Eigentumswohnung - Was muss man vor dem Kauf beachten?

Eigentumswohnung - Was muss man vor dem Kauf beachten? (50 Beiträge, 1529 Mal gelesen)

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Hallo Leute,

ich bin mir sicher, dass ihr den einen oder anderen Tipp für mich habt, bin wirklich für alles sehr dankbar.
Ich möchte mir eine Eigentumswohnung kaufen (Bj. 2005) und bin sehr verunsichert weil ich schon von vielen negativen Erfahrungen aus meinem Umfeld gehört habe.
Habt ihr Tipps für mich, wie man sich am besten vor unerwarteten Problemen absichert oder eine Kurzbeschreibung wie ihr vorgehen würdet? Es wäre eine große Investition schon an sich, wenn dann noch etwas Unerwartetes passiert, wäre es doppelt blöd.

Habt ihr einen Tipp wie man verlässlich in Erfahrung bringt ob größere Reparaturen anstehen, z.B. am Dach? Mir geht es um Sachen, die schon fixiert sind, aber einem unter Umständen verschwiegen werden. Das ist einem Bekannten passiert und er musste zusätzlich zu Anwalts- und Prozesskosten dann auch die Sanierung vollständig bezahlen.

Wenn es um die Besitzverhältnisse geht, gibt es wahrscheinlich auch brauchbare Tipps außer selbst im aktuellen Grundbuchauszug nachzuschauen?

Es ist eine Dachgeschosswohnung mit Lift und einem Kaufpreis von ca. EUR 300k.

10.05.2020, 14:48 Uhr - Editiert von KloNStaR, alte Version: hier

Eine Besichtigung mit jemandem, der sich gut auskennt, am besten beruflich mit der Materie zu tun hat, ist schon mal ein guter erster Schritt.

Kenne leider niemanden, sonst wäre es natürlich der vernünftigste und vielversprechendste Ansatz.

Solche Menschen kann man temporär kaufen.
Nennen sich Gutachter.
Natürlich nicht den nächst besten nehmen.

Vom Verkäufer die letzte Betriekskostenabrechnung erfragen bzw. auch die Protokolle der letzten Hausversammlungen.

In den BK-Abrechnungen siehst du üblicherweise auch den Stand der Reparaturrücklage (Betrag der für Reparaturen zur Verfügung steht) und zusätzlich, was sonst so in den normalen Betriebskosten anfällt (Lift, Wasser HV, Strom usw.).

In den Protokollen steht üblicherweise, was es so an Problemen gibt und was so in den nächsten Jahren ansteht (z.B. allgemeiner Fenstertausch, Flachdachsanierung, ...). Außerdem macht unsere HV am Endes des Jahres eine Prognose für das nächste Jahr.

Weiters wären vielleicht die Ergebnisse der letzten Umlaufbeschlüsse interessant. Darin sieht man, ob die Bewohner im Schnitt einigermaßen vernünftig agieren. Wenn jede "vernünftige" Idee abgelehnt wird, ist es ein ähnlicher Schaas, als wenn jede teure Sinnlosigkeit realisiert wird. Ist aber natürlich alles subjektiv.

Danke, sehr hilfreich! Kann man bei der HV solche Protokolle schon vor Wohnungskauf bekommen? Wird wahrscheinlich von der HV abhängen, aber ist es üblich? Mir geht es darum, dass mir der Verkäufer unvollständige Portokolle geben könnte, oder bestimmte auslassne könnte, o.ä.

Umlaufbeschlüsse, das klingt gut, hätte nie daran gedacht. Thx!

Stand der Reparaturrücklage

Nur interessehalber: Was passiert mit der Reparaturrücklage bei einem Verkauf? Wird die nicht dem Verkäufer zurückgegeben? Oder muss der Käufer die ablösen (quasi im Kaufpreis inbegriffen)?

Wenn sie zurückgegeben wird, muss der neue Besitzer sie in gleicher Höhe wieder einzahlen?

lg. mb

Das ist frei verhandelbar. Entsprechend ist dann der Kaufpreis.

Das ist frei verhandelbar.

Blödsinn

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Wenn es nicht frei verhandelbar ist, in welchem Gesetz steht es denn dann?
Du hast echt null Plan.

in welchem Gesetz steht denn, daß es frei verhandelbar sei, du Pseudoschlaumeier?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Also wieder keine Ahnung.
Du bist echt ein Universaldillettant.

Edit: Ach so, EOD für mich bei deinem Schwachfug.

11.05.2020, 08:35 Uhr - Editiert von Sowinetz, alte Version: hier

ja, EOD.

Du glaubst, was zu wissen, ich hingegen weiß, daß du falsch liegst.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

https://www.immowelt.at/r/a/instandhaltungsruecklage-der-notgroschen-fuer-eigentuemergemeinschaften.html

Zitat: Verkauft ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, dann kann er den bisher geleisteten Betrag für die Instandhaltungsrücklage NICHT zurückholen. „Wird eine Eigentumswohnung verkauft, bleibt die Instandhaltungsrücklage auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft und geht bei Eigentumsübertragung automatisch auf den Käufer über“, so Prunbauer.
Der Verkäufer kann allerdings den angesparten Puffer auf den Kaufpreis der Eigentumswohnung aufschlagen. Immerhin bedeutet eine hohe Rücklage für den neuen Eigentümer auch ein Stück Sicherheit. Sowohl Verkäufer als auch Käufer sollten sich daher beim Hausverwalter über die derzeitige Instandhaltungsrücklage und zukünftig anstehende Instandhaltungsmaßnahmen informieren.

verwirr ihn nicht mit Fakten. Er weiß es sowieso besser.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ihr habt irgendwie beide recht.

Er hat recht, dass man über den Betrag im Rahmen des Kaufvertrags reden muss/kann. Auch steuerlich ist das durchaus sinnvoll.

Du hast recht, dass eine individuelle Auszahlung und Wieder-Einzahlung Unfug ist. Das geht nicht, da es ja Geld der EigentümerGEMEINSCHAFT unter Verwaltung der HV ist.

Auch steuerlich ist das durchaus sinnvoll.

die anteilige Höhe der Rücklage ist immer rauszurechnen, da man Geld nicht kaufen kann. Der (Ver)Kaufspreis ist also stets um die anteilige Höhe der RL zu bereinigen und auf dieser Basis des bereinigten Kaufpreises hat die Berechnung einer ev. anfallenden ImmoEst zu erfolgen.

DAS hat ER aber sicher nicht gemeint.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Was passiert mit der Reparaturrücklage bei einem Verkauf?

nichts. Die bleibt. Die gehört ja nicht DIR, sondern der Eigentümergemeinschaft (also "dem HAus")

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Kennst du deine zukünftigen Nachbarn?
https://www.derstandard.at/story/2000117018446/peter-resetarits-lieber-vorher-ueber-die-nachbarn-informieren

Danke! Ich hätte die Nachbarn angesprochen wenn ich sie während der Besichtigung getroffen hätte. Ich könnte natürlich aber auch aktiv auf sie zugehen.

Wie schon erwähnt, davor anfordern: BK-Abrechnung, Protokolle der letzten WE-Versammlungen, Stand der Reparaturrücklage, Vorausschau, Energieausweis. Und aus eigener Erfahrung: Bausubstanz und Trittschalldämmung erfragen/prüfen. Ev. mit Nachbarn mal Kontakt aufnehmen..
Dachgeschoß klingt gut, aber im Sommer wirst du auch mit Klimaanlage tagsüber sicher viel Zeit im dunkeln verbringen..

10.05.2020, 17:54 Uhr - Editiert von Melodram, alte Version: hier

Danke für die Tipps, ist alles vernünftig!

Ich wohne seit knapp 10 Jahren in einer Dachgeschosswohnung die zudem in der Nähe von jener ist, die ich kaufen möchte. Ich weiß was auf mich zukommt

Ich habe zu der Zeit, als ich Eigentumswohnung suchte, einen Kurs auf der Volkshochschule belegt. Dort wurde ich von dem Leiden geheilt! Falls es so einen gibt, bitte UNBEDINGT belegen!

Die Qualität von Dachausbauten ist in den meisten Fällen Scheixxe. Außer es wurde das komplette Dach und das Geschoss darunter neu gebaut. Incl neuem Dachstuhl, Decke, Eindeckung etc.

Leben im Dach bedeutet Hitze. Klimaanlage bedeutet Lärm und Zugluft. Nicht grundlos hat früher kein Mensch oder höchstens das Gesinde im Dach gehaust.

Ich würde den Verkäufer bitten, mir Einblick in den Bauakt bei der Gemeinde zu geben - Vollmacht nötig. Wenn der das ablehnt - wiederschaun.

Im Bauakt siehst du, was alles schon an dem Haus verbrochen worden ist. Da solltest du auch deinen Dachausbau wiederfinden.

Mit den Daten kannst du im Rahmen einer Begehung einen Sachverständigen (2000-3000€) füttern, der dir die weiteren Probleme der Hütte erklären wird.

Sollte es laut Grundbuch einen Mehrheitseigentümer geben, bist du komplett machtlos. Der macht, was ER will mit WEM er will. Du zahlst bloß.

Daher, mach dich WIRKLICH schlau, bevor du einen Großteil deines Lebenseinkommens in eine Immobilie steckst.

Danke! Die gesamt Wohnanlage ist 2005 gebaut worden, nicht nur das Dachgeschoss. Die zu erwerbende Wohnung gibt es als solche von Anfang an. Ich wohne derzeit in einer solchen und weiß was auf mich zukommt.

Daher, mach dich WIRKLICH schlau, bevor du einen Großteil deines
Lebenseinkommens in eine Immobilie steckst.

Das macht mir am meisten Angst

Ok, das Ding ist ja nagelneu!

Der Verkäufer soll dir eine Vollmacht geben, damit du mit der HV reden kannst. Andernfalls geben die dir NICHTS. Wohnungseigentumsvertrag einsehen.

Finde raus, ob hauptsächlich Eigentümer drin wohnen, oder ob es Mieter sind. Ersteres wäre gut, zweiteres schlecht. Mietern ist das Haus Wurscht.

Mit Bewohnern plaudern, speziell mit direkten Nachbarn.

Fragen, ob du eine Nacht drin schlafen kannst. Lärm, Gestank...

Ersteres wäre gut, zweiteres schlecht. Mietern ist das Haus Wurscht.

Und Vermieter wollen nicht unbedingt immer das beste für's Haus, sondern die Rendite hoch halten.

ragen, ob du eine Nacht drin schlafen kannst. Lärm, Gestank...

Wohl nur möglich wenn bereits unbewohnt.

Wohl nur möglich wenn bereits unbewohnt.

Fragen schadet nicht. Freunde habe ihr Haus ein Wochenende lang bewohnt, bevor sie’s kauften. Da sie sehr lärmempfindlich ist, war das eine gute Idee.

11.05.2020, 09:27 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Vielen Dank! Der Tipp mit der Vollmacht ist sehr gut.

Die Wohnung steht derzeit leer, wird über einen Makler verkauft.

Mir hat ein Freund letztens einen guten Tipp gegeben:

Kauf niemals eine Wohnung von jemand anderem als einem Bauträger, der dich in gewisser Hinsicht sowieso verarscht, sonst bist du der Bittsteller von dem.

Beim Bauträger kannst dich regulär anmelden und hast auch die "Chance" ja und nein zu sagen.

Als Bittsteller kannst du nur mehr bieten als der andere, da du bittest.

Ich weiss, das hiflt dir wahrscheinlich kaum weiter, aber vielleicht rette ich dir 300k.

Ich bin ich und alle anderen sind Frisöre.

Ich bin ich und alle anderen sind Frisöre.

Den Tipp hast du bestimmt von deinem Frisör.

Du überlegst dir eine Wohnung zu kaufen?
Dann kaufst du zuerst dieses Buch und lies es:
https://www.konsument.at/wohnen-eigentum

Unabhängig vom Buch wurden die wohl wichtigsten Dinge schon erwähnt:

Grundbuch
Betriekskostenabrechnung
Protokolle der letzten Hausversammlungen
Umlaufbeschlüsse
Stand der Reparaturrücklage
Vorausschau
Energieausweis

Deine Sorge ob das der aktuelle Eigentümer sorgsam und vollständig in einer Mappe hat und dir so gibt ist natürlich berechtigt. Ebenso darf (!) dir die HV das nicht einfach so aushändigen.
Darum holst du dir, wie ebenso schon erwähnt, die Vollmacht vom Verkäufer dir das alles von der HV ausstellen zu lassen. Dann passt es.

Ebenso ein sehr guter Tipp ist es die Verteilung in dem Haus an Mietern und Eigentümern (ebenso über die HV -> Vollmacht) in Erfahrung zu bringen.
Wie schon richtig geschrieben ist Mietern einerseits das Haus selber völlig wurscht, und andererseits heißt das, dass es potentiell jemanden gibt dem Hausnummer 80% der Wohnungen gehören. Wenn dem so ist kannst du und die anderen kleinen Wohnungsbesitzer dir regelmäßig überlegen was du willst und warum... es wird völlig wurscht sein weil der 80% Eigentümer immer alles genau so entscheidet wie er es für richtig hält.

Wenn du das Buch gelesen und das Zettelwerk angefordert und gelesen hast solltest du ein Gefühl haben ob du die Wohnung wirklich und noch immer willst.
Denn jetzt steht eine Investition an die ein bissal Geld kostet. Der ebenso schon angesprochene Sachverständige (2-3K sind realistisch) der sich mit dir gemütlich die Wohnung anschaut.

Dafür musst ein bisserl recherchieren vielleicht findest auch im energiesparhaus forum Tipps oder Kontakte.

Wenn dir der Verkäufer das alles gestattet (müssen muss er nix) und auch nach der Begehung dein Wunsch noch da ist, kaufe es. Viel mehr kann man im Vorfeld nicht machen.

Die allgemeine Frage "mieten oder kaufen" musst du dir einfach selber beantworten. Da gibt es kein falsch und kein richtig. Alles hat Vor- und Nachteile, und wie genau dein Leben weitergehen wird kann man auch nicht wissen

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Dieser Moment, wenn ein Gast MEINEN Controller nimmt und sich als Spieler 1 anmelden will.
MEIN Haus, MEIN Controller, ICH BIN Spieler 1.

Vielen Dank! Das ist sehr ausfürhlich und wirklich eine hilfreiche Zusammenfassung der wichtigsten Punkte. Sicherheit gibt es mir noch keine, aber ich habe ein gutes Gefühl, dass dann alles was in meiner Macht steht mache.

Gerne, viel Glück mit der Wohnung!
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Dieser Moment, wenn ein Gast MEINEN Controller nimmt und sich als Spieler 1 anmelden will.
MEIN Haus, MEIN Controller, ICH BIN Spieler 1.

Habt ihr Tipps für mich, wie man sich am besten vor unerwarteten Problemen
absichert

ja: nicht kaufen. Mieten. Wenn was nicht paßt, habe ich alle Rechte auf meiner Seite, inclusive einer lästigen Mietervereinigung und einer mieterfreundlichen Schlichtungsstelle, darf im kostengünstigen Außerstreitverfahren prozessieren und wenn gar nix mehr geht, dann geh ich einfach.
Als Eigentümer hilft mir keiner.

Aber das nur grundsätzlich.

eine Kurzbeschreibung wie ihr vorgehen würdet?

so, wie es eh schon mehrfach angeraten wurde: INFOS einholen!!

Grundbuch - da kann eh jeder reinschaun. Achten auf die Eigentümerstruktur und ob vielleicht der Bauträger selbst noch viele Whg hat. (nach 15J unwahrscheinlich, aber wenn doch, dann eigenartig)

Energieausweis: is nett, aber wirklich viel helfen tut der eh nicht. den MUSS es per Gesetz sowieso geben und den MÜSSEN sie dir auch zeigen.

STand der Rücklage: den müssen sie dir nennen, den kaufst du schließlich mit.
Sehr wichtig auch, wie hoch die laufenden Zuführung (vulgo das Betriebskostenakto) ist: ist das vernünftig hoch oder absurd niedrig?

Das gleiche mit den letzten JAhresabrechnungen, den Protokollen, Umlaufbeschlüssen: du hast kein Recht drauf, aber wer mir da die Einsicht verweigert, der hat was zu verbergen. wer das verschweigt, hat sowieso ausgeschiccen.

Die Vorschaurechnung muß die Hausverwaltung jährlich erstellen und den Eigentümern zur Kenntnis bringen. Wer mir die nicht zeigen will ... (siehe oben)

Als letztes noch: weil über die Bausubstanz gesprochen wurde: MAn kann bei der MA 37 die Baupläne einsehen. An sich Jeder, aber wer nicht Eigentümer ist, braucht eine (formlose, kostenlose) Vollmacht vom Eigentümer oder der HV. Dort kannst dann die Pläne einsehen und zB nachsehen, wie dick die Isolierung im Dachbereich ist. Du kannst die Pläne auch kopieren (gegen Entgelt).
Im Moment ist das alles aber eher "zach" https://www.wien.gv.at/wohnen/baupolizei/planen/planarchiv.html

Und dann viel Glück mit den NAchbarn. Denn der friedlichste kann nicht in Frieden leben, wenns dem phösen NAchbarn nicht gefällt.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

ja: nicht kaufen. Mieten.

der Vorteil beim Kauf ist, dass man selbst mit Kredit ab der Pension nur noch Betriebskosten zahlt.

Selbst wenns mit dem Kredit nach ein paar Jahren schief geht, kann man die Wohnung meist mit Gewinn verkaufen.

Dann kann man immer noch in eine Mietwohnung ziehen oder den Verkaufsgewinn als Eigenkapital für die nächste Wohnung verwenden.

nur noch Betriebskosten zahlt.

nein.
Ich weiß, daß das bei Eigentumsabrechnungen in einem abgerechnet wird, aber man zahlt auch Erhaltung und Instandsetzung. Das zahlt ein Mieter nicht.
Wenns Dach undicht wird oder die Fassade massiv bröckelt, dann können da plötzlich recht große Summen fällig werden. Meistens ist die Rücklage dann nicht ausreichend dafür. Außer die HV war so clever, in den Jahren davor die Dotierung massiv anzuheben, aber dann ist sie vermutlich bis Sanierungsbeginn nicht mehr die HV.

Nächster Punkt: Wenn meine Pension nicht ausreicht, beantrage ich als Mieter einen Mietenzuschuß. Wenn ich mir die ETW nicht mehr leisten kann, muß ich verkaufen und umziehen, denn Großkapitalisten werden nicht gefördert.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Der Mieter zahlt sowas immer indirekt mit, im Zweifelsfall über Mieterhöhungen.
Wenn die Pension nicht ausreicht, kann man immer noch verkaufen, und das meist mit Gewinn.

Wenn die Pension nicht ausreicht, kann man immer noch verkaufen, und das meist
mit
Gewinn.

und dann stehst auf der Straße bzw mußt du dich dann kurzfristig am MArkt nach was anderem umschaun.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

nein.

Ich weiß, daß das bei Eigentumsabrechnungen in einem abgerechnet wird, aber
man zahlt auch Erhaltung und Instandsetzung. Das zahlt ein Mieter nicht.

Natürlich zahlt das der Mieter in Form der Miete!
Glaubst du die Vermieter berechnen die Erhaltungs- und Instandsetzungkosten nicht mit ein?
Der Vermieter ist kein Wohlfarthsverein.

Bei einer Eigentumswohnung bezahlst du fürs wohnen gar nichts. Du bezahlst Betriebskosten, Erhaltung und Instandsetzung und die Kosten für einen Kredit, falls dieser benötigt wird.

Bei einer Mietwohnung legst du bspw. in Wien schnell mal 1000€ nur fürs wohnen hin. Da hast du die Erhaltung und Instandsetzung drinnen und dann bezahlst du noch die ganzen Betriebskosten genauso wie bei der Eigentumswohnung.

Der größte Batzen Geld ist also jedes Monat von Anfang an schon mal sicher Weg, wie wenn du ihn aus dem Fenster wirfst.

In einer Eigentumswohnng kostet dich das Wohnen(!) 0 und in einer Mietwohnung sehr sehr viel Geld.

Der Wert der Wohnung bleibt ja in der Regel erhalten (btw wenn man irgendwann in den letzten 50 Jahren eine Wohnung in Wien gekauft hat, hat man sogar so gut wie immer Gewinn gemacht oder ist mit Pech bei den Raparaturen auf +-0 gekommen, außer man hat sie gleich wieder verkauft, dann naürlich nicht).

Also wenn irgendwie möglich dann natürlich Eigentum, keine Ahnung wie man jemandem (langfristig) zur Miete raten kann, das ist ja schon fast fahrlässig...

Glaubst du die Vermieter berechnen die Erhaltungs- und Instandsetzungkosten
nicht mit ein?

was ein Vermieter im MRG einrechnen darf, regelt das MRG - nicht der Vermieter

Bei einer Eigentumswohnung bezahlst du fürs wohnen gar nichts.

echt? is gratis?

Du bezahlst Betriebskosten, Erhaltung und Instandsetzung und die Kosten für
einen Kredit,

also was jetzt? Der Widerspruch fällt dir auf?

dann bezahlst du noch die ganzen Betriebskosten genauso wie bei der
Eigentumswohnung.

nein.
Die BK nach MRG sind deutlich niedriger als nach WEG

Der Wert der Wohnung bleibt ja in der Regel erhalten (btw wenn man irgendwann
in den letzten 50 Jahren eine Wohnung in Wien gekauft hat, hat man sogar so
gut wie immer Gewinn gemacht

geh verkauf doch mal aktuell eine Wohnung aus den 50igern oder 70igern. Nur zu, auf, auf, frischen Mutes voran!

wenn irgendwie möglich dann natürlich Eigentum, keine Ahnung wie man jemandem
(langfristig) zur Miete raten kann, das ist ja schon fast fahrlässig...

dein (unbedingter) Rat zum Eigentum ist fahrlässig.
Wenn ich WEISS, daß ich die nachsten 50-60+ Jahre in exakt der Wohnung bleiben will, dann, und NUR DANN ist Eigentum fast immer die bessere Wahl. Wenn einem gleichzeitig klar ist, daß man über die Betriebskosten (aka Zuführung zur Rücklage) in dem Zeitraum die Wohnung nochmal kauft.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Vielen, vielen Dank! Die Frage zwecks Miete oder Kauf habe ich schon für mich beantwortet.

Ich werde alle Tipps befolgen und zusätzlich hoffen, dass ich Glück bei den Sachen habe, die ich nicht beeinflussen hat.

Neben dem was die, die sich besser auskennen dir empfehlen gibt es von mir noch Punkte für eine etwaige Checkliste - nicht alle davon wohl praktisch überprüfbar...

- Wenn es gerade still ist, wie laut hört man die Nachbarn ~~oben~~, links, rechts, vorne, hinten, unten, am Gang? Kannst du damit leben?

- Wie laut willst du sein und wie passt das zu den Nachbarn?

- Wie ist es um den Keller / die Feuchtigkeit beschaffen? Schimmel? Moder?

- Funktionieren alle Steckdosen?

- Entspricht alles dem Plan? Korrekte Quadratmeterzahl?

Danke für die Ergänzungen! Ist sicher auch wichtig.

Es ist eine Dachgeschosswohnung mit Lift und einem Kaufpreis von ca. EUR 300k.

Wie hoch sind die Betriebskosten?

Wie groß ist die Wohnung?

Wieviel Eigenmittel stehen dir zu Verfügung?

Wie alt bist du?

Damit sich mal ableiten lässt, für wen du die Wohnung kaufst.

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

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