Re(3): Betriebskostenabrechnung Fragen

Betriebskostenabrechnung Fragen (36 Beiträge, 955 Mal gelesen)

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Wir haben ja ein paar Betriebskostenauskenner im Forum wenn mich nicht alles täuscht (AVS;...)

Da mir gestern wieder die jährliche Abrechnung ins HAus geflattert ist, hätte ich ein paar Fragen:

*) lt . https://www.mietrechtsinfo.at/betriebskosten/betriebskostenabrechnung/ ist es nicht erlaubt bestimmte Posten in die Abrechnung zu packen

"Welche Nebenkosten dürfen nicht verrechnet werden?
Sie sollten darauf achten, was alles in Ihrer Betriebskostenabrechnung für Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Geschäftslokal enthalten ist. Vor allem unter dem Punkt „sonstiges“ verstecken Vermieter gern Nebenkosten, die durch den Rest der Miete bereits abgedeckt wurden. Beispielsweise dazu gehören Versicherungsprämien, wenn diese nicht von der Mehrheit der Mieter befürwortet wurde, Kosten für Reparaturen von Leitungen und Liften, die Bezahlung von Hausbesorgern, Inkasso- und Portokosten sowie Rechtsanwaltskosten.

Jetzt finden sich in unserer Abrechnung seit jeher die Posten
"Versicherung" (unter "angefallene Betriebskosten")
"Inkassospesen Wa-Kü etc" (ebenfalls unter "angefallene Betriebskosten")
Strom bzw Wartung des Liftes (unter "Angefallene Lifkosten")
"Lift" (unter "Angefallene Instandhaltungskosten")

in Summe macht das einen netten 5.stelligen Betrag aus.

Es handelt sich um einen Genossenschaftsbau aus dem Jahr 2012, Genossenschaft ist Gesiba.
Jetzt sollte man natürlich annehmen, dass die a) wissen was sie tun und b) sich an die geltende Rechtslage halten aber da der Verein ja im Endeffekt der Stadt Wien gehört, würde ich da nicht drauf wetten

Kurzum: ist die von mir gefundene Information im Netzt korrekt? Kann man der BK-Abrechnung einer großen Genossenschaft grundsätzlich trauen? oder macht es Sinn die Abrechnung mal von einer Sachkundigen Person prüfen zu lassen (wer bietet sich an?)

Thx!



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Re: Betriebskostenabrechnung Fragen

(AVS_reloaded am 01.07.2022, 09:48:22)

Re(2): Betriebskostenabrechnung Fragen (Gewürzwiesel am 01.07.2022, 10:07:32)

Re(3): Betriebskostenabrechnung Fragen (ein Kritiker am 01.07.2022, 10:18:29)

Re(4): Betriebskostenabrechnung Fragen (Gewürzwiesel am 01.07.2022, 10:24:21)

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Re(3): Betriebskostenabrechnung Fragen (kaufinator1 am 01.07.2022, 10:33:26)

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Re(7): Betriebskostenabrechnung Fragen (KiLL0R am 15.08.2022, 11:07:07)

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Re(4): Betriebskostenabrechnung Fragen (Gewürzwiesel am 26.07.2022, 18:45:17)

Re(5): Betriebskostenabrechnung Fragen (TuxTux am 26.07.2022, 18:51:43)

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Re(8): Betriebskostenabrechnung Fragen (Gewürzwiesel am 26.07.2022, 19:13:18)

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Re(2): Betriebskostenabrechnung Fragen (Gewürzwiesel am 11.08.2022, 13:36:12)

Re(3): Betriebskostenabrechnung Fragen

(AVS_reloaded am 11.08.2022, 21:43:16)

Re(4): Betriebskostenabrechnung Fragen (Gewürzwiesel am 11.08.2022, 21:56:55)

so, aber jetzt:

*) Notrufkommunikationsvertrag für die Aufzüge (9K)

An sich OK, das sind Teil der Lift-BK. Aber 9K dafür????????

*) Wartung Druckbelüftungsanlage (3K)

weiß ich nicht. Wenn das eine Notbelüftung für die Garage ist, wirds aber unstrittig Teil der Garagen-BK sein

*) 10 Jähriger tausch der feuerlöscher (2,5K)

ebenso.

*) Wartung Brandschutztüren (6K)

auch OK. Fraglich ist, ob die Höhe angemessen ist.

*) Serviceentgelt Brandmeldeanlage (12K)

OK, aber die HÖHE? Woraus besteht da das Service genau? Und ist das vielleicht ein Vollwartungsvertrag? (mehr dazu beim Aufzug)

*) Gutachten über die eletroanlagen (5K)

DAS glaube ich nicht. Wie soll das 5K kosten? Ein E-Befund für eine Wohnung wäre OK (GLAUBE ICH, weil da gilt das WGG und in dem kenn ich mich nicht so gut aus wie im MRG. Im WGG wären aber Renovierungskosten AFAIK Betriebskosten). Aber 1 Whg kostet nicht so viel (bei weitem nicht). Also was wird da überprüft? 20 Wohnungen? Jährlich? Wozu?

*) Wartung Aufzüge (Excellence All-In - Vollwartungsvertrag) (33K)

das 100%ig FALSCH. Vollwartung bedeutet, daß Wartung UND Reparaturen damit abgegolten sind. Also quasi all-in-Vertrag. Das ist aber unzulässig, weil die reine Wartung gehört in die BK, die Reparaturen gehören aber dem Hausherrn. Das wird meist %-mässig aufgetrennt, also 60/40 oder 80/20, je nach Alter und Zustandes der Liftanlage (wobei der Wartungsanteil immer überwiegt)

*) Wartung Garagentor (ich nutze zB. die Garage nicht) (1K)

das ist egal. Im WGG erfolgt die Aufteilung IMMER auf alle, egal ob sie es benutzen (können) oder nicht.
Hatte den Fall einer Freundin: Wohnblocks in einer Abrechnungseinheit, aber man konnte nicht in die anderen Blöcke rein. Also eigentlich wie 9 völlig getrennte Häuser.
die HV hat die Gartenpflege, die Renovierung der Spielplätze auf ALLE verteilt. aber meine Freundin konnte die gar nicht nutzen. Trotzdem: Das war richtig.
Aber nur 2 der 9 Blöcke hatten einen Lift. Den haben sie aber nur den 2 Blöcken verrechnet, die ihn auch benutzt haben. Das mußte aber auch auf alle 9 verteilt werden. Das und ein paar andere Schweinereien und meine Freundin bekommt jetzt jährlich mehrere 100€ von der HV zurück.
Es wäre also auch gut, wenn du bei jeder Position der BK-Abrechnung schaust, wie der Verteilungsschlüssel ausschaut!

*) Sanierung der Außenbeleuchtung ("Es konnte festgestellt werden, dass kein
funktionierender Fehlerschutz vorhanden ist und die Ausschaltbedingung nicht
eingehalten ist") (4K)

ich glaube nicht, daß das OK ist. Das klingt sehr nach Reparatur. Ein einfacher Austausch von Lampen wäre OK, aber das klingt nach Umbau/Verbesserung. Und damit NICHT BK!

Wennst jetzt an die MA50 schreibst:

An die
MA 50 der Stadt Wien - Schlichtungsstelle
Muthgasse 62
1190 Wien

Per Mail an: ks@ma50.wien.gv.at

Betrifft:

Überprüfung der Betriebskostenabrechnung gem. §§ 21 ff Mietrechtsgesetz in Verbindung mit § 37 ff MRG

Antragsteller: Max Mustermann

1160 Wien

Antragsgegner: Mietenhai Gesellschaft mbH

1000 Wien

Ich bin Mieter im Haus der Antragsgegnerin 1160, Mustergasse 1/Top1

A N T R A G
gemäß §§ 21 ff MRG in Verbindung mit § 37 MRG

In den Betriebskostenabrechnungen habe ich folgende Posten aufgefunden, die meiner Ansicht nach unrichtig abgerechnet wurden:
---------------------------------------
Jetzt führst ALLES auf, Punkt für Punkt, was dir auch nur komisch vorkommt.
Also zum Beispiel für die E-ANLAGEN:
----------------------------------------------
Gutachten über die eletroanlagen (5K). Hier werden 5K als BK verrechnet. Für mich ist weder ersichtlich, welche Leistung hier konkret erbracht wurde, noch warum es sich hierbei um Betriebskosten handeln soll, da diese Leistung nicht im Betriebskostenkatalog des §21 enthalten ist. Diese Kosten werden dem Grunde und der Höhe nach bestritten.

Aufzugskosten:
ein Vollwartungsvertrag inkludiert auch die Kosten von Reparaturen. Diese stellen aber keine Betriebskosten dar, sondern sind durch den Eigentümer zu tragen. Diese Vollwartungskosten sind prinzipiell kein Teil der BK und werden dem Grunde und der Höhe, die Kosten des Wartungsanteiles der Höhe nach bestritten.
--------------------------------------
und so weiter.
Wenn es als BK zulässig ist, bestreitest nur die Höhe, wenn du dir unsicher bist, ob das überhaupt BK sind, bestreitest Grund und Höhe. Die MA50 sagt dann schon, ob das grundsätzlich OK ist oder nicht.

Der Schlußsatz deines Schreibens lautet dann:
--------------------------
Ich stelle daher den Antrag, die Schlichtungsstelle möge entscheiden, dass durch Vorschreibung der oben angeführten Betriebskostenposten das gesetzliche Zinsausmaß überschritten wurde, und dem Antragsgegner auftragen, die zu viel bezahlten Beträge samt gesetzlichen Zinsen bei sonstiger Exekution an mich zurückzuerstatten.

Mit freundlichen Grüßen
------------------------------------------------------

Die BK-Abrechnung und alle sonstigen Unterlagen, die du dazu hast, schickst als attachment mit. Und dann abwarten ...

viel Erfolg!

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Re(4): Betriebskostenabrechnung Fragen (Gewürzwiesel am 15.08.2022, 12:34:23)

Re(5): Betriebskostenabrechnung Fragen (AVS_reloaded am 15.08.2022, 13:08:25)

Re: Betriebskostenabrechnung Fragen (kracker am 27.07.2022, 17:19:26)

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