Mietkauf - Spekulationsfrist (seit 2016) nach Kauf über 10 Jahre

Mietkauf - Spekulationsfrist (seit 2016) nach Kauf über 10 Jahre (68 Beiträge, 2145 Mal gelesen)

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Hi!

Ich wohne dzt. in einer Mietkaufwohnung, die mit heurigem Jahresende 10 Jahre als Mieter genutzt wird. Die Wohnungsgenossenschaft hat mir, wie erwartet, ein Kaufangebot der Wohnung unterbreitet. Nach Aussage der Genossenschaft gibt es seit 2016 ein neues Gesetz, das geförderte Mietkauf-Wohnungen 10 Jahre unter eine Spekulationsfrist stellt, wenn die Wohnung in den folgenden 10 Jahren verkauft wird. Der Betrag, der bei einem vorzeitigen Verkauf an die Genossenschaft bezahlt werden muss, errechnet sich aus Realwert abzgl. Kaufpreis, was bei meiner Wohnung eine satte Differenz von 36.500 EUR. Der Kaufübernahmepreis war mir bis auf wenige 100 EUR beim Einzug bekannt, der Realwert soll sich aus mir nicht nachvollziehbaren Daten berechnen lassen.

Mir stößt das ganze sauer auf, da es die Planung von meiner Freundin und mir, auf ihrem vorhandenen Grund in den nächsten 2-5 Jahren ein Haus zu bauen, komplett über den Haufen wirft, wenn wir auf 36.500 EUR vom Verkaufserlös verzichten müssen. Weiters war die Verlegung des Hauptwohnsitzes noch nie eine Spekulation ansich. Da man als Mietkäufer am Anfang bereits Grunderwerbssteuer, Eigenmittel und einen Baukostenzuschuss von ca. 1/5 des Wohnungskaufpreises bezahlt, beginnt nach meinem Verständnis der Erwerb der Wohnung schon 10 Jahre vorher.

Auf einer Immobilienseite habe ich noch halbwegs legale Umgehungslösungen gefunden, dh. Übertragung der Wohnung auf nahe Verwandte oder Lebenspartner und die verkaufen das dann.

Die Frage für mich ist aber, wie kann man sowas überhaupt mit laufenden Verträgen machen? Ich verstehe schon, dass geförderte Wohnungen nicht als Spekulationsobjekt herhalten sollen, jedoch muss ich als Käufer doch wohl den vollen Preis bekommen, wenn ich in einen anderen Hauptwohnsitz übersiedle?

In die Wohnung habe ich mit einer absperrbaren E-Auto-Ladesäule, Motorradladeanschluss, Strombezugsaufstockung von 25A auf 35A und neuen Badezimmerarmaturen ca. 3.000 EUR in die Wohnung gesteckt, die die Genossenschaft nicht als "wertsteigernd" annimmt und dadurch keine anteiligen Zahlungen übernimmt, sollte ich in den nächsten 10 Jahren ausziehen.

Hat wer von euch eine Lösung? Weitermieten wäre zumindest 5 Jahre noch möglich, um eine spätere Kaufoption offen zu lassen. Ideal ist diese Variante jedoch nicht, da ma im Mietverhältnis nur das Landesdarlehen zurückzahlt, jedoch nichts vom Bankkredit und der anfängliche Baukostenzuschuss sich jährlich um einen %-Punkt verringert (gut 300 EUR). Vermieten nach dem Hausbau ist leider auch nicht möglich, sofern man das Landesdarlehen nicht bezahlt, denn das hat eine Hauptwohnsitzbindung.

Quellen
https://derstandard.at/2000026945968/Eigentumsoption-Spekulationsfrist-ab-Jaenner
https://www.weka.at/wohnrecht/News/Die-neue-Spekulationsfrist-des-15g-WGG

26.07.2018, 19:06 Uhr - Editiert von Rips, alte Version: hier

Ich verstehe schon, dass geförderte Wohnungen nicht als Spekulationsobjekt
herhalten sollen, jedoch muss ich als Käufer doch wohl den vollen Preis
bekommen, wenn ich in einen anderen Hauptwohnsitz übersiedle?

nein; ich hatte selbiges beim verkauf meiner wohnung (war bei kauf eine geförderte eigentumswohnung, neubau). entsprechend der damaligen wohnbauförderung habe ich nach 12 jahren den vollen! (nicht anteilig) zutückzahlen müssen. waren auch irgendwo bei 30kEUR.

Auf einer Immobilienseite habe ich noch halbwegs legale Umgehungslösungen
gefunden, dh. Übertragung der Wohnung auf nahe Verwandte oder Lebenspartner
und die verkaufen das dann.

Komplett Sinnlos da der Eintrag für 10 Jahre im Grundbuch bestehen bleibt auch wenn du es z.B. deinem Bruder weiterverkaufst.

Du bekommst die volle Differenz zwischen dem aktuellen Marktpreis und dem zukünftigen Marktpreis. Der Witz ist ja, dass du sie weit unter dem aktuellen Marktpreis erwerben kannst.

Ich halte das Gesetz für fair, weil du ja im Vergleich zu den anderen Genossen bevorteilt wirst und deren Genossenschaftsanteil durch den Verkauf unterm Wert weniger wert ist.

Oder anders gesagt verstehe ich generell nicht, warum man die Genossenschaften gesetzlich zum Verkaufsangebot gezwungen hat. Es ist massiv geförderter Wohnbau, daher sollte er in Händen der gemeinnützigen Genossenschaft verbleiben. Die Gemeinden werden ja auch nicht nach 10 Jahren gezwungen, den Gemeindebau zu verkaufen.

Welche Differenz zwischen dem aktuellen und zukünftigem Marktpreis?

Du musst die Differenz zwischen Kaufpreis (meist unter Marktwert) und dem tatsächlichen Verkaufspreis abliefern. Auf den Nebenkosten bleibst du dann natürlich sitzen. So lautete umindest meine Rechtsauskunft im Jahr 2016.

Beim Rest bin ich voll bei dir, allerdings sollte dann das Mietniveau auch angepasst werden. Aktuell ist ja oft wenig unterschied zwischen Genossenschaft und Privatvermietung (das einzige Zuckerl war ja eben die Eigentumsoption).

https://derstandard.at/2000026945968/Eigentumsoption-Spekulationsfrist-ab-Jaenner

Du hast vollkommen recht!

Aber da Vermietung und Belehnung möglich sind, kann man die 10 Jahre ohnehin kreativ nutzen.

Vermietung aber auch nur wenn du die Förderung voll zurückbezahlt hast. Solang besteht ja Hauptwohnsitzpflicht.

Das neue WGG betrifft halt grade viele Jungfamilien die das Objekt in die Lebensplanung mit einbezogen haben. Und das ist leider eine Sauerei in quasi bestehende Verträge einzugreifen. Die Regelung hätte nur für Neubauten wirksam sein sollen.

Dann sollen sie’s doch einfach nicht kaufen und entweder weitermieten oder ausziehen und den Genossenschaftsbeitrag mitnehmen. Das ganze war als Eigentumsbildungsgesetz gedacht. Nicht als Startwohnungen für 10 Jahre mit eingebauter Geldvermehrung.

27.07.2018, 09:50 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Das verstehe ich schon, nur wie gesagt hier werden Lebensplanungen von Jungfamilien zerstört.

Hatte selbst den Fall im Bekanntenkreis: Die Wohnung war vom Platzbedarf absolut nicht mehr angemessen und die Miete für eine Genossenschaftswohnung viel zu teuer. Die Familie war aber bereits 9 Jahre in der Wohnung wollte sie Kaufen und danach was größeres anschaffen. Jetzt knallt man denen ein Gesetz hin das in den bestehenden Vertrag eingreift. Die Wohnung wäre längst schon aufgegeben worden nur aufgrund der Eigentumsoption wurde sie behalten.

Beim Genossenschaftsbeitrag steigst bei einem Nichtkauf auch schlecht aus, -1% Jährlich macht bei 50.000 Euro Anzahlung damals (zur Inflation zusätzlich) einen Verlust von 5000 Euro aus.

Ich sehe das Gesetz wie gesagt auch als sinnvoll nur eben die Art wie es aktiviert worden ist ist absolut unverständlich.

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

hier werden Lebensplanungen von Jungfamilien
zerstört.

wenn die daraus besteht, Gewinne auf Steuerzahlerkosten zu machen, dann ist es ja gut, wenn die Jungfamilien gleich was lernen: Diebstahl an der Allgemeinheit ist eben nicht.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Diebstahl an der Allgemeinheit

Bin ja ganz bei Dir. Wenn im Gegenzug diese "Allgemeinheit" aufhört, mir mehr als meinen halben Lohn zu stehlen.

Leider ist diese Umverteilung recht populär - das Problem ist nur, dass diese "Allgemeinheit" beim Hinlangen nicht wählerisch ist, beim Verteilen ihrer mehr oder weniger großzügigen Almosen hingegen schon. Scheinbar ist die Zielgruppe "Jungfamilie" gerade nicht mehr relevant genug und deshalb fallen die halt von heute auf morgen um ihre Zuwendungen um.

Geht’s noch? Sie kriegen ja weiterhin die Wohnung quasi geschenkt und gefördert. Man hat ihnen nur die gewinnbringende Veräußerung für 10 Jahre erschwert.

Der Witz ist, dass die Menschen, die sich das leisten können, ohnehin überm Durchschnitt verdienen und daher eigentlich überhaupt kein Ziel von Umverteilung sein müßten. Und noch dazu wird ihr Vermögen überhaupt nicht mitbetrachtet. Und dank der Generation Erben gibt’s viele Menschen mit schönen Vermögen, die relativ wenig verdienen. Und warum man die fördert, verstehe ich auch nicht.

Wenn im Gegenzug diese "Allgemeinheit" aufhört, mir mehr als meinen halben
Lohn zu stehlen.

Tja, wenn einem der Staat alles finanzieren soll, dann muß er einem vorher auch alles nehmen.
Das bedenken die Umverteilungsträumer halt nie.

Scheinbar ist die Zielgruppe "Jungfamilie" gerade nicht mehr relevant genug
und deshalb fallen die halt von heute auf morgen um ihre Zuwendungen um.

Wieso?
Was änders sich an der für dich günstigen Wohn- bzw Kaufsituation? GAR NICHTS!!!
Nur mit deinem Gewinn auf Kosten der Allgemeinheit mußt noch ein bißerl zuwarten. Das ist alles.

mfg
AVS

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Etwas undifferenziert!

In Österreich wird effektiv vom obersten ans untere Drittel umverteilt. Das finde ich gut und das ist auch sozialer Konsens. Wir sind nicht die USA.

Beim mittleren Drittel ist es in Summe ein Nullsummenspiel, diverse Ungereimtheiten mal ausgenommen.

Aber das Verfahren der Umverteilung ist kriminell. Es werden viel zu große Summen hin und her bewegt und der Staat schneidet dabei viel zu viel über Ineffizienzen mit.

Würde man endlich den ganzen Förderwahnsinn durchforsten, wären Steuern und Abgaben locker zu senken, nachdem das Budget saniert wäre.

Und dadurch, dass der Staat und damit sehr wenige Menschen (die Politiker) über so großen monetären Einfluss verfügen, kommt es immer wieder zu katastrophalen Fehlallokationen. Diese Gefahr ist in der Privatwirtschaft deutlich geringer, da dort viel mehr Menschen viel genauer auf ihr eigenes Geld aufpassen.

27.07.2018, 13:00 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Diese Gefahr ist in der Privatwirtschaft deutlich geringer

Ein Neoliberalist!!!

Steinigt ihn!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Du verstehst, warum ich NIE SPÖ gewählt habe?

ABER: ÖVP und FPÖ sind dahingend um NICHTS besser! Beide Parteien kriegen panische Flecken, wenn es um Wirtschaftsliberalismus geht. Die einen, weil sie durch die bestehenden Reglementierungen ihre Geschäfte abgesichert sehen, und die anderen weil sie wissen, dass sie einfach zu dumm sind für jeden liberalen Markt.

27.07.2018, 13:28 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Du verstehst, warum ich NIE SPÖ gewählt habe?

nutzt nix, solange du ihre Zile vertrittst bzw verteidigst

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

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Die Ziele

Soziale Gerechtigkeit
Minderheitenschutz
Internationalisierung
Repräsentative Demokratie

finde ich gut und teile ich gerne.

ihr Bereicherer kommet, wir schaffen das

finde ich gut und teile ich gerne.

ja leider

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Und du teilst Ideen der übelsten Art mit FPÖ und ÖVP, oder wie heißt dieses neue Maturanten-Beförderungs-Vehikel? Und wählst - laut eigenen Angaben - die gleiche Partei wie ich. Die genau gegen diese Parteien und deren (rassistische und nationalistische) Ideen auftritt.

Die repräsentative Demokratie is a Hund. Man kann nicht alles habe(r)n.

mit der FP teile ich kaum was.

Und mit der VP müßt ich nicht so viel teilen, wenn die SP nicht jahrelang die Augen so fest vor der Realität verschlossen hätte

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ganz ehrlich. Wenn man bei Eigentumsbeschaffung über 5000 € nachdenken muss, ist man im falschen Film. Und wenn man sich eine Genossenschaftsmiete einer zu kleinen Wohnung schon nicht mehr leisten kann, ist man in der Fortsetzung des falschen Films.

Deine Freunde glaubten an die wundersame Geldvermehrung und sind halt jetzt am Boden der Tatsachen gelandet. There is no such thing as a free lunch.

Das Gesetz ist schon länger im Anrollen gewesen. Meine Freunde haben ihren Deal daher vor dem Gesetz abgewickelt. Wobei es zugegebenermaßen dank der unfähigen Genossenschaft schlußendlich sehr knapp wurde.

Und nochmals, das Umgehungsgeschäft über Vermietung ist weiterhin möglich. Du kannst ja dem Käufer das Ding für 10 Jahre vermieten.

Ich verstehe schon, dass geförderte Wohnungen nicht als Spekulationsobjekt
herhalten sollen

na dann verstehst du ja wohl auch, warum die Gesetze so sind, wie sie sind!

Zuerst billigst in massiv mit Steuermitteln gefördertem Bau wohnen, den dann weit unter Marktwert kaufen, sich umdrehen und 5min später mit massig Gewinn weiterverkaufen. Genau das sollst du eben NICHT. Und das ist gut so.

Vermieten kannst die Bude.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

na dann verstehst du ja wohl auch, warum die Gesetze so sind, wie sie sind!

Zuerst billigst in massiv mit Steuermitteln gefördertem Bau wohnen, den dann
weit unter Marktwert kaufen, sich umdrehen und 5min später mit massig Gewinn
weiterverkaufen. Genau das sollst du eben NICHT. Und das ist gut so.

Vermieten kannst die Bude.

Was soll diese Aussage? Ich habe die Mietkauf-Wohnung 2009 übernommen, davor hatte jemand anders 1 Jahr gemietet. Zum Zeitpunkt der Übernahme waren die Kosten relativ genau die, die mir jetzt als Übernahmeangebot unterbreitet wurden. Vergleichbare Neuwohnungen lagen vom Preis her 5.000 bis 10.000 EUR drüber, dh. von massiv gefördert usw keine Rede.

Das neue Gesetz per 1.1.2016 ist jedoch ein massiver Eingriff in einen bestehenden Vertrag. Finanziell sinds mal zumindest 36.500 EUR, um die ich umfalle, wenn ich die Wohnung verkaufen will. Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung verliert der Baukostenzuschuss 1% pro Jahr, dh. das sind immerhin 4.000 EUR. Wertsteigerungen, für die die Wohnungsgenossenschaft nichts getan hat (Straßenbahn, meine E-Ladestelle, Strombezugsaufstockung,...), würden mir beim vorzeitigem Auszug nichts bringen, dh. 3.000 EUR Verlust. Wenn ich die Wohnung vermieten will, muss ich 90.000 EUR finanzieren, um das Landesdarlehen sofort abzubezahlen, nicht im Ansatz Plan des Wohnungsmietkaufs war.

Ich weiß ja nicht, ob du alleine solche Summen stemmen kannst. Mein Ziel war beim Wohnungskauf, dass ich darin wohne, solange es geht. Der Bau hat eine gute Substanz, viele Punkte (zB Heizung, Garagen- und Kellergröße) sind deutlich durchdachter als bei vielen anderen Wohnungen. Wenn sich aber meine Lebensumstände ändern, möchte ich die Wohnung ohne Verlust verkaufen können. Die Landesdarlehen-Finanzierung schränkt meine Kreditwürdigkeit für einen Hausbau massiv ein.

Das neue Gesetz per 1.1.2016 ist jedoch ein massiver Eingriff in einen
bestehenden Vertrag.

absolut nicht.
Du hast derzeit keinerlei Kaufvertrag mit irgendwem, also kann auch in keinen Vertrag eingegriffen werden.
Alle Regelungen betreffen nur zukünftige Aktivitäten.

Finanziell sinds mal zumindest 36.500 EUR, um die ich umfalle

nein.
Es sind dir nur die Spekulationsgewinne verboten, die du erzielst, wenn du eine geförderte Wohnung unter Marktwert kaufst und "sofort" zum Marktwert verkaufst.

Und daß man das abgestellt hat, das ist gut so.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Nona hab ich einen Mietkauf-Vertrag, da steht der Gesamtkaufpreis usw drin. Dh. ich kauf nix "unter Marktwert", ich kauf zum damals vereinbarten Kaufpreis nach 10 Jahren Miete. Dass die Immobilienpreise generell steigen, war ein Grund für den Umstieg von Miete auf Eigentum bzw. Mietkauf. Wenn ich die Wohnung nach 10-20 Jahren verkaufe, ist das keine Spekulation, sondern einfach nur eine Änderung der Wohnsituation, die in vielen Familien vorkommt. Seien wir mal ehrlich, wieviele Personen wohnen über 20 Jahre in ein und der selben Wohnung (nicht Haus!)?

Und warum soll die Wohnungsgenossenschaft von meinen Investitionen profitieren, die ich um teures Geld in die Wohnung gesteckt habe bzw. von örtlichen Verbesserungen wie einer Straßenbahn, die zum Gebäudebau nicht mal im Gespräch waren?

Zu der Zeit, als ich mir die Mietkauf-Wohnung genommen habe, war ich als allein lebender Selbständiger nicht liquide genug, um 200.000 EUR als Kredit für eine vergleichbare Eigentumswohnung zu bekommen, die 35.000 EUR für die Mietkauf-Wohnung (Baukostenzuschuss, Grundsteuer,...) waren jedoch stemmbar und somit die einzige Alternative zu meiner Mietwohnung, die ich vorher hatte.

In meiner Wohnanlage hat sich dzt nur 1 von 36 Wohnungsmietern bis heute entschlossen, die Wohnung per Jahresende 2018 zu kaufen. Einige ziehen aus, weil es eine frühere Kaufmöglichlichkeit (nur Eigentumsübernahmepreis) gar nicht mehr gibt, somit der Bankkredit auch übernommen werden muss. Dh. bei meiner Wohnungsgröße sinds statt gut 32.000 EUR plötzlich 61.500 EUR. Und dann hat man immer noch den Verlust von 36.500 EUR durch die WGG-Spekulationsfrist, wenn man innerhalb von 10 Jahren verkauft, das ist doch Irrsinn!

Die Frage für mich ist aber, wie kann man sowas überhaupt mit laufenden
Verträgen machen?

Eben gar nicht, darum wirds ja per Gesetz geregelt.

Wenn man es genau nimmt, hat ja bei dir auch - noch - niemand eingegriffen, da du noch gar nicht zum Kauf berechtigt bist.

In die Wohnung habe ich mit einer absperrbaren E-Auto-Ladesäule,
Motorradladeanschluss, Strombezugsaufstockung von 25A auf 35A und neuen
Badezimmerarmaturen ca. 3.000 EUR in die Wohnung gesteckt, die die
Genossenschaft nicht als "wertsteigernd" annimmt und dadurch keine anteiligen
Zahlungen übernimmt, sollte ich in den nächsten 10 Jahren ausziehen.

Was ja auch vollkommen korrekt ist.

Wenn ich mir das aber so durchlese, scheinst mir einer dieser Spekulanten zu sein, die genau diese Gesetzesänderung zur Vermeidung von Privatisierung von Gewinnen abhalten soll.

Apropos danke, denn mich triffts auch. Denn genau diese Änderung hat auch Auswirkung auf die Kaufoptionsregelung. Damals 10 Jahre ab Erstbezug, jetzt 10 Jahre durchgehendes Mietverhältnis.
Obwohl also ich nur ein paar Türen im selben Bau weitergezogen bin, muss ich jetzt nochmals ein Jahrzehnt warten, bis ich überhaupt die Chance auf Eigentum habe.

Hat wer von euch eine Lösung?

Natürlich, aber dann legt mir Paulas Papa wieder eine auf, weils höchst iillegal ist. Praktiziert wirds dennoch.

pong

Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

Denn genau diese Änderung hat auch Auswirkung auf die Kaufoptionsregelung.
Damals 10 Jahre ab Erstbezug, jetzt 10 Jahre durchgehendes Mietverhältnis.
Obwohl also ich nur ein paar Türen im selben Bau weitergezogen bin, muss ich
jetzt nochmals ein Jahrzehnt warten, bis ich überhaupt die Chance auf Eigentum
habe.

Interessant. Wir sind 2007 eingezogen, 2011 in der Anlage übersiedelt und haben jetzt die Wohnung zu den damaligen Errichtungskosten gekauft. Genossenschaft hat 10 Jahre ein Vorkaufsrecht und bei Drittverkauf müsste ich die Differenz zum Verkehrswert (~40% vom Gesamtkaufpreis) an die Genossenschaft zahlen.

Tja die Novelle dafür ist ja auch erst seit 01.01.2016 wirksam.

Schätze dich glücklich an deinem Stück Eigenheim und bewahre es.

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

Achso, dann habe ich deinen Post falsch verstanden. Dachte das gilt auch für vor 2016 errichtete Bauten.

Na klar gilts auch für davor errichtete Bauten, das war das was ich oben kritisiert habe.

Interessant. Wir sind 2007 eingezogen, 2011 in der Anlage übersiedelt und
haben jetzt die Wohnung zu den damaligen Errichtungskosten gekauft.
Genossenschaft hat 10 Jahre ein Vorkaufsrecht und bei Drittverkauf müsste ich
die Differenz zum Verkehrswert (~40% vom Gesamtkaufpreis) an die
Genossenschaft zahlen.

Und das stört dich nicht? Ich wollte immer ein Haus, alleine ist das jedoch nur für Großverdiener finanzierbar. Bei mir haben sich die Lebensumstände zum Glück vor 1,5 Jahren verändert. Meine Freundin hat Grund, ich noch ca. 28.000 EUR in Form des Baukostenzuschusses in der Wohnung geblockt, sowie den Übernahmebetrag der Wohnung. Das neue Gesetz schränkt einen Weiterverkauf massiv ein.

Ja stört mich, aber wenn man statt ~3k/m² nur ~2k/m² zahlt, überlegt man sichs.

Eben gar nicht, darum wirds ja per Gesetz geregelt.

Wenn man es genau nimmt, hat ja bei dir auch - noch - niemand eingegriffen, da
du noch gar nicht zum Kauf berechtigt bist.

Was ja auch vollkommen korrekt ist.

...

Hast du eine Glaskugel? Ich habe ein Übernahmeangebot erhalten, das mich berechtigt, die Wohnung per 1.1.2019 zu kaufen. Dh. es betrifft mich sehr wohl und ich bin kein Spekulant, weil diese Wohnung ist mein Hauptwohnsitz und auch der Sitz meiner Firma. Eine geförderte Eigentumswohnung kann ich nach 10 Jahren auch ohne Spekulationssteuer verkaufen, warum dann beim Mietkauf 20 Jahre?

und auch der Sitz meiner Firma.

im geförderten Wohnbau?
Seit wann ist das denn zulässig?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Seit wann ist das denn zulässig?

Schon länger. War vor ein paar Jahren in den Medien weil das Töchterchen eines Parteifreundchens eine größeres Wohnung in den ehemaligen Kabelwerken "beschaffte", weil als Büro genutzt.

pong
Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

so ein Zufall aber auch.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

im geförderten Wohnbau?

Seit wann ist das denn zulässig?

Ich kann meinen Gewerbeschein immer dort anmelden, wo ich wohnhaft bin, das war noch nie anders die letzten 18 Jahre, in denen ich tätig bin.

Man darf in Wohnungen die Gewerbetätigkeit oft nicht ausüben, weil keine Kundenfrequenz im Wohnungsareal gewünscht ist, was auch bei meiner Wohnung der Fall ist, sofern das Gewerbe über Bürotätigkeit und Teleworking hinausgeht. Für den Kundenverkehr gibts bei uns 3 Geschäfte.

Eine geförderte Eigentumswohnung kann ich nach 10 Jahren auch ohne
Spekulationssteuer verkaufen, warum dann beim Mietkauf 20 Jahre?

Du kannst beide nach 10 Jahren in deinem Eigentum (ok, beim Mietkauf anscheinend sogar 10 Jahre ab Abschluss des Vertrages) verkaufen. Die Mietkaufwohnung ist derzeit schlicht und einfach nicht in deinem Eigentum und deshalb ist die Frist nicht losgelaufen.

02.08.2018, 17:30 Uhr - Editiert von zeddicus, alte Version: hier

Das ist falsch! Laut jüngerer BFG Entscheidungen sind Zeiten als Mieter bei der Hauptwohnsitzbefreiung anzurechnen!

siehe zb: https://findok.bmf.gv.at/findok?execution=e100000s1&dokumentId=d47cdc43-0864-40fc-8643-1871fcea58db&anchor=54100754-d0a6-4321-a9de-6b084be66c9d

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Du vermischt hier unterschiedliche Themen.

In dem von dir verlinkten Urteil geht es um die Besteuerung des Verkaufserlös nach § 30b EStG, welche lt. Gesetzestext nicht zum Tragen kommt, wenn der Hauptwohnsitz über eine gewisse Zeit auf der Immobilie lag. Hier ging es darum, dass in dem Gesetz ja steht, dass diese Besteuerung nicht zur Anwendung kommt, wenn

innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

und der Bf den Hauptwohnsitz ja auch entsprechend dort hatte, nur bei den ersten Urteilen der Mietzeitraum für diese Berechnung nicht anerkannt wurde, was ja dann durch dieses Urteil revidiert wurde. Es steht ja auch nichts im Gesetz davon, dass die Immobilie 5 Jahre im Eigentum als HWS gedient haben muss, und genau auf diesen Umstand wurde sich ja (letzten Endes erfolgreich) berufen.

Im Falle des TE steht im Gesetz:

Der Eigentümer hat im Fall einer (Weiter-)Übertragung binnen zehn Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages den Differenzbetrag, der sich aus dem Vergleich...

Der TE hatte aber bis zur Inanspruchnahme der Mietkaufoption keinen Kaufvertrag. Folglich konnte auch die Frist nicht loslaufen. Hier steht nichts vom Wohnsitz.
Hätte der TE damals einen fixen Kaufvertrag für 10 Jahre in die Zukunft abgeschlossen, wäre die Frist angelaufen.

Ja, du hast Recht, bei einer Eigentumswohnung sinds uU weniger als 10 Jahre. Aber die beim Mietkauf genannten 20 stimmen nicht, es sind 10. Die ersten 10 Jahre war es schlichtweg nicht seine.

02.08.2018, 17:36 Uhr - Editiert von zeddicus, alte Version: hier

Lösung: Kauf halt die Wohnung nicht, wo ist da das Problem? In 2-5 Jahren wohnt ihr eh in eurem Eigentum.

Versuchs nochmal. Er will nicht die Wahrheit, er will was schönes hören. Sollten Einhörner und warme Eislutscher drin vorkommen, ist's auch OK.

Lösung: Kauf halt die Wohnung nicht, wo ist da das Problem? In 2-5 Jahren
wohnt ihr eh in eurem Eigentum.

Scherzkekserl! Wenn ich die Wohnung nur hätte mieten wollen, wäre eine Miete von Anfang an nur um ca. 50 EUR pro Monat teurer gewesen. Dh. die 35.000 EUR Baukostenzuschuss mit 1-2% angelegt würden heute fast einen Gleichstand ergeben, in der Zukunft sogar günstiger kommen.

Wenn ich aber in eine Mietkauf-Wohnung viel Geld reinstecke, dh. ordentliche Küche mit top Elektrogeräten, Rollläden inkl Insektenschutz bei jedem Fenster, GBit-Netzwerkverkabelung in allen Räumen, 32A/400V-E-Auto-Ladedose, Motorradladeplatz, Strombezugsaufstockung uvm reinstecke, weil die Wohnung eigentlich 2019 bis aufs Landesdarlehen mir gehören sollte, dann ist das mit der Spekulationsfrist eine Bereicherung der Genossenschaft auf meine Kosten, wenn ich nur weitermiete und später mal ausziehe!

Auch das Vorkaufsrecht der Genossenschaft ist kein Pipifax, das wertet die Wohnung massiv ab.

Was zahlst denn so an Miete? Wie alt sind deine Installationen? Die Top-Elektrogeräte kann man mitnehmen, es sei denn, sie sind schon 9 Jahre alt, aber da sind die auch nicht mehr top. Und wenn man dir den Rest nicht abgelten will, dann demontieren und fertig.
Aber gut, man auch nach 3 Jahren umziehen und sich noch 7 Jahre mit einem Mieter rumschlagen müssen. Schon mal daran gedacht?

Was zahlst denn so an Miete? Wie alt sind deine Installationen? Die
Top-Elektrogeräte kann man mitnehmen, es sei denn, sie sind schon 9 Jahre alt,
aber da sind die auch nicht mehr top. Und wenn man dir den Rest nicht abgelten
will, dann demontieren und fertig.

Aber gut, man auch nach 3 Jahren umziehen und sich noch 7 Jahre mit einem
Mieter rumschlagen müssen. Schon mal daran gedacht?

Ca. 730 EUR inkl. BK und CATV, die Installationen sind 1-2 Jahre alt. Die Elektrogeräte in der Küche sind 2-3 Jahre alt, der Geschirrspüler 6 Monate. Die Einbauküche passt in der Form in keine andere Küche rein, weil sehr kompakt und die Dekorfarbe gibts bei DAN nicht mehr.

Die Vermieterei hab ich mir als Notlösung schon überlegt, geht aber nur mit vollständiger Rückzahlung des Landesdarlehen mit 90.000 EUR.

Wenn ich aber in eine Mietkauf-Wohnung viel Geld reinstecke,

...kanns dir passieren das du im Endeffekt darum umfällst....das war dir vorab nicht klar?

...kanns dir passieren das du im Endeffekt darum umfällst....das war dir vorab
nicht klar?

Aber nur, da der Staat in einen bestehenden Vertrag per Gesetz eingreift. Und dies zu einem erheblichen Nachteil für den möglichen Käufer einer jener Mietkaufwohnung.

Ich bin einer jener Mietkaufwohnungsmieter, dessen Vertrag durch das neue Gesetz einseitig zum Nachteil abgeändert wurde. Glücklich bin ich darüber natürlich nicht, denn nun wäre der Kauf ganz schön teuer. Und die verlorenen Jahre bekommt man so nicht mehr zurück für die weitere Lebensplanung

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zwischen zu früh und zu spät, liegt stets der Augenblick

Wenn ich aber in eine Mietkauf-Wohnung viel Geld reinstecke,

...kanns dir passieren das du im Endeffekt darum umfällst....das war dir vorab
nicht klar?

Zum Mietkauf-Vertragsabschluss gabs dieses Risiko nicht, wenn die Wohnung nach fast 10 Jahren Miete in mein Eigentum übergeht. Darum gabs keine Bedenken, dass ich da um Geld umfalle.

Mit dem neuen Gesetz greifen die ja in gültige Verträge ein, das ist ja der Wahnsinn. Wenn ich zum Abschluss der Mietkaufwohnung von dieser Einschränkung gewusst hätte, würd ich mir nie im Leben eine Mietkaufwohnung nehmen, da ist jede normale Eigentumswohnung besser, sogar ohne Förderung. Da kann ich meinen Hauptwohnungsitz (auch gefördert) jederzeit verkaufen, eine Zweitwohnung nach 10 Jahren jederzeit.

Bei manchen Personen hier im Forum frag ich mich echt, ob sich jemand schon alleine einen Wohnungskauf finanzieren hat müssen. Als Selbständiger hab ich ein sehr variierendes Einkommen, wo ich mir aufgrund von ESt.-Nachzahlungen und -Gutschriften immer alle paar Jahre einen 5-stelligen Puffer schaffen muss, um nicht bei einer Nachzahlung in unser bescheuertes Steuersystem pleite zu gehen. Dh. das und die Wohnungsfinanzierung unter einen Hut zu bringen, ist schon schwer genug. Wenn die Wohnung dann für die nächsten 10 Jahre um 36.500 EUR entwertet wird UND eine Vermietung quasi ausgeschlossen ist, macht einem das die ganze Planung kaputt, weil ein Gesetzes-Spezialist die Folgen für den Normalo-Mietkäufer einfach nicht durchüberlegt hat.

Dass man Spekulation eindämmen will, kann ich verstehen. Ich kann aber nicht verstehen, dass man dafür 90-95% ehrliche Mietkäufer um ca. 20% vom Wohnungskaufpreis bringt, wenn in den folgenden 10 Jahren nach dem Eigentumsübergang verkauft wird. Das ist eine einseitige Vertragsverschlechterung, darum frage ich mich, wie so etwas überhaupt "durchgehen" kann.

Mit dem neuen Gesetz greifen die ja in gültige Verträge ein, das ist ja der
Wahnsinn.

das ist klar-das sollte so nicht sein, das "die" das aber dürfen, najo….die dürfen eben fast alles. Und genau das ist eben das Risiko wenn man sich auf Dinge wie Mietkauf "einlässt".

Dh. das und die Wohnungsfinanzierung unter einen Hut zu bringen, ist schon
schwer genug.

ich mach das so: was ich mir leisten kann, und mit leisten meine ich OHNE irgendeine Finanzierung, leiste ich mir. Brauch ich etwas das ich mir aktuell nicht leisten kann spare ich daraf - zum Glück will ich aktuell aber nix haben was ich mir gerade nicht leisten kann.

Sicher, uncoole Lösung, auf Dinge sparen, diese nicht sofort "haben" können. Old style, feig.....nenn es wie du willst. Aber auf diesem Wege passiert mir eben nie etwas das mich vor finanzielle Probleme stellt.

Ich kann aber nicht verstehen,

das ist auch nicht zu verstehen. Man kann viele Steuern und Regelungen nicht verstehen....das ändern aber an der Tatsache nichts das die Dinge sind wie sie sind und eine Regierung eben Beschlüsse fassen kann die dem einen oder anderen schaden....ungut - ich versteh dich durchaus - dein Plan war ein anderer - das ärgert einen

Auf einer Immobilienseite habe ich noch halbwegs legale Umgehungslösungen
gefunden, dh. Übertragung der Wohnung auf nahe Verwandte oder Lebenspartner
und die verkaufen das dann.

Da sieht man mal wieder, dass man nicht alles glauben soll, was im Internet steht. So kann man das Gesetz nämlich nicht umgehen. Bei Übertragung auf Angehörige bleibt das Vorkaufsrecht im Grundbuch und wenn der nahe Angehörige die Wohnung weiter verkauft, muss eben er die Differenz an den Gemeinnützigen zahlen.

02.08.2018, 13:11 Uhr - Editiert von kaufinator1, alte Version: hier

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