Genossenschaftswohnung - Stark gestiegene Preise?

Genossenschaftswohnung - Stark gestiegene Preise? (96 Beiträge, 2024 Mal gelesen)

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Hallo,

Ich hab vor so ca. 10 Jahren mal wegen Genossenschaftswohnungen geschaut.
Damals bewegten sich die qm-Preise so ungefähr dort wo die Wiener Gemeindewohnungen damals waren.

Hatte jetzt länger kein Auge mehr drauf, aber hab jetzt wieder mal zum Suchen begonnen:
Also die Preise für Genossenschaftswohnungen haben ja immens angezogen hier in der Gegend (NÖ Süd).
Die Preise sind schon fast ident mit denen von normalen privaten Mietswohnungen.

Welchen Mehrwert hat denn da noch eine Genossenschaftswohnung, wenn man das selbe zahlt wie für eine normale Mietswohnung?
Nur dafür dass man dann auch noch den Genossenschaftsbeitrag hinblättern darf...

lg, ND

Welchen Mehrwert hat denn da noch eine Genossenschaftswohnung, wenn man das
selbe zahlt wie für eine normale Mietswohnung?

Die Kaufoption nach 10 Jahren...wobei das mit der letzten Reform stark verschlechtert wurde (Stichwort Vorkaufsrecht / man braucht jetzt halt nen „offiziellen“ Preis und nen Notar, der im entscheidenden Moment auf die Toilette muss wenn man eine Genossenschaftswohnung innerhalb weiterer 10 Jahre weiterverkaufen will...)

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Die Kaufoption nach 10 Jahren...

Wenns die überhaupt gibt.

Ist gesetzlich vorgeschrieben

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Ist gesetzlich vorgeschrieben

Quelle? Es gibt ja haufenweise Genossenschaftswohnungen OHNE Kaufoption am Markt. Ich hab so eine.

Dann ist das eine alte, als es das Gesetz noch nicht gab. Neue Genossenschaftswohnungen in At haben immer Kaufoption.

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seit wann soll das gelten? als ich zum letzten Mal aktiv interessiert war (müsste 1-2 Jahre her sein), gab es immer auch solche ohne Kaufoption. Teilweise sogar innerhalb einer Wohnhausanlage beide Varianten - bei den Wohnungen ohne Kaufoption war auch der Genossenschaftsbeitrag niedriger.

2 Möglichkeiten:

1.) "alte" Wohnungen - es kommt aufs Errichtungsdatum an
2.) gemischter Wohnbau: Es müssen nicht alle Wohnungen die gleiche Rechtsgrundlage haben; es können in einem Bau auch Miet- und Genossenschaftswohnungen gemischt werden

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ja, du hat schon recht - es gibt da viele Formen.

Dennoch gibt es auch noch neue Genossenschaftswohnungen ohne Eigentumsoption.

Beispiel aus dem Wohnservice Wien:

Bild "genossenschaft2ipvh.jpg" anzeigen.

Das ist ne geförderte Mietwohnung.....

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Beim Wohnungstyp steht "Genossenschaft". Das gleiche steht auch bei anderen Wohnungen wo eben die Eigentumsbegründung möglich ist, auch dort steht dann "Förderungstyp Miete / Gen., § 12"

was auch immer da steht....verlinke mal das Angebot direkt, dann kann man sich das ansehen.

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Zwei Beispiele, einmal Heimbau, einmal GEWOG:
1220, Hirschstettner Straße 119 - BPL A/1/2/19 : https://wohnungssuche.wohnberatung-wien.at/?page=wohnung&id=822b440edda4c46a5e1dad463eaf8ebd
1210, Anton-Schall-Gasse 5/2/1/14 : https://wohnungssuche.wohnberatung-wien.at/?page=wohnung&id=accddcbdfee9b88d51cd7234385095b6

Direktlink geht ohne Registrierung nicht - ich habe mir das auf den Homepages der Bauträger angesehen...
1220: Hier ist eben ein _gemischter_ Bau: Es gibt Genossenschaftswohnungen - mit der Möglichkeit Eigentum zu Begründen - und reine Mietwohnungen mit Superförderung!

1210: Laut Bauträgerhomepage NUR Mietwohnungen - keine Rede von Genossenschaft.

Vielleicht ist einfach die Suchmaske der Stadt Wien fehlerhaft....

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Bei 1210 hast du Recht, war mein Fehler, da steht auch bei der Wohnberatung "Miete", was dann allerdings die 3.694,92€ Eigenmittel sind, weiß ich nicht.

Bei der Wohnung in 1220 dürfte es aber wirklich eine Genossenschaftswohnung ohne Kaufoption sein, denn es ist keine Wohnung mit Superförderung.

http://abload.de/image.php?img=genossenschaft2a1pm4.jpg

Die Lösung könnte wirklich ein Baurechtsgrund sein, wie von Pong gepostet:
https://forum.geizhals.at/t894947,7904772.html#7904772

was dann allerdings die 3.694,92€ Eigenmittel sind, weiß ich nicht.

sollte normalerweise Baukostenzuschuss, Kaution und Genossenschaftsbeitrag sein
___________________
What happened after

Wenn sie auf einem Baurechtsgrund steht, gibts keine Kaufoption.

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

Neue Genossenschaftswohnungen in At haben immer Kaufoption.

Quellenangabe bitte. Wie schn erwähnt, ich lerne gerne was dazu.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Markus hats eh schon verlinkt:
https://www.gbv.at/Page/View/4173
Das ist der Verband der Gemeinnützigen Bauvereinigung, und der schreibt selbst:

"Ein Mieter einer Wohnung, die sich in einer Baulichkeit befindet, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde, erwirbt unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen frühestens nach Ablauf einer 10jährigen Nutzungsdauer das Recht auf Übertragung in das Wohnungseigentum."

Man erwirbt das Recht auf Kauf. Klare Sache.

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Dir schuld ich’s noch: §15 WGG

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Dann ist das eine alte

Ja. Aber du meintest ja, dass es die Kaufoption bei jeder Genossenschaftswohnung gibt. Und das ist nicht der Fall.

bei jeder neuen war gemeint....was aber logisch ist: Das Recht besteht ja zwischen 10 und 15 Jahren nach ERSTEINZUG. Wenn das abgelaufen ist, gibts kein Recht mehr....mal ganz abgesehen davon, dass die entsprechende Gesetzeslage recht neu ist und nicht auf davor errichtete Bauten gilt!

_{Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität dieses Postings}

Echt? Lass hören, ich lerne gerne mal was dazu.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

https://media.arbeiterkammer.at/PDF/Genossenschaftswohnungen.pdf

Ab Seite 144. mit 10.000 wenn’s und aber‘s, dass einem schlecht wird. Solche Gesetze können nur die Sozialpartner erfinden.

1. Meine Frage bezog sich auf die Behauptung, dass die Mietkaufoption gesetzlich VORGESCHRIEBEN sei.

2. In der Arbeiterkammer-Broschüre steht auch ein bisserl Topfen drinnen bzw wird etwas Falsches suggeriert.

Die GBV muss dem Mieter die von ihm bezahlten Mietzinse beim Kauf nicht anrechnen!

Bei genossenschaftlichen Mietwohnungen gibt es keinen "Mietzins" im Sinne des Hauptmietzinses. Sondern es sind fast alles Durchläufer, aus welchen sich die Monatsvorschreibung zusammensetzt. Spontan fallen mir nur die Verwaltungskosten (derzeit 229,92 Euro netto pro Jahr) und die sehr geringe Rücklage ein. Alles andere sind Betriebskosten, Bankdarlehen oder ans Objekt gebundener EVB.

Wenn nach gut 10 Jahren erstmals eine Kaufoption genutzt werden kann, dann werden sehr wohl die geleisteten Zahlungen angerechnet. Bloß dass halt für die anteiligen Darlehensbeträge noch immer 90-95% der Anfangsnominale offen sind, weil in den ersten Jahren der Zinsanteil an der Annuität den Tilgungsanteil deutlich übersteigt.

Tatsächlich zu kritisieren ist, dass der potentielle Käufer allermeistens erst im zehnten Mietjahr den Kaufpreis der Wohnung erfährt und dass (das ist Sache des Gesetzgebers) neuere Mietkaufwohnungen nicht schon nach 10, sondern erst nach 20 jahren USt-frei gekauft werden können.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Zitat AK:

A) Erwerb der Wohnung durch einseitige Erklärung des Mieters,
B) freiwilliger Verkauf der bisherigen Mietwohnung durch den Eigentümer (GBV) an den Mieter.

Die erste Möglichkeit ist das wohl inhaltlich weitreichendste Recht eines Mieters, wenn er durch seine einseitige Erklärung die Übertragung der Mietwohnung in sein Wohnungseigentum erzwingen kann. Dies stellt gleichsam eine Enteignung der GBV dar.

Ende Zitat

Wenn das richtig ist, was ich bei offiziellen AK Unterlagen annehmen würde, besteht unter genauen wenn’s & dann‘s sehr wohl die gesetzliche Verpflichtung für die Genossenschaft, zu verkaufen. Die wichtigste Bedingung ist, dass die Immobilie GEFÖRDERT errichtet wurde.

14.05.2018, 07:12 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

die gesetzliche Verpflichtung für die Genossenschaft, zu verkaufen

Ja klar, wenn das Objekt als Mietkauf-Modell errichtet worden ist, dann MUSS die Genossenschaft erstmals nach gut 10 Jahren zum Kauf anbieten (Variante A). Wenn es eine normale Mietwohnung ist, kommt allenfalls Variante B´in Betracht.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Bitte vergiss den Begriff "Mietkauf"! Die Miete ist vollkommen unabhängig vom nachher zu bezahlenden Kaufpreis. Lies einfach den AK Beitrag, dann ist die mehr als chaotische Rechtslage einigermaßen verständlich.

In a Nutshell: Für alle nach 2000 mit Förderung errichteten GeWo's besteht das Anrecht, dieses 10-15 Jahre danach käuflich zu erwerben.

völlig korrekt!

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https://www.gbv.at/Page/View/4173

Man löhnt halt brav jahrelang für die Rückzahlung des Kredites, und darf dann beim Fixpreismodell bestenfalls alles was man in der Zeit abbezahlt hat, noch einmal als Geschenk an die Genossenschaft überweisen - zumindest war das vor der letzten Reform noch so, jetzt würfelt dort wohl irgendwer einen neuen Preis, und das Finanzamt greift auch kräftig zu.

Mein Beispiel

Fixpreis meiner Wohnung ~180000, gebaut 2003, wär heuer noch zu kaufen. Vor der letzten Reform hätte ich nach 10 Jahren nicht ganz 30000€ bezahlt, und die offenen Kredite übernommen - leider grad nicht in fixer Anstellung d.h. die Bank wollte mich nicht, vier Jahre später wollen sie jetzt gute 90000€, weil inzwischen die Inflationsrate -1% jährliche Verwohnung auf den Fixpreis draufgeschlagen wird, und weiterverkaufen darf man de Hütte plötzlich auch erst in 10 Jahren > ich hoffe es überlegt sich jeder, wie lange eine durchschnittliche Beziehung hält

Der zweite Punkt, die monatlichen Kosten, aus ursprünglich ca. 500€ sind inzwischen 720€ geworden, das bei deutlich gesunkenen Zinsen, neue Genossenschaftswohnungen in der Größe mit Garten liegen jetzt locker über 1000€, und das sind schon geförderte Objekte. Die kleine Keule Vorsteuerabzug kommt da beim Kauf auch noch dazu > bei dem Modell ist es ja echt kaum noch lohnend, die Bude nach einer Dekade zu kaufen > jetzt ist mir auch klar, warum auch von den Genossenschaften fast nur noch Eigentum gebaut wird.

und weiterverkaufen darf man de Hütte plötzlich auch erst in 10 Jahren

Wenn du einmal grundbücherlicher Eigentümer bist, dann darfst du jederzeit weiterverkaufen. Die Frage ist lediglich, was mit einem potentiellen Spekulationsgewinn passiert. Wobei ich hierbei wiederum nur eine 3-Jahres-Frist kenne, nicht 10 Jahre.

monatlichen Kosten, aus ursprünglich ca. 500€ sind inzwischen 720€ geworden,
das bei deutlich gesunkenen Zinsen

Ist bundesländerweise möglicherweise unterschiedlich. Bei uns in OÖ hat das Wohnbaudarlehen 5-Jahressprünge bei der Tilgungsquote. Das wird dann von einfacher gestrickten Menschen so interpretiert, dass sie "bestraft" werden, weil sie nach 10 Jahren nicht gekauft haben und deswegen erhöht die Genossenschaft bösartig die "Miete".

Die kleine Keule Vorsteuerabzug kommt da beim Kauf auch noch dazu

Was meinst du damit?

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3-Jahres-Frist kenne, nicht 10 Jahre.

Es sind aber 10 Jahre.

Habe vor 2 Jahren meine GN Wohnung gekauft und bin klarerweise auch im Grundbuch eingetragen.

Es ist jedoch vertraglich festgehalten (und das dürfte Standard sein) das, wenn ich die Wohnung in den nächsten 10 Jahren verkaufen sollte, der Differenzbetrag an die GN geht.

Nach dem 10. Jahr kann ich mit der Wohnung machen was ich will.

Ich habe sie so günstig bekommen da stellte sich die Frage gar nicht.

Es ist jedoch vertraglich festgehalten (und das dürfte Standard sein)

Erst seit 2 Jahren oder so - davor war das nicht der Fall. Das stellte tatsächlich eine massive Verschlechterung von Genossenschaftswohnungen dar - und führt natürlich dazu, dass halt wieder mehr Geld "inoffiziell nebenbei" rennt oder Scheinkäufer (Bruder, Schwester...) vorgeschoben werden, die das zum "Billigpreis" kaufen und DANN erst an den echten Interessenten weiterverkaufen (ich weiß, dass da ImmoEst anfällt - aber besser als alles abliefern zu müssen...)

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Erst seit 2 Jahren oder so

Glaub Anfang 2016 - ich hab meine Mitte 2016 gekauft

Aber bei dem bezahlten Preis beschwere ich mich nicht

14.05.2018, 10:13 Uhr - Editiert von playaz, alte Version: hier

Steht das bei Dir explizit im Kaufvertrag?

Ich habe meine Wohnung nämlich per 1.1. 2017 gekauft, finde aber keinen entsprechenden Passus im Kaufvertrag. Spiele nämlich mit dem Gedanken des Verkaufs in den nächsten 2 Jahren.

Steht in §15 WGG (Wohnungsgenossenschaftsgesetz)

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Das hab ich schon nachgelesen. Da steht aber, dass die Rechtsfolgen des Vorkaufsrechts im Kaufvertrag zu erläutern sind. Da mein Kaufvertrag nichts dergleichen enthält, gehe ich davon aus, dass es bei mir nicht gilt (trotz Kauf per 1.1.2017).

Nein, das steht dort nicht. §15/1/g WGG

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Ja.

Schlupflöcher wirds immer geben, aber die Regeln ist IMHO schon fair und die Verschlechterung eher eine notwendige Korrektur gewesen.

Geht nicht, der GB Eintrag bleibt 10 Jahre bestehen, auch bei Weitergabe an enge Verwandte.

OK - das machts schwieriger; wer hat schon so enge Freunde denen man 100% vertrauen kann...

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Heisst das, dass GN Wohnungen, die vor 2016 gekauft wurden noch nicht von dieser neuen Regelung betroffen sein könnten (vorbehaltlich was im Kaufvertrag steht)?

exakt - wobei meines Wissens (IANAL) nicht das Kaufdatum relevant ist, sondern die erstmalige Bekundung der Kaufabsicht durch den Mieter (sofern diese freilich in der 10-15 Jahresfrist liegt) - heißt konkret: Die Genossenschaften konnten sich bei "knappen Fristen" nicht durch eine träge Kaufabwicklung einen Vorteil verschaffen!

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cool, vielen Dank. Werd heute den KV einmal ordentlich studieren!

100%ig korrekt. Kann ich aus eigener Erfahrung bestätigen dass die Kaufabsicht reicht, bzw. die schriftliche Bekanntgabe.

Bei uns in OÖ hat das Wohnbaudarlehen 5-Jahressprünge bei der Tilgungsquote.

Das betrifft aber nur das Landesdarlehen, und das ist wieder nur ein relativ kleiner Teil vom gesamten Darlehen - so. ca. +20€ alle 5 Jahre. Nein, die Kosten steigen rundherum, Rücklagen, Gemeindeabgaben, Verwaltungskosten, die tolle Hausbetreuerin - wie so oft zahlt man hier doppelt, weil die erste seit Jahren dauernd im Krankenstand ist, und der Ersatz auch von den Mietern bezahlt wird usw.

Weiterverkauf wird jetzt schon im Kaufvertrag geregelt, und da verpflichtet man sich, für 10 Jahre nicht zu verkaufen, oder muss die Zustimmung der Genossenschaft einholen, die haben ein Vorkaufsrecht zum Fixpreis oder wollen den Differenzbetrag > auf den beim Kauf entstandenen Kosten für Grundbuch & Notar und der Grunderwerbssteuer bleibt man sitzen, und das auch für Wohnungen, wo das zum Zeitpunkt der Anmietung noch ganz anders geregelt war & beworben wurde.

Vorsteuerabzug betrifft nur neuere Wohnungen, das ist auch immer in den Verträgen verklausuliert - "Es wird darauf hingewiesen, dass der Vorsteuerberichtigungszeitraum gem § 12 Abs. 10 Umsatzsteuergesetz idF des Stabilitätsgesetzes 2012 20 Jahre beträgt. Das Mitglied verpflichtet sich, alle daraus entstehenden Belastungen - also insbesondere die zu berichtigende Vorsteuer - zu tragen" - Früher war ein echter "Gewinn" für den Käufer, dass die Genossenschaft die Preise ohne 20% Umsatzsteuer gerechnet hat, und man die beim Kauf nach 10 Jahren auch nicht nachzahlen musste, das wurde geändert, und daher muss der Käufer jetzt diese Steuer zumindest anteilig zahlen > könnte man nur umgehen, in dem man die Wohnung nach 10 Jahren an die liebe Frau weitergibt, und die könnte sie nach weiteren 10 Jahren ohne Nachzahlung erwerben (das wurde scheinbar auch neu geregelt) > bringt aber nix, weil >> durchschnittliche Beziehungsdauer == Totalverlust

Der schnelle Weiterverkauf so einer relativ günstig erworbenen & wenn der Käufer das geförderte Landesdarlehen übernehmen durfte, auch für den Käufer leichter finanzierbaren Wohnung, ist jetzt kaum noch möglich, und nach 20 Jahren gibt´s dann schon die ersten teuren Reparaturen am Gebäude > die steigenden Betriebskosten schrecken Käufer ab und keiner will ein Renovierungsobjekt auf dem Stand von vor 20 Jahren. Früher war der Gewinn aus dem Verkauf der geförderten Genossenschaftswohnung oft ein beliebtes Körberlgeld für die Fertigstellung des Eigenheimes, in das die nicht mehr ganz Jungfamilie nach ca. dieser Zeit weitersiedelt.

eigentum, wie gepostet. dass die genossenschaft keine privatnutzung anmelden wird und du dir in der mietwohnung eine neue bleibe suche darfst.... zb
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Die "normale private Mietwohnung" ist in den seltensten Fällen unbefristet vermietet.
Und wenn du den gleichen Standard (Ausstattung, Baujahr) vergleichst, dann halte ich es für unvorstellbar, dass eine Genossenschaftsmietwohnung das gleiche kostet wie eine privatvermietete Wohnung.

Die paar Euro Genossenschaftsbeitrag (=Geschäftsanteil) sind hoffentlich nicht das Ausschlaggebende bei einem Wohnungswechsel.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Derzeit sind ja alle hysterisch und wollen ihre Genossenschaftswohnungen kaufen.

Neben den Gewinn"möglichkeiten" sollte man aber noch eines im Auge behalten:

Man steht nach dem Kauf in 90% der Fälle einem starken Mehrheitseigentümer gegenüber - der Genossenschaft, die im Prinzip machen kann, was sie will. SIE entscheidet, WAS von WEM saniert wird, WER der Verwalter ist etc.

Das wird in dem Moment besonders unangenehm, wenn die Genossenschaft u.U. von einem neuen Eigentümer übernommen wird. Besonders, wenn dieser neue Eigentümer nicht am Weiterbestand der Gemeinnützigkeit interessiert ist.

auch hier: größtenteils Zustimmung...bis auf:

Neben den Gewinn"möglichkeiten"

nicht jeder hat den Gewinn im Auge - letztendlich gehts für viele einfach darum, nicht bis zur Pension und dann weiter Miete zahlen zu müssen...muss man halt, so gut das bei vielen unbekannten geht, durchrechnen

_{Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität dieses Postings}

Gerade wenn es um das langfristige eigene Wohnbedürfnis geht, würde ich sehr genau überlegen, ob ich

A) nahezu rechtloser Minderheits-Eigentümer oder
B) mit starken Rechten ausgestatteter Mieter & Genosse

sein will!

Das Österreichische Mietrecht ist unvorstellbar mieterfreundlich!

Im "Weiterverkaufsfall" nach 10 Jahren kann mir das alles Powidel sein - hinter mir die Sintflut...

Ahh der übliche Aufschrei des angeblich "verlustschreibenden" Vermieters - witzig

Welche Rechte mehr hat den ein normaler Käufer einer Eigentumswohnung? Der steht genauso eine Mehrheit an anderen Wohnungskäufern gegenüber und wenn die nicht seiner Meinung sind hat er Pech gehabt.

Idealerweise wenn es sich um "Vorsorgewohnungen" handelt die in der Zwischenzeit weiter vermietet werden, haben die Eigentümer an Modernisierung oder Erneuerung der allgemein Flächen meist genau Null Interesse. Wohnt man als Eigentümer in so einem Haus ist man eine arme Sau.

Außerdem ist deine Aussage mit der Genossenschaft grund falsch - eh fast wie immer wenns um das Thema geht.

Der Unterschied ist, ob du EINEM dominanten Mehrheitseigentümer gegenüber stehst oder einer Vielzahl von Wohnungseigentümern, wo man meist doch irgendwie zu Mehrheitsbeschlüssen kommt. Und wenn man ein reines Vorsorgemodell gekauft hat, ist man ohnehin selbst schuld.

Und was ist grundfalsch zu meiner "Aussage" zu Genossenschaften?

Und was ist grundfalsch zu meiner "Aussage" zu Genossenschaften?

Der Teil hier:
"Das wird in dem Moment besonders unangenehm, wenn die Genossenschaft u.U. von einem neuen Eigentümer übernommen wird. Besonders, wenn dieser neue Eigentümer nicht am Weiterbestand der Gemeinnützigkeit interessiert ist."

Ein Eigentümer geförderter Mietwohnung (Genossenschaft ist ja nur eine Form davon, es gibt auch GmbHs) kann natürlich übernommen werden, nur entbindet das den neuen Eigentümer in keinster Weise von der rechtlichen Situation rund um das Thema geförderter Wohnbau.

nur entbindet das den neuen Eigentümer in keinster Weise von der rechtlichen
Situation rund um das Thema geförderter Wohnbau.

Und dahinter lauert die Überraschung, dass es sehr wohl möglich ist, das "Mascherl" Gemeinnützigkeit "loszuwerden"! Das kostet zwar eine mörderische Rückzahlung von Steuer & Förderung, kann aber bei geeignet unterbewertetem Immo-Portfolio trotzdem interessant sein.

http://wien.orf.at/news/stories/2875862/

Man hat jetzt notdürftig versucht, diese Lücke zu schließen, aber der Pfusch wird nicht ewig halten.

https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/BR/J-BR/J-BR_03418/fnameorig_678393.html
https://derstandard.at/2000078570552/Zaun-fuer-Raubtierkapitalismus-im-gemeinnuetzigen-Wohnbau

14.05.2018, 14:25 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Aus deinem ersten Link:
"Egal wie die Sache ausgeht: Für die jetzigen Mieter der rund 3.000 Wohnungen ändere sich gar nichts, versicherte der Ressortsprecher. Denn - ! - bestehende Verträge könnten nicht angegriffen werden - ! -, die Wohnungen selbst würden nach wie vor dem WGG unterliegen. Frei werdende Wohnungen könnten vom Investor allerdings bei nicht mehr vorhandener Gemeinnützigkeit sehr wohl gewinnbringend verkauft werden."

Du erkennst den Widerspruch in deiner obigen Aussage?
Neue Mieter/Käufer kann es natürlich betreffen, aber die gehen ja zum Zeitpunkt des Kaufes/Mietens einen NEUEN Vertrag ein und informieren sich hoffentlich über die dann gültige Gesetzeslage. Bestehenden Mieter kann es völlig egal sein ...

14.05.2018, 14:31 Uhr - Editiert von Alpenländer, alte Version: hier

Da ist sehr wohl ein Unterschied!

Eine gemeinnützige Genossenschaft hat kein Gewinn-Ziel. Sie ist per Definition NON-Profit!

Ein Privater hingegen muss gewinnorientiert arbeiten. Daher wird der private Mehrheitseigentümer gänzlich andere Interessen verfolgen als die Genossenschaft.

Eine gemeinnützige Genossenschaft hat kein Gewinn-Ziel. Sie ist per Definition
NON-Profit!

Schon wieder Blödsinn und Halbwissen. Glaubst Du Genossenschaften bekommen ihre Bau-Grundstücke teilweise in guten Lagen geschenkt? Glaubst Du Mitarbeiter in Genossenschaften die sehr oft auch die Hausverwaltung machen, arbeiten karitativ?

https://media.arbeiterkammer.at/PDF/Genossenschaftswohnungen.pdf

Zitat:
Jede Gemeinnützige Bauvereinigung – unabhängig davon, ob sie eine Genossenschaft oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GesmbH) oder eine Aktiengesellschaft (AG) ist – unterliegt im Unterschied zu privaten (= nicht gemeinnützigen) Bauträgern dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Wenn gemeinnützige Bauvereinigungen zum Wohnungsbau öffentliche Förderungsmittel
verwenden, dann unterliegen sie noch zusätzlich den – je nach Bundesland
unterschiedlichen – Wohnbauförderungsvorschriften.
Im wesentlichen gilt für alle Mieter und Nutzungsberechtigten von Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen dieselbe Rechtslage, insbesondere auch hinsichtlich der Mietzinsbildung.

Genossenschaftliche Nutzung bei einer „echten“ gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft einerseits und Miete bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung in anderer Rechtsform ist also weitgehend
dasselbe; Unterschiede bestehen zB hinsichtlich der Mitbestimmung.
Gemäß dem WGG dürfen Gemeinnützige Bauvereinigungen nur beschränkt Gewinne machen. Sie müssen diese Gewinne auch wieder in Wohnbaumaßnahmen im Inland investieren.

Gemeinnützige Vereine = gemeinnützige Bauvereinigungen sind KÖST befreit. Das ist ja der Sinn des ganzen Theaters!

https://news.wko.at/news/oesterreich/Verbindliche-Regelung-von-Zusatzgeschaeften-gemeinnuetzig.html

Um die Diskussion abzukürzen fasse ich zusammen. In deinem Startposting das ich als tw. grundfalsch bezeichnet habe, schriebst Du:
"Das wird in dem Moment besonders unangenehm, wenn die Genossenschaft u.U. von einem neuen Eigentümer übernommen wird. Besonders, wenn dieser neue Eigentümer nicht am Weiterbestand der Gemeinnützigkeit interessiert ist."
Das ist FALSCH.

Fakt ist - durch mehrer Links tw. sogar von Dir im Verlauf gepostet:
Für bestehende Mieter oder im späteren Verlauf vielleicht sogar Eigentümer ändert sich gar nichts bei einer Übernahme und somit ist deine Aussage grundfalsch. Ob es sich dabei um eine Genossenschaft, eine GmbH. oder AG handelt ist egal, da alle gemeinnützige Bauvereinigungen und alle der gleichen Rechtsgrundlage unterliegen.

War mir wichtig und ich steig jetzt hier aus, da es mir nicht um das Diskutieren des Diskutieren-Willens geht.

MIETERN ist es immer egal. Die können notfalls einfach ausziehen. Aber den EIGENTÜMERN ist es nicht egal, wer ihr neues Mehrheits-Gegenüber ist.

Ich kenne beide Situationen aus der Familie:

A) Bei der Ex-Wohnung meines Vaters stehe ich einem chaotischen Haufen von Minderheitseigentümern im höheren Alter gegenüber. Es geht kaum was weiter, es passiert aber auch nichts Grobes.

B) Mein Onkel (OLG Richter & ehemaliger Mietenrichter) stand einem Mehrheitseigentümer gegenüber. Nach einigen Jahren hat er aufgegeben und die Wohnung verkauft. Er wollte sein restliches Leben nicht ständig vor Gericht verbringen, um gegen die Beschlüsse & Ideen des Mehrheitseigentümers und dessen Verwaltung anzukämpfen.

Deswegen habe ich ja auch AVS hier vollinhaltlich zugestimmt:
https://forum.geizhals.at/t894076,7894330.html#7894330

Es gibt immer Gute und Schlechte. Ich selbst habe Jahrzehnte (!) in einer Genossenschaftswohnung der Sozialbau verbracht, auf die alle/viele schimpfen. Ich selbst habe nur die besten Erfahrungen mit ihnen gemacht und bin überaus korrekt und zuvorkommend behandelt worden.

Wie man in den Wald schreit ...

Bitte kapier es endlich: es geht mir NICHT um das Mietverhältnis!

Es geht mir darum, dass es u.U. keine gute Idee ist, die eigene Mietwohnung zu KAUFEN, wenn man damit plötzlich einem dominanten Mehrheitseigentümer gegenübersteht, der eigene und u.U. andere Interessen als man selbst hat.

Und aufgrund aktueller Vorfälle ist es nicht mehr auszuschließen, dass selbst bei einer gemeinnützigen Genossenschaft der Eigentümer wechselt und dieser gänzlich neue Ideen hat.

Diese Situation hast du als Eigentümer einer Wohnung IMMER! Völlig egal ob 1 Mehrheitseigentümer oder x Einzel-Eigentümer, der eigene und u.U. andere Interessen als man selbst hat - völlig Powidl. Es bedarf in den allermeisten Fällen EINSTIMMIGKEIT.

Nochmals welche Rolle soll es spielen ob bei einer gemeinnützigen Genossenschaft der Eigentümer wechselt? Für noch Mieter völlig egal, für schon Eigentümer siehe ersten Satz.

Du verkennst völlig die rechtliche Situation und träumst von neoliberalen Wolkenschlössern. Das Proletariat in die Gemeindewohnung und der Rest in die Hände von geldgierigen Großgrundbesitzern, idealerweise ohne rechtliche Rahmenbedingungen damit der Rubel richtig rollt.

Du faselst und schaffst es auch nicht zu lesen&verstehen was ich schreibe.

Siehe:

Du verkennst völlig die rechtliche Situation und träumst von neoliberalen
Wolkenschlössern. Das Proletariat in die Gemeindewohnung und der Rest in die
Hände von geldgierigen Großgrundbesitzern, idealerweise ohne rechtliche
Rahmenbedingungen damit der Rubel richtig rollt.

Es macht SEHR WOHL einen Unterschied, ob du als Minderheitseigentümer einem dominanten Mehrheitseigentümer gegenüberstehst oder nicht. Mein Onkel hat es leidvoll erlebt und als ich selbst noch einen "Abendkurs" auf der VHS besucht habe, war das eine der wichtigsten Warnungen des Vortragenden. Und der Vortragende war wirklich ein "alter Hase"!

Wenn keine Einstimmigkeit erzielbar ist, geht die Sache irgendwann zu Gericht. Und dort wird oftmals zu Gunsten der Mehrheit entschieden. Klassischer Streit ist zB die Bildung & Verwendung von Rücklagen oder die Bestellung des Verwalters. Auch die Hausordnung kann zum ständigen Streit führen.

Und wenn du es mir nicht glaubst, vielleicht dann der AK:
http://www.meingrundstueck.at/wohnen_im_eigentum/wohnung/altbau/Hauseigentuemer_bleibt_Mehrheits-Wohnungseigentuemer.html

Ich selbst habe nur die besten Erfahrungen mit ihnen gemacht und bin überaus
korrekt und zuvorkommend behandelt worden.

Wie man in den Wald schreit ...

das hat nicht nur mit dem Umgangston zu tun. Ich kann die Hausverwaltungen nennen, da legst du dir lieber eine gepflegte Cholera zu als mit denen irgendwas zu tun haben zu wollen (als Mieter).
Eine HV kann praktisch machen, was sie will. Du als Mieter kannst dich immer nur nachher über die Schlichtungsstelle dagegen wehren. Oder direkt vor Gericht.
Und sie zwingen, etwas zu tun, kannst du sie schon gar nicht. Wenn der Hof 6 Monate nicht gereinigt wird, dann ist das eben so und du kannst NICHTS dagegen tun.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Eine HV kann praktisch machen, was sie will. Du als Mieter kannst dich immer
nur nachher über die Schlichtungsstelle dagegen wehren. Oder direkt vor Gericht.

Nope, kommt immer drauf an was im Mietvertrag steht.
https://www.arbeiterkammer.at/beratung/konsument/bauenundwohnen/miete/Miete_reduzieren.html

Aber ich gebe zu, ob der Hof geräumt ist oder nicht (um bei deinem Beispiel zu bleiben) wird sehr wahrscheinlich dort nicht fixiert sein, vielleicht aber eine allgemeine Reinigungsklausel.

Als Eigentümer hast es da noch deutlich schwerer, wenn die anderen Eigentümer im Haus befinden das Verhalten der HV ist in Ordnung

Zinsminderung ist ein Mittel, das stimmt, aber ein heikles, das ist aber auch ein gefundenes Fressen für den Vermieter, da du vorsätzlich einen Teil der Miete schuldig bleibst. Da hast sofort die Räumungsklage am Hals und wenn sich später rausstellt, daß deine Zinsminderung nicht rechtens oder zu hoch war, dann TSCHÜSS!!!!

Und nicht für jeden Furz gibts eine Zinsminderung.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Wenn ich als Mieter die Zinsminderung auf ein Sperrkonto einzahle und sich im Nachgang der Betrag als inkorrekt herausstellt, ergibt sich ein Kündigungsgrund für den Vermieter?

auf ein Sperrkonto einzahle

was soll das sein?

Hast du die Miete vollständig und rechtzeitig schuldbefreiend an die Hausinhabung oder den genannten Vertreter (aka HV) überwiesen, ja oder nein?
Wenn nein erübrigt sich jede weitere Überlegung.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ich dachte mir, dass es in strittigen Fällen die Möglichkeit gibt, nach § 1425 ABGB bei Gericht die Miete zu hinterlegen.

https://www.jusline.at/gesetz/abgb/paragraf/1425

Aber scheinbar ist das nicht mehr möglich. Wobei ich die Begründung nicht verstehe.

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20050927_OGH0002_0100OB00095_05A0000_000

15.05.2018, 08:36 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Das ist mir zu viel Juristerei - die ich zwar interessant finde, aber mangels Erfahrung nicht verstehe. Dachte aber auch, dass es sowas wie (Miet)Zahlung unter/mit Vorbehalt gibt.
Schoenen heiligen Geist!
j.

Bis zu diesem von mir verlinkten Urteil gab es das auch ganz sicher. Das haben die Mietervereinigungen in strittigen Fällen empfohlen.

Warum das Gericht das verlinkte Gesetz plötzlich nicht als relevant erachtet, verstehe ich überhaupt nicht.

Ich dachte mir, dass es in strittigen Fällen die Möglichkeit gibt, nach § 1425
ABGB bei Gericht die Miete zu hinterlegen.

Die Möglichkeit gibt es auch in Fällen, in denen der Vermieter die Miete nicht annehmen will, weil er bspw der Ansicht ist, dass das Mietverhältnis bereits geendet hat und der Mieter ausziehen müsste.

Im zitierten Fall wollte der Vermieter die Miete ja haben, aber der Mieter wollte sie nicht bezahlen sondern teilweise hinterlegen.

Die Möglichkeit der Zahlung der Miete unter Vorbehalt der späteren Rückforderung gibt es weiterhin und die hat nichts mit der gerichtlichen Hinterlegung zu tun.

Manche Dinge ändern sich nie, hier z.B. das gepostete Links gar nicht gelesen werden. Tät alles oben im Link stehen, aber für dich kopiere ich es nochmals heraus:

Wie Sie in der Praxis vorgehen
Es wäre nach dem Gesetz zwar möglich, dass der Mieter dem Vermieter einfach einen nach eigenem Gutdünken verminderten Mietzins bezahlt. Dann riskiert der Mieter aber, vom Vermieter auf den vollen Mietzins und sogar auf Räumung geklagt zu werden. In diesem Verfahren wird dann darüber gestritten, ob der Mieter überhaupt oder in dem von ihm veranschlagten Ausmaß zur Mietzinsminderung berechtigt war.

Hat der Mieter etwa 50% der vorgeschriebenen Miete abgezogen und stellt das Gericht in einer solchen Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters fest, dass die Mietzinsminderung nur 15% betrug, muss der Mieter raschest die noch offene Mietforderung bezahlen und vorbringen, dass ihn am Zahlungsrückstand - also an seiner Fehleinschätzung - kein grobes Verschulden trifft. Nur dann, wenn das Gericht zum Ergebnis kommt, dass kein grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsrückstand bestand, wird die Räumungsklage abgewiesen.

Will sich ein Mieter dem Risiko einer Mietzins- und Räumungsklage nicht aussetzen, so sollte er den vorgeschriebenen Mietzins bezahlen, allerdings ausdrücklich unter Vorbehalt und seinerseits eine Klage gegen den Vermieter, auf Rückzahlung (eines Teils) des Mietzinses, einbringen.

Die AK empfiehlt folgende Vorgangsweise:
Der Mieter soll, wenn die Beeinträchtigung auftritt, der Hausverwaltung/dem Vermieter sofort diese Beeinträchtigung (den Schaden) schriftlich anzeigen und ihn zur Reparatur bzw zur Beseitigung der Beinträchtigung auffordern (sofern das möglich ist). In diesem Schreiben sollte man weiters darauf verweisen, dass bereits ab Beginn der Beeinträchtigung per Gesetz eine Mietzinsminderung zusteht. Zusätzlich sollte man unbedingt erklären, dass man die bereits zuviel bezahlte Miete zurückfordert und weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen.

Manche Dinge ändern sich nie, hier z.B. das gepostete Links gar nicht gelesen
werden. Tät alles oben im Link stehen, aber für dich kopiere ich es nochmals
heraus:

ich brauch das nicht lesen, ich weiß das

Das von dir kopierte stellt keinerlei Widerspruch zu dem von mir gesagten dar! Ganz im Gegenteil, es bestätigt mich ja: der Mieter hat die VOLLE Miete zu zahlen, sonst gibts Räumungsklage. Genau das hab ich ja gesagt.

Der springende Punkt in dem ganzen Artikel ist EIN Nebensatz:

Hat der Mieter etwa 50% der vorgeschriebenen Miete abgezogen und stellt das
Gericht in einer solchen Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters fest, dass
die Mietzinsminderung nur 15% betrug, muss der Mieter raschest die noch offene
Mietforderung bezahlen und vorbringen, dass ihn am Zahlungsrückstand - also an
seiner Fehleinschätzung - kein grobes Verschulden trifft.

Das liegt dann im richterlichen Ermessen, aber bei einem so krassen Mißverhältnis von 15% zu 50% (also mehr als 3fach überzogen) kannst du wohl von einem groben Verschulden ausgehen. Und Tschüß Mieter!

Also bleibt dir nur: voll weiterzahlen und auf Reduktion klagen. Viel Spaß. Vielleicht hast ja dann in 3J ein Urteil.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ich hab aber auch nie behauptet das es schnell und einfach geht, nur das es noch eine Möglichkeit gibt.

Und ehrlich, wer am ersten Tag eines Gebrechens gleich eine Mietzinsminderung geltend macht, bettelt nach Ärger. Eine Mietzinsminderung ist aus meiner Sicht das letzte Mittel vor dem Auszug eine zum widerholten Male unfähige und unwillige HV auf Spur zu bringen.

In meinen 3 Jahrzehnten als Mieter in div. HVs war das niemals auch nur ansatzweise nötig. Allerdings habe ich mir auch nie "warme Eislutscher" von der HV gewunschen, sondern es ging immer um handfeste geregelte Dinge.

Normale HV verdienen ihr Geld nicht damit sich mit Mietern vor Gericht herum zu schlagen, sondern damit Objekte möglichst effizient zu verwalten. Effizienz ist dabei in beiderseitigem Interesse, einerseits für die GBV, andererseits natürlich auch für den Mieter - sonst würde jeder andere Bewohner auch mit Wunschdenken kommen und die BK explodieren lassen. Das behirnen viele nur nicht - damit meine ich nicht dich.

ich bin da ganz bei dir! wenn vernünftige Leute auf beiden Seiten sitzen, dann ist das alles kein Problem.

Es gibt aber auch A-löcher unter den HV, die sind branchenbekannt. Wenn du deren Namen bei der Schlichtungsstelle nennst, steigt dort der Blutdruck auf 200.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

na geh, wo ist dein Thermenposting hin?

gute Hausverwaltung.
Alle Achtung!

Ich hab auch was für dich:

Mieter wohnt seit über 60J in dem Haus. Zusätzlich zur Wohnung hat er seit ~40J ein Magazin (D unbrauchbar) im Tiefparterre/Keller angemietet.
Haus hat einen Lift. Die Lift-BK werden von den Wohnungsmietern getragen, wer im Erdgeschoß/Hochparterre oder Mezzanin wohnt, konnte sich bei Neuerrichtung des Liftes entscheiden, ob er den Lift benutzen (und damit mitzahlen) will oder nicht.

Jetzt, nach Jahrzehnten schreibt die HV plötzlich für das Kellermagazin Lift-BK vor.

Was machst jetzt? Zahlen oder nicht?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Und, wie lautet die Lösung?

Ich hab mir vor einigen Monaten einige Tabellen und Urteile zur Mietzinsminderung angeschaut; demnach: Wofuer ueberhaupt wuerde man 50% MZN kriegen? Selbst 15% erscheinen mir da viel.
Da gab es eher einprozentige Betraege fuer Umstaende, unter denen ich schon seeeehr angezaaacht waer als Mieter.

Gruss,
j.

Der Unterschied ist, ob du EINEM dominanten Mehrheitseigentümer gegenüber
stehst oder einer Vielzahl von Wohnungseigentümern, wo man meist doch
irgendwie zu Mehrheitsbeschlüssen kommt.

Ähh nochmals NEIN. Mehrheitsbeschlüsse sind Powidl, in den allermeisten Fällen benötigst Du Einstimmigkeit. Letztere erreicht man Verhandlungen mit EINEM dominanten Mehrheitseigentümer schneller, als mit x Negeranten die sich eine Wohnung gerade Mal so leisten konnten und nun die nächsten 3 Jahrzehnte abgebrannt sind

Alle Vorgänge der regulären Verwaltung benötigen nur die Mehrheit. Auch die Bestimmung des Verwalters. Und damit bist du reiner Passagier, wenn es einen Mehrheitseigentümer gibt.

Alle Vorgänge der regulären Verwaltung kosten kein zusätzliches Geld (sind Teil der BK) und sind überdies hinaus in einer vernünftig geschriebenen Hausordnung sowieso geregelt -> ergo wurscht.

Was Geld kostet bedarf der Einstimmigkeit, weil kein Fremder über mein Vermögen verfügen darf. Klingt logisch, ist auch logisch

15.05.2018, 09:43 Uhr - Editiert von Alpenländer, alte Version: hier

1.) du musst unterscheiden zwischen Genossenschaftswohnung und geförderte Mietwohnung.

2teres gibts mit Kaufoption (Eigengrund) oder ohne (zb Baurechtsgrund)

Danach musst unterscheiden ob es sich um einen gemeinnützigen Bauträger oder eben nicht handelt. Beides kann als Genossenschaft tituiert sein.

Weiters sind Förderung Sache des jeweiligen Landes, entsprechend kann NÖ nicht mit W nicht mit xyz gleichsetzen.

Welchen Mehrwert hat denn da noch eine Genossenschaftswohnung, wenn man das
selbe zahlt wie für eine normale Mietswohnung?

Wenn es eine geförderte Mietwohnung eines gemeinnützigen Bauträgers auf Eigengrund ist:

1.) die Kaufoption nach 10 Jahren, auf 5 Jahre durchgehender Mietdauer (Wien)
2.) das gebundene Kapital, jährlich um 1% abgewertet, dafür steuerlich geltend machbar
3.) die Auswahl der Mieter zu 2/3 über den Bauträger
4.) keine Befristung
5.) keine Einrichtung zu übernehmen
6.) überschaubare Betriebskosten
7.) Neubauten sind ein Anziehungspunkt für Familien des unteren Mittelstandes (aufgrund der Notwendigkeit der Eigenmittel als Untergrenze und gleichzeitig der Obergrenze des Haushaltseinkommens um förderungswürdig zu gelten) = Großteils normale Menschen, die sich langfristig niederlassen wollen.

Was dagegen spricht:

1.) nicht transparent Betriebskosten
2.) teils sehr schlechte Lage
3.) teils sehr billige Bauweise
4.) Auslaufannuitäten
5.) sehr schwer zu kriegen

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

du scheint dich gut auszukennen, da ist wohl nichts mehr hinzuzufügen

Hab mich lang genug damit auseinandergesetzt, wo ich mein Nest aufschlag

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

2.) teils sehr schlechte Lage
3.) teils sehr billige Bauweise
4.) Auslaufannuitäten

2. aber nur Teils...es gibt auch geniale Lokalitäten. In Wien 3 Minuten Fußweg von der Ubahn weg oder direkt neben einer bewachten Botschaft.
3. Dem kann ich nicht mal "teils" zustimmen....die Genossenschaften beschweren sich eher über die hohen und teuren Standards die sie einhalten müssen.
4. Sprich du zahlst ewig Miete wenn du nicht kaufst...

3.) die Auswahl der Mieter zu 2/3 über den Bauträger
7.) Neubauten sind ein Anziehungspunkt für Familien des unteren Mittelstandes
(aufgrund der Notwendigkeit der Eigenmittel als Untergrenze und gleichzeitig
der Obergrenze des Haushaltseinkommens um förderungswürdig zu gelten) =
Großteils normale Menschen, die sich langfristig niederlassen wollen.

Ja und der Rest wird von Wiener Wohnen gefüllt....leider auch Gesoxxe.

Einen Nachteil (wenn man es ruhig will) gibts noch....leider so gut wie immer jetzt Spielplätze im Innenhof....und sie lernen es nicht das sie die wirklich absichern das eh "nur" die Kinder vom Haus drinnen rumtollen....oder die Arichtekten meinen Straßenplanung betreiben zu müssen und verzichten auf ein Tor beim Hofeingang oder noch schlimmer es ist als Durchgang geplant mit Geschäften und aufenthaltszohnen drin.....tja das ist gewöhnungsbedürftig.

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