem aktuellen Wert, mit dem es eingebracht wird.

Aber ich bin dahingehend ein steuerrechtliches Schwammerl. Ich bin schon lange von dem Thread überfordert.

es entsteht keine Steuerpflicht, weil keine direkte Gegenleistung erfolgt. Die Wertsteigerung des Geschäftsanteiles ist eine FOLGE der Einlage, aber keine direkte Gegenleistung der Gesellschaft an den Einlegenden. Nur eine direkte Gegenleistung wäre aber als "Kaufpreis" anzusehen.

und dem aktuellen Wert, mit dem es eingebracht wird.

alleine dazu kannst ganze Bibliotheken füllen, wie man auf den Wert kommt: beizulegender Wert, Buchwert, gemeiner Wert, Teilwert,...

Ich bin schon lange von dem Thread überfordert.

das ist ein wirklich sehr spezielles Thema

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

sehe ich genau wie du.
Auch ich bin da am Ende meines Wissens.

Aber ich werd mich im letzten offenen Punkt auch noch schlau machen.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

was aber hier lt. deinem SV nicht relevant ist.)

das trifft so ca. auf deinen gesamten Beitrag zu.

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Freut mich, dass ich dir was beibringen konnte.

Eine Liegenschaft kannst du im umgründungssteuerrechtlichen sinn nicht „einbringen“. Sowas ist eine ganz normale Sacheinlage. Gegenleistung sind die Geschäftsanteile an der GmbH. Wenn die mehr als 50% des Werts des Grundstücks wert sind, liegt ein (Ver)Kauf im Sinne des Einkommenssteuerrechts vor. Wenn die Geschäftsanteile mehr als die Anschaffungskosten der Liegenschaft wert sind, hast du einen Gewinn gemacht, der unter die ImmoEst fällt.

Wenn die Anteile an der GmbH weniger wert sind, hast du der GmbH den Rest geschenkt.

Wenn du auf die schlaue Idee kommst, die Liegenschaft, die nun der GmbH gehört, privat zu nutzen, produzierst du eine verbotene Einlagenrückgewähr. Die GmbH ist um die Miete geschädigt, die sie verlangen könnte. Du haftest zukünftigen Erwerbern der GmbH und den Gläubigern der GmbH. Die Mindest-KöSt fällt auch an, wenn die GmbH keinen Gewinn macht. Daneben gibts weitere rechtliche Probleme:

Falls du die Liegenschaft in eine neugegründete GmbH einlegst und sie der GmbH damit praktisch schenkst, kannst du dich erst mal als der große Gewinner fühlen, weil du die ImmoESt gespart hast. Wenn du dann die Geschäftsanteile an der GmbH verkaufst fällt 27,5% Kapitalertragssteuer vom Verkaufsgewinn an. Wenn die GmbH die Liegenschaft verkauft, (die sei quasi geschenkt erhalten hat) fällt 25% KöSt vom gesamten Kaufpreis an, weil die GmbH keine Anschaffungskosten hatte.

Das alles und noch viel mehr, sind die Gründe, warum das in der Praxis niemand macht.

10.09.2019, 19:00 Uhr - Editiert von kaufinator1, alte Version: hier

auch das stimmt so BEI DER GRÜNDUNG nicht.
Wenn man später einlegt, dann hast du recht.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Was stimmt bei der Gründung nicht?

da gibts AFAIK eine Gründungsbegünstigung.
Aber (Um)gründungen sind definitiv NICHT mein Spezialgebiet.

Ich GLAUBE(!!) auch, daß das mit der Einlagenrückgewähr nicht stimmt.
Meiner Ansicht nach wäre die kostenlose Nutzung des eingelegten Gründstückes eine verdeckte Gewinnausschüttung und keine Einlagenrückgewähr.
Aber ich bin nicht sicher und darum gehts in der ursprünglichen Frage auch nicht.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Das was du meinst ist eine Einbringung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes. Eine Liegenschaft ist aber kein einbringbares Vermögen im Sinne des UmgrStG. Deswegen kommen die von dir vermuteten Begünstigungen bei der Einbringung von Liegenschaften nicht zur Anwendung.

Ich hab aber einen anderen Fehler gemacht: man kann bei der Einlage einer Liegenschaft niemals einen Geschäftsanteil erhalten, der mehr wert ist als die Liegenschaft. Dafür gibts den Gründungsprüfer.

du hast noch einen Fehler gemacht: wenn ich einlege OHNE meine Gesellschaftsanteile zu erhöhen, ist die Gegenleistung NULL.
Daher keine ImmoEST und GRerwSt vom Grundstückswert nach Stufentarif (da unentgeltlicher Erwerb)

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Genau das hab ich ja geschrieben, ich zitiere mich selbst:

Falls du die Liegenschaft in eine neugegründete GmbH einlegst und sie der GmbH damit praktisch schenkst, kannst du dich erst mal als der große Gewinner fühlen, weil du die ImmoESt gespart hast.

jetzt hamma beide einen Fehler gemacht.

Ich hab übersehen, daß du das eh völlig richtig geschrieben hast.

Und ich hab mich bei der GrErwSt geirrt. Legt man das Grdst bei einer Sachgründung ein UND die ist gründungsbegünstigt nach Neugründungs-Förderungsgesetz (was sie oft/meist sind), dann fällt gar keine GrErwSt an. Und einige andere Abgaben auch nicht.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Warum sollte man das nicht machen?

Gedankenexperiment:
Vorbereitung einer Erbschaft an mehrere Kinder. Hintergedanke ist, dass die eingebrachten Immobilien nur als Bündel „Sinn“ machen, eine faire Realteilung kaum möglich und deren Veräußerung eigentlich erschwert sein sollte. Vererbt werden dann die Anteile an der GmbH.

Alternative wäre eine Stiftung, die aber im Betrieb teurer als eine GmbH ist.

Wenn der Zweck der GmbH ist, mehrere Liegenschaften zu verwalten und zu verwerten (zb zu vermieten), dann spricht überhaupt nichts dagegen.

Wenn es nur darum geht Immobilienertragsteuer zu sparen oder sonst irgendwelche Steuern im Zusammenhang mit der Übertragung der Liegenschaft zu umgehen, dann bringt eine GmbH mehr Kopfweh, als sie hilft.

Passt! Danke!

deren Veräußerung eigentlich erschwert sein sollte. Vererbt werden dann die
Anteile an der GmbH.

Du willst deinen Kindern posthum das Leben schwer machen?

Alternative wäre eine Stiftung, die aber im Betrieb teurer als eine GmbH ist.

Die kannst du auch erst beim Ableben errichten lassen.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Wenn ich auf Provokationen nicht reagiere, liegt das wohl daran, dass ich sie dank "Plonk" nicht sehen kann.
Faustregel: 1 Langstreckenflug emittiert (pro Passagier) so viel CO2 wie 1 Jahr Autofahren (pro Auto)
The worst part of the game

Du willst deinen Kindern posthum das Leben schwer machen?

Das ist ein vollkommen richtiger Einwand!!!

Es geht um eine befreundete Familie, wo es lange nicht möglich war, eine faire, von allen akzeptierte Realteilung aller "Werte" zu auszuverhandeln. Und fast jeder weiß, welches Chaos ein ungeklärtes oder unfaires Erbe unter den Erben auslösen kann. Daher wurde auch das Modell einer Stiftung bzw Gmbh diskutiert.

Schlußendlich ist es dann doch geglückt, dass alle Werte real aufgeteilt werden konnten und weitestgehend über Schenkungen & Erbverzichtserklärungen auch real abgewickelt. Und wenige Wochen später verstarb der Erblasser.

Alternative wäre eine Stiftung, die aber im Betrieb teurer als eine GmbH
ist.Die kannst du auch erst beim Ableben errichten lassen.

Das generiert aber die höheren "Betriebskosten" der Stiftung an die Erben.

Danke für allen Input.

LG

12.09.2019, 08:37 Uhr - Editiert von quintus, alte Version: hier

Dieses Forum ist eine frei zugängliche Diskussionsplattform.
Der Betreiber übernimmt keine Verantwortung für den Inhalt der Beiträge und behält sich das Recht vor, Beiträge mit rechtswidrigem oder anstößigem Inhalt zu löschen.
Datenschutzerklärung