Neukauf einer Immobilie: Wohnungseigentumsvertrag

Neukauf einer Immobilie: Wohnungseigentumsvertrag (109 Beiträge, 1784 Mal gelesen)

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Hi!

Ich hab bisher recht gute Tipps zu meinem Kaufprojekt bekommen, darum hab ich mir gedacht stelle noch eine weitere Frage in den Raum.

Wie ist der übliche Kauf eines Neubaus?

Bei mir gestaltet sich der Ablauf derzeit so:

1. Unterschrift eines Kaufanbots (Kaufvertragsentwurf ist angehängt)
2. Unterschrift des Kaufvertrags beim Notar
...Grundbuch/Bau/Zahlungen etc etc...
3. Unterschrift des Wohnungseigentumsvertrag (der regelt ja die Beziehung der Eigentümer der gesamten Anlage)

Ich hab jetzt den Tipp bekommen, dass ich mir jedenfalls vor Kaufanbotsunterzeichnung den Wohnungseigentumsvertrag anschauen soll. Jedoch wird der bei einem Neubau zu Baubeginn noch nicht vorliegen. Ist es aus eurer Sicht verlässig zu kaufen, ohne diesen Vertrag vorher gesehen zu haben?

Wenn ich mir zB diesen Artikel ansehe, dürfte das bei einem Neubau durchaus üblich sein:
http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Wohnen/Wohnungseigentumsvertrag

Was meint ihr?

Thx für eure Tipps.

Das Muster des Wohnungseigentumsvertrags liegt üblicherweise schon früher vor, auch wenn er meist erst viel später unterschrieben wird.

Bei unserer Anlage war es so:

September 1997: Zur Verfügungstellung einer ganzen Menge an Dokumenten (Kaufvertrag, Bauausstatung, Wohnungseigentumsvertrag, ...).Kurz danach Unterschreiben und beglaubigen des Kaufvertrags.

März 1999: Wohnungsbezug

Juli 2003: Unterschreiben des Wohnungseigentumsvertrags. Es gab damals allerdings ein paar Komplikationen mit dem Nutzwertgutachten, sodass sich das ganze vielleicht etwas länger ausdehnte als üblich.

04.02.2017, 10:49 Uhr - Editiert von Thing, alte Version: hier

Jedoch wird der bei einem Neubau zu Baubeginn noch nicht vorliegen

der MUSS vorliegen. Denn sonst gibt es KEINEN. Der Vertrag kann ja nur gelten, wenn du ihn unterschreibst. Du kannst doch nicht heute eine Whg kaufen und einem Vertrag zustimmen, der erst in 1J geschrieben wird!!!

Ist es aus eurer Sicht verlässig zu kaufen, ohne diesen Vertrag vorher
gesehen zu haben?

es GRÖBST fahrlässig, eine Whg zu kaufen, ohne diesen Vertrag zu kennen.

dürfte das bei einem Neubau durchaus üblich sein:

ja, weil die Bauträger versuchen, die Verträge nachträglich noch zu ihren Gunsten umzuformulieren. Aber das ist glatt illegal.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Natürlich geht das! Er unterschreibt einen simplen Kaufvertrag und erst im Rahmen der Parifizierung wird der Wohnungseigentumsvertrag errichtet.

http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Wohnen/Wohnungseigentum

Stell dir einfach vor, im Rahmen der Bauphase wird aus dem Tischtennisraum ein Radabstellraum. Dann kannst du umgehend den WEV umschreiben, weil der ja die Verantwortungen im Innenverhältnis definiert.

Würde ich eine Eigentumswohnung von einem privaten Errichter in/vor der Bauphase kaufen. Gute Frage, hohes Risiko.

04.02.2017, 19:05 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Also kein Weltuntergang oder?

Ich glaube ich merke einfach im Kaufanbot an: Vorbehaltlich Einwände im Wohnungseigentumsvertrag.

Nett gemeint von dir, aber aus Bauträgersicht muss ich eine große Verkaufsnot haben, wenn ich sowas akzeptiere. Denn was helfen einem solche unterfertigten Kaufanbote? Man hat das Risiko, dass nachher die Korinthenkackerei losgeht und 1 irgendwelche Sonderformulierungen drinhaben will, die aber mit allen anderen (die nix gegen dne Entwurf haben) abzustimmen wären. Eine endlose Geschichte.... Umgekehrt wäre der Bauträger aber trotzdem gebunden, selbst wenn er einen Interessenten hätte, der "deine" Wohnung ohne irgendwelche Zusätze sofort nehmen würde.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Also kein Weltuntergang oder?

Ich glaube ich merke einfach im Kaufanbot an: Vorbehaltlich Einwände im
Wohnungseigentumsvertrag.

Doch. Evtl. werden den Eigentümern Instandhaltungspflichten überbunden die normalerweise das Haus (=die Eigentümergemeinschaft) betreffen. Z.b. Wohnungszuleitungen ab dem Hauptstrang, oder die Fenster. Da gibt es dann einerseits steuerliche Nachteile und andererseits sind das Themen die ganz klar die Allgemeinheit treffen und den einzelnen nicht überlassen werden sollten.

Stell dir einfach vor, im Rahmen der Bauphase wird aus dem Tischtennisraum ein
Radabstellraum. Dann kannst du umgehend den WEV umschreiben, weil der ja die
Verantwortungen im Innenverhältnis definiert.

ganz genau
Das will ich aber wissen, BEVOR ich mkir die Whg daneben oder darüber kaufe, ob das ein ruhiger Abstellraum oder einer lauter Freizeitraum wird.

ICH will NICHT, daß es da nach meinem Kauf eine Nutzungsänderung gibt. Der Bauträger/Errichter will freie Hand (no na).
Nachvollziehbar, aber nicht zulässig nach §38 WEG.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Also, in einem Punkt muss ich dich widersprechen: wenn man einen Kaufvertrag unterschreibt, muss schon ein Parifizierungsgutachten vorhanden sein, die Parifizierung muss schon vorhanden sein.
Im Österreich kann man heutezutage nicht mehr eine Liegenschaft mit mehr als ein Objekt errichten, ohne das vorher die Parifizierung vorhanden ist.
Die Parifizierung wird, sallop gesagt, "mitbaubewilligt".
Soviel zu Parifizierung in Neubauten.
Ausnahme dabei sind unparifizierte Altbauten aus der Vorkriegszeit, die eben unparifiziert waren, und so weiterverkauft werden können. Davon ist aber nicht die Rede, sondern um Neubau.
Darüber hinaus, stimmt, dass der Wohnungseigentumsvertrag in der Praxis nicht sofort unterschrieben wird. Es gibt Fälle wo es nie unterschrieben wird, der gilt aber trotzdem für alle, auch ohne Unterschrift (wenn der Bauträger, oder Verkäufer glaubhaft machen kann, dass der Käufer vom Text Kenntnis erlangt hat, und sich dagegen nicht gewehrt hat).
Gründe für diese skurrile Situation, ist dass der Begründung der Gemeinschaft durch den Wohnungeitumsvertrag eine Formsache ist. Einzelne Miteigentümer können die Bedigungen des Vertrages nicht nachverhandeln, man muss den Katz im Sack kaufen. Eine Anfechtung des Vertrages kommt selten in der Regel vor, weil eben bei Errichtung des Projektes schon alles überprüft wird und danach kann man nicht mehr meckern.
Man kann wohl sagen: Ich kaufe die Wohnung nicht, weil mir die Straße nicht ganz gerade erscheint... Gut, das geht, aber am Vertrag selbst kann kein Einzelner was ändern.
Wenn man den Kaufvertrag unterzeichnet hat, und den Text des Eigentumsvertrages zugleich kennt, ist man beigetreten. Oder man muss sofort beim Kauf, beanstanden und gar den Gerichtsweg antreten, sonst ist man im Club.
Ich glaube aber nicht, dass der Eigentumsvertrag dies Wichtigkeit hat, er wirkt zugleich und gleich für alle. Wenn was Faules dabei ist, können sich alle gemeinsam dagegen wehren, und wenn für einen allein was Faules dabei ist, dann sich dagegen wehren wäre ein Kinderspiel, weil eben im WEG feststeht, dass die Gemeinschaft gleiche Rechte und Pflichte (alles anteilsmäßig) zu verteilen hat.

15.02.2017, 14:57 Uhr - Editiert von GREIFVÖGEL, alte Version: hier

Im Österreich kann man heutezutage nicht mehr eine Liegenschaft mit mehr als
ein Objekt errichten, ohne das vorher die Parifizierung vorhanden ist.

Vielleicht verstehe ich dich falsch und du beziehst dich ausschließlich auf WE-Objekte. Wenn der Bauträger ein Miet(kauf)wohnanlage errichtet, dann braucht es dazu kein Nutzwertgutachten. Parifiziert wird erst dann, wenn ein Teil der Wohnanlage als Eigentum verkauft wird.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Wenn ein Bauträger ein Projekt vorstellt, muss zwar die Parifizierung nicht grundbücherlich einverleibt sein, jedoch muss das NW-GA vorhanden sein, auf Basis dessen die Parifizierung durchgeführt wird.
Was ich meinte, ist dass bei Objekte mit mehreren Einheiten (insbesondere Genossenschaftsprojekte, die gefördert werden) muss das GA vorhanden sein. Die Parifizierung ist nur mehr der Punkt auf dem I.

Wenn du Wohnungseigentum vertraglich erwirbst, möglicherweise.

Aber ich habe selbst angeboten bekommen, dass man einen Anteil am Gesamtobjekt erwirbt mit der Vereinbarung, dass nachträglich parifiziert wird und man ein Wohnrecht auf Top X laut Plan hat.

Grund ist, dass damit der Bauträger noch völlig frei in der Gestaltung der zu verkaufenden Objekte ist. Wenn einer zB die komplette Etage kaufen will, muss er nicht 3 parifizierte Kleinwohnungen erwerben.

Richtig, das kommt (oder kam) oft im südlichen NÖ vor, wo Projekte in den 90. Jahren wie Pilz aus dem Boden geschoßen wurden, ohne dass man ausreichende Interessenten hätte. Um die Projekte mit Gewalt durchsetzen, wurde eifrig gebaut. Das NW-GA ist aber immer im Voraus geplant und der Förderungsstelle vorgelegt, sonst wäre der Physischen Bau nicht möglich. Nun, insbesondere bei solchen Mammtprojekten, kommt es leicht vor, dass mit dem Bau Anpassungen vorgenommen werden müssen (Garageplätze zu klein, oder zu groß, minimale Korrekturen an Nutzfläche, die die Toleranzgrenze überschreiten, usw.). Deswegen schieben Bauträger, die Unterzeichnung von WEV auf das Fertigstellung des Projektes, und oft sogar Jahre danach, wann eine Abrechnung vorgelegt wird. Möglichweise ist anderes gar nicht möglich, weil die Einverleibung der Anteile ins Grundbuch erfordert die Endfassung des NW-GA.

16.02.2017, 11:16 Uhr - Editiert von GREIFVÖGEL, alte Version: hier

Vorsicht, ich bin bei NICHT geförderten Vorhaben!

Dieser Beitrag bezieht sich auf eine ältere Version des beantworteten Postings!

Verstehe, aber die Vorgangsweise ist mehr oder weniger uniform. Auch bei Bauten ohne Förderungen wird (weniger aber auch) eifrig gebaut und dann unterschrieben, nach dem Motto "Time is money"...

Sicher. Die Projekte beginnen überhaupt erst, wenn sie voll verkauft sind. Die Nachfrage (speziell Wien) ist aktuell so hoch, dass man sich das locker leisten kann.

Nur mehr 1/3 der Projekte in Wien ist gefördert. Die Stadt hat gar nicht das Geld, den aktuellen Bedarf zu stillen.

http://diepresse.com/home/diverse/immoapp/5156176/Zahlenspiele-beim-Wiener-Wohnbau_Wie-viel-wird-gebaut

Nun, insbesondere bei solchen Mammtprojekten, kommt es leicht vor, dass mit
dem Bau Anpassungen vorgenommen werden müssen (Garageplätze zu klein, oder zu
groß, minimale Korrekturen an Nutzfläche, die die Toleranzgrenze
überschreiten, usw.).

genau das meinte ich. Und dann noch Änderungen an den Geschossen, wo beliebig die Objekte verschoben, zusammengelegt oder geteilt werden können.

Sowas vorab zu verkaufen ist NICHT seriös und IMHO illegal/anfechtbar.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ich glaube nicht, dass es bei geeigneter Vertragsgestaltung illegal ist. Es darf halt nicht Wohnungseigentum im Kaufvertrag stehen.

Ich würde es bloß persönlich NIEMALS IM LEBEN kaufen.

Ich glaube nicht, dass es bei geeigneter Vertragsgestaltung illegal ist. Es
darf halt nicht Wohnungseigentum im Kaufvertrag stehen.

wenn es WEG ist, ist es illegal --> §38 WEG
Und wenn WEG nicht gilt, dann frag ich mich, wie du Eigentumswohnungen verkaufen willst.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Eben über den Vorvertrag, wie es mir angeboten wurde.

über den Vorvertrag, wie es mir angeboten wurde.

der Vorvertrag teilt aber das Schicksals des Hauptvertrages.

Wenn dort steht du kaufst Top 17 um Betrag X dann bist wieder dort wo du warst.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Willst du mich nicht verstehen?

Du kaufst einen Hausanteil mit dem Wohnrecht auf Top 17 laut unterzeichnetem Plan. Und du kaufst das Verstpechen der nachfolgende Parifizierung.

Wie nach dem Bau die anderen TOP aussehen werden, ist aber noch vollkommen offen.

willst du mich nicht verstehen?

Du kaufst einen Hausanteil ... Wie nach dem Bau die anderen TOP aussehen werden, ist aber noch vollkommen offen.

genau das tust du eben NICHT. Du kaufst KEINEN EXAKT BESTIMMTEN Anteil, weil die Anteile noch gar nicht bekannt sind.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Willst du mich nicht verstehen?

Du kaufst einen Hausanteil mit dem Wohnrecht auf Top 17 laut unterzeichnetem Plan. Und du kaufst die Zusage einer nachfolgenden Parifizierung und Verbücherung als WEG.

Wie nach dem Bau die anderen TOP aussehen werden, ist aber noch vollkommen offen.

18.02.2017, 15:58 Uhr - Editiert von Paulas_Papa, alte Version: hier

Das wäre auch mein Verständnis.

Im Kaufvertrag sind meine Anteile natürlich schon festgeschrieben.
Es steht drin, dass sich alle verpflichten Wohungseigentum zu gründen und steht drinnen, dass ich Top X kaufe mit angehängten Plan. Es steht auch drinnen, dass ich geringfügige Änderungen, die sich während des Baus ergeben können (3% Abweichung) hinnehmen muss, wenn sie unwesentlich sind.

So hab ich den Vertrag im Kopf.

Ja, das ist üblich und birgt Risiken für den Käufer.

Ich weiß - ihr habt es wahrscheinlich schon x-fach in diesem Thread stehen. Verlier schon den Überblick.

Was sind das für reale Risiken? zB dass meine Wohnung um 3% kleiner werden könnte und ich trotzdem nicht weniger bezahle. (leuchtet ein)

Dass sich die Anteile verschieben, weil mehr Büros reinkommen und ich dann eigentlich zu viel Betriebskosten bezahle? zB?

Dass du u.U. einem 51% Miteigentümer gegenübersteht, der gar keinen Bock auf eine Parifizierung hat. Oder dass dieser 51% Eigentümer pleite geht, bevor alle Baumängel beseitigt sind.

Ein Freund hatte das Problem bei einem Neubau. Der Errichter schaffte es lange nicht, die restlichen Wohnungen zu verkaufen und ging pleite. Die Abwicklung der Baumängel war dann nur über Anwalt/Gericht möglich.

Es ist auch bei Nichterreichbarkeit des 51% Eigentümers JEDER andere Eigentümer belangbar durch Dritte.

Ein unparifizierter Hausanteil ist eine Katastrophe - das wurde mir auch sehr intensiv auf der VHS in einem Abendkurs zum Thema "Eigentumswohnung" durch einen Immobilienexperten beigebracht.

Es gilt das WEG in dem Fall nicht und damit ist es wie eine gemeinsam betriebene Firma. Die Minderheit hat da facto KEINE Rechte. Sie kann nur eine Teilungsklage anstreben.

Kann es sein, dass du den Wohnungseigentumsvertrag mit dem Kaufvertrag verwechselst?

Der Bauträger hat nichts davon, den Wohnungseigentumsvertag zu meinen ungunsten zu gestalten. Er selbst ist ja nicht Vertragspartner.

Kann es sein, dass du den Wohnungseigentumsvertrag mit dem Kaufvertrag
verwechselst?

NEIN!

Der Bauträger hat nichts davon, den Wohnungseigentumsvertag zu meinen
ungunsten zu gestalten.

oh doch!
https://forum.geizhals.at/t886006,7753890.html#7753890

Mensch, seid ihr alle naiv!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Danke für deine Einschätzung!
Ich bin dankbar für alle Tipps. Ich würde mich nur freuen, wenn das etwas respektvoller ginge, bitte.

Ich hab dazu ein paar Fragen. Es würden mich deine Gedanken dazu interessieren.

Bei einem Neubau (in meinem Fall hat der Abriss vom Vorgebäude gerade erst begonnen), gibt es ja nur ein vorläufiges Nutzwertgutachten, weil das finale Nutzwertgutachten ja erst erstellt werden kann, wenn man fertig gebaut hat (nach meinem Verständnis). Das Nutzwertgutachten ist aber die Grundlage für den Wohnungseigentumsvertrag, denk ich. Insofern wird man sich schwertun diesen Vertrag zu finalisieren. Was ist denn in diesem Vertrag alles geregelt? Sind da alle Pläne, aller Wohnung angehängt?

Ein Anwalt hat mir auch geraten auf diesen Vertrag zu bestehen und Einsicht zu nehmen. Jedenfalls wird man diesen Vertrag aber auch nicht abändern können, weil er ja für alle einheitlich sein muss. Ich hab dann also nur die Wahl zu sagen, dass ich doch nicht kaufe, wenn nicht einverstanden bin.

Meine Idee dazu ist wie gesagt, dass ich in das Kaufanbot anmerke, dass das Kaufanbot nur gültig ist, wenn ich vor Kaufvertragsunterschrift Einsicht in den finalen Wohungseigentumsvertrag habe und ich keine Einwände dagegen habe.

Damit müsste die Sache gelöst sein.

gibt es ja nur ein vorläufiges Nutzwertgutachten, weil das finale Nutzwertgutachten ja erst erstellt werden kann, wenn man fertig gebaut hat (nach meinem Verständnis)

Dein Verständnis ist falsch. NW-Gutachten werden in der Regel vor der Fertigstellung gemacht (nicht bloß als Entwurf), dazu reichen die Baupläne/Grundrisse und angegebenen Nutzungsarten der Einzelflächen völlig aus.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Bei einem Neubau (in meinem Fall hat der Abriss vom Vorgebäude gerade erst
begonnen), gibt es ja nur ein vorläufiges Nutzwertgutachten, weil das finale
Nutzwertgutachten ja erst erstellt werden kann, wenn man fertig gebaut hat
(nach meinem Verständnis). Das Nutzwertgutachten ist aber die Grundlage für
den Wohnungseigentumsvertrag, denk ich. Insofern wird man sich schwertun
diesen Vertrag zu finalisieren.

das ist teilweise ein Grundirrtum!

Ab der Sekunde, wo du einen Bauplan hast, hast du ein NW-Gutachten und kannst deine Verträge machen. Und zwar final. Nennt sich Parifizierung auf der grünen Wiese (in deinem Fall sogar wortwörtlich).
DAS wäre seriös.

In der Praxis erklärt man den Käufern, daß alles noch vorläufig ist und es daher nur vorläufige Pläne, Gutachten, usw gibt, weil sich ja noch was ändern kann.
Ähhmmm, bitte was kann sich ändern, wenn du ein fix&fertig durchgeplantes, eingereichtes und genehmigtes Bauprojekt vor dir hast? Nur aus Willkür des Errichters/Verkäufers kann sich da was ändern. Und genau das will der Errichter: seine Freiheit behalten! ER will weiter frei (um)planen und DU sollst ihm da nicht reinreden.

Denn, da liegst du völlig richtig: Das NW-GA ist (mit) Grundlage für den ET-Vertrag und deinen Kaufvertrag. Aus dem NW-GA leitet sich ja dein Eigentums-Anteil am Haus ab.
Ganz real: andere Nutzung ändert praktisch automatisch den Nutzwert. Ein Büro oder Geschäftslokal hat einen anderen (höheren) NW als eine Whg. Der Errichter will sich jetzt aber noch nicht festlegen, an wen er wieviel verkaufen kann und sagt deshalb "alles noch Entwurf, nicht fix". Ja, schön für ihn, aber DU mit deinem (Kauf)Vertrag und deinem Kaufpreis sollst fix gebunden sein. Obwohl du gar nicht weißt, wieviel Haus du eigentlich kaufst! Weil heute kaufst du 1/10, 1 von 10 Whg. Aber morgen ist es plötzlich nur mehr 1/12, denn 2 Whg wurden über Nacht zu Büros mit doppelt so hohem Nutzwert!

Klassiker: Gestaltung der Außenflächen: Kinderspielplatz, Hundezone, Parkplatz, Blumenbeet. Du kaufst die Wohnung im EG vorm Blumenbeet, weil du Ruhe und Rosen so magst. Aber 3M später ändert sich der Plan und du schaußt jetzt direkt auf die zugeschiccene Hundezone. Oder die schreiende Kinderhorde am Spielplatz. 5m vor deinem Fenster.
Änderung des Nutzwertes? Hättest die Whg gekauft, wenn du das vorher gewußt hättest?!?!?

§37 oder 38 WEG (bin zu faul zum Nachschlagen) verbietet genau solche Änderungen zu Lasten der Käufer.

Ein Anwalt hat mir auch geraten auf diesen Vertrag zu bestehen und Einsicht zu
nehmen.

ein GUTER Rat

Ich würde mich nur freuen, wenn das etwas respektvoller ginge, bitte.

wir sind eh alle ganz lieb

Wir bellen nur, wir beißen ned.

zu früh abgesendet:

Jedenfalls wird man diesen Vertrag aber auch nicht abändern können, weil er ja
für alle einheitlich sein muss. Ich hab dann also nur die Wahl zu sagen, dass
ich doch nicht kaufe, wenn nicht einverstanden bin.

in der Praxis liegt da dann der Grund für ewige Gerichtsstreitereien.
Denn der Vertrag kann natürlich sehr wohl abgeändert werden! DU bist ein Vertragspartner also kannst DU (in der Theorie) auch mitbestimmen, was genau da drinnen steht.
Jetzt gibts 2 Möglichkeiten: der Errichter verkauft dir einfach nicht.
Oder er macht dir (ebenfalls nur vorläufige) Zugeständnisse, die aber mit den anderen gar nicht abgesprochen sind. Weil er drauf vertraut, daß das eh "sein" Vertrag ist, den er nach Belieben ändern kann. Weil das hat sich ja auch so unterschreiben lassen, von den anderen.
Und ab da wirds dann juristisch RICHTIG lustig ...

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

05.02.2017, 11:04 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

Bei mir war es 2013 so:

#1 Sichtung während der Bauphase

#2 Unterschrift Kaufanbot + Anzahlung
Folgende Unterlagen lagen auf: Kaufvertragsentwurf, Bau und Ausstattungsbeschreibung, Entwurf Wohnungseigentumsvertrag, Pläne der allgemeinen Flächen, Dienstbarkeitsvertrag und Servitutsplan, Sonderwunsch Vereinbarung, Fürderungszusicherung

#3 Unterschrift Kaufvertrag beim Treuhänder mit Notar
Der KV enthielt gleich eine Vollmacht zur Wohnungseigentumsbegründung und Verbücherung des KV und WEV

LG Mike

Entwurf Wohnungseigentumsvertrag,

Und war der Endvertrag damit ident?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Es ist nicht unüblich, dass zum Zeitpunkt der Unterzeichnung eines Kaufanbots der endgültige WE-Vertrag noch nicht vorliegt.

Doch es muss zumindest bereits ein Entwurf vorliegen, auch das Nutzwertgutachten sollte bereits existieren. Da gibt es keine Ausreden durch den Bauträger, denn das NW-Gutachten wird aufgrund der Baupläne erstellt.

Bedenke:
* Du kaufst keine einzelne Wohnung, sondern einen Anteil an einer Gesamtliegenschaft.
* Das "Produkt" ergibt sich nicht bloß aus seiner äußeren Beschaffenheit, sondern auch aus den Regelungen.

Was kann passieren?
* Im WE-Vertrag können zum WEG abweichende Regelungen über die Kostenverteilung drinstehen. Wenn du auch einen Parkplatz mitkaufst, dann ist es für dessen monatliche Kosten nicht egal, ob die Stellplätze einen eigenen Abrechnungskreis bilden oder es für die Liegenschaft nur 1 Abrechnungskreis gibt.
* Oder im WE-Vertrag werden unerwartet die Aufwendungen nicht nach Nutzwerten, sondern nach Nutzfläche verteilt und der Bauträger schreibt lustigerweise auch noch rein, dass Loggien nicht als Bestandteil der Nutzfläche gezählt werden, Terrassen sowieso nicht. Effekt ist, dass zB das Luxuspenthouse mit der riesen Terrasse und dadurch vielen Nutzwerten genauso mickrig zahlt wie eine normale Wohnung im x-ten Stockwerk. Aus Sicht des Bauträgers hilft das, eine Penthousewohnung teurer verkaufen zu können, zum Nachteil der übrigen Käufer.
* Im WE-Vertrag wird oft auch bereits festgelegt, wer die Hausverwaltung sein soll. An diese ist man dann mindestens 3 Jahre lang gebunden, selbst wenn man vorab weiß, daß das diejenige mit dem allerübelsten Ruf ist.
* Ganz besonders ungut: In den Verkaufsunterlagen gibt es ein 3D-Modell des Objekts. Doch was dort wie Besucherparkplätze aussieht, wird durch den Bauträger dann doch parifiziert und nicht verkauft. Damit fehlen den Eigentümern Parkplätze (Allgemeinflächen), der Bauträger hat aber praktisch kostenlose, weil von den Käufern bezahlte Parkplätze, die er entweder vermieten oder später aufgrund der Parkplatznot teuer verkaufen kann. Oder vermeintliche Allgemeinräume im Keller werden im Auftrag des Bauträgers mitparifiziert und dann teuer als Extrakeller verkauft, zum platzmäßigen Nachteil der übrigen Käufer.

Alle diese Beispiele sind nicht frei erfunden.

BTW: Kaum jemand würde etwas um ein paar hundert oder wenige Tausend Euro kaufen, ohne im Detail über das Produkt Bescheid zu wissen. Eine Wohnung kostet einen sechsstelligen Betrag, meist verschuldet dich der Käufer auf Jahrzehnte - aber da spielt es für erschreckend viele Käufer keine Rolle, dass sie gar keine genaue Kenntnis über das Produkt haben...

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

05.02.2017, 09:31 Uhr - Editiert von Weissbier, alte Version: hier

Es liegt ein vorläufiges NWGA vor.

Wenn man das so liest hat man als normalsterblicher Mensch eigentlich KEINE CHANCE relativ wasserdicht eine Wohnung zu kaufen.

Im Grunde bedeutet das, dass ich zwingend einen Rechtsanwalt brauche. Nur woher nehmen? Was kostet soetwas? Und selbst das gibt mir überhaupt keine Garantie. Eigentlich bräuchte ich noch einen Finanzberater und einen Bauctechniker, der dann die Anlage beurteilt.

Ich hatte jetzt schon 2x einen Termin bei einem hochrangigen Immobilienanwalt, den ich durch Kontakt eines Freundes bekommen hab. Er sich jetzt 2x gratis mit mir zusammengesetzt und gemeint, dass die Unterlagen im großen und ganzen schon in Ordnung sind. Ich sollte noch auf den WE-Vertrag bestehen und Einsicht nehmen... ändern werde ich ihn nicht können.

Ich unterstelle, dass ich mich bereits x-fach mehr mit der Materie auseinandergesetzt habe, als die meisten Wohnungskäufer. Aber scheint mir unmöglich jeden Zweifel auszuräumen und jeden Punkt/Absatz des Ablaufs und der Verträge zu verstehen. Dafür muss man einfach Experte sein.

Bin grad echt frustriert... :/

Es liegt ein vorläufiges NWGA vor.

Wenn man das so liest hat man als normalsterblicher Mensch eigentlich KEINE CHANCE relativ wasserdicht eine Wohnung zu kaufen.

Wo liegt da jetzt das Problem? Das Entscheidende ist der WE-Vertrag, für das bloße NW-Gutachten brauchst du keinen Anwalt. Wenn dem Entwurf auch die Pläne beigeschlossen sind, dann ist das schon mal sehr gut (der Gutachter hat die Pläne auf jedne Fall, bei einem Entwurf sind sie aber oft nicht beigeschlossen, zB weil sie nicht in geeigneter Weise digital vorliegen).

Der WE-Vertrag ist auch keine Hochwissenschaft, wichtig ist, dass du abweichende Regelungen zu Ungiusnten bestimmter Wohnungstypen ausschließen kannst. Nicht jede Abweichung vom WEG ist aber negativ zu werten.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Ja, ich hab Pläne für die gesamte Anlage bekommen.
Wobei die Räume nicht beschriftet sind. Ich kann mir aber vorstellen wo grob was liegen soll.

Ich muss dazu sagen, dass die gesamte Anlage zweigeteilt ist und ich im zweiten, besseren Teil liege. Es handelt sich bei Teil 1 und eine Wohnlange mit 37 Parteien und bei Teil 2 um 5 Reihenhäuser. Ich würde ein Reihenhaus kaufen, wodurch sich die Frage bezüglich Müllraum etc erübrigt.

Sind die kompletten Anlagepläne üblicherweise dem WE-Vertrag beigelegt?
Die Frage ist auch, wie regelt man das juristisch, dass der WE-Vertragsentwurf dann auch bindend ist? Einfach als Anlage zum späteren Kauvvertrag?
Und zum Punkt, dass der Bauträger eventuell die teuren Wohnungen mit weniger Nutzwere versieht, um sie besser verkaufen zu können. In dem Fall wäre ich wohl ein Nutznießer, weil die Reihenhäuser sicher zu den besseren Objekten zählen.

Sind die kompletten Anlagepläne üblicherweise dem WE-Vertrag beigelegt?

Ja, denn das ist ja der Kaufgegenstand, an dem du einen gewissen Anteil hast. Der Teil, wo du die ausschließlichen Nutzungsrechte hast ("deine" Wohnung/Reihenhaus, Parkplatz, Kellerabteil) sollte in deinem Vertragsexemplar dann farblich gekennzeichnet sein.

ch muss dazu sagen, dass die gesamte Anlage zweigeteilt ist und ich im
zweiten, besseren Teil liege. Es handelt sich bei Teil 1 und eine Wohnlange mit 37 Parteien und bei Teil 2 um 5 Reihenhäuser.

Kommt jetzt auf die konkrete Planung an. Aber es wäre naheliegend, dass die 5 Reihenhäuser einen anderen Abrechnungskreis bilden als die 37 Wohnungen. Denn die Nutzungsmöglichkeiten sind andere, zum Beispiel werden die Reihenhäuser weder bei der Hausreinigung noch bei den Aufzügen eine objektive Mitnutzung haben. Da gibt es aber auch noc handere Punkte, wie etwa Feuerlöscher in den Stiegenhäusern und allgemein die Erhaltungskosten. Nicht dass du mangels anderem Schlüssel zwar nach NW-Anteil in die Rücklage einzahlst, die Hauptkosten der Instandhaltung aber im Wohnungsteil entstehen, weil die Reihenhäuser (fast) keinen Nutzungsanteil an den Allgemeinflächen haben.

Ausstreiten lässt sich im Nachhinein noch Vieles, aber das kostet Zeit und Nerven, und nachträglich geänderte Abrechnungsschlüssel gelten erst für künftige Abrechnungsperioden. Solche an sich logischen Selbstverständlichkeiten sollten schon im WE-Entwurf festgehalten sein, denn auf dieser Basis macht die künftige Hausverwaltung dann die Kalkulation und die Vorschreibungen.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

So - ich hab jetzt tatsächlich den Wohnungseigentumsvertrag bekommen.
Und ja, es wird, bis auf die Garagenplätze, die gesamte Wohnanlage über einen Kamm geschert. Das heißt, ich zahle genauso Anteilig für den Lift im Hauptgebäude 1, wie für den Garagenlift für den Gebäudeteil 2 (Reihenhäuser). Oder zB für die Fassaden.

Das kann man jetzt negativ oder positiv sein. Natürlich werden mir damit wahrscheinlich Mehrkosten enstehen, die ich bei einer sauberen Teilung nicht hätte. Wenn aber zB bei den Reihenhäusern zB das Dach undicht werden sollte, dann müssen das auch nicht die 5 Reihenhäuserbesitzer alleine zahlen.
(so wäre zumindest mein Verständnis)

Mein Anwalt hat in diesem Zusammenhang von einer Art Versicherungsprinzip gesprochen. Das ist wie einer Versicherung. Da zahlt man wahrscheinlich auch mehr - im worst case zahlt es sich aber aus, gemeinsam abgesichert zu sein.

Im Vertrag steht übrigens auch drinnen, dass man sich verpflichtet zu den vorläufigen Nutzwerten (NW-Gutachten basierend auf "bauordnungsgemäßgen Bestandsplänen") Wohnungseigentum zu gründen. Und dass man verpflichtet ist seine Anteile untentgeltlich, auf Basis der endgültigen NW-Berechnung, anzupassen.
Das ist wohl dann das Thema, dass eine Büroverwendung einen höheren Nutzwert hat und sich so zB Anteile verschieben könnten. Das wäre ja dann eigentlich auch eher zu meinem Vorteil und sogar problematisch, wenn das nicht so drinnenstehen würde (auch wenn es dem Bauträger natürlich mehr Flexibilität gibt).

11.02.2017, 10:36 Uhr - Editiert von Coldplayer, alte Version: hier

So - ich hab jetzt tatsächlich den Wohnungseigentumsvertrag bekommen.

Und ja, es wird, bis auf die Garagenplätze, die gesamte Wohnanlage über einen
Kamm geschert. Das heißt, ich zahle genauso Anteilig für den Lift im
Hauptgebäude 1, wie für den Garagenlift für den Gebäudeteil 2 (Reihenhäuser).
Oder zB für die Fassaden.

Das kann man jetzt negativ oder positiv sein. Natürlich werden mir damit
wahrscheinlich Mehrkosten enstehen, die ich bei einer sauberen Teilung nicht
hätte. Wenn aber zB bei den Reihenhäusern zB das Dach undicht werden sollte,
dann müssen das auch nicht die 5 Reihenhäuserbesitzer alleine zahlen.

(so wäre zumindest mein Verständnis)

Wohnungseigentum ist leider - entgegen der mangels juristischer Ahnung weitverbreiteten Ansicht - häufig problematisch.
Wenn ich deine Aussage richtig verstanden habe, handelt es sich bei deiner Wohnungseigentumskonstruktion um Reihenhäuser.
Das ist leider eine moderne "Seuche" geworden, so etwas über WE-Konstruktionen zu machen.
Die Gründe dafür sind, daß man dadurch mehr, dichter, leichter und billiger bauen kann als bei der Parzellierung in Einzelgrundstücke, weil so vor allem zwischen den Reihenhäusern keine großzügigen Grenzabstände eingehalten werden müssen.
Je nachdem, was in deinem Vertrag steht, zahlst du anteilig dafür mit, was potentiell nachteilig für dich sein kann.
Außerdem kommt ein Sonderfall im Wohnungseigentumsrecht dazu, daß inzwischen Wohnungseigentümer für Schulden auch anderer Wohnungseigentümer(!) (und das können auch Unternehmen wie z.B. Geschäftslokale sein) anteilig haften.
Natürlich steht es diesen dabei zu, sich danach am schuldigen Eigentümer zu regressieren, was aber spätestens im Falle einer Insolvenz schwierig werden dürfte und nichts daran ändert, daß sie die offenen und in die Rücklage exekutierbaren Forderungen zunächst einmal ausgleichen müssen.

Im Vertrag steht übrigens auch drinnen, dass man sich verpflichtet zu den
vorläufigen Nutzwerten (NW-Gutachten basierend auf "bauordnungsgemäßgen
Bestandsplänen") Wohnungseigentum zu gründen. Und dass man verpflichtet ist
seine Anteile untentgeltlich, auf Basis der endgültigen NW-Berechnung,
anzupassen.

Das ist wohl dann das Thema, dass eine Büroverwendung einen höheren Nutzwert
hat und sich so zB Anteile verschieben könnten. Das wäre ja dann eigentlich
auch eher zu meinem Vorteil und sogar problematisch, wenn das nicht so
drinnenstehen würde (auch wenn es dem Bauträger natürlich mehr Flexibilität
gibt).

So etwas würde ich nicht unterschreiben.
Das ist ein Geschenk des Bauträgers an jene, die Objekt mit potentiell höheren Nutzwerten (zugeschanzt bekommen) haben.
Hier gehört natürlich nach endgültiger Parifizierung (Nutzwertfestsetzung) das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen korrigiert, daß diejenigen, die provisorisch zu geringe Nutzwerte berechnet bekommen haben, eben die Differenz nachzahlen müssen, da dies sonst gegenüber den anderen Miteigentümern ungerecht wäre.
Und eine betriebliche / gewerbliche Nutzungsmöglichkeit wird wohl einen deutlichen Zuschlag bei den Nutzwerten rechtfertigen und nebenbei das Risiko erhöhter Kosten für Wasser-/Abwasser (sofern nicht für jede WE-Einheit eigene Zähler installiert werden) und eben auch das versteckte Haftungsrisiko beinhalten.

Zum ersten Absatz:
Ich wohne - und werde zukünftig auch - in Wien, einer Großstadt wohnen. Da gibt es keine Alternative zu Wohnungseigentumsrecht. Das Problem mit dem Geschäftslokal kann mir ja immer passieren. Egal oder Reihenhaus oder nicht oder?

Zum zweiten Absatz:
Da verstehe ich dich glaube ich nicht ganz. Falls sich die Nutzwerte ändern (weil zB ein Büro einzieht), dann sieht die der Vertrag ja vor, dass eine Anpassung durchgeführt werden MUSS, wenn ich das richtig verstehe. Soeine Anpassung wäre ja dann zu meinem Vorteil, weil die Betriebskosten für alle anderen Nicht-Büros geringer werden.
Oder meinst du, dass dies dem Bauträger die Möglichkeit eröffnet Büros zu verkaufen und er vorhat diese dann in einem finalen Nutzwertgutachten nicht berücksichtigen. (was wäre ja eigentlich kriminell bzw. könnte er das ohnhin jederzeit machen)

Auch ein Vermieter könnte an einen Firma vermieten, ohne dass das zwangsläufig die anderen Parteien mitbekommen. Laut Vertrag müsste er das aber allen mitteilen.

Zum ersten Absatz:
Ich wohne - und werde zukünftig auch - in Wien, einer Großstadt wohnen. Da gibt es keine Alternative zu Wohnungseigentumsrecht. Das Problem mit dem Geschäftslokal kann mir ja immer passieren. Egal oder Reihenhaus oder nicht oder?

Alternativen gibt es immer und auch in Wien.
Beim Wohnungseigentum mußt du dir halt über die Fallstricke und Risiken bewußt sein oder eben mehr oder weniger Lehrgeld zahlen.
Ich habe das schon hinter mir.
Leider ist immer noch der fatale Irrglaube verbreitet, man kaufe bloß eine Wohnung oder neuerdings auch immer häufiger ein Reihenhaus und der Rest ginge einen nichts mehr an, denn das regelt dann schon der Verwalter.
Natürlich ist dies auch das, was von Bauträgerseite, Banken und Verwaltern suggeriert wird, weil diese an dieser Ansicht schließlich gut verdienen und der - in der Regel vom Bauträger eingesetzte bzw. in dessen Dunstkreis angesiedelte - Verwalter versucht ist, in seinem Interesse zu wirtschaften, sofern sich nicht eine kritische Mehrheit um eine Kontrolle und sparsame und zweckmäßige Bewirtschaftung kümmert.
Fremdes Geld läßt sich bekanntlich leicht und gern ausgeben.
Die im Baugeschäft bekannten Kickbacks und Weihnachtsgeschenke der Firmen wollen schließlich finanziert sein und viele Miteigentümer glauben, daß so lange die BK-Abrechnung ein Guthaben ergibt und keine dramatischen Nach- oder Sonderzahlungen anfallen, alles schon OK sein wird.

Das Problem mit dem Geschäftslokal kann dir nur passieren, wenn es eines in deinem Wohnungseigentumsobjekt gibt bzw. geben kann.
Wenn so etwas vorhanden oder baulich-widmungsmäßig möglich ist, ist es äußerst ratsam, den Kauf sehr zu überdenken.
Stelle dir vor, du hättest eine Konsum-Filiale in deinem WE-Objekt gehabt, wo nun das Damokles-Schwert des Konkurses über dir (und den anderen Miteigentümern) schwebt.
Willst du dieses Risiko wirklich tragen???

Da verstehe ich dich glaube ich nicht ganz. Falls sich die Nutzwerte ändern
(weil zB ein Büro einzieht), dann sieht die der Vertrag ja vor, dass eine
Anpassung durchgeführt werden MUSS, wenn ich das richtig verstehe. Soeine
Anpassung wäre ja dann zu meinem Vorteil, weil die Betriebskosten für alle
anderen Nicht-Büros geringer werden.

Oder meinst du, dass dies dem Bauträger die Möglichkeit eröffnet Büros zu
verkaufen und er vorhat diese dann in einem finalen Nutzwertgutachten nicht
berücksichtigen. (was wäre ja eigentlich kriminell bzw. könnte er das ohnhin
jederzeit machen)

Auch ein Vermieter könnte an einen Firma vermieten, ohne dass das zwangsläufig
die anderen Parteien mitbekommen. Laut Vertrag müsste er das aber allen
mitteilen.

Es geht erst einmal darum, daß überhaupt eine erstmalige Nutzwertfestsetzung stattfinden muß und da gibt es eben Zu- und Abschläge bei einzelnen Wohnungseigentumsobjekten.
Das Ganze liegt natürlich in eine gewissen Bereich in einem Ermessensspielraum des Gutachters.
Grob kann man aber sagen, daß z.B. eine bessere Lage (z.B. die obersten Stockwerke mit guter Aussicht), besondere Ausstattung (wie z.B. große Terrasse, Gartenanteil, Parkplatz) Zuschläge bei den Nutzwerten ergeben, Nachteile (wie z.B. Erdgeschoßlage oder Aussicht in einen wenig attraktiven Hof) führen zu Abschlägen.
Eine mögliche betriebliche oder gewerbliche Nutzungsmöglichkeit einzelner Eohnungseigentumseinheiten rechtfertigt ebenfalls einen entsprechenden Zuschlag bei den Nutzwerten.

Bei späteren baulichen oder nutzungsmäßigen Änderungen kann zwar eine Neuberechnung der Nutzwerte erfolgen, allerdings fallen dafür nicht unerhebliche Kosten an und andererseits ist eine solche Forderung nur entweder einstimmig (was aber in der Praxis kaum vorkommen wird) oder von einer Minderheit (und somit auch eines einzelnen Wohnungseigentümers) über eine Klage vor Gericht durchsetzbar.
Letzteres fördert aber sicher nicht das gedeihliche Zusammenleben.

Aus dieser Perspektive ist es besonders wichtig, daß die erste Parifizierung korrekt erfolgt, denn hier kannst du mit einer Weigerung zur Zustimmung noch relativ leicht Korrekturen bewirken, falls das Nutzwertgutachten tatsächlich ein Gefälligkeitsgutachten ist.

Okay. Kann jetzt nachvollziehen, was du meinst.

Zu Thema 1:
Was ist denn die Alternative zu Wohnungseigentum in Wien mit Ubahnnähe und guter Lage?

Und bezüglich gewerbliche Nutzung. Da geht maximal ein Büro rein, aber kein Konsum, Billa etc. Eine Arztpraxis wäre vielleicht noch denkbar. Also von dem her, ist das beschränkt problematisch glaub ich.
Ich wohne jetzt auch schon in einer Wohungseigentumsgemeinschaft. Mir ist schon klar, dass das nicht immer lustig ist. Vor allem ist ein hoher Mieteranteil zu erwarten und damit haben die Eigentümer nicht immer die gleichen Interessen, wie ich. Aber das perfekte Objekt gibt es nicht.

Zu Thema 2:
Muss mir jetzt in den Verträgen nochmal genau durchlesen, ob ich das vielleicht falsch interpretiert habe und inwiefern das Nutzwertgutachten jetzt bindend ist oder nicht. Wie gesagt - ich vermute, dass hier Änderungen vorgenommen werden können, aber die Eigentümer verpflichtet sind diese durchzuführen. Somit steht diese Korrektur gar nicht zur Debatte. (was ja gut für mich wäre)

Das vorliegende Nutzwertgutachten ist jedenfalls in Ordnung.

aber die Eigentümer verpflichtet sind diese durchzuführen.

dieser Passus ist rechtlich nicht zulässig!!!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Stelle dir vor, du hättest eine Konsum-Filiale in deinem WE-Objekt gehabt, wo
nun das Damokles-Schwert des Konkurses über dir (und den anderen
Miteigentümern) schwebt.

sorry, aber das ist falsch.
Die eine (Wohn- oder Geschäfts)Einheit kann (zwangs)versteigert werden, aber das wars auch schon. Eine Haftung der anderen Eigentümer für Geschäfts/Konkursschulden besteht NICHT!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Blöd ist, wenn der Schuldner (das kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer sein) auch Rückstände gegenüber der WEG hat.
Noch verschärfend blöder ist, wenn die HV so nachlässig war, das nicht rechtzeitig im Grundbuch anmerken zu lassen.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Blöd ist, wenn der Schuldner (das kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer
sein) auch Rückstände gegenüber der WEG hat.

Richtig.

Noch verschärfend blöder ist, wenn die HV so nachlässig war, das nicht
rechtzeitig im Grundbuch anmerken zu lassen.

Jein.
JA: is blöd
Nein: das deckt die Haftpflichtversicherung der HV. Denn das ist aber sowas von ein glasklarer Fehler der HV, da muß man sie mit nassen Fetzn durch den Ort treiben

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

sorry, aber das ist falsch.

Die eine (Wohn- oder Geschäfts)Einheit kann (zwangs)versteigert werden, aber
das wars auch schon. Eine Haftung der anderen Eigentümer für
Geschäfts/Konkursschulden besteht NICHT!

Dann lies dir das WEG und die Wohnrechtsänderungsgesetze durch.
Gläubiger können Schulden von Wohnungseigentümern in die Rücklage der Eigentümergemeinschaft exekutieren.
Das heißt, daß - falls genug Geld da ist - dieses erst mal weg ist, andernfalls dürfen die Eigentümer entsprechend ihrer Anteile gleich mal nachzahlen oder dafür einen Kredit aufnehmen.
Natürlich darfst du dann gegenüber dem Schuldner regressieren, doch geht dies auf dein Risiko und Kosten und auch eine Zwangsversteigerung bedeutet noch lange nicht, daß du dabei einen Erlös bekommst, mit dem alle Schulden gedeckt werden können.
Und das ist bei Geschäftslokalen in Eigentumsobjekten viel öfters der Fall.

Wenn es wie du meinst so easy wäre, hätte die Regierung unter Schüssel diese Gesetzesnovelle wohl nicht durchgedrückt, weil man eben das Einbringungsrisiko samt (Kosten-)Aufwand von Firmen und Professionisten unbemerkt und uninteressiert von den Medien auf die Eigentümergemeinschaft verschoben hat.

Dann lies dir das WEG und die Wohnrechtsänderungsgesetze durch.

Danke, aber das kenn ich recht gut.

Was du sagst, das stimmt. ABER ...

ABER NUR, soweit es Schulden der Eigentümergemeinschaft betrifft.
Wenn die HV den Dachdecker nicht zahlt, JA, dann kann der JEDEN einzelnen Eigentümer klagen. Und gewinnt.

Aber wenn Eigentümer Top xy in Konkurs geht, dann haftet weder die Rücklage noch der Rest der Eigentümer für die Privatschulden von diesem einem Eigentümer. Nicht einen Cent.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

...
Aber wenn Eigentümer Top xy in Konkurs geht, dann haftet weder die Rücklage
noch der Rest der Eigentümer für die Privatschulden von diesem einem
Eigentümer. Nicht einen Cent.

Wenn du es glaubst, lasse ich dir deinen Glauben.
Ich weiß, daß es anders ist - vorausgesetzt natürlich, der Gläubiger nutzt die gesetzlich mögliche "Abkürzung" samt Risikoverlagerung.
Für mich käme jedenfalls ein Kauf von Wohnungseigentum in einem Objekt mit (möglichen) Geschäftslokalen absolut nicht in Frage, wobei allerdings Wohnungseigentum schon grundsätzlich (und exponentiell mit der Größe des Objekts bzw. Anzahl an Wohnungseigentümern) problematisch ist.
Unter anderem auch deshalb, weil es keine (im Sinne der Eigentümer) guten, sondern bloß schlechte und noch schlechtere Verwalter gibt.

Wenn du es glaubst, lasse ich dir deinen Glauben.

sorry, das ist KEIN Glaube, das ist gesetzlich untermauertes Wissen.

Was du sagst, ist im Bereich des WEG schlichtweg UNMÖGLICH, denn hier besteht ja konkretes Eigentum an einer Einheit des Ganzen. Das unterscheidet ja vom schlichten Miteigentum, wo man Anteil am Ganzen und nur ein besonderes Nutzungsrecht für die Einheit hat.
Fürs Miteigentum gilt genau das, was du sagst: geht einer Pleite, landet die ganze Immobilie mit allen 50 Miteigentümern in der Zwangsversteigerung. Da stimmt es.

Aber im parifizierten Eigentum des WEG liegst du zu 100% falsch!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Falls sich die Nutzwerte ändern (weil zB ein Büro einzieht), dann sieht die
der Vertrag ja vor, dass eine Anpassung durchgeführt werden MUSS, wenn ich das
richtig verstehe. Soeine Anpassung wäre ja dann zu meinem Vorteil, weil die
Betriebskosten für alle anderen Nicht-Büros geringer werden.

ja, was die BK hast du recht.

Aber nicht was Stimmrechte oder Eigentumsverhältnisse angeht. Denn du hast X000-Euro bezahlt, bekommst jetzt aber weniger Nutzwert dafür! Dein Kaufpreis sinkt aber NICHT! Du hast gleich viel bezahlt wie vorher, hast jetzt aber weniger ANteil an Ganzen und weniger Stimmrechte!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

ja, was die BK hast du recht.

Aber nicht was Stimmrechte oder Eigentumsverhältnisse angeht. Denn du hast
X000-Euro bezahlt, bekommst jetzt aber weniger Nutzwert dafür! Dein Kaufpreis
sinkt aber NICHT! Du hast gleich viel bezahlt wie vorher, hast jetzt aber
weniger ANteil an Ganzen und weniger Stimmrechte!

Es geht nicht "nur" um die BK, sondern um die Darlehensverrechnung, die natürlich mit dem Kaufpreis zusammenhängt, der üblicherweise vom Bauträger über ein oder meherere Darlehen finanziert wird.
Das/die Darlehen werden zunächst mit den vorläufigen Nutzwerten den einzelnen Eigentümern verrechnet.
Das kann - je nachdem wie schnell und korrekt die Parifizierung stattfindet bzw. welche Probleme mit dem Bauträger (offene Restarbeiten, Mängel, Insolvenz,...) vorhanden sind - durchaus mehrere Jahre so sein.
Daher gehörten dann die Darlehenszahlungen entsprechend aufgerollt, denn sonst freuen sich diejenigen, welche höhere Nutzwerte als zuvor bekommen haben, wenn sie die Differenz zum bisherigen zu geringen Tilgungsbetrag nicht nachzahlen müssen.
Das geht aber bei den meisten Verwaltern unter, wenn sich niemand drum kümmert.
Schließlich ist dies zusätzliche Arbeit und den meisten Verwaltern ist die Darlehenskontrolle egal, weil es eh die Eigentümer zahlen und nehmen 1:1, was die Bank eben vorschreibt.
Und die Bank schreibt einfach ungeprüft vor, was der Computer ausspuckt.
Das muß aber nicht immer richtig sein und ist es oft auch nicht - dann allerdings zu 95% zu Gunsten der Bank falsch.
Außerdem sind jene mit Nutzwertzuschlägen häufig jene "Freunderl", die im Dunstkreis des Bauträgers angesiedelt sind oder sich eben mit "Vitamin B" die Wohnung aussuchen konnten.

um die Darlehensverrechnung

welches Darlehen?

Was interessiert mich als Käufer das Darlehen des Errichters???

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

welches Darlehen?

Was interessiert mich als Käufer das Darlehen des Errichters???

Das wird dich interessieren, weil du es nämlich mit dem Kaufvertrag i.d.R. übernehmen wirst.
Außer, du kannst die z.B. € 350.000,-- Kaufpreis gleich von deinem Sparkonto zahlen.

Der Bauträger baut nicht mit seinem eigenen Geld, sondern mit von der Bank geliehenen und diese(s) Darlehen stehen auch entsprechend vorrangig im Grundbuch.
Daher gehört die Wohnung erst dann lastenfrei wirklich dir, wenn du diese(s) Pfandrecht(e) für deinen Anteil draußen hast und dafür brauchst du eine Freilassungserklärung der Bank und die gibt es natürlich nur dann, wenn du den auf dich entfallenden Darlehensanteil vollständig ausbezahlt hast.

weil du es nämlich mit dem Kaufvertrag i.d.R. übernehmen wirst.

ich übernehm GAR NICHTS.
Ich finanziere MEINEN kauf mit MEINEM Darlehen. Das ist mein Problem.

wenn du den auf dich entfallenden Darlehensanteil vollständig ausbezahlt
hast.

negativ. Auf mich entfällt gar nichts, ich tilge da gar nix, das ist Sache des Errichters, SEINE Schulden zu tilgen.
Meine kommen ins GB, wenn seine draußen sind. Sonst gibts keine Freigabe der Gelder.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

ich übernehm GAR NICHTS.

Ich finanziere MEINEN kauf mit MEINEM Darlehen. Das ist mein Problem.

negativ. Auf mich entfällt gar nichts, ich tilge da gar nix, das ist Sache des
Errichters, SEINE Schulden zu tilgen.

Meine kommen ins GB, wenn seine draußen sind. Sonst gibts keine Freigabe der
Gelder.

Zuerst sind auf dem Grundstück die Darlehen des Bauträgers drauf.
Diese vorrangigen Pfandrechte übernimmst du mit dem Kaufvertrag.
Natürlich steht es dir frei, den Kaufpreis gleich zu bezahlen oder das/die Darlehen durch eigene abzulösen, falls du bessere Konditionen bekommst.
Allerdings kann sich deine Bank erst dann sinnvoll bei deinem Anteil eintragen, wenn die ranghöheren Pfandrechte des/der Bauträgerdarlehen für dich draußen sind und wird dir deine Bank das Geld nicht vorher geben.
Daher ist ein solches Procedere etwas komplizierter und wird sich wohl nur dann für dich kostenmäßig rechnen, wenn du ein deutlich billigeres Darlehen als der Bauträger bekommst.
Das wird aber in der heutigen Zinslandschaft wohl kaum der Fall sein.

sag mal, wie viele Grundbuchsauszüge hast du dir schon mal näher angesehen?

Der Errichter mag ja 10Mio an Kredit gebraucht haben, aber ich als Eigentümer einer Whg habe keinen 10Mio Kredit und brauch auch keinen. Ich brauch 300k.

Und der 300k-Kredit steht auch nachher im Grundbuch bei MEINER Einheit. Und die 500k des NAchbarn bei seiner Einheit. Wir haben rechtlich nichts miteinander zu tun und auch zu 100% KEINE gegenseitige Haftung für den Kredit des anderen. Nicht mit meinem Anteil, nicht meinem Vermögen, nicht meinem Einkommen.

Du übernimmst doch nicht den Gesamtkredit des Errichters anteilig zur ungeteilten Hand! Wäre doch keiner so verrrückt, sowas zu unterschreiben!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

15.02.2017, 11:47 Uhr - Editiert von AVS_reloaded, alte Version: hier

Also da kann ich vielleicht helfen.
Der Grund ist lastenfrei laut Grundbuchsauszug. Es ist ja auch nicht der Grund des Errichters, sondern vom Stift. Im Grundbuch ist lediglich der Verweis auf das Baurecht des Errichters, welches er mir im Zuge des Kaufvertrags weitergibt.

Ich würde nicht unterschreiben, wenn das Grundstück belastet wäre. Meine Bank würde auch nicht mitmachen (Bedingung: Eintragung erster Rang). Und im Kaufvertrag steht, dass ich die Wohnung lastenfrei übernehme.

Jetzt kanns natürlich sein, dass ich mich hier mehrfach irre. In dem Fall glaub ich das aber nicht.

Keine Sorge, du irrst dich nicht. Sowohl der WE-Vertrag als auch der Kaufvertrag sind übrigens geradezu vorbildlich, auch wenn man über die eine oder andere Kleinigkeit natürlich immer herummäkeln kann.

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Falls sich die Nutzwerte ändern (weil zB ein Büro einzieht)

Ein Büro/Ordination hat die gleichen Nutzwerte wie eine Wohnung. Was naderes ist ein Geschäftslokal, für dieses kann (muss aber nicht) es Zuschläge geben. Da "dein" Gebäude aber nur im WE-Vertrag nur Wohnungen/Büronutzung vosieht, wäre ein Geschäftlokal eine Nutzungsänderung und die ist nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer möglich.

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Außerdem kommt ein Sonderfall im Wohnungseigentumsrecht dazu, daß inzwischen
Wohnungseigentümer für Schulden auch anderer Wohnungseigentümer(!) (und das
können auch Unternehmen wie z.B. Geschäftslokale sein) anteilig haften.

ja, aber nur im Rahmen der Eigentümergemeinschaft. Also für Schulden der Eigentümergemeinschaft nach außen, NICHT aber für Individualschulden des einzelnen Eigentümers (zB des Gastlokales gegenüber Lieferanten).
Und für diese Schulden hast wieder Vorzugspfandrechte im Klagsfall. Also supi ist das natürlich alles nicht, aber nicht SOOOoooo schlimm, wie es im 1.Moment klingt.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

So - ich hab jetzt tatsächlich den Wohnungseigentumsvertrag bekommen.
Und ja, es wird, bis auf die Garagenplätze, die gesamte Wohnanlage über einen Kamm geschert. Das heißt, ich zahle genauso Anteilig für den Lift im Hauptgebäude 1, wie für den Garagenlift für den Gebäudeteil 2 (Reihenhäuser).
Oder zB für die Fassaden.

Du vermengst da Aufwendungen (aka Betriebskosten) und Instandhaltung. Für die Instandhaltung ist es okay, wenn die Rücklage gemeinsam ist zwischen Wohnungen und RH.
Bei den Aufwendungen wäre eine Splittung sinnvoll, denn die Stiegenhausreinigung ist üblicherweise einer der größeren Brocken und bei den RH habt ihr defacto keine. Abrechnungstechnisch ist der Mehraufwand sehr überschaubar.

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Danke für den Tipp.
Werde das unter diesem Aspekt nochmal checken.

EDIT:

Achja - ich bin mir ziemlich sicher, dass es 2 Abrechnungskreise sind.
1 Hausanlage Gesamt
2 Garage

Ich glaube auch, dass man da wahrscheinlich nichts machen kann. Da sich im Hauptgebäude sehr viele Anlegerwohnungen befinden (kleinere 2-3 Zimmerwohnungen), wäre eine Trennung eine erhebliche Schmälerung der Rendite für die Anleger. Ich glaube, dass das ein No-Go Punkt für den Bauträger wäre.
Außerdem sind ein paar Wohnungen (angeblich) schon verkauft. Damit ist der Vertrag wohl entweder so zu nehmen - oder eben nicht.

13.02.2017, 08:28 Uhr - Editiert von Coldplayer, alte Version: hier

wäre eine Trennung eine erhebliche Schmälerung der Rendite für die Anleger.
Ich glaube, dass das ein No-Go Punkt für den Bauträger wäre

Das sollte für dich ein No-Go als Käufer und zukünftiger Bewohner sein. Wie kommst du dazu die Stiegenhausreinigung und den Lift für das Wohnhaus zu bezahlen?

Denk mal scharf nach: 2 Aufzüge, der eine für 37 Wohnungen, der andere für 5 Reihenhäuser. Der TE wohnt in einem Reihenhaus. Was also ist für ihn günstiger: Wenn die Aufzüge jeweils pro Bauteil abgerechnet werden oder wenn beide auf alle 42 Einheiten abgerechnet werden?

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warum sollte sich im Reihenhaus ein Aufzug befinden???

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Weil er im Plan eingezeichnet ist. Von der TG/Kellerabteile ins EG.

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Plan?

Hab ich was übersehen?

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Weil er im Plan eingezeichnet ist. Von der TG/Kellerabteile ins EG.

Kellerabteile der Reihenhäuser sind gemeinsam? So eine schwindliche Konstruktion will ich mir gerne mal am Plan/in Natura ansehen.

Normalerweise ist ein (Reihen)Haus unterkellert, wenn nicht, befinden sich die Kellerabteile/Tiefgarage unter dem Wohnbau, dann brauche ich nur einen Lift.

Die Bauweise mit Unterkellerung der RH und man parkt dann auf zwei Plätzen vor dem eigenen Kellerzugang geht sich aufgrund der Grundstücksgröße und der Bebauung(svorschriften) mit dem Wohnblock mit den 37 Wohnungen (+Kellerabteilen) unmöglich aus. Aus den gegebenen Umständen hat der Bauträger eine sehr schöne, wohnenswerte Gesamtlösung gemacht.

Die Bauweise mit der Unterkellerung der RH wäre sich nur ausgegangen, wenn auf dem selben Grundstück von ca. 1400 m² lediglich 2 Reihen zu je 5 RH gebaut würden. Den Grundkostenanteil in dieser Lage möchte ich dann aber nicht wissen bzw wäre auch der Baurechtszins dann schon in einer sehr unlustigen Höhe...

WB.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Ganz normale Lösung.

Gesetzte Markierung
bei Futterknechtgasse 61E, 1230 Wien
https://goo.gl/maps/bCvzQxP1WZq

Die beiden Reihenhauszeilen haben jeweils gemeinsame Kelleranlagen, als auch jedes Haus seinen eigenen Kellerraum - meist als Partyraum ausgeführt.

bei Futterknechtgasse 61E, 1230 Wien
https://goo.gl/maps/bCvzQxP1WZq

War da der runde Plastikpool vom Hofer in der Grundausstattung dabei

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Finde ich auch immer faszinierend, was sich die Leute in ihre kaum vorhandenen Gärten klotzen.

Besser gelöst hier:
Gesetzte Markierung
bei Strandstraße 106, 2331 Vösendorf
https://goo.gl/maps/npVAFW3hcjz

Es gibt einen gemeinsamen See und gemeinsame, vernünftige Pools, mit denen man wirklich was anfangen kann.

Besser gelöst hier:

SEEBAD Vösendorf?
Ich brunz mich an!

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Kennst du den Seepark?

Für die Dichte der Besiedlung ist die Lebensqualität eigentlich recht hoch. Meine Kinder und wir haben viele Freunde dort, das kann schon was.

Dafür ist die Verkehrsanbindung eine Katastrophe - speziell an Wochenenden, wo Kinder sich gerne treffen würden.

Kennst du den Seepark?

nein.
Aber ich kenn so ähnliche Anlagen an anderer Stelle.

Für mich persönlich ist das der Horror schlechthin. Wie Hühner in Legebatterien, ein Wohnklo neben das andere auf die Wiese gekotzt.

Ich bin in der Stadt aufgewachsen, entlang des Gürtels. Ich kenn also die Stadt.
Die einen Großeltern hatten so Gartenhäuschen in Wien, mit ~500m² Grund. Also besserer Schrebergarten. Aber Bus&Bim in Reichweite. Dennoch furchtbar. Wennst geniest hast, haben dir 3 NAchbarn "Gesundheit" gewünscht.

Die anderen einen alten Bauernhof am AdW in NÖ, ~4000m² Grund. Postbus 2x am Tag, Einkaufen früher noch im ADEG im Ort, später nur mit PKW 1x/Wo im Supermarkt. in der Früh ist das Reh im Garten gestanden und der Wald war mim Rad in 3min zu erreichen und ein großer Abenteurerspielplatz.

Also WENN, dann wirklich Land. Oder Stadt. Aber diese Stadtrand-Wohnklos "im Grünen", die sind nix für mich.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Ganz normale Lösung.

die Badewimmerln gabs beim Hofer wohl im Dutzend billiger

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Wofür brauche ich einen Aufzug, wenn ich in einem Reihenhaus wohne? Wo fährt der weg, wo sind die Haltestellen?

Ich stelle mir als Reihenhaus diesen Wohn(t)raum vor:
http://www.immonet.de/service/uploads/tx_templavoila/Reihenhaus_02.jpg

Wenn das nicht gerade in Hanglage errichtet ist und sowas wie den Aufzug der Burg Güssing braucht, weiß ich nicht wie das aussehen soll.

Ich stelle mir als Reihenhaus diesen Wohn(t)raum vor:
http://www.immonet.de/service/uploads/tx_templavoila/Reihenhaus_02.jpg

bevor ich in sowas wohn, erchieß ich mich. Das ist ja ein Albtraum.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

bevor ich in sowas wohn, erchieß ich mich. Das ist ja ein Albtraum.

Das ist der gelebte Traum vieler Familien. Ich kenne paar Leute die in solchen Häusln, in Gegenden in denen gefühlt hunderte solcher Buden stehen, leben.

Der Traum vieler Gemeindekaiser dürfte das auch sein. Anstatt die gleiche Menge an Menschen in einen großvolumigen Wohnbau zu packen, wird hektarweise Land verbaut um dann so einen *PIEP* hinzuknallen. Da meistens die Mindestgrundstücksgröße nicht erreicht wird, handelt es sich bei Reihenhaussiedlungen immer noch um Wohnungseigentum, was die ganze Sache ad absurdum führt.

Ich kenne Reihenhäuser die auf 150m² Grund stehen. Da lass ich mich lieber auf den Eiern aufhängen, oder ziehe in einen Wohnwagensiedlung, bevor ich sowas kaufe.

Reihenhäuser die auf 150m² Grund stehen

unfaßbar.
Und in der Tat: Luxusparzellen am Campingplatz erreichen auch diese Größe. Die sind dann aber wirklich Luxus und du hast mehr Abstand zum Nachbarn als in der Siedlung da.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

unfaßbar.

Unfassbar ist, dass man für solche Buden im Speckgürtel € 450.000,-- verlangen kann und auch bekommt!

unfaßbar, daß sich Deppate finden, die solche Summen für so ein Wohnklo tatsächlich bezahlen.

Um das Geld mietest SEHR lang oder bekommst Wohnungen in wirklich guter zentrumsnaher Lage.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Okay.
Wir stellen also fest - ich bin nicht ganz dicht. Danke für die Erkenntnis

Mein Haus sieht anders aus. Ehrlich gesagt noch hässlicher und mit kleinerem Garten. Ich bin aber auch ein Stadtmensch und will eigentlich kein Haus. Nennen wirs Reihenwohnungen mit Terrassen. Außerdem mit (für mich) perfekter Lage. Primär geht es mir um die Lage. Ich mag die alte Donau einfach.

Und zum Auzug:
Das ist ein Aufzug, der von der Tiefgarage rauf führt. Die Sache ist nicht unterkellert, was mich auch nicht stört.

Jetzt halten mich endgültig alle für Irre

Ehrlich gesagt noch hässlicher und mit kleinerem Garten

mein Beileid

Die Sache ist nicht unterkellert, was mich auch nicht stört.

klar. Das wär ja kein Keller, sondern ein Pool

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

Wofür brauche ich einen Aufzug, wenn ich in einem Reihenhaus wohne?

Im konkreten Fall führt er von der Tiefgarage, wo sich auch die Kellerabteile befinden, bis zur EG-Ebene an die Stirnseite des ersten RH.

-- Inhaltsstoffe: Kompetenz, Erfahrung, Halbwissen, Hörensagen. Kann Spuren von Ironie enthalten.

Ich muss dazu sagen, dass die gesamte Anlage zweigeteilt ist und ich im
zweiten, besseren Teil liege. Es handelt sich bei Teil 1 und eine Wohnlange
mit 37 Parteien und bei Teil 2 um 5 Reihenhäuser. Ich würde ein Reihenhaus
kaufen, wodurch sich die Frage bezüglich Müllraum etc erübrigt.

Ich kenne solche Häuser und die sind abrechnungstechnisch... sagen wir mal mühsam.

Ihr werdet auf einer EZ liegen und damit einen Teil der Kosten anhand eines vorher festgelegten Verteilungsschlüssels verrechnen müssen. Dann sollte im Vertrag irgendwas drinstehen, dass ihr als Reihenhausteil vom Wohnhaus getrennt zu behandeln seid, 2 Rücklagen etc.

Ein Teil der allgemeinen Anlagen (Stromanschluss, Verteiler etc.) wird vermutlich im Wohnhaus im Keller errichtet... War zahlt wofür, wie mit... Zahlt ihr anteilig wenn dort ausgemalt wird, oder nicht?

Was du dir bei deinem Reihenhaus dann abschminken kannst: sämtliche baubewilligungspflichtigen Änderungen, also z.b. du willst dir einen Wintergarten zubauen, weil du ja ein Haus (IRRTUM!) hast - muss von sämtlichen GRUNDBÜCHERLICHEN Eigentümern (also Wohnhaus und Reihenhausteil) unterzeichnet werden. Das ganze 2x. Das erste Mal bei der eigentumsrechtlichen Zustimmung (Änderung an allgemeinen Teilen), das zweite Mal bei der baubehördlichen Einreichung.

Dass das in der Praxis nicht gehen wird, ist hoffentlich klar. Falls es doch so eine gute Gemeinschaft ist, dass du die Zustimmung der meisten bekommst, wirds immer einen Querulanten geben der prinzipiell dagegen ist, oder Handgeld verlangt.

Den Wortlaut des späteren WEV in den Kaufvertrag aufnehmen mit Passus, daß, sollte der WEV dann anders aussehen, der Kaufvertrag nichtig ist (so in die Richtung) geht nicht?

Wenn sie frank sind, dann werden sie drauf einsteigen, wenn nicht, dann Hände weg!

"Wenn sie frank sind, dann werden sie drauf einsteigen..."
Und die Welt ist eine Scheibe...

16.02.2017, 12:08 Uhr - Editiert von GREIFVÖGEL, alte Version: hier

Immer schon.

Sowas in der Richtung habe ich vor.
Ich möchte den WE-Vertrag als Anhang zum Kaufvertrag dazuhängen.

Der Wohnungseigentumsvertrag wird meistens per Vollmacht vom WE-Organisator bzw Bauträger im Namen aller Miteigentümer unterschrieben.

Da sich über den Inhalt und über Änderungen des WE-Vertrages alle Miteigentümer einig sein müssen, kannst du Änderungen meist vergessen. Vor allem, wenn du nicht der erste Käufer bist und der WE-Vertrag bereits den anderen Käufern im Entwurf vorgelegt wurde.

Auf eine Rücktrittsmöglichkeit, wenn Dir der WE-Vertrag nicht passt, wird sich auch kein Verkäufer einlassen. Das kann ich dir versprechen. Bis der WE-Vertrag endgültig vorliegt, haben die dein Geld nämlich schon ausgegeben.

In diesem Fall trifft also folgendes zu: Nimm den Vertrag hin wie er ist oder lass es ganz bleiben.

ich kann dir das nur so erklären, wie ich das von einer reihenausanlage und eines einfamilienhauses gekannt habe, für die ich mich interessierte und später dankend ablehnte.

in der regel ist es so, dass du dich um nichts kümmern brauchst, es kümmert sich um alles der wohnbauträger. der tolle verkäufer vom bauträger outet sich erst beim vertragstermin als vermitter, der seine aufgabe mit 3,6% vermittlungsprovision bezahlt bekommt. das steht ganz selbstverständlich im kleingedruckten und niregendwo in der preisübersicht. diese rechnung folgt später.

genauso auch der notar, wo dir erst beim notartermin klar wird, dass er der vertragserrichter ist, den du bezahlen musst. d.h. die vertragserichtung musst du extra zahlen, da es meist der haus-und-hof-notar des bauträgers ist, wird der vertrag zugunsten des bauträgers formuliert. natürlich zum standard-honorarsatz, weil der wohnbauträger will ja auch vielleicht davon proisionen haben bzw. für seine eigenen immo-käufe gratis-notar-abwicklungen bekommen.

wenn man nicht die härte hat, im erstgespräch zu klären, dass man in österreich die vertragsfreiheit hat und selber den notar sucht, selber den vertrag errichtet und keine vermittler will, zahlt man daher leicht mal 5% mehr für die immobilie. leider ist das aber nicht immer einfach, weil man die wunsch-immobilie nur mit diesen mitteln bkeommt und wenn man nachweisen kann, dass einem die notarwahl nicht zugelassen wurde kann man zumindest diese kosten später rück-klagen mit guten aussichten auf erfolg - wenn man viel nerven hat.

eine verbücherung bei ETW gibt es erst nach der teilungsurkunde, davor würde ich keinen vertrag unterschreiben. erst wenn teilungsurkunde und der erstentwurf der betriebskostenabrechnungsschlüssel, zählpunkte, nutzungsrechte und wartungskosten-anteilspflicht für die allgemeinbereiche wie lift, gartenpflege etc. definiert sind, soll die teilungsurkunde einmalig erstellt werden und nicht immer wieder neu gemacht werden. wenn der bauträger noch immer nicht weiß, ob man im keller einen tennisraum als miteigentum einer wohnung oder einen abfallraum für alle einbaut dann soll er mal das haus fertig bauen und dann verkaufen.

wenn der bauträger noch immer nicht weiß, ob man im keller einen tennisraum
als miteigentum einer wohnung oder einen abfallraum für alle einbaut dann soll
er mal das haus fertig bauen und dann verkaufen.

ich seh das zu 100% wie du und wie du an dem thread siehst, sind wir da die Ausnahme und nicht die Regel.

mfg
AVS

kann den bitte wer rufen?

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