Re(3): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo

Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (44 Beiträge, 1288 Mal gelesen)

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Liebe Mitglieder,
Finanz- und Immobilienexperten?!

Jemand den ich kenne ist in der glücklichen?! Lage dieses Jahr seine Genossenschaftswohnung in Eigentum übernehmen zu können.

Diese wurde aufgrund eines Nutzwertgutachten eines Gutachters bewertet/geschätzt.

Nun zu den Details/wichtigsten hardfacts:

Wohnung ist in 1220 Wien, 7 Gehminuten zur U-Bahnstation Hardeggasse und Schnellbahn.2 Ampeln zur Autobahnauffahrt.Busstation vor der Türe.
Sehr gute Infrastruktur - alles zu Fuss erreichbar.
Südseitig ausgerichtet, zum Innenhof.Sehr gutes Tageslicht.
2.Stock von 2, mit Dachgeschosswohnung darüber
58m2 2-Zi-Whg, WZ, Schlafzimmer, Bad, WC seperat, Abstellraum, großes Kellerabteil
Loggia+Balkon
Aufzug von der Garage direkt bis in den 2.Stock.
Garagenplatz nur ein paar Meter vom Aufzug entfernt.

"angeblicher" Verkehrswert 169.000 EUR

Anbot der Genossenschaft, Berechnungsbasis amhand des Nutzwertgutachten 158.000 EUR (2.724 EUR/m2)

Garagenplatz würde ~12-15.000 EUR kosten

Abzgl. des noch vorhandenen Finanzierungsbeitrages könnte die Wohnung nun zu einem
Barpreis iHv 135.000 EUR erworben werden.

Dazu kommt noch die Grunderwerbssteuer
+ ET-Gebühr
+ eine Instandhaltungsrücklage
+ die Kosten für das Nutzwertgutachten
Summasumarum nicht ganz 8.000 EUR

Gesamtpreis für die Whg + Garagenpatz + Nebengebühren/Kosten also 158.000 EUR.
Eigenmittel iHv 30.000 EUR können eingebracht werden.

Bei hypothekarischer Kreditfinanzierung mit einer LZ von 30 Jahren(15 Fixzins) würde dies eine monatliche Belastung iHv ca. 482 EUR bedeuten.
Akutelle Miete inkl. Betriebskosten und Garagenplatz ist bei 578,01 EUR

Betriebskosten inkl. EVB(Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag iHv 50 EUR) belaufen sich nach Erwerb auf insgesamt 190 EUR/Monat.

Ich kenne den Immobilienmarkt aus beruflichen Gründen ganz gut, aber was sagt ihr, wie ist eure Meinung?

Kein Schnäppchen aber fairer Preis?!
Kaufen Ja oder Nein?
Freue mich auf spannende und kontruktive Diskussion.
Expertenwissen ist sehr erwünscht!

ps: Die Wohung wird für den Eigenbedarf gekauft - kein Renditeobjekt für die Vermietung.

Lg Prex

Re: Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (arctic am 04.01.2018, 09:54:55)

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Re(3): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Fly am 04.01.2018, 10:48:29)

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Re(3): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Paulas_Papa am 04.01.2018, 13:57:30)

Re(2): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Prex am 05.01.2018, 16:01:19)

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Re(3): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (arctic am 08.01.2018, 08:19:16)

Re: Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (groti67 am 04.01.2018, 10:17:58)

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(Paulas_Papa am 04.01.2018, 14:10:00)

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Re: Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo

(SexualRabbit am 04.01.2018, 11:34:01)

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Re: Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo

(asmd am 05.01.2018, 16:16:16)

Re(2): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Prex am 06.01.2018, 13:56:44)

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Re(3): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Thing am 06.01.2018, 15:13:33)

Re: Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Who_Knew am 05.01.2018, 18:59:52)

Re(2): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Prex am 06.01.2018, 13:40:05)

Re: Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Weissbier am 06.01.2018, 10:14:30)

Re(2): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (Prex am 06.01.2018, 13:30:49)

Mietkauf war es keine wenn ich jetzt das richtige darunter verstehe.
Die Person hat in der GeWo 7 1/2 Jahre gewohnt und jetzt nach insgesamt 10Jahren hat die Geno ein Kaufanbot an alle Mieter gelegt.

Naja, DAS IST Mietkauf...

Am 1.1. nach Ablauf von 10 Jahren nach Erstbezug MUSS der Bauträger den Mietern ein Kaufanbot legen.

Für den Kaufpreis gibt es genossenschaftlich merhere Varianten:
1. Es liegt von Anfang an ein Fixpreisangebot vor, was angesichts steigender Immobilienpreise aus Käufersicht recht interessant wäre.
2. Es wird ein Verkehrswertgutachten eingeholt (wa hier der Fall zu sein scheint), das ist mal die Ausgangsbasis. Abzuziehen vom Verkehrswert sind die Tilgungsanteile der letzten 10 Jahren, das ist Daumen mal Pi 5% der Anfangsnominale bei WBF-Darlehen und 10% beim freifinanzierten Anteil. Weiters abzuziehen ist natürlich der vor 7,5 Jahren einbezahlte Grundkostenanteil und Baukostenanteil (in Summe anscheinend 26.000 Euro). Im Ermessen der Genossenschaft liegt es, ob sie (zu ihren eigenen Lasten) freiwillige Benefits anbietet wie etwa 5% Abschlag vom Verkehrswert. Das ergibt aus Sicht des Käufers den zu erbringenden Barkaufpreis. Wobei in der Regel (außer es wäre eine tolle Erbschaft reingeschneit oder es wäre viel Erspartes da), die bisher laufedne Darlehen übernommen werden auf den eigenen Namen, mit jederzeitiger Möglichkeit der vorzeitigen Teil- oder vollständigen Tilgung.

Ca. 8% Nebenkosten muss man rechnen für Kaufvertragserrichtung, Notar, Grundbuch etc.

Das Verkehrswertgutachten zahlen nicht unmittelbar die Mieter mit dem Kauf, sondern wird noch während der Mietphase aus dem vorhandenen (meist gut gefüllten) EVB bezahlt, zumindest ist es bei unserer Genossenschaft so. Ach ja, was im EVB übrig bleibt, wird nur zu einem kleinen Teil auf die spätere WEG-Rücklage übertragen, der größere Teil gehört gesetzmäßig der Genossenschaft. Die Mieter tun also gut daran, möglichst vehement noch zu Mietzeiten notwendige Erhaltungsarbeiten einzufordern: Stiegenhausmalerei, Gehwege ausbessern, usw.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Re: Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (sky am 06.01.2018, 21:48:33)

Re(2): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (kracker am 08.01.2018, 21:44:24)

Re(3): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (sky am 08.01.2018, 23:22:09)

Re(4): Eigentumswohung, Eigentumsbildung GeWo (kracker am 09.01.2018, 22:54:41)

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