Genossenschaftswohung ins Eigentum

Genossenschaftswohung ins Eigentum (122 Beiträge, 1691 Mal gelesen)

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Liebe Mitglieder,

Wir hab von unserer Genossenschaft ein Kaufangebot bekommen die Wohnung in Eigentum zu übernehmen.

Eckdaten der Wohnung:
3 Zimmer, 80m², Garagenabstellplatz, Kellerabteil, Erstbezug 2013, Speckgürtel um Wien

Kaufpreis ~220.000 EUR

Verkehrswert ~260.000 EUR

Da ich in absehbarer Zeit (Großeltern sind ~90Jahre) ein Haus Erben werde, dass wir Renovieren wollen sind wir am überlegen ob wir die Wohnung Kaufen sollen oder nicht ?

Wir könnten die Wohung ohne Kredit Finazieren, allerdings wäre dann unser Erspartes fast zur gänze Aufgebraucht und wir würden für die Renovierung einen Kredit brauchen.

Vermutlich ~ 150.000 EUR

Zählt die Wohung dann als Eigenmittel für den Kredit ?

Auf den Wiederverkauf der Wohung gibt es ja eine Spekulationsfrist von 15 Jahren.

Wisst ihr wie da der Ablauf ist?

Soweit ich es vertanden habe müsste ich wenn wir die Wohnung um 280.000 EUR verkaufen
die differnez vom unserem Kaufpreis und dem Verkehrswert (40.000) an die Genossenschaft zahlen und nur die 20.000 wären unser gewinn. Stimmt das so ? und ist auf die 20.000 noch eine Steuer fällig ?

Wie würdet ihr handeln ?

Wohnung Kaufen und später Verkaufen oder weiter zur Miete Wohnen und das Haus ohne Kredit Renovieren.

Freue mich auf spannende und Diskussion.
Expertenwissen ist sehr erwünscht!

LG
Rom

Ich würde NIE auf ein Erbe spekulieren.

Für wen willst du das Haus renovieren? Wie hoch ist der Renovierungsbedarf?

Dass beim ermittelten Kaufpreis ca. nochmal 10% Steuern, Abgaben, Gebühren draufkommen ist dir bewusst?

Wo willst du hin, wo willst du bleiben?

In der Regel. Eine Liegenschaft die du Lebzeiten kaufst und bewohnst, nutzt erst der nachfolgenden Generation.

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Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

In der Regel. Eine Liegenschaft die du Lebzeiten kaufst und bewohnst, nutzt erst der nachfolgenden Generation.

bledsinn
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There are 10 types of people. Those who understand binary and those who don't

Ahso? Ist dein Überschuss an Einkommen bis ca. 30 so hoch, dass du dir Grund + Bebauung ohne Schulden aus eigener Arbeitskraft leisten kannst?

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Satire erfordert Intelligenz beim Empfänger.

Früh genug Kredit nehmen, abzahlen. Ist a net viel mehr als a gscheite Wohnung irgendwo. Nur das ich mir und der bank in die Tasche wirtschafte,mehr Platz und Garten habe, ich hab locker vor der Pension abbezahlt, kann dann auch mal gemütlicher der Altersteilzeit (soferns sowas dann gibt) und Pension entgegenblicken. Kann ich den ganzen Kram dann mal nimmer bewirtschaften, verkaufen und ab ins Pflegeheim. Und ich persönlich wills Eigntum auch net mit irgendwen "teilen" der da dauernd mitlabert, ist schon beim Haus auf Eigengrund genug Regelwerk einzuhalten, da brauch ich keine anderen Eigentümer die sich irgendwas einbilden.

Ergo, das man sich Eigentum anschafft und sich das nur für Nachkommen auszahlt ist kompletter Unsinn.
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Bei allem Verständnis für die psychologische Komponente beim Eigenheim.

Bis Du in Deinem Modell in "Frühpension" (Altersteilzeit) gehst, ist Deine Hütte hin und muss mit viel Geld und Nerven renoviert werden. Und auch wenn Du keine Miteigentümer hast, Deine Nachbarn kannst Dir (im Wesentlichen) trotzdem nicht aussuchen.

In meiner bescheidenen Welt ist Immobilieneigentum ein reines Finanzinstrument. Ich wohne ausschließlich zur Miete, wenn irgendeine Komponente nicht mehr passt, bin ich frei wie der Wind.

Ich hab nur einen Nachbarn und er kann mir in Sachen Bauen zb nix reinpfuschen, solange ich mich an gesetzliche Vorgaben halte, kann er sich brausen gehen. Will ich renovieren, dann mach ich das, will ich es nicht, dann lasse ich es bleiben. Beides Dinge die im Wohnblock eher Abstimmungssache ist.

Kann jeder wohnen wie gewünscht, aber Immos als reines Finanzinstrumente zu betrachten ist schon haarsträubend.
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Und 2 Jahre später hast du ein 8 Meter hohes Haus vor der Nase stehen. Und kannst nichts dagegen tun.

Man ist nirgendwo sicher. Außer man kauft sich die Sicherheit mit viel Geld durch ein riesiges Grundstück.

Ich wohn ja nicht in der lebenswertesten Stadt der Welt

hier ist die Chance dafür sehr gering, ich bin am Rand der Siedlung, daneben ist ein Gemeindegrundstück, Felder etc. Da gibts eine Art Schutzzone wo nicht gebaut werden darf. Klar, Bürgermeister, Bauordnungen und Eigentümer können sich ändern, aber direkt vor der Nase ein riesiger Wohnblock ist fast ausgeschlossen. Theoretische Szenarien wo ich das Haus nur mehr aufessen kann gibts, aber die Wahrscheinlichkeiten sind gering bzw hätte man dann andere Sorgen.

So viel Geld für so viel Sicherheit steht mir leider nicht zur Verfügung, die andere Variante, halt so weit ins Nirgendwo ziehen das eine solche Sicherheit leistbar wird kommt leider nicht in Frage, auch bei viel Home Office muss ich mal ins Büro bzw sind mitten im Nirgendwo Besorgungen, Arztbesuche etc auch mühsam. So völlig off grid gibts in AT eh nicht, aber wäre mir unterm Strich dann zu aufwendig.
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daneben ist ein Gemeindegrundstück, Felder etc. Da gibts eine Art Schutzzone
wo nicht gebaut werden darf.

das ist ja zum Glück in Stein gemeißelt

Klar, Bürgermeister, Bauordnungen und Eigentümer können sich ändern

Oups, doch nicht.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

ja, aber dazu gibts Gegenpole, die Einwohner, Siedlerverein, Gemeinderat.

Aber klar wärs dann natürlich viel gscheiter sich direkt in die Betonwüste zu hocken damit man den Ausblick gleich gewohnt ist oder wie ?
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Maria Enzersdorf. Hintere Baufluchtlinie verändert und schon hatte ein Freund eine 8 Meter hohe Rückwand im Süden vor der Terrasse. 2 Jahre hinhaltender Widerstand und dann war’s gebaut.

Das ist dann Pech, kann mir auch passieren, aber was soll ich mir darüber jetzt Gedanken machen, ich könnts dann eh nicht ändern. Wenn seitens Bauordnung alles in Ordnung ist, dann kann man sich brausen gehen. Die Vorstellung das es da zu umfangreichen Verhandlungen mit den Nachbarn kommt, man irgendwlehce Einsrüche geltend machen kann ist Phantasie. Und natürlich wird jeder Grundstückseigentümer der damit Geld machen will, das Maximum rausholen was geht.

Vor lauter Angst die Jahre bis nie bis es so weit ist jammern und vor Verzweiflung nix mehr genießen ist halt ka Option. Also, da bleiben bis es mir nimmer taugt und bis dahin Ruhe haben. Mehr als das ich das Grundstück soweit möglich klug gewählt habe, kann ich nicht machen.
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In welchem Lebensalter muss nan sich dafür an die Bank binden? Mit 20?

Locker vor der Pension abbezahlt. Nunja, mehr als 30 Jahre Laufzeit kriegst nicht. Mit 20 Kredit nehmen, mit 50 abbezahlt. Mit 40 sanierunhsbedürftig hoch 3.

Vorm Einstieg ins Pflegeheim verkaufen, von dem Erlös allerdings nichts haben. Zu jungen Jahren sich ständig einschränken müssen. Kredit will ja bedient werden.

Altersteilzeit ist ja nett, Teilzeit in jungen Jahren - vorallem wenn Kinder da sind - ist netter.

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Gscheit verdienen, niemand schenkt einem was. Seit dem wir im Haus wohnen schränken wir uns nicht ein, davor auch nicht.
Seine Hütte muss man halt pflegen, nur kann ich mir im wesentlichen aussuchen wann was zu machen ist. Und die Mietwohnung lässt man verkommen, da kommen niemals nicht Betriebskostenerhöhungen wenn da was gemacht wird...geh bitte.

Eigentum rockt, lasst euch net immer jede Propaganda einpflanzen.

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die Mietwohnung lässt man verkommen, da kommen niemals nicht
Betriebskostenerhöhungen wenn da was gemacht wird...geh bitte.

was hat Renovierung mit BK zu tun, du Mietrechtsexperte?

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

irgendwer wird ja größere Umbauten, Renovierungen etc zahlen und das sind dann diejenigen da wohnen und die da was besitzen. Wird halt umgelegt auf alle. Unterm Strich: es wird teurer, alle zahlen mit. Und nicht selten für etwas das man selbst evtl garnicht brauchen würde, dafür eben geteiltes Leid ist halbes Leid.

Und die Bude selbst, die muss ja auch immer wieder mal auf Vordermann gebracht werden, das ist zwar weniger Umfang als wenn mir vom Keller bis zum Dach alles gehört, trotzdem sinds Kosten.

Wir bleiben also bei: Es wird einem nix geschenkt, wenn ich miete, will der Vermieter mit Gewinn aussteigen. Und um nicht Äfel mit Birnen zu vergleichen, JEDES Mietobjekt das mit meiner aktuellen Wohnsituations vergleichbar ist, hat WEIT (Faktor 2) mehr Miete als ich Kredit zahle. Nur das ich irgendwann mal Eigentümer bin und im gesetzlichen Rahmen machen kann was ich will (und muss), beim Mieten schauts gänzlich anders aus, eben weil man weniger Risiko eingeht, flexibler ist etc.
Sind aber alles Dinge die mit der Aussage: "Eigentum rechnet sich erst für die Erben" nichts, aber auch wirklich gar nichts zu tun haben.

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irgendwer wird ja größere Umbauten, Renovierungen etc zahlen und das sind dann
diejenigen da wohnen und die da was besitzen. Wird halt umgelegt auf alle.
Unterm Strich: es wird teurer, alle zahlen mit.

Darum wird im Mietverhältnis bzw. Mehrparteienbesitzverhältnis eine Reparaturrücklage gebildet.

Im Einzeleigentum wäre es dir auch dringend anzuraten das zu tun. Spätestens wenn die Heizung die Patschen streckt, das Dach undicht ist.

Aus einer Mietwohnung kann ich jederzeit "fliehen" wenns mir nicht mehr passt, in deinem Eigenheim bist - dank Kredit - auf ewig eingesperrt.

hat WEIT (Faktor 2) mehr Miete als ich Kredit zahle

Äh nein. In der zu entrichtenden Miete sind in der Regel die Betriebskosten mit dabei. Und die fallen so oder so an.

Nehmen wir mal ein Beispiel: Wohneinheit, Verkehrswert 270.000€, bei Erwerb +10% Nebenkosten = ca. 300.000€
Miete setzt sich zusammen aus Miete 350€ + Betriebskosten 350€.

Mietanpassung wie auch Ratenanpassungen aufgrund von Indexanpassungen lassen wir mal ausser Acht.

300.000€ / 350€ (Betriebskosten sind ja im Eigentum weiterhin fällig) = 857 Monats-Raten / 12 = 71 Jahre Tilgung exkl. Spesen und Gebühren.

Bei mir geht die Rechnung nicht auf.

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ah, man kann sich ja keinesfalls mit der Bank einigen, kommt nie vor. Da kann man nur abzahlen oder rausterben....sorry, aber das ist totaler Unsinn. Sicher ist es mehr Aufwand als einen Mietvertrag zu kündigen, aber niemand ist an sein Eigentum gekettet.

Wenn ich jetzt ein vergleichbares Haus hier miete, dann muss ich mich nicht um die Heizung oder das Dach sorgen, ja. Das is nun mal mit ein teil des Risikos das man da transferiert.
Geht die Rechnug für dich net auf, auch gut, ich werd dir jetzt meine Kalkulation nicht aufstellen.

Zum thema des Sanierungsbedarfs nach x jahren...abgesehen davon das du auch im Mietobjekt immer wieder was machen wirst (halt kleinerer Umfang und für einige Dinge ist der Eigentümer zuständig), i wohn im Speckgürtel, das Haus an sich ist nicht ausschlaggebend für den Wert in meinem Fall. Es ist der Standort, würde ich mal verkaufen wollen, interessiert sich niemand dafür was da draufsteht, da sind andere Faktoren weit wichtiger.
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Wenn ich jetzt ein vergleichbares Haus hier miete

Häuser sind ein anderes Thema. Denn dort hast den freien und nicht vergleichbaren Markt der Mieten.

Es ist der Standort, würde ich mal verkaufen wollen, interessiert sich niemand
dafür was da draufsteht, da sind andere Faktoren weit wichtiger.

Und damit bist voll im Glücksspiel des Immobilienmarktes involviert. Denn kaufst du heute ein Grundstück in einer etablierten Gegend steht meist schon was drauf, dass du entweder weiternutzt oder zusätzlich noch entfernen lassen musst. Zahlen tust dafür, egal was das für eine Ruine ist.

Kannst auch zusätzlich nur hoffen, dass dir die öffentliche Hand nicht direkt davor eine Autobahn oder eine Doppelgleisstrecke hinknallt. (in Wien natürlich noch oberirdisch die Ubahn)

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daher sage ich ja, bitte nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, der TE hat aber die Herausforderung das es um beides geht. Und ich sage, nur von € allein abhängig machen kann man das nicht.

Da gibts kein Glückspiel, JEDES Grundstück hier steigt im Preis, mal ist es mehr, mal weniger, billiger geworden ist hier noch nie was, außer ein Verkäufer hat völlig absurde Vorstellungen. Als Verkäufer ist mir das völlig gleichgültig was der neue Besitzer damit macht, wenn ich mir anschau was aus den größeren Grundstücken in der Umgebung wurde, allesamt wurden planiert und was neues draufgestellt. Ob da eine echte Ruine oder noch was bewohnbares draufstand interessiert keinen, da kommt der Immobilenentwickler und stellt die max erlaubte Anzahl an Wohneinheiten in maximaler Bauweise drauf und fertig.

Autobahn gibts ja schon in der Nähe, wüsste net was man da noch zusätzlich hinrotzen sollte, von einer U bahn können wir träumen aber sonst nix weiter, S Bahn Strecke geht durch den Nachbarort, wird man jetzt wohl kaum 1,2km parallel was neues aufstellen.

Trotzdem spekuliert man imho damit nicht, die Bude ist nicht vergleichbar mit irgendeinem Investment an der Börse wo man nur schaut was einbezahlt wird und wieder rauskommt. Man kauft sich Lebensqualität.
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irgendwer wird ja größere Umbauten, Renovierungen etc zahlen

im Regelfall der Eigentümer. Weil Umbauten und Renovierungen eben genau KEINE Betriebskosten sind.

das sind dann diejenigen da wohnen und die da was besitzen. Wird halt umgelegt
auf alle. Unterm Strich: es wird teurer, alle zahlen mit.

das ist absoluter Blödsinn

JEDES Mietobjekt das mit meiner aktuellen Wohnsituations vergleichbar ist, hat
WEIT (Faktor 2) mehr Miete als ich Kredit zahle.

das kann nur 2 Gründe haben:
1. du hast wenig Kredit laufen
2. du vergleichst Äpfel mit Birnen

Angesichts deiner Schilderung in anderen postings, würde ich sagen: 2. Also vergleichst du eine Bude am AdW mit einer Stadtwohnung ...

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Ich habe paar Angebote durchgeschaut, gleicher Bezirk (auf paar km hin oder her kommt's nicht an), vergleichbare Wohn und Grundfläche. Und die liegen eben bei 1,8-2x von meiner Rate. In etwas gleich sind's dann wenn ich Kompromisse reinnehme, Reihenhaus mit keinen/kaum Garten zb. Wahnsinnig viele Angebote gibt's nicht.

Und das der Vermieter der ärmste der Armen ist war von dir eh net anders zu erwarten. Niemand schenkt was her, alles was irgendwie auf die Mieter umlegbar ist, wird umgelegt, da fährt die Eisenbahn drüber.
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as der Vermieter der ärmste der Armen ist war von dir eh net anders zu
erwarten.

das hab nie behauptet

Niemand schenkt was her,

natürlich nicht

alles was irgendwie auf die Mieter umlegbar ist, wird umgelegt, da fährt die
Eisenbahn drüber.

ebenfalls: natürlich - hat ja keiner was zu verschenken.
Aber WAS auf die Mieter umlegbar ist, ist im Gesetz sehr eindeutig geregelt und es ist deutlich weniger, als du glaubst.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Locker vor der Pension abbezahlt. Nunja, mehr als 30 Jahre Laufzeit kriegst
nicht. Mit 20 Kredit nehmen, mit 50 abbezahlt. Mit 40 sanierunhsbedürftig hoch
3.

Das ist ein Rechenbeispiel, bei dem du von irgendeinem Standardgehalt Job ausgehst. Wer sich Immobilien leisten kann und will, verdient für gewöhnlich genug (jetzt zumindest, dank den 20% Eigenmitteln), um das durchzuziehen. 30 Jahre Kredit sind sehr überzogen, sowas geht in 15 Jahren bei 2 Einkommen problemlos, oder ~20 als Single.

Bei einem Kredit von 350.000 auf 20 Jahre bist schon bei rund 2.000 pro Monat nur für den Kredit - also ich kenn kaum Singles unter 30 Jahren, die sich das so easy-cheesy leisten könnten.
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What happened after

Bei einem Kredit von 350.000 auf 20 Jahre bist schon bei rund 2.000 pro Monat
nur für den Kredit

Genau da befinde ich mich, lustigerweise exakt getroffen.

Dann wirst aber auch mindestens 3,5k netto verdienen und das ist für einen unter 30jährigen jetzt nicht unbedingt ein Durchschnitts- bzw. Medianeinkommen.

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What happened after

Ja da hast du natürlich absolut recht. Deswegen meinte ich ja, dass man mehr als ein Standardgehalt (Durchschnitt war gemeint) verdienen müsste, tut man dies jedoch, ist es stemmbar.

Wir haben den Kredit beispielsweise zu zweit laufen, so viel verdien ich auch wieder nicht mit 25. Es ginge sich aus, nur die Bank gibt dir keinen Kredit bei dem %-Satz den da die monatliche Rate bei deinem Gehalt ausmacht.

Letztendlich ging es mir darum, dass es realisierbar ist. Nicht für jeden, nicht in jeder Situation, aber prinzipiell ist möglich, mit 40-45 Jahren ein abbezahltes Eigentum zu besitzen. Es gibt ja auch genug Immobilien unter 350k (exkl. Eigenmittel) Kreditsumme, die bei weniger Gehalt erwirtschaftbar sind

also ich kenn kaum Singles unter 30 Jahren, die sich das
so easy-cheesy leisten könnten.

Na, was hast du denn für Loser-Freunde

Bei einem Pärchen geht das schon - mit Hängen und Würgen. Aber nach der Trennung kommt die Hütte untern Hammer.

Klar, aber es war von Singles die Rede.

Das Haus würde ich für und Renovieren ... Renovierungsbedarf gehe ich mal von ~150.000 aus.
Haus ist 50 Jahre alt.

Ja das mit den Steuern und gebühren ist mir bewusst.

Die Wohnung würde ich Später eventuell wieder Verkaufen oder als Wertanlage behalten

Die Wohnung würde ich Später eventuell wieder Verkaufen oder als Wertanlage
behalten

das will wohl überlegt sein, denn wenn du "richtig" (=steueroptimal) verkaufst, wirst um die Immo-Est vermutlich rumkommen. Der Gewinn wäre also steuerfrei.
Wenn du die Bude noch 10J behältst, während du schon im Haus wohnst, gibts keine Befreiung mehr, dann brennst 30% vom Gewinn.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Oder man meldet seinen Hauptwohnsitz wieder dort sn für 2 Jahre, dann wäre man IMO auch befreit von der Steuer.

man meldet seinen Hauptwohnsitz

nur melden ist eigentlich zu wenig

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Eigentlich

ist mir schon klar.

Frage ist nur, wie genau dann kontrolliert wird. Und wie plausibel es ist, woanders hinzuziehen, womöglich mit (zu gründender) Familie und dann zufällig vor dem Verkauf für 2J nur der Papa wieder zurückzieht.

Obs da nicht vielleicht nachvollziehbarer wäre, wenn der Papa noch 5J gemeldet bleibt und dann erst auszieht ...

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

die frage ist, wo willst wohnen ? Wie viel verantwortung willst du tragen ? Denkbar ist zb eines davon zum wohnen nutzen, das andere vermieten. Was da so an Aufgaben und Risiken mitkommt, können dir andere hier erklären, bzw siehst eh massenweise Themen dazu.

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Es gibt keine Spekulationsfrist mehr. Es gibt eine Steuer auf den Wertzuwachs.
https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420001.html

Immos zu kaufen und mittelfristig wieder zu verkaufen ist meist ein schlechtes Geschäft, da die Spesen und Gebühren hoch sind und den Gewinn auffressen.

Immos werden nicht mehr so verrückt steigen wie in den letzten Jahren. Geld ist teuer geworden, es gibt bessere sichere Anlageformen.

Erträge aus der Vermietung sind zu versteuern.

Hast du Kinder, die die Wohnung einmal nutzen werden? Das spricht für einen Kauf.

Stehen größere Sanierungen bei der Wohnung bzw. dem sie umgebenden Haus und Grund an? Sind dafür ausreichend Rücklagen vorhanden oder werden die Eigentümer da mitzahlen müssen?

Eine Immobilie ist kein Eigenkapital sondern höchstens eine Sicherheit.

Wenn du die Wohnung teilweise kreditfinanzierst, kannst du das gegen die Mieteinnahmen gegenrechnen und die Steuer damit reduzieren. Ab dem Moment wird aber Eigennutzung schwierig, da dafür marktkonforme Miete fällig wird.

Geh zum Anwalt und Steuerberater, wenn du das Projekt ernst meinst. Foren sind der falsche Ort für solche Beträge.

Es gibt keine Spekulationsfrist mehr. Es gibt eine Steuer auf den Wertzuwachs.

ich GLAUBE bei geförderten Genossenschaftsbauten gibt es eine sog. Spek-Frist! Aber nicht steuerlich, sondern eigentlich eine Behaltefrist: wenn du die Wohnung vor Ablauf der Frist weiterverkaufst, mußt du den Gewinn mit der Genossenschaft teilen. Aber genaueres weiß ich nicht, ist echt nix, mit dem ich zu tun hab.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Richtig auf geförderten Genossenschaftsbauten gibt es eine sog. Spek-Frist!

Aber wie das eben genau gehandhabt wird habe ich noch nicht genau verstanden.

wie das eben genau gehandhabt wird habe ich noch nicht genau
verstanden.

kann ich dir eider nicht sagen, ich kenn das auch nur vom Hören-Sagen, weil ich damit absolut nichts am Hut hab

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Die Frist wurde anscheinend 2019 von 10 auf 15 Jahre erhöht.
https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/Wohnen_im_Eigentum/Genossenschaftswohnungen_mit_Kaufoption.html#:~:text=Im%20Rahmen%20der%20WGG%2DNovelle,von%2015%20Jahren%20zur%20Anwendung.

https://forum.geizhals.at/t906010,8162152.html#8162152

Stimmt! Die habe ich vergessen!

3 Zimmer, 80m², Garagenabstellplatz, Kellerabteil, Erstbezug 2013, Speckgürtel
um Wien
Kaufpreis ~220.000 EUR
Verkehrswert ~260.000 EUR

echt so billig??

Vermutlich ~ 150.000 EUR
Zählt die Wohung dann als Eigenmittel für den Kredit?

natürlich nicht, aber sie kann als Sicherheit dienen. Für einen Renovierungskredit brauchst AFAIK nicht diese Eigenmittel wie für einen Kauf. (aber ich bin kein Kreditberater

)

Spekulationsfrist von 15 Jahren.
Wisst ihr wie da der Ablauf ist?
Soweit ich es vertanden habe müsste ich wenn wir die Wohnung um 280.000 EUR
verkaufen
die differnez vom unserem Kaufpreis und dem Verkehrswert (40.000) an die
Genossenschaft zahlen und nur die 20.000 wären unser gewinn. Stimmt das so ?
und ist auf die 20.000 noch eine Steuer fällig?

keine Ahnung, wie das bei Genossenschaftsbauten rennt, echt ned mein Revier.
Für eine eventuelle Immoertragsteuer bitte hier nachlesen:
https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420007.html
Ich vermute mal: aktuell mußt du keine zahlen. Und wenn du es richtig anstellst, auch in Zukunft nicht.

Wie würdet ihr handeln ?

ich würde:
1. die Wohnung kaufen. Mit teilweiser Kreditfinanzierung. Denn JETZT bekommst problemlos einen Kredit UND man bleibt man liquide.
2. Wenn die Hausrenovierung ansteht: wieder teilweise Kreditfinanzierung, weil der wird auch dann, weil ja weiter Eigenmittel UND Sicherheiten vorhanden sind, kein Problem sein.
3. Wohnung bis zum Ende der Spek-Frist vermieten (dann sind die Kreditzinsen auf die Wohnung steuerlich absetzbar!!!). Dann entweder verkaufen oder halt weiter vermietet lassen.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Pruhahaha

In den 15 Jahren Spekulationsfrist gilt Richtwertmiete! Willkommen in der Welt der Umgehungsgeschäfte.

https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/Wohnen_im_Eigentum/Genossenschaftswohnungen_mit_Kaufoption.html

In den 15 Jahren Spekulationsfrist gilt Richtwertmiete!

überall im Geförderten und ebenso im Altbau. Also SOOO ungewöhnlich ist das nicht.

Willkommen in der Welt der Umgehungsgeschäfte.

Was muss ich umgehen? Die Liste der Zuschläge ist laaaaang. Und vergiß die LAGE nicht!

Steh grad bei der Schli wegen 11,50 Gesamtmiete (also Miete+BK+Lift+USt) und Anwalt meint: keine Chance für die. Die letzten Verfahren alle gewonnen, aber das war VOR dem Indexexzeß, der gerade abgeht.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Freunde haben das alles durchexerziert.

Die Genossenschaft gezwungen, ein Kaufangebot zu legen.
Das bislang gemietete Genossenschaftsreihenhaus gekauft.
Mit der eigentlichen Interessentin einen 10 Jahres Mietvertrag mit Sideletter über den Verkauf abgeschlossen.
Und nach Ablauf der 10 Jahre ist jetzt alles über die Bühne und in den Büchern.

echt so billig??

Er hat nicht verraten, wie hoch der Genossenschaftsbeitrag bei Einzug war (würde man retour bekommen, wenn man die Wohnung an die Genossenschaft zurück gibt). Möglich, dass dieser so hoch war, dass das Kaufangebot gar nicht so billig ist wie es scheint.

ahhh, ok, den gibts ja auch noch.
Ich sag ja: Genossenschaft ist echt ned mein Revier.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Er hat nicht verraten, wie hoch der Genossenschaftsbeitrag bei Einzug war
(würde man retour bekommen, wenn man die Wohnung an die Genossenschaft zurück
gibt). Möglich, dass dieser so hoch war, dass das Kaufangebot gar nicht so
billig ist wie es scheint.

Der ist bei dem Kaufpreis schon dabei

IMO irrelevant weil der GN Anteil vom Kaufpreis abgezogen wird.
In meinem Kaufanbot vor 7 Jahren war der Kaufpreis drin und darunter wurde mein GN Anteil abgezogen den ich bereits bezahlt habe.

Ist es vollkommen egal, um welchen Wert du die Wohnung innerhalb der 15 Jahre verkaufst, auch wenn unter dem Kaufpreis.
Du musst immer die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert "nachzahlen".

Ist es vollkommen egal, um welchen Wert du die Wohnung innerhalb der 15 Jahre
verkaufst, auch wenn unter dem Kaufpreis.

Du musst immer die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert "nachzahlen".

Wirklich ? Woher hast du die Information?

steht im Gesetz

Weil sonst verkaufst du mir unter Wert und ich verkauf weiter mit viel Gewinn und wir teilen

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Steht zB in diesem Link
https://forum.geizhals.at/t906010,8162159.html#8162159

Und ich habe erst vor 2 Jahren so einen Kauf gemacht.

Damit du es nicht extra suchen musst:

"Die Regelung sieht vor, dass die Genossenschaft bei der Eigentumsübertragung an den/die Mieter:in, den Verkehrswert der Wohnung mitteilen muss. Veräußert der/die Käufer:in die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist (10 bzw. 15 Jahre), muss er zusätzlich zum schon bezahlten Kaufpreis die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlich von ihm geleistetem Kaufpreis an die Genossenschaft abführen."

https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/Wohnen_im_Eigentum/Genossenschaftswohnungen_mit_Kaufoption.html#:~:text=Im%20Rahmen%20der%20WGG%2DNovelle,von%2015%20Jahren%20zur%20Anwendung.

ob die 20000€ unter die ImmoEst fallen kann ich auch nicht sagen. Falls ja wärst du auch dort befreit wenn du seit Kauf für 2 Jahre den Hauptwohnsitz hast (oder 5 Jahre innerhalb von 10).

Zuerst mal ein paar Fragen:
1. Wie hoch ist die aktuelle Miete in der Wohnung?
2. Wo soll nach dem Erben des Hauses gewohnt werden?
3. Ist dieses zu erbende Haus abbezahlt, also schuldenfrei?
4. Was würde dann mit der Wohnung passieren nachdem geerbt wurde?

Ich habe ja so mein grundsätzliches Problem mit Genossenschaften, da ich deren vermeintliche Vorteile nicht "verstehe". Daher werfe ich mal eine andere Meinung ein

und stelle daher weitere Fragen um meine Bedenken zu veranschaulichen:

5. Warum willst du diese Wohnung kaufen? (Jetzt mal unabhängig vom Kaufpreis!)
5a. Welchen Vorteil hätte es der Eigentümer der Wohnung zu sein, statt sie weiter zu mieten? --> Cash-Flow bzw. Vermögensverschiebungen beachten!
6. Wie viele andere Bewohner werden voraussichtlich ihre Wohnung kaufen? --> Wie wahrscheinlich ist es als Eigentümer etwas in der Eigentümerversammlung durchzusetzen? Vermutlich gleich Null, wenn die Genossenschaft das was du willst nicht möchte.
7. Ist der Kaufpreis tatsächlich gut, was kosten vergleichbare Wohnungen in deiner (oder ähnlichen) Gegend(en)?
8. Welche Nebenkosten wären mit dem Kauf verbunden, und könntest du auch diese ohne Kredit stemmen?
9. Welche Kredit-Konditionen könntest du aktuell bekommen? --> die bereits vorgeschlagene Teil-Finanzierung solltest du zumindest mal in Betracht ziehen und den Vergleich mit aufnehmen. Lass dir dabei auch unterschiedliche Teil-Finanzierungsbeträge (zB 25%, 50% und 75%) anbieten/durchrechnen.
10. Welchen Renovierungsbedarf, etc. hat deine Wohnung, das Haus/die Anlage bzw. wird sie in nächsten Jahren haben?
11. Dürftest du die Wohnung dann auch wieder jederzeit am freien Markt verkaufen, oder musst du Fristen oder ein Vorkaufsrecht der Genossenschaft berücksichtigen? Welche Auswirkungen hätten diese auf einen allfälligen Verkauf in X, Y oder Z Jahren? (Unter Annahme einer sehr konservativen Wertsteigerung).
Was mit zu
12. führt. Wie ist denn überhaupt die Wertsteigerung einer ehemaligen Genossenschaftswohnung überhaupt? Kauft man womöglich eine nur sehr schwer oder gar unverkäufliche Immobilie?

Genossenschaft ist oftmals eine günstige Mietwohnung. Verbunden mit einer mitunter hohen Mietvorauszahlung (Genossenschaftsanteil). Muss man sich halt ausrechnen.

Und Gemeinnützige sind meist eher angenehmere Vermieter, die sich auch um die Substanz bemühen.

Genossenschaft ist oftmals eine günstige Mietwohnung. Verbunden mit einer
mitunter hohen Mietvorauszahlung (Genossenschaftsanteil).

Aber leider auch oftmals mit billigster Bauweise verbunden...
Echte Qualität hätte ich zumindest noch keine gesehen.

Muss man sich halt ausrechnen.

Und genau das tun die wenigsten. Meiner Meinung rechnen die Genossenschaften auch damit, und nutzen das aus.

Und Gemeinnützige sind meist eher angenehmere Vermieter, die sich auch um die
Substanz bemühen.

Möglich. Kann ich nicht wirklich beurteilen.

Aber leider auch oftmals mit billigster Bauweise verbunden...
Echte Qualität hätte ich zumindest noch keine gesehen.

Kann ich nur bestätigen.

Und genau das tun die wenigsten. Meiner Meinung rechnen die Genossenschaften
auch damit, und nutzen das aus.

In unserem Fall z.b ist die Genossenschaft immer der (finanzielle) Gewinner. Als wir die Wohnung 2006 als Miet-Kaufwohnung bezogen, bezahlten wir einen Genossenschaftsanteil von knapp 21.000€ (bei Errichtungskosten inkl. Grundstück von knapp 100.000€ für 62m2 + 6m2 Loggia) die Miete waren 421€. Im Jahr 2017 also etwas mehr als 10 Jahre nach Erstbezug hätten wir die Wohnung um Wohlfeil etwas mehr als 180.000€ kaufen können, da bei uns das neue WGG zum tragen kam, es wurde also in einen bestehenden Vertrag eingegriffen.

Die Wohnung hatte bis dahin knapp 60.000€ Miete eingebracht, dazu die 180.000€ Kaufpreis. Würden wir innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, müssten wir nochmals etwas über 30.000€ an die Genossenschaft bezahlen, macht in Summe 270.000€. Ein schöner, fetter Gewinn für die Genossenschaft, die im Jahr 2006 eine Eigenkapitalquote von gerade mal 5% hatte, den Rest steuerten Genossenschaftsanteil sowie Kredite (die teilweise mit der Miete bezahlt wurden) bei.

Würde die Genossenschaft die eingenommenen Gelder wieder für "sozialen Wohnbau" verwenden, könnte man das noch irgendwie akzeptieren. Aber nein, es werden plötzlich immer mehr freifinanzierte Wohntürme errichtet, schön wenn die Genossenschaften hier per "Gesetz" so richtig abkassieren können, um damit noch mehr abzukassieren.

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zwischen zu früh und zu spät, liegt stets der Augenblick

Danke!
Das bestätigt viele meiner Bedenken. Sowohl allgemein was Genossenschaften betrifft, als auch was den Kauf einer solchen Wohnung nach vielen Jahren als Mieter.
Für mich wär das jedenfalls nix.

Geht auch anders.

Bin 2015 in meine 60m² Wohnung eingezogen und nach 8 Monaten habe ich mir ein Kaufanbot legen lassen. Der Preis war so gut, dass ich nach ziemlich genau 12 Monaten nach Einzug gekauft habe.
Meine Kredit war 120€ höher als meine damalige Miete.

Leider wurde die Spekulationsfrist 2016 eingeführt, hätte ich sie 2015 gekauft, hätte ich sie jederzeit schon verkaufen können. Was mich bis dato MASSIV ärgert.

Nichts desto trotz, es sind weniger als 3 Jahre noch übrig, dann mach ich auf jeden Fall einen Gewinn von mind. 100.000-130.000€.

Aber wir wollen jetzt nicht noch 3 Jahre hier wohnen bleiben, im neuen Job hab ich jetzt auch fix 3x Home Office, meine Frau genau so... es ist einfach zu klein mittlerweile. Daher suchen wir jetzt eine Mietwohnung für die nächsten 3-4 Jahre.

Worauf ich hinaus will, ich habe es bis heute nicht bereut meine Wohnung gekauft zu haben. Nur bereut es nicht schon 2015 getan zu haben.

Bin 2015 in meine 60m² Wohnung eingezogen und nach 8 Monaten habe ich mir ein
Kaufanbot legen lassen.

Das ist aber auch eine ganz andere Situation. Du hast dann auch nur ca. 1 Jahr Miete gezahlt, und hast dann gekauft. Und, noch viel wichtiger, du wohnst seitdem auch darin. Hier scheint es eine sehr hohe Wahrscheinlich zu geben dass in der Wohnung nur noch kurze Zeit gewohnt werden wird. Der,TE hat ganz andere Voraussetzungen.

05.09.2023, 00:34 Uhr - Editiert von ein Kritiker, alte Version: hier

Und was war/ist das fuer eine Genossenschaft?

Gruss,
j.

Neue Heimat, denke aber das es bei mittlerweile viele Genossenschaften so ist. Sind ja eh fast alle irgendwo mehr oder weniger sehr Parteinahe Unternehmen.
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zwischen zu früh und zu spät, liegt stets der Augenblick

Angenehm ist relativ. Wir wohnen in einer solchen seit bald 18 Jahren. Seitdem hat sich die Wohn/Lebensqualität aufgrund von extremen Umgebungslärm (Raser >100km/h in 30er Zone, v.a. nachts) deutlich verschlechtert - mangels Schlaf inkl. gesundheitlichen Problemen, die Miete jedoch seit Einzug fast ver-4-facht.

Warum tut man sich das eigentlich so lange an? Wenn die Lebensqualität wirklich so bescheiden und die Mietpreissteigerung so exorbitant ist (ich kann das mit dem 4-fachen fast nicht glauben) dann würde ich doch irgendwann mal die Reissleine ziehen und wo anders hinziehen. Klar, nicht von heute auf morgen, aber 18 Jahre Unwohlsein? Sind diese Preissteigerungen typisch für Genossenschaftswohnungen oder ist das bei euch ein Sonderfall?

Bei meiner ETW sind übrigens die monatlichen Zahlungen für „Betriebskosten + Reparaturrücklage“ in den letzten 24 Jahren seit 1999 glücklicherweise nur um 25,4% angestiegen. Dafür liegt der momentane Marktwert ca. beim 3,5-fachen des damaligen Kaufpreises. Lebensqualität passt auch und die Reparturrücklage ist gut befüllt.

Weil man es ehrlicherweise nicht wahrhaben will, dass man sich aus einer vermeintlichen Ruhegegend von so Wahnsinnigen vertreiben lassen muss und doch immer wieder hofft, dass etwas passiert bzw. geholfen wird.
Wenn die Miete jedes Jahr um rund 100€ steigt, ist das auch eher "schleichend" - ob das anderswo nicht so eklatant ist, kann ich nicht beurteilen. Und das mit dem Lärm wurde erst in den letzten ca. 5 Jahren immer schlimmer.

Dann such dir was besseres. Du wohnst dort als Mieter.

Ups, alles was besser ist, kostet auch deutlich mehr.

Autsch, willkommen in der Realität, du Träumer.

Im wahren Leben gibts leider nicht nur schwarz oder weiß.

Wir haben hier natürlich (auch finanziell) viel reingesteckt und sind stark verwurzelt. Was die Miete anbelangt, ists anderswo deutlich günstiger und dennoch besser. Aber das alleine ist nunmal nicht ausschlaggebend.

Man hofft im Lauf der Zeit, dass einem geholfen wird und will es ein Stück weit auch nicht wahrhaben, dass man sich aus einer vermeintlichen "Ruhegegend" von so Wahnsinnigen vertreiben lassen muss.

Du hast eine gute Wohnung billig gemietet.

Und dann hast du einen massiven Fehler begangen: du hast in eine Mietwohnung „investiert“. Das tut man einfach nicht, damit nimmt man sich den größten Vorteil einer Mietwohnung: die Möglichkeit, sich rasch und verlustfrei schleichen zu können.

Jetzt ist sie nicht mehr gut, weil sich die Umwelt geändert hat. Dafür kann die Genossenschaft nichts.

Und sie wurde teurer. Das erleben viele Menschen in den letzten 2 Jahren. Das ist teilweise eine Spezialität des Genosssenschaftsrechts.

Und daher solltest du jetzt aufhören, rumzuraunzen und rational überlegen, wie viel dir gutes Wohnen wert ist. Und dann agieren - oder es sein lassen.

Dir ist aber bewusst, dass sich die "geänderte Umwelt" massiv strafbar macht, tagtäglich seit Jahren und dass es nicht sanktioniert, geschweige denn nichtmal kontrolliert wird? Nichtmal nachdem auch bereits mehrfach Unfälle passiert sind?

Ich lese fast täglich, dass irgendjemand irgendwo mit >100 km/h erwischt wird, Führerschein/KFZ abgenommen wird und dergleichen... Warum bei uns nicht, warum ists Politik/Polizei bei uns egal und es wird alles geduldet? Und warum soll man sich deswegen vertreiben lassen? Was ist das für ein Land?

Es geht auch bei weitem nicht (nur) darum, in die Wohnung selbst investiert zu haben. Ich hab hier meine Firma, meine Frau arbeitet in unmittelbarer Nähe, unser Kind geht da zur Schule... usw.

Und wegen so Wahnsinnigen vertreiben lassen und alles zurück lassen und bei Null beginnen? Das ist dein Vorschlag?

Ich predige seit Jahrzehnten, dass Autos und Motorräder der Tod des städtischen Lebens sind. Bei mir rennst du mit deinem Geraunze offene Türen ein.

Wenn’s dich stört, dann geh. Wenn der Leidensdruck nicht groß genug ist, bleib.

Aber stell das Raunzen ein. Das bringt nichts.

Andere Menschen müssen akzeptieren, dass sie in der falschen Partnerschaft stecken. Dort gilt das gleiche.

Und nochmal: es gibt nicht nur schwarz oder weiß. Und das hat nichts mit "Raunzen" zu tun. Wozu gibt es eigentlich Gesetze, wenn es plötzlich als "Raunzen" bezeichnet wird, wenn man nur will, dass dafür gesorgt wird, dass diese zumindest einigermaßen eingehalten werden?

Der Leidensdruck ist riesig, wir kriegen keinen Schlaf und die Gesundheit leidet.

Aber: die Menschen machen sich strafbar und keiner tut was.

Wenn wir gehen, müssten wir die Firma schließen, Job aufgeben, neue Schule suchen.
Damit wären wir erst Recht am Ende und würden uns zudem den Wahnsinnigen beugen - obwohl sie diejenigen sind, die Gesetze tagtäglich brechen.

Als Außenstehender tut man sich immer leicht damit, zu sagen: dann geh.

Warum muss die Firma, der Job und die Schule aufgegeben werden, wenn du umziehst?

Das meinte ich mit verwurzelt. Es würde hier den Rahmen sprengen, die Details dazu auszuführen. Angefangen damit, dass die Wohnung gleichzeitig mein Unternehmensstandort ist. Der Punkt ist, dass die Konsequenzen und der Aufwand eines Umzugs eklatant und in mehrerlei Hinsicht kaum bis nicht stemmbar wären.

Jo eh.

Andere Menschen verlassen den Kontinent, auf dem sie geboren wurden und wo ihre Ahnen begraben liegen.

Aber für dich ist es übermenschlicher Aufwand, die Wohnung in der Stadt zu wechseln.

Kann man sich nicht irgendwie dafür engagieren, dass da einige Bodenschwellen bzw Verkehrsinseln hinkommen?

Beim Bezirksvorsteher vorsprechen könnte helfen.

https://forum.geizhals.at/t906010,8162314.html#8162314

danke, eh gelesen.
tut mir unendlich leid.

Im Lauf der Jahre alles versucht, wirklich alles. Der Bezirksvorsteher wohnt sogar selbst in der Gegend und 2x sind Fahrzeuge durch den Zaun in seinen Garten gekracht.

Trotzdem tangiert es ihn nicht, er redet sich auf die Polizei aus, die zu wenige Ressourcen hat. Und mit "Betonklötzen", die alibimäßig aufgestellt wurden, aber genau nichts bringen, ist die Sache für ihn gänzlich erledigt.

Bodenschwellen verweigert die Fa. Postbus (fährt hier eine Buslinie im Auftrag der Wiener Linien).

So ein Schas..

dann macht doch Spaziergänge mitten auf der Straße. Vielleicht kommt die Polizei dann. Vielleicht, wenn ihr euch festklebt. Oder Öl ausgießt. Oder Reißnägel?

Meine Fresse, was irgendwelche Klimaspinner STRAFLOS!!!! zammbringen, das werdet ihr doch auch noch schaffen? Oder nicht?

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Öl und Reißnägel sind Fremdgefährdung. Da bist im Strafrecht. Schalt dein verbliebenes Resthirn ein.

Demos jeder Art sind kein Problem. Anmelden und los gehts.

Öl und Reißnägel sind Fremdgefährdung.

na wunderbar, dann kommt die Polente wenigstens

Schalt dein verbliebenes Resthirn ein.

mach du das bitte auch:
20 Leute gehen auf der Straße. Nachher liegen da ein paar Reißnägel. Wer wars? Im Strafrecht muß dem Täter die Schuld bewiesen werden! Viel Spaß! I sog glei, i woars ned!

Demos jeder Art sind kein Problem. Anmelden und los gehts.

wozu anmelden? Einfach machen. Spontan und straffrei. Die Klimakleber machens es uns doch vor! Du mußt lernen mit der Zeit zu gehen, alter weißer Mann! Wer fragt, geht irr!

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Ich schau mir dein blödes Gesicht an, wenn du als vollkommen Unschuldiger plötzlich 4 Patschen hast.

So ein Schwachsinn, den du da wieder gegen die Forumsregeln absonderst.

AVS: „Ich bin das Gesetz!“

du nixda hasta behirnt da!

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Weit über 100 km/h in der 30er Zone stellen keine Fremdgefährdung dar und sind kein Thema fürs Strafrecht? Das geht ja auch ohne jegliche Konsequenzen durch. Du bist auch ein Lustiger: einerseits schlägst du vor, wir sollen uns von den Wilden vertreiben lassen, andererseits kommst du umgekehrt aber plötzlich mit Strafrecht. 🤪🫣

Dein Problem kann ich dir gerne erklären!

Entweder man will ein Problem lösen.
Oder man will Recht haben und bekommen.

Menschen in deiner Situation, die das nicht durchschauen, bekommen meist beides nicht.

Eigentlich müsste ich gar kein Problem lösen wenn Justiz oder respektive Politik/Polizei die bestehenden Gesetze leben würden. Dass es dennoch ein Problem für alle Anrainer darstellt, ist eine Zumutung.

Und das "Recht" steht klar am Papier, jeder Affe weiß, dass in der 30er Zone nicht gerast werden darf - das muss MIR keiner bestätigen - ich weiß auch so, dass ich dahingehend Recht habe.

Entweder man will ein Problem lösen.
Oder man will Recht haben und bekommen.

DAS hast erkannt, aber den Rest nicht?

Sich stur auf "Recht" berufen endet hirnwixxend im Elfenbeinturm.
Plan B: in der Realität ankommen und entsprechend (re)agieren

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

vergiß ihn. Er hat seine eigene Rechtswelt, in der er der Mitelpunkt des Universums ist.

Fakt ist: hilft dir keiner, hilf dir selbst! Es passiert eh nix. Leider. Ist heute so.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Vmtl hast Du es eh schon versucht, aber ad Raser: Die Polizei nimmt so Meldungen schon entgegen und steht dann gelegentlich vielleicht bissi oefter dort. Vielleicht huelfe das ja doch.
Gruss,
j.

Vor Jahren haben wir bzw. auch die Nachbarschaft noch regelmäßig die Polizei gerufen. Irgendwann haben wir es aber zwangsläufig aufgegeben. Sie sind aufgrund fehlender bzw. zu knapper Ressourcen nicht mehr gekommen, wenn man sie gerufen hat. Vielleicht 1x/Jahr machen sie untertags (!) ein Planquadrat, das wars.

Vor wenigen Monaten hats ein Nachbar gegen 4 Uhr Früh wieder probiert, aber es kam wieder nur die Aussage "wissen wir, können aber nichts tun, haben keine Ressourcen" - daraufhin hat der Nachbar gefragt, ob er Selbstjustiz üben muss, woraufhin binnen 5 Minuten die Wega mit Sturmgewehren vor seiner Tür stand (während die Roadrunner weiter ihre Runden gedreht haben...).

Bezüglich baulicher Maßnahmen kommen von Politik nur Alibiaktionen, die zu nichts führen. Und auch da heißt es nur, dass die Polizei aufgestockt gehört, aber es passiert dahingehend nichts. Das Thema war auch schon 2x im ORF (Bürgeranwalt) - auch da heißt es am Ende immer nur typisch österreichisch, dass es weiter "beobachtet" wird.

Das Thema war auch schon 2x im ORF (Bürgeranwalt) -

die hab ich gesehen.
Und da kommt keiner von euch auf illegale, aber wirksame Ideen?

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Vermutlich ist es eine Folge der Schlaflosigkeit, dass Kraft und Phantasie dazu fehlen.

Zumindest alle legalen Möglichkeiten wurden bereits ausgeschöpft bzw. mehrfach versucht, alles vergeblich.

Und Gemeinnützige sind meist eher angenehmere Vermieter, die sich auch um die
Substanz bemühen.

klar. Weil fast JEDER Erhalt von den Mietern zu zahlen ist! Im MRG zahlst das DU als Zinsgeier (aka Vermieter/Hauseigentümer), in der Genossenschaft aber JEDER Genosse! Kleiner, aber nicht unbedeutender Unterschied!

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Zuerst mal ein paar Fragen:

1. Wie hoch ist die aktuelle Miete in der Wohnung?
650EUR
2. Wo soll nach dem Erben des Hauses gewohnt werden?
Wenn fertig Renoviert im Haus
3. Ist dieses zu erbende Haus abbezahlt, also schuldenfrei?
Ja ist abbezahlt
4. Was würde dann mit der Wohnung passieren nachdem geerbt wurde?
Entweder verkaufen oder als wertanlage und vermieten
Ich habe ja so mein grundsätzliches Problem mit Genossenschaften, da ich deren
vermeintliche Vorteile nicht "verstehe". Daher werfe ich mal eine andere
Meinung ein

und stelle daher weitere Fragen um meine Bedenken zu veranschaulichen:

5. Warum willst du diese Wohnung kaufen? (Jetzt mal unabhängig vom Kaufpreis!)

5a. Welchen Vorteil hätte es der Eigentümer der Wohnung zu sein, statt sie
weiter zu mieten? --> Cash-Flow bzw. Vermögensverschiebungen beachten!
Das ich keine Miete mehr zahle... Und das Geld jetzt eh nur auf der Bank liegt
6. Wie viele andere Bewohner werden voraussichtlich ihre Wohnung kaufen? -->
Wie wahrscheinlich ist es als Eigentümer etwas in der Eigentümerversammlung
durchzusetzen? Vermutlich gleich Null, wenn die Genossenschaft das was du
willst nicht möchte.

Weiß ich leider nicjz

7. Ist der Kaufpreis tatsächlich gut, was kosten vergleichbare Wohnungen in
deiner (oder ähnlichen) Gegend(en)?

Naja die günstigsten fangen ca. Bei dem Verkehrswert an, aber sind 50 Jahre als. Neubau sind bei ca. 400.000

8. Welche Nebenkosten wären mit dem Kauf verbunden, und könntest du auch diese
ohne Kredit stemmen?
Ca. 15.000 und ja auch die würden sich noch ohne Kredit ausgehen

9. Welche Kredit-Konditionen könntest du aktuell bekommen? --> die bereits
vorgeschlagene Teil-Finanzierung solltest du zumindest mal in Betracht ziehen
und den Vergleich mit aufnehmen. Lass dir dabei auch unterschiedliche
Teil-Finanzierungsbeträge (zB 25%, 50% und 75%) anbieten/durchrechnen.

Müsste ich mich erst informieren

10. Welchen Renovierungsbedarf, etc. hat deine Wohnung, das Haus/die Anlage
bzw. wird sie in nächsten Jahren haben?

Keine absehbaren.. Wohnung ist erst 10 Jahre alt

11. Dürftest du die Wohnung dann auch wieder jederzeit am freien Markt
verkaufen, oder musst du Fristen oder ein Vorkaufsrecht der Genossenschaft
berücksichtigen? Welche Auswirkungen hätten diese auf einen allfälligen
Verkauf in X, Y oder Z Jahren? (Unter Annahme einer sehr konservativen
Wertsteigerung).

Vorkaufsrecht gibt es hab ich aber oben eh geschrieben

Was mit zu

12. führt. Wie ist denn überhaupt die Wertsteigerung einer ehemaligen
Genossenschaftswohnung überhaupt? Kauft man womöglich eine nur sehr schwer
oder gar unverkäufliche Immobilie?

Weiß ich nicht

auch wenns mit dem Zitieren nicht so ganz geklappt hat: ich wiederhole mich ungern, aber ICH würde kaufen.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Ok, danke!

Leider hast du die für mich wichtigste Frage nicht beantwortet: Warum willst du die Wohnung kaufen?
Ohne Motiv, ganz konkrete Vorstellung warum, würde ich sofort die Finger davon lassen.

Du schreibst, dass das Geld "eh nur auf der Bank liegt". Was bringt es dir, wenn du das ganze Geld in diese Wohnung steckst, in der du vermutlich früher als später nicht mehr wohnen wirst?
Jetzt ist es zumindest verfügbar, nachher nicht mehr.

Nur, damit du bis zum Einzug ins renovierte Haus keine Miete zahlen musst, ist meiner Meinung nach kein guter Grund das gesamte Kapital langfristig in eine Immobilie zu stecken die nur kurzfristig dem Eigenbedarf dient.

Da würde ich doch viel lieber die Renovierung aus Eigenmittel bezahlen, und sich dann vielleicht die nettere Küche, das schickere Bad, wasauchimmer gönnen.

Und mit einer einzigen Wohnung dann als Vermieter auftreten... willst du dir das wirklich antun?

Ich(!) würde die Wohnung nicht kaufen. Warum alles auf eine Karte setzen?
Ich würde weiterhin brav die Miete zahlen, und dann irgendwann das Haus deiner Eltern renovieren und neu einrichten, wennst damit fertig bist ausziehen - dabei 2-3 Monate Überlappung einplanen - und die Wohnung kündigen. Die dann aktuelle Miete ab dem Ende des Mietverhältnisses jedes Monat in einen ETF-Sparplan stecken, oder die Urlaubskasse stecken - oder beides zu je 50%.

Im Idealfall hast du von deinem aktuellen Vermögen (geschätzt 250.000€) nach dem Einzug ins Haus immer noch rund 100.000€, und kannst dann dieses dann zügig wieder ausbauen.

Leider hast du die für mich wichtigste Frage nicht beantwortet: Warum willst
du die Wohnung kaufen?

Weil ich denke das es eine gute Anlage wäre, da die Preise für die sonstigen Eigentumswohnungen deutlich teuerer sind...

Dann würde ich dir empfehlen dich ein wenig mehr mit dem Thema „investieren“ zu beschäftigen. Du bist ja drauf und dran dein gesamtes Vermögen in einzelnes Anlageobjekt zu stecken. Damit wärst du NULL diversifiziert, hast eine lange Mindesthaltedauer, und eine doch in Wirklichkeit vollkommen ungewisse Rendite.
Hinzu kommt, dass du dir für die spätere Renovierung des Hauses dann auch noch ein Kreditrisiko aufzwingst.

Meiner Meinung nach keine gute Investition bzw. Entscheidung.

30.08.2023, 11:31 Uhr - Editiert von ein Kritiker, alte Version: hier

Sehr gute Fragen!

Eckdaten der Wohnung:
3 Zimmer, 80m², Garagenabstellplatz, Kellerabteil, Erstbezug 2013, Speckgürtel
um Wien

Also ich nehm mal an, dass du zum jetztigen Zeitpunkt ganz zufrieden bist mit eurer Wohnung?
Warum willst du umziehen in das 50 Jahre alte Haus deiner Großeltern?

Trenne doch mal die finanzielle und die emotionale Entscheidung auf.

Aus finanzieller Sicht gibt es generell gesehen lukrativere Anlageklassen als Immobilien. Mit dem richtigen Mix aus breit gestreuten Aktien-ETFs, Unternehmensanleihen, Staatsanleihen usw. könntest du, rein wissenschaftlich betrachtet, eine höhere Rendite erwarten.
Somit würde ich die Wohnung nicht kaufen und auch das Haus der Großeltern nicht renovieren sondern weiter zur Miete wohnen und parallel investieren.

Aus emotionaler Sicht kann es natürlich sein, dass du unbedingt das Haus deiner Großeltern erhalten möchtest und den Rest deines Lebens dort verbringen möchtest. Dann würde ich aber auch nicht die Genossenschaftswohnung kaufen und genauso wie du es ja schon machst das vorhandene Kapital nicht investieren denn du willst es ja für die Renovierung zur Verfügung haben.

Also ich nehm mal an, dass du zum jetztigen Zeitpunkt ganz zufrieden bist mit
eurer Wohnung?
Warum willst du umziehen in das 50 Jahre alte Haus deiner
Großeltern?

Weil die Wohnung zwar momentan reicht und ich zukünftig gern mehr Platz hätte und einen Garten möchte.

und einen Garten möchte.

Ein Garten ist vor allem eines: Arbeit.
Das stellt man sich zwar romantisch vor, aber wenn du dann jedes zweite Wochenende im Sommer das Gras schneiden musst, obwohl du lieber die Füße hochlegen möchtest, wird die Gartenarbeit schnell zum Ärgernis. Und das ist nur ein Beispiel von vielen Arbeiten, die im eigenen Garten anfallen.

Ein Garten ist vor allem eines: Arbeit.

Das stellt man sich zwar romantisch vor, aber wenn du dann jedes zweite
Wochenende im Sommer das Gras schneiden musst, obwohl du lieber die Füße
hochlegen möchtest, wird die Gartenarbeit schnell zum Ärgernis. Und das ist
nur ein Beispiel von vielen Arbeiten, die im eigenen Garten anfallen.

ich weiß das ein Garten viel Arbeit ist, aber ich mach das Gerne... Dabei kann ich entspannen.

Aus finanzieller Sicht gibt es generell gesehen lukrativere Anlageklassen als
Immobilien.

wenn man die Steuer berücksichtigt, ist das nicht mehr so eindeutig. Bei Wertpapieren zahlst immer 30% vom Gewinn an den Staat. Bei einer Immobilie, die du selbst bewohnst, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Bei einer Immobilie, die du selbst bewohnst, ist der Veräußerungsgewinn
steuerfrei.

so pauschal: falsch!
Nur wenns der Hauptwohnsitz war. Das Sommerhäuschen im Grünen ist nicht steuerbefreit.

mfg
AVS

aus gegebenem Anlaß: keine Toleranz für Vladolph Putler!

Ist die Frage ob ihr die Wohnung überhaupt benötigt wenn ihr vor habt in das Haus zu ziehen?

bei einem Kaufpreis von 220.000€ kostet euch die Wohnung mit den ganzen Gebühren gut 250-260.000€ was dem aktuellen Marktwert entspricht.

Wenn ihr das Geld bar habt, könnt ihr die Wohnung kaufen und sie vermieten sofern sich das auszahlt. Man zahlt von den Mieteinnahmen steuern und ob sich das dann wieder rentiert muss jeder für sich selbst entscheiden.

Ich habe meine Wohnung vor 7 Jahren von der GN für wenig Geld gekauft und bin noch 3 Jahre gebunden. Mittlerweile nervt mich das ich an die Wohnung gebunden bin und mir nichts größeres kaufen kann. Meine Frist beträgt jedoch nur 10 Jahre und mein Gewinn liegt bei gut 120.000€.

Es handelt sich um eine 60m² Wohnung in Wien.

Verkauf ich die Wohnung, muss ich den Gewinn an die Genossenschaft zurückbezahlen.
Das wird dann bei dir genau so der Fall sein.

Aus meiner Sicht macht es für euch nur Sinn, wenn ihr die Wohnung als Anlage nutzen wollt.

Auch wenn es der Speckgürtel ist, die Preise der Immobilien werden nicht mehr so steigen wie in den letzten Jahren.

Wenn ihr dann aber extra wieder einen Kredit für die Renovierung des Hauses benötigt und relativiert sich das ganze weil auch der Kredit wird nicht umsonst sein.
Nehmt ihr euch 150.000€ Kredit, kostet er euch mittlerweile 250.000€ (volle Laufzeit).

Dacht macht es keinen Sinn eine Wohnung 40.000€ unterm Marktwert zu kaufen um sich dann aber einen Kredit zu nehmen der euch 100.000€ kostet...

Meine Frau und ich haben uns entschlossen für die nächsten 3-4 Jahre uns einfach was größeres zu mieten und meine Wohnung zu vermieten. Es ist einfach mittlerweile zu klein meine Wohnung mit 3 Tagen Home Office etc...

In 3-4 Jahren werde ich sie vermutlich verkaufen damit wir uns was größeres zulegen, sofern die Zinslage sich bessert.

Geplant war eigentlich uns ein Haus zu kaufen, was wir auch getan hätten, aber da mein Kapital an diese Wohnung gebunden ist, war das nicht möglich. Und jetzt sind die Zinsen so hoch, dass es sich nicht mehr bezahlt macht.

Mal schauen was sich in den nächsten Jahren tut...

ICH an deiner Stelle würde die Wohnung NICHT kaufen.
Das Kapital, ads nach der Renovierung frei ist, würde ich in ETF Fonds etc investieren.

04.09.2023, 21:11 Uhr - Editiert von playaz, alte Version: hier

So true!

Da ich in absehbarer Zeit (Großeltern sind ~90Jahre) ein Haus Erben werde,
dass wir Renovieren wollen sind wir am überlegen ob wir die Wohnung Kaufen
sollen oder nicht
?

Vorweg, auf Kredit würde ich atm generell garnix machen.

Also ich renoviere gerade mein Kleingartenhaus, weil ich das Haus mag und für immer behalten will, es wird von Eltern und mir genutzt. Wäre es eine reine Wertanlage würde ich es wohl verkaufen weil das sanieren so übel teuer ist.
Die Preise sind einfach nur absurd, also ich habe Angebote bekommen da läuft man blau an wenn man sieht was die für Sanierungen verlangen, kommt drauf an wann du das Haus dann wirklich bekommst.

Ich frage mich also hier eher ob sich das Haus renovieren auszahlt, die Frage ist hier ob du dann mal da drin wohnen willst?

Ist eig. auch eine Frage von mir, glaubt ihr das die Preise fürs Bauen(oder halt sanieren) im Moment tatsächlich so hoch sind das es wirklich sein kann das wenn man heute renoviert dieses Geld wirklich längere Zeit nichtmehr zurückbekommen würde wenn man die Immobilie verkauft. Also das es quasi in ein paar Jahren wirklich wieder billiger werden könnte zu bauen.

18.09.2023, 19:18 Uhr - Editiert von novate, alte Version: hier

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